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Baukostenobergrenze – ein Damoklesschwert?

Der Bauherr, der wegen Überschreitung einer Baukostenobergrenze einen Schadensersatzanspruch geltend macht, muss darlegen und beweisen, dass die entstandenen Mehrkosten auf eine Pflichtverletzung des Architekten zurückzuführen sind. Es existiert keine Vermutung beratungsgerechten Verhaltens, die zu einer Beweislastumkehr führen würde. Das hat das OLG Hamm mit Urteil vom 05.06.2025 (24 U 57/22) klargestellt.

In dem entschiedenen Fall war ein Architekt mit dem Umbau eines Hotelgebäudes beauftragt. Nachdem der Bauherr verschiedene Kostenzusammenstellungen des Architekten kritisch hinterfragt hatte, einigten sich die Parteien schließlich auf eine Kostenobergrenze von rund 4,6 Mio. €. Auf diesen Betrag endete auch die Kostenberechnung des Architekten. Bei der nachfolgenden Realisierung des Umbauvorhabens kam es zu erheblichen Mehrkosten. Der Umbau kostete wegen Sonder- und Änderungswünschen des Bauherrn letztlich rund 2,4 Mio. € mehr. Diese Differenz machte der Bauherr gegenüber dem Architekten als Schaden geltend.

Das OLG wies die Schadensersatzklage ab. Zwar sei die Leistung des Architekten mangelhaft. Denn die Parteien hätten eine Beschaffenheitsvereinbarung über eine Baukostenobergrenze getroffen, die überschritten worden sei. Diese Überschreitung sei auch nicht aufgrund von nachträglichen Sonder- und Änderungswünschen des Bauherrn gerechtfertigt. Denn der Architekt habe nicht substantiiert dargelegt, warum er die Zusatzleistungen, die bereits Bestandteil der ursprünglichen Planung gewesen wären, mit zu geringen Kosten berücksichtigt habe. Damit habe er die zu seinen Lasten gehende Verschuldensvermutung nicht widerlegt. Der Bauherr habe dem Architekten auch keine Gelegenheit zur Nachbesserung geben müssen, da die entstandenen Baukosten nicht mehr hätten verhindert werden können. Am Ende scheitere ein Schadensersatzanspruch des Bauherrn aber daran, dass die Baukostenerhöhung nicht ursächlich auf eine Pflichtverletzung des Architekten zurückzuführen sei. Das OLG ließ offen, ob und in welcher Höhe überhaupt ein Schaden eingetreten ist. Jedenfalls habe der Bauherr nicht darlegen und beweisen können, dass eine Pflichtverletzung des Architekten den Schaden verursacht habe. Das betreffe auch den Gesichtspunkt, ob der Bauherr bei richtiger Beratung von einem womöglich unwirtschaftlichen Bauvorhaben Abstand genommen hätte. Dabei könne sich der Bauherr hier nicht auf eine Vermutung beratungsgerechten Verhaltens berufen, die zu einer Beweislastumkehr führen würde. Denn es entziehe sich jeder typisierenden Betrachtung, wie sich der Bauherr verhalte, der von seinem Architekten pflichtgemäß über die Höhe der zu erwartenden Kosten aufgeklärt worden wäre.

Hier hat es den Architekten bereits gerettet, dass dem Bauherrn nicht der Beweis dafür gelungen ist, dass die letztlich entstandenen Baukosten tatsächlich auf die mangelhafte Arbeit des Architekten zurückzuführen waren. Oftmals scheitern Klagen wegen Baukostenüberschreitung am Ende jedenfalls daran, dass sich kein Schaden nachweisen lässt. Dies liegt daran, dass, das Gebäude meist eine entsprechende Wertsteigerung erfahren hat. Ganz „raus“ ist der Architekt trotzdem nicht: Denn er darf sein Honorar nur nach Maßgabe der (maximalen) Baukosten berechnen, die sich aus einer vereinbarten Kostenobergrenze ergeben. Dies ist mittlerweile in der Rechtsprechung anerkannt. Denn der Architekt, der eine Baukostenobergrenze zusagt, aber nicht verhindert, dass die Baukosten diese Grenze auch tatsächlich einhalten, hat ein mangelhaftes Werk erbracht.

Aktuelles

Sorgfalt bei der Objektbegehung!

