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Bauleiter aufgepasst!

Führen überwachungsbedürftige Arbeiten zu einem Mangel am Bauwerk, spricht der erste Anschein dafür, dass der bauleitende Architekt einen Bauüberwachungsfehler begangen hat. Das hat das OLG Köln mit Urteil vom 11.01.2024 (7 U 39/23) klargestellt.

Dem Senat lag ein Fall zur Entscheidung vor, in welchem Dachdeckerarbeiten zu gravierenden Feuchtigkeitsschäden am Dach geführt hatten. Die Arbeiten, die u.a. die Ausführung von Dampfsperrbahnen und einer Wärmedämmung beinhalteten, ordnete das Gericht als schwierig und gefahrträchtig ein. Damit hätten sie in jedem Fall einer umfangreichen Bauaufsicht des Architekten bedurft. Diese Überwachungspflichten hatte der Architekt verletzt, wofür der erste Anschein spreche. Hierzu erläutert das Gericht: Ein Beweis des ersten Anscheins für einen Bauüberwachungsfehler könne jedenfalls bei der mangelhaften Ausführung solcher Arbeiten angenommen werden, die besonders zu überwachen gewesen wären. Dies sei bei den streitgegenständlichen Dachdeckerarbeiten wegen ihrer Schwierigkeit und Gefahrträchtigkeit zu bejahen. Die Mangelhaftigkeit der Arbeiten und die dadurch entstandenen Schäden wären auch bei der gebotenen intensiven Überwachung ohne weiteres für den Bauleiter erkennbar gewesen, so das Gericht. Dieser konnte den Anscheinsbeweis nicht widerlegen, etwa durch detaillierte (Foto-) Dokumentation seiner Überwachungstätigkeit. Der Architekt muss daher für den eingetretenen Schaden einstehen.

Bauleiter sollten stets konkret und vollständig dokumentieren, welche Überwachungstätigkeiten sie durchgeführt haben, idealerweise mit Datum, Uhrzeit, Gewerk etc. Dies gilt jedenfalls für kritische Bauarbeiten, die typische Gefahrenquellen beinhalten; diese sind anders als handwerkliche Selbstverständlichkeiten besonders zu überwachen. Hierzu gehören z.B. Abdichtungs- und Isolierungsarbeiten, Drