Wird eine Partei eines Mietvertrages von mehreren Personen vertreten (z. B. eine GbR durch ihre Gesellschafter), reicht eine Unterschrift nicht immer. Die Schriftform ist nur eingehalten, wenn bei der Unterschrift klar steht: Die Person unterschreibt auch für die anderen (z. B. „i. V.“ oder „für die GbR/alle Gesellschafter“). Unterschreibt nur eine Person ohne so einen Zusatz, bleibt unklar, ob noch weitere unterschreiben sollten. Dann kann man davon ausgehen, dass mindestens eine Unterschrift fehlt. Dass der Name der GbR unter der Unterschriftszeile steht, ändert daran nichts. Das hat das OLG Dresden mit Beschluss vom 13.10.2025 (12 U 565/25) entschieden.

In dem Fall stritten Vermieter und Mieter um die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung eines Gewerbemietvertrages durch den Mieter. Der Vertrag sollte, seinem Wortlaut nach, eigentlich für eine feste Mietzeit von mehr als einem Jahr geschlossen werden. Für die vermietende GbR hatte den Vertrag (bzw. einen Nachtrag dazu) einer ihrer Gesellschafter ohne irgendeinen weiteren Zusatz unterschrieben.

Der Mieter kündigte den Vertrag mit ordentlicher Kündigung vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit. Er begründete dies damit, dass die – für diesen Vertrag noch geltende – gesetzliche Schriftform durch den Nachtrag nicht eingehalten sei. Der Nachtrag lasse nämlich nicht erkennen, dass der unterschreibende Gesellschafter der GbR auch für die anderen Gesellschafter zeichnen wollte.

Dem stimmte das OLG zu. Es sei aus dem Nachtrag nicht ersichtlich, ob alle zur Vertretung der Gesellschaft nötigen Unterschriften vorlagen. Das sei zur Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB jedoch erforderlich. Anders als bei der Vertretung juristischer Personen ergebe sich dies bei einer GbR als Personengesellschaft nicht bereits aus der Unterschrift einer natürlichen Person. Vielmehr sei hier zumindest ein Zusatz erforderlich, der auf den Vertretungswillen hindeute. Dass der Ausdruck des Vertragstextes unter der Unterschriftenzeile den Text „Unterschrift Vermieter, (…) GbR“ enthalte, ändere daran nichts.

Zwar ist das Schriftformerfordernis gemäß § 550 Satz 1 BGB für Gewerbemietverträge zwischenzeitlich durch ein Textformerfordernis ersetzt worden. Das Problem besteht jedoch fort. Obwohl ein Mietvertrag für eine feste Mietzeit von mehr als einem Jahr nun grundsätzlich z.B. durch den Austausch von E-Mails formgerecht geschlossen werden kann, ist immer noch ein Vertretungszusatz bei der Versendung der entsprechenden E-Mail durch einen Gesellschafter erforderlich. Die Gefahr, dass ein solcher Zusatz vergessen wird, erscheint im E-Mailverkehr sogar noch größer. Es empfiehlt sich daher grundsätzlich auch weiterhin, den Vertragstext zumindest in die Form einer unterzeichneten PDF-Datei zu bringen. Im Falle einer GbR sollten dann alle Gesellschafter unterzeichnen, oder aber ein Zusatz wie „für alle Gesellschafter der GbR“ gewählt werden.

Eine Verkehrssitte, wonach ein Mieter in gemieteten Räumen stets seinen Geschäftssitz unterhalten und Zustellungen ermöglichen muss, besteht nicht. Auch begründet die bloße Personenidentität der Geschäftsführer von Mieter und Untermieter keine Empfangsbotenstellung von Mitarbeitern des Untermieters für den Mieter. Das hat das OLG Hamburg mit Urteil vom 07.10.2025 (4 U 48/25) entschieden.

In dem Fall stritten Vermieter und Mieter einer Büroimmobilie um die Wirkung einer fristlosen Kündigung. Der Mieter, eine rechtsfähige Gesellschaft, hatte die Mieträume an eine andere rechtsfähige Gesellschaft untervermietet. Die Geschäftsführer beider Gesellschaften waren identisch. Der Mieter hatte laut Handelsregister seinen Sitz nicht in den Mieträumen.

Der Vermieter hatte die Kündigung einer Angestellten der Untermieterin im Mietgegenstand ausgehändigt. Er war der Meinung, damit sei die Kündigung der Mieterin wirksam zugegangen. Das sah das OLG Hamburg anders.

Es entschied, dass die Kündigung nicht wirksam zugegangen sei. Denn es bestehe grundsätzlich keine Verkehrssitte, wonach der Mieter seinen Geschäftssitz in dem Mietgegenstand haben müsse. Auch begründe die Personenidentität der Geschäftsführer keine Empfangsvollmacht des Untermieters für den Mieter.

Der Entscheidung des OLG Hamburg ist zuzustimmen. Oftmals machen es sich Vermieter sehr einfach und stellen Kündigungen einfach in den Mieträumen zu. Das ist, wie der vorliegende Fall zeigt, besonders im Falle einer Untervermietung riskant. Auch die hier vorliegende Konstellation der identischen Geschäftsführer ändert daran nichts.

Bei der Vermietung an größere Unternehmen kommt es recht häufig vor, dass eine Gesellschaft eines Unternehmens Flächen mietet, um diese dann an andere Gesellschaften desselben Unternehmens unterzuvermieten. Wenn der Mietvertrag dann keine besonderen Regelungen zur Korrespondenz zwischen Mieter und Vermieter enthält, sollte diese immer an die im Handelsregister enthaltene Geschäftsanschrift des Mieters gerichtet werden. Die gilt umgekehrt natürlich auch für Schreiben des Mieters an den Vermieter.