Die Objektbegehung im Rahmen der Leistungsphase 9 dient nicht nur dazu, optisch erkennbare Schäden aufzuspüren. Sie begründet vielmehr eine Überprüfungspflicht des Architekten, ob das vertraglich Geschuldete ordnungsgemäß ausgeführt wurde oder ob Anhaltspunkte für Mängel vorliegen. Das hat das OLG München (Beschluss vom 24.02.2026 – 27 U 2266/25 Bau) klargestellt.

In dem Fall war ein Architekt mit den Leistungsphasen 1 bis 9 der Objektplanung Gebäude beauftragt worden. Nach Durchführung der Objektbegehung traten u.a. Mängel zutage, die auf unzureichenden Schutzmaßnahmen betreffend die Abdichtung der Tiefgarage beruhten. Der Bauherr nahm den Architekten erfolgreich auf Schadensersatz in Anspruch. Der Senat bejahte Versäumnisse bei der Begehung. Zur Begründung führte er aus, Aufgabe des Architekten im Rahmen der Leistungsphase 9 sei es, nach der Abnahme aufgetretene Mängel festzustellen und auf deren Beseitigung hinzuwirken. Bei dieser Gelegenheit habe er das Objekt im Rahmen des Zumutbaren bestmöglich dahin zu überprüfen, ob die Bauausführung erkennbar das gehalten hat, was in technischer Hinsicht vorauszusetzen war. Liegen Anhaltspunkte für Mängel vor, müssten nähere Untersuchungen erfolgen. Wende man diese Grundsätze an, so hätte vorliegend eine nähere Prüfung der Abdichtungsfrage vorgenommen werden müssen. Dies gelte auch gerade vor dem Hintergrund, dass die Abdichtungsfrage und der Schutz vor Chlorideintrag/-belastung seit jeher das zentrale Thema im Bereich des Tiefgaragenbaus darstelle. Sei mit bloßem Auge feststellbar, dass eine hochgezogene Beschichtung fehle, muss überprüft werden, wie das Abdichtungsproblem im konkreten Fall gelöst worden sei. Diese Überprüfung hätte bereits mittels Durchsicht der Pläne, Ausschreibungen bzw. einfacher Rücksprache mit dem Tragwerksplaner erfolgen hätten können. Das sei auch nicht unzumutbar.

Hervorzuheben ist, dass ein Architekt nach Auffassung des OLG von sich aus (!) zumindest eine Objektbegehung durchführen muss, bevor die betreffenden, jeweils maßgebenden Verjährungsfristen ablaufen. Daraus folgt die dringende Empfehlung an alle Architekten, die Verjährungsfristen jedes bauausführenden Unternehmens eigenständig zu prüfen und zu notieren, um rechtzeitig vor deren Ablauf die erforderliche Begehung durchzuführen. Übrigens: Auch die geringe Bewertung der Leistungsphase 9 mit 2 % des Gesamthonorars rechtfertigt es nicht, den Sorgfaltsmaßstab zu reduzieren, wie das OLG ausdrücklich betont hat.

Baugenehmigung: kein Erlöschen trotz rechtswidrigen Baubeginns!

Eine Baugenehmigung erlischt nicht durch Zeitablauf, wenn der Bauherr innerhalb von drei Jahren mit zielgerichteten Bauarbeiten beginnt – und zwar auch dann, wenn dieser Baubeginn rechtswidrig erfolgt, weil die Baubeginnsanzeige und bautechnische Nachweise fehlen. Dies hat das OVG Sachsen mit Beschluss vom 12.05.2026 (1 B 6/26) entschieden.

Dem Verfahren lag der Streit um eine Baugenehmigung für die Sanierung und den Umbau eines Geschäftshauses zugrunde. Die Baubehörde vertrat die Auffassung, die Genehmigung sei erloschen, weil innerhalb von drei Jahren kein ordnungsgemäßer Baubeginn erfolgt sei und der Bauherr die Bauarbeiten viel zu zögerlich vorangetrieben habe. Das Verwaltungsgericht folgte dieser Sicht und lehnte den Rechtsschutzantrag des Bauherrn ab.

