Erhält der Vermieter den Besitz an dem Mietobjekt durch Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten zurück und behält der Vermieter diese Schlüssel dann, beginnt die kurze sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB mit Kenntnis des Vermieters von dem Schlüsseleinwurf zu laufen. Dies gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet und der Vermieter nicht rücknahmebereit ist. Das hat das OLG Hamm mit Urteil vom 01.09.2023 (30 U 195/22) entschieden.
In dem Fall hatte ein Mieter von Gewerberäumen die Kündigung des Mietverhältnisses zu einem unzulässigen Zeitpunkt erklärt. Die Schlüssel der Mieträume warf er sodann zu dem erklärten Kündigungszeitpunkt in den Briefkasten des Vermieters. Der Vermieter wies die Beendigung des Mietverhältnisses unter Verweis auf das tatsächliche Vertragsende schriftlich zurück.
Bei einer Begehung des Mietgegenstandes stellte der Vermieter Beschädigungen fest und verlangte vom Mieter deren Beseitigung. Als der Mieter darauf nicht reagierte, nahm der Vermieter die Beseitigung der Beschädigungen selbst vor und verlangte vom Mieter den Ersatz der Kosten. Der Mieter ging auch darauf nicht ein. Daher klagte der Vermieter auf Zahlung. Zwischen dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter Kenntnis von der Rückgabe der Schlüssel hatte, und der Klageerhebung lagen mehr als sechs Monate. Seit dem wirklichen Ende des Mietverhältnisses waren weniger als sechs Monate vergangen.
Im Gerichtsverfahren erhob der Mieter die Einrede der Verjährung. Er berief sich dazu auf den Ablauf der kurzen Verjährungsfrist für Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gemäß § 548 Abs. 1 BGB. Der Vermieter war der Meinung, es komme für den Beginn der Verjährungsfrist auf das tatsächliche Ende des Mietverhältnisses an. Daher liege noch keine Verjährung vor.
Zu Unrecht, wie das OLG entschied. Denn für den Beginn der Verjährungsfrist komme es gemäß § 548 BGB auf den tatsächlichen Rückerhalt des Mietgegenstandes an. Das war hier der Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Schlüssel des Mietgegenstandes in seinem Briefkasten vorfand.
Derartige Schlüsseleinwürfe kommen in der Vermietungspraxis immer wieder vor. Oft liegt dann das Augenmerk darauf, das fehlende Einverständnis mit einem vorzeitigen Vertragsende zu dokumentieren. Ziel ist dabei zu verhindern, dass man stillschweigend in die vorzeitige Beendigung einwilligt. Wie dieser Fall zeigt, ist daneben auch zu bedenken, dass mit dem Rückerhalt der Schlüssel die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB begonnen hat. Der Mietgegenstand ist daher nach Erhalt der Schlüssel unverzüglich zu untersuchen. Drohen Ansprüche wegen des Zustandes der Mietsache zu verjähren, sollte das notfalls gerichtlich verhindert werden.
Zur Übersicht