Schuldet ein Vermieter die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an „Dach und Fach“ und ordnet der Mietvertrag dem Bereich „Fach“ einerseits konstruktive Teile zu und andererseits solche Teile, die der Funktionsfähigkeit dienen und die Benutzbarkeit der Mietsache ausmachen, kann der Innenputz nicht als ein solcher Teil des Gebäudes angesehen werden. Das hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 16.10.2025 (14 U 103/20) entschieden.

In dem Fall stritten Vermieter und Mieter einer Gewerbeimmobilie um die Pflicht des Vermieters zur Reparatur von schadhaftem Putz an tragenden Wänden und Geschossdecken. Nach den Regelungen des geschlossenen Mietvertrages war der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an „Dach und Fach“ auf seine Kosten verpflichtet. Für die sonstige Instandhaltung und Instandsetzung des Mietgegenstandes war nach dem Vertrag der Mieter zuständig. „Dach und Fach“ wurde in dem Vertrag einerseits definiert als konstruktive Teile und andererseits als Teile, die der Funktionsfähigkeit dienen und die Benutzbarkeit der Mietsache ausmachen. Der Definition folgte jeweils eine Liste von Beispielen für beide Kategorien. Putz oder andere Wandbeläge wurden dabei für den Innenbereich nicht ausdrücklich erwähnt. Der Mieter hielt den Putz für einen funktionalen Teil, der die Benutzbarkeit der Mietsache ausmacht. Er forderte daher vom Vermieter die Instandsetzung.

Der Vermieter war der Ansicht, bei dem Putz handele es sich nicht um einen Teil von „Dach und Fach“ im Sinne des Mietvertrages. Unter „Fach“ fielen nur die eigentlichen konstruktiven Teile und nicht der Wand- oder Deckenbelag. Daher sei der Mieter verpflichtet, die Arbeiten selbst durchführen zu lassen.

Dem stimmte das OLG Frankfurt zu. Nach der Auslegung des Vertrages durch das OLG sollte der Putz kein Bestandteil von „Fach“ sein. Die für diesen Bereich gewählten Beispiele zeigten nichts Anderes. Die Bezeichnung der einzelnen Bauteile zum Begriff „Fach“ mache deutlich, dass die Mietvertragsparteien zum einen die Gebäudekonstruktion und darüber hinaus nur die für die ordnungsgemäße Nutzung wesentlichen Bauteile bei der Vermieterin belassen und den übrigen, der unmittelbaren Nutzung des Mieters unterliegenden, Bereich im Gebäudeinneren dem Mieter überwälzen wollten. Dazu gehöre insbesondere der Innenputz, der wie Tapeten und Anstriche der unmittelbaren Nutzung des Mieters unterliege.

Die Bezeichnung „Dach und Fach“ für den konstruktiven Teil des Mietgegenstandes wird in gewerblichen Mietverträgen quasi standardmäßig verwendet. Der vorstehende Fall zeigt exemplarisch, dass sich in Verträgen eine genaue Definition dieses Begriffspaares empfiehlt, das sonst in seiner Bedeutung nicht feststeht.

Ein Unternehmer haftet nicht für einen unterlassenen Bedenkenhinweis, wenn dieser nicht zu einer Abänderung seiner Leistungspflicht geführt hätte. Das hat das OLG München mit Beschluss vom 20.09.2023 (18 U 61/23) entschieden.

In dem Fall hatte der Kläger sein Auto wegen zu hohen Ölverbrauchs in die Werkstatt des Beklagten gegeben. Der Beklagte hatte daraufhin – gemäß Herstellerempfehlung – die Kolben mit Kolbenringen, die Zylinderkopfdichtung, den Motordichtsatz und den Thermostat ersetzt. Nach der Reparatur trat weiterhin ein Ölverbrauch von ca. 0,5 Litern auf tausend Kilometer auf. Dies entsprach dem Normwert für den streitigen Motortyp. Der Kläger war mit dem Ergebnis der Reparatur dennoch nicht zufrieden und verlangte Schadenersatz. Er vertrat die Ansicht, der Beklagte habe ihn darauf hinweisen müssen, dass die Reparatur den Ölverbrauch nicht vollständig beseitigen könne. Das sah das OLG München anders und lehnt einen Anspruch des Klägers ab.

Der Beklagte, so das OLG, müsse den Kläger nicht darauf hinweisen, dass weiterhin ein Ölverbrauch des Motors bestehen könne, wenn sich dieser Verbrauch im Rahmen der Normtoleranzen bewege. Dann sei die Reparatur erfolgreich und der Beklagte habe seine vertragliche Leistungspflicht erfüllt. Anders könne es sich nur verhalten, wenn der Beklagte ausdrücklich mit einer umfassenden Ursachenerforschung zu dem Ölverbrauch und dessen Beseitigung beauftragt gewesen wäre.

Auch wenn der Fall keine Bausache betraft, zeigt er auf, welche Grenzen die werkvertragliche Pflicht zu Bedenkenhinweisen hat. Wenn als Erfolg ein bestimmtes funktionierendes, den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Werk geschuldet ist, muss das Werk auch nur diesen Kriterien entsprechen. Der Werkunternehmer muss dann nicht noch auf die individuellen Vor- und Nachteile verschiedener anderer Konstruktionen oder Vorgehensweisen hinweisen. Das muss er nur, wenn eine solche Beratung Teil seines Auftrages ist.