Das Oberverwaltungsgericht hob diese Entscheidung auf und gab dem Bauherrn Recht. Er habe zwar versäumt, innerhalb der gesetzlichen Frist die vorgeschriebene Baubeginnsanzeige und bautechnischen Nachweise vorzulegen. Der Bauherr habe aber durch eidesstattliche Versicherungen, Rechnungen, Lohnbescheinigungen und eine Fotodokumentation glaubhaft gemacht, dass fristgerecht mit Abbrucharbeiten, Entkernung und Installationsarbeiten begonnen worden sei. Die Arbeiten seien in Eigenregie über Jahre hinweg kontinuierlich fortgesetzt worden.

Ein rechtswidriger Baubeginn verhindere ein Erlöschen der Baugenehmigung ebenso wie ein rechtmäßiger, so das OVG. Das Gesetz sehe außerdem keine Höchstfrist für die Fertigstellung vor. Auch ein mehr als zehnjähriger Bauzeitraum führe nicht zum Erlöschen. Ein Umbau, der sich über Jahre hinzieht, genüge den Anforderungen, solange die Arbeiten objektiv der Verwirklichung des genehmigten Vorhabens dienten.

Was folgt aus der Entscheidung? Auch bei ordnungswidrigen und schleppenden Bauaktivitäten behält die Baugenehmigung ihren Bestand. Entscheidend ist der objektive Zusammenhang mit dem genehmigten Vorhaben, nicht die formale Rechtmäßigkeit oder die Geschwindigkeit der Ausführung. Für die Praxis bedeutet dies: Bauherren sollten ihre Bauaktivitäten lückenlos dokumentieren (Rechnungen, eidesstattliche Versicherungen, Fotos), auch wenn formale Anzeigen unterblieben sind. So beugen Sie dem Risiko vor, dass die Baubehörde oder spätere Kaufinteressenten an der Wirksamkeit der Baugenehmigung für das Objekt zweifeln.

Wenn Wartung keine Grenzen kennt: Neue Linie bei Gewerbemiet-Nebenkosten?

Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte technische Anlagen können in Gewerbemietverträgen formularvertraglich ohne Höchstgrenze auf den Mieter umgelegt werden. Das hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 27.03.2026 (4 U 102/24) entschieden und damit eine in der Fachliteratur und obergerichtlichen Rechtsprechung umstrittene Frage zugunsten der Vermieterseite beantwortet.

In dem Fall stritten die Parteien eines langjährigen Gewerbemietvertrags über ein Geschäftslokal in einem Einkaufszentrum um die Wirksamkeit zweier Klauseln:

  • 11 (2) des Mietvertrags legte dem Mieter die Kosten für „Betrieb und Wartung einzeln bzw. gemeinschaftlich genutzter Gebäudetechnik“ auf – beispielhaft aufgeführt waren mechanische Anlagen, Elektroanlagen, raumlufttechnische Anlagen, Heizungsanlagen, Brandschutzeinrichtungen, Aufzüge und weitere technische Einrichtungen –, ohne eine Kostenobergrenze vorzusehen.
  • 13 (2) regelte daneben die Umlage von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für gemeinschaftlich genutzte Gebäudetechnik, begrenzt auf 10 % der Jahresmindestmiete. Die Mieterin verlangte die Rückzahlung gezahlter Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für mehrere Jahre.

Der Mieter verlangte die Rückerstattung von Wartungs- und Instandhaltungskosten für mehrere Jahre. Er hielt die vorstehend wiedergegebenen Klauseln in AGB für unwirksam. Das sah das OLG anders. Die Klausel in § 11 (2) des Mietvertrages sei wirksam. Der Begriff „Wartung“ sei hinreichend bestimmt, die beispielhafte Aufzählung der Anlagen gebe ausreichend Orientierung und eine Kostenobergrenze sei für reine Wartungskosten nicht erforderlich.

Zur Begründung führte der Senat aus, dass Wartungskosten – anders als Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten – wiederkehrende Kosten vorbeugender Maßnahmen zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit technischer Anlagen seien. Sie erfüllten das Kriterium des laufenden Anfalls im Sinne von § 556 BGB i.V.m. der BetrKV und seien damit Betriebskosten, die auch im Wohnraummietrecht ohne Obergrenze umlegbar seien. Die formularvertragliche Auferlegung auf den gewerblichen Mieter weiche daher nicht vom gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ab und benachteilige den Mieter in AGB nicht unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1, 2 BGB. Die 10%-Grenze in § 13 (2) für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten hielt der Senat für angemessen und nicht überhöht; ein Summierungseffekt beider Klauseln führe nicht zur Unwirksamkeit, da Wartungskosten ohnehin ohne Deckel umlegbar seien.

Die Entscheidung setzt sich über die wohl herrschende Meinung in Literatur und Teilen der obergerichtlichen Rechtsprechung hinweg, die auch für reine Wartungskostenklauseln eine Kostenobergrenze fordern. Der BGH hatte in seinen Entscheidungen (Versäumnisurteil v. 10.09.2014 – XII ZR 56/11; Urt. v. 26.09.2012 – XII ZR 112/10) stets Klauseln beanstandet, die „Wartung und Instandhaltung“ einheitlich ohne Begrenzung auf den Mieter abwälzten; eine isolierte Betrachtung reiner Wartungskosten stand bisher nicht zur höchstrichterlichen Entscheidung an. Das OLG Karlsruhe hat die Revision zugelassen, so dass der BGH die Frage nun klären kann. Bis dahin sollten Vermieter bei der Gestaltung von Gewerbemietverträgen sicherheitshalber erwägen, auch für Wartungskosten eine angemessene Kostenobergrenze vorzusehen. Anderenfalls laufen sie Gefahr, diese langfristig gar nicht auf den Mieter umlegen zu können.

Mehr als eine gute Idee: Wann Architektenpläne Urheberrechtsschutz genießen

Architektenpläne genießen nicht erst Urheberrechtsschutz, wenn gebaut wird. Schutzfähig kann schon der Entwurf sein – allerdings nur dann, wenn sich in ihm bereits freie und kreative Entscheidungen des Urhebers niederschlagen, die das geplante Bauwerk als persönliche geistige Schöpfung erscheinen lassen. Das hat das OLG Braunschweig mit Urteil vom 28.04.2026 (2 U 64/25) hervorgehoben.

In dem Fall stritten ein Projektentwickler und ein Architekturbüro über die Neuentwicklung eines innerstädtischen Areals. Das Architekturbüro hatte im Auftrag eines anderen potenziellen Investors Vorentwürfe und Skizzen erstellt, die dem Projektentwickler vorlagen. Er ließ für dasselbe Areal eine eigene Machbarkeitsanalyse samt 3D-Visualisierung anfertigen. Diese wies allerdings verschiedene Ähnlichkeiten mit dem Entwurf des Architekturbüros auf. Der Projektentwickler war der Ansicht, die Ideen und Entwürfe des Architekturbüros unterlägen nicht dem Schutz des Urheberrechts, zumindest aber habe er dieses nicht verletzt.

Das OLG gab dem Projektentwickler zwar insofern Recht, als es noch an einer konkreten Urheberrechtsverletzung fehlte. Zugleich stellte es aber klar, dass die konkreten Entwürfe und Skizzen des Architekturbüros grundsätzlich urheberrechtlich geschützt seien.

Das OLG betonte, dass bloße Ideen, Konzepte oder städtebauliche Grundgedanken nicht genügen. Schutz entstehe vielmehr erst dort, wo die Planung konkrete Form angenommen hat und einen Gestaltungsspielraum jenseits technischer Zwänge, bloßer Zweckmäßigkeit, Vorgaben des Auftraggebers und vorbekannter Gestaltungselemente schöpferisch ausnutzt. Maßgeblich sei also nicht, ob geplant wurde, sondern wie individuell geplant wurde. Dabei leitete das OLG den Schutz nicht aus einzelnen Merkmalen der Planung ab. Es stellte dazu fest, dass drei Baukörper, bestimmte Nutzungen, Freiflächen oder die Größe der Gebäude für sich genommen noch keinen urheberrechtlichen Schutz verdienten. Auch die Orientierung an historischen Vorbildern oder funktionalen Anforderungen trage den Schutz allein nicht. Entscheidend sei vielmehr die konkrete Kombination dieser Elemente zu einer ortsbezogenen, individuellen Gesamtplanung. Urheberrechtsschutz beginne daher erst bei der eigenpersönlichen gestalterischen Verdichtung dieser Komponenten im Entwurf.

Das Urheberrecht des Architekten wird in der Praxis oft unterschätzt. Oftmals gehen Bauherren oder Gebäudeeigentümer davon aus, das Urheberrecht spiele erst bei ikonischen Gebäuden oder erst nach der Bauausführung eine Rolle. Das ist gefährlich. Denn überschreitet bereits die Planung die Schutzschwelle, kann der spätere Umgang mit dem Entwurf ebenso heikel werden wie spätere Eingriffe in das errichtete Bauwerk selbst. Wer dann umplant, erweitert, umgestaltet oder Teile austauscht, bewegt sich möglicherweise nicht mehr nur im technischen oder wirtschaftlichen, sondern längst im urheberrechtlichen Risikobereich.

Baukostenobergrenze – ein Damoklesschwert?

Bauträgervertrag: Schlussrate erst nach Mangelbeseitigung!

Knüpft ein Bauträgervertrag die Fälligkeit der Schlussrate an die vollständige Fertigstellung, dann setzt das die Beseitigung der im Abnahmeprotokoll aufgeführten Mängel voraus. Dies hat der BGH mit Urteil vom 22.04.2026 (VII ZR 88/25) entschieden.

In dem Rechtsstreit wehrte sich der Käufer einer Eigentumswohnung dagegen, die Schlussrate in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises zu zahlen. Laut Bauträgervertrag sollte diese Rate „nach vollständiger Fertigstellung“ fällig werden. Der Käufer hatte zuvor die Abnahme seines Sondereigentums erklärt. In dem Abnahmeprotokoll war festgehalten worden, dass der Bauträger noch einige Baumängel zu beseitigen hatte. Der Käufer war der Auffassung, dass er die Schlussrate erst nach erfolgter Mangelbeseitigung leisten müsse.

Anders als das Berliner Kammergericht, das vorher über den Fall entschieden hatte, gab der BGH dem Käufer Recht. Wenn in einem Bauträgervertrag die vollständige Fertigstellung als Fälligkeitsvoraussetzung für die Schlussrate vereinbart sei, reiche es nicht aus, wenn das Bauvorhaben lediglich abnahmereif – also frei von wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängeln – sei. Denn dies sei bereits Voraussetzung für die Bezugsfertigkeit, welche nach dem Vertrag die vorletzte Kaufpreisrate auslöse. Für die letzte Rate sei ein höherer Fertigstellungsgrad zu verlangen. Ein durchschnittlicher Vertragspartner könne erwarten, diese Rate erst zahlen zu müssen, wenn der Bauträger seine Verpflichtung erfüllt habe, die bei der Abnahme festgestellten Mängel (sog. „Protokollmängel“) zu beseitigen.

Mit seinem Urteil hat der BGH eine käuferfreundliche Position in einem Meinungsstreit bezogen, der die Juristenwelt schon lange beschäftigt hat. Während einige Gerichte und Stimmen aus der Literatur die vollständige Fertigstellung von der Beseitigung aller Protokollmängel abhängig machten, hielten andere wie das Kammergericht die Fertigstellungsrate schon dann für fällig, wenn lediglich Abnahmereife hergestellt war. Diese Auffassung dürfte nach der Entscheidung des BGH keine Zukunft mehr haben. Zwar bezieht sich das Urteil strenggenommen nicht auf den gesetzlichen Begriff der vollständigen Fertigstellung in § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV, sondern auf die Auslegung einer gleichlautenden Regelung in einem formularmäßigen Bauträgervertrag. Hierauf dürfte es jedoch im Ergebnis nicht ankommen. Denn die Erwägungen, auf welche der BGH sein Urteil gestützt hat, lassen sich auch zur Auslegung der MaBV heranziehen.

Planer darf aufgrund vorläufiger Honorarvereinbarung auf Stundenbasis abrechnen

Ein Ingenieur darf im vereinbarten Stundenlohn abrechnen, wenn die schriftliche Beauftragung eine „vorläufige Abrechnung auf Stundenbasis bis zum Hauptvertrag“ vorsieht und kein Hauptvertrag mit einer abweichenden Honorarvereinbarung nach HOAI zu Stande kommt. Das hat das OLG Bamberg mit seinen Beschlüssen vom 02.01.2025 und vom 30.01.2025 (12 U 133/24) klargestellt.

In dem Fall hatten die Parteien bereits früher zusammengearbeitet und der Ingenieur hatte deutlich gemacht, dass er ohne einen schriftlichen Auftrag nicht mehr tätig werden würde. Vor diesem Hintergrund trafen die Parteien zunächst eine schriftliche Vereinbarung über eine „vorläufige Abrechnung auf Stundenbasis bis zum Hauptauftrag“. Nachfolgend legte der Ingenieur zwar ein Honorarangebot nach Maßgabe des Basishonorarsatzes der HOAI 2021 vor. Dieses Angebot nahm der Auftraggeber jedoch nicht an. Stattdessen bezahlte er auch nach Vorliegen des Angebots die weiterhin auf Stundenbasis gestellten Abschlagsrechnungen, zunächst anstandslos, später nur noch schleppend. Als der Auftraggeber seine Zahlungen am Ende ganz einstellte, kündigte der Ingenieur den Vertrag fristlos und klagte die nach der Stundenlohnvereinbarung noch offene Vergütung ein.

Das OLG Bamberg gab der Klage statt. Da der vorgesehene Hauptvertrag nicht zustande gekommen sei, sei maßgebliche Abrechnungsgrundlage die zwischen den Parteien getroffene Stundenlohnvereinbarung. Die im Raume stehende Frage, ob im Hinblick auf das – niedrigere – HOAI-Angebot ein konkludenter Vertrag zustande gekommen sei, verneinte der Senat dagegen. Zur Begründung führte er aus, der Ingenieur habe das Verhalten des Auftraggebers nach Übersendung des HOAI-Angebots nicht als dessen Annahme verstehen müssen. Ganz im Gegenteil ergebe sich daraus, dass der Auftraggeber weiterhin Zahlungen auf die Stundenlohnrechnungen des Ingenieurs geleistet habe, dass dieser selbst nicht von einem konkludenten Vertragsschluss ausgegangen wäre.

Für wirksame Honorarvereinbarungen gemäß der HOAI 2021 ist nur noch darauf zu achten, dass die Textform eingehalten ist. Hierfür genügt ein Schriftwechsel der Vertragsparteien per E-Mail. Demgegenüber kommt es nicht mehr darauf an, ob der Basishonorarsatz (früher: Mindestsatz) unterschritten oder der Höchstsatz überschritten ist.

Keine City Star – Werbeanlage im faktischen Allgemeinen Wohngebiet!

Eine größere beleuchtete Fremdwerbeanlage ist eine störende gewerbliche Anlage, die in einem faktischen Allgemeinen Wohngebiet nicht zugelassen werden kann. Dies gilt auch dann, wenn es in dem Gebiet bereits eine Tankstelle, eine Kfz-Werkstatt, eine Kneipe, andere Fremdwerbeanlagen und eine Lagerhalle gibt. Dies hat das OVG Saarland mit Urteil vom 10.02.2026 (2 A 102/24) entschieden.

Dem Urteil lag die Klage eines Werbeunternehmens zugrunde, das eine Baugenehmigung für eine 21,82 m² große und 5,42 m hohe doppelseitig beleuchtete City Star – Wechselwerbeanlage auf einem Monofuß erstreiten wollte. Das erstinstanzliche Verwaltungsgericht hatte der Klage stattgegeben. Das Vorhaben füge sich nach § 34 BauGB in die bauliche Umgebung ein. Aufgrund der dortigen gewerblichen Anlagen handele es sich um kein faktisches Allgemeines Wohngebiet, in welchem Fremdwerbeanlagen im Regelfall unzulässig seien. Vielmehr liege eine bauliche Gemengelage vor, die sich keiner Baugebietskategorie zuordnen lasse und unter anderem gewerblich geprägt sei.

Dem folgte das Oberverwaltungsgericht (OVG) nicht. Die Tankstelle und die Kfz-Werkstatt stünden dem Charakter eines Allgemeinen Wohngebietes nicht entgegen, weil sie in ihrer konkreten Ausprägung „gebietstypisch“ seien, das Wohnen nicht störten und daher ausnahmsweise in einem solchen Gebiet zugelassen werden könnten. Die Kneipe, Fremdwerbeanlagen und die Lagerhalle müssten bei der Feststellung des Gebietscharakters unberücksichtigt bleiben. Diese gewerblichen Anlagen könnten das Gebiet nicht prägen, da sie über keine Baugenehmigung verfügten und die Baubehörde bereits ein Verfahren gegen sie eingeleitet habe.

Anders als die Tankstelle und die Kfz-Werkstatt könne eine City Star – Werbeanlage in einem Allgemeinen Wohngebiet nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Bei dieser handele es sich im Gegensatz zu jenen um einen störenden Gewerbebetrieb. Aufgrund ihrer Größe und ihrer dauerhaften Beleuchtung wirke sie optisch störend und sei mit dem Charakter eines Wohngebietes unvereinbar.

Die Entscheidung zeigt: Auch wenn eine Wohnbebauung im unbeplanten Innenbereich mit einigen gewerblichen Anlagen durchsetzt ist, muss es sich nicht um ein faktisches Mischgebiet oder um eine Gemengelage handeln. Vielmehr kann trotzdem ein Allgemeines Wohngebiet vorliegen, in dem weitere gewerbliche Vorhaben wie etwa Werbeanlagen unzulässig sind. Mit Sicherheit lässt sich das – wenn überhaupt – nur sagen, wenn die Bauakten zu den anderen gewerblichen Anlagen ausgewertet werden. Denn sollten diese Anlagen weder behördlich genehmigt noch geduldet sein, dann sind sie bei der Feststellung des Gebietscharakters außen vor zu lassen.

Unwirksam gekündigt, aber wirksam abgemahnt!

Eine vertragliche Klausel, die die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs von einer vorherigen schriftlichen Abmahnung abhängig macht, modifiziert § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB inhaltlich. Spricht der Vermieter gleichwohl zunächst ohne eine solche Abmahnung fristlos die Kündigung aus, ist diese unwirksam. Darin kann aber zugleich die vertraglich erforderliche Abmahnung für einen spätere erneute Kündigung liegen. Das hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 20.03.2026 (14 U 128/25) entschieden.

In dem Fall ging es um einen langfristigen Hotelmietvertrag mit einer Festlaufzeit von 25 Jahren. Die Parteien hatten vereinbart, dass ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung insbesondere dann vorliegt, wenn die Mieterin trotz vorangegangener schriftlicher Abmahnung mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Nachdem es zu wiederholten Zahlungsrückständen gekommen war, kündigten die Vermieterinnen zunächst fristlos, ohne zuvor eine schriftliche Abmahnung auszusprechen. Fünf Monate später erfolgte eine weitere fristlose Kündigung wegen der inzwischen eingetretenen weiteren Zahlungsrückstände. Die Mieterin hielt beide Kündigungen für unwirksam, weil es an der vertraglich vereinbarten vorherigen Abmahnung gefehlt habe.

Zu Unrecht, wie das OLG Karlsruhe entschied. Die erste Kündigung sei zwar unwirksam, weil es an der vertraglich vorausgesetzten Abmahnung gefehlt habe. Die zweite Kündigung jedoch nicht, da die erste Kündigung als „Minus“ die vertraglich verlangte Abmahnung enthalten habe.

Der Sinn einer Abmahnung bestehe darin, dem Vertragspartner die Vertragsverletzung und die drohenden Folgen unmissverständlich vor Augen zu führen. Genau das geschehe durch eine fristlose Kündigung in gesteigerter Form. Der Mieter wisse dann erst recht, dass weitere Rückstände nicht mehr hingenommen werden. Dass die erste Kündigung rechtlich noch nicht als solche wirke, nehme ihr diesen Warncharakter nicht.

Der Zweck der Abmahnung könne auch nicht auf einen ganz bestimmten, punktgenau identischen, Rückstand verengt werden. Die Kündigungsklausel sei nicht so zu verstehen, dass vor jeder späteren Kündigung erneut exakt der dann bestehende Zweimonatsrückstand angemahnt werden müsse. Andernfalls habe es der Mieter weitgehend in der Hand, durch Teilzahlungen die Schwelle immer wieder knapp zu unterschreiten und die vertraglich vereinbarte Kündigungsmöglichkeit so dauerhaft zu blockieren. Das Abmahnerfordernis würde, so das OLG, dann vom Warninstrument zum Kündigungshindernis.

Die Entscheidung nimmt die privatautonome Verschärfung des gesetzlichen Kündigungsrechts durch das Erfordernis der Abmahnung ernst, ohne sie in eine praktisch folgenlose Formalie kippen zu lassen. Ist dem Mieter durch eine – wenn auch unwirksame – Kündigung bereits in aller Deutlichkeit signalisiert worden, dass weitere erhebliche Zahlungsrückstände nicht mehr toleriert werden, ist der Zweck der Abmahnung erreicht. Für die Praxis gilt daher: Eine verfrüht ausgesprochene fristlose Kündigung ist nicht zwingend nutzlos. Sie kann den Boden für die nächste, dann wirksame, Kündigung bereiten.

Nicht jeder Verdacht ist schon ein Mangel!

Ein bloßer Mangelverdacht ist nicht schon deshalb ein Sachmangel, weil ihm nachgegangen wurde. Nur in Ausnahmefällen reicht bereits der Verdacht aus, etwa bei einem altlastenverdächtigen Grundstück, einem möglichen Hausschwammbefall oder dem Verdacht einer Kontamination von Lebensmitteln. Voraussetzung ist, dass schon der Verdacht selbst nach der Verkehrsanschauung den Wert der Kaufsache mindert. Das hat der BGH mit Beschluss vom 26.02.2026 (V ZR 83/25) hervorgehoben.

In dem Fall hatte die Verkäuferin eine vermietete Gewerbeimmobilie veräußert. Kurz vor dem Kauf waren wegen des Verdachts eines Feuchtigkeitsmangels im Keller Kernbohrungen beauftragt, aber noch nicht durchgeführt worden. Anlass für die Beauftragung der Bohrungen war gewesen, dass sich der Fußboden abgelöst hatte, den ein Mieter im Keller verlegt hatte. Die Ursache konnte nach Kenntnis des Verkäufers auch darin liegen, dass der Mieter den Boden fehlerhaft verlegt hatte.

Die Käuferin erwarb das Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Über die Beauftragung der Kernbohrungen wurde sie nicht informiert. Später verlangte sie erhebliche Mängelbeseitigungskosten sowie weiteren Schadensersatz. Sie war der Ansicht, bereits die Feuchtigkeitsproblematik, beziehungsweise schon der Verdacht eines erheblichen Mangels, dem man mit Kernbohrungen habe nachgehen wollen, genüge für die Sachmängelhaftung. Dem schloss sich der BGH nicht an.

Es sei konsequent zwischen Symptom, Verdacht und festgestelltem Mangel zu unterscheiden. Nicht jede Feuchtigkeit im Keller sei ein Sachmangel; es komme vielmehr auf die Umstände des Einzelfalls an. Daher sei auch der Verdacht eines Feuchtigkeitsmangels oder eines Fehlers im Fußbodenaufbau noch kein Mangel. Die Kernbohrung habe ja gerade dazu dienen sollen, den Verdacht zu bestätigen oder zu entkräften. Die Beauftragung der Bohrung ersetze die Feststellung des Mangels nicht. Davon abzugrenzen seien anerkannte Ausnahmefälle: Beim Altlastenverdacht, beim Hausschwammverdacht oder bei kontaminationsverdächtigen Lebensmitteln liege die Besonderheit darin, dass schon der Verdacht selbst wertmindernd wirke. Genau das fehle bei dem Verdacht auf Feuchtigkeit oder Probleme im Fußbodenaufbau. Würde man bereits solche Prüf- und Verdachtslagen genügen lassen, so der BGH, ließe sich beinahe jede vorsorgliche Untersuchung im Nachhinein zum Sachmangel umetikettieren. Das würde den Mangelbegriff überdehnen.

Käufer können somit aus einer eingeleiteten Untersuchung allein noch keine Kenntnis von einem Sachmangel herleiten und Verkäufer müssen nicht jede Prüfmaßnahme offenbaren, um nicht arglistig zu agieren. Maßgeblich sind vielmehr Anlass, Ergebnis und konkrete Auswirkung auf die Kaufsache. Gerade bei Immobilienkaufverträgen mit Haftungsausschluss schafft der BGH damit die nötige dogmatische Klarheit: Maßgeblich ist der feststellbare Mangel, nicht der bloße Verdacht eines Mangels. In der Praxis wird man sich als Käufer mit einer Zusicherung des Verkäufers behelfen müssen, dass ihm keine Umstände bekannt sind, welche auf einen Mangel des Kaufgegenstandes hindeuten könnten.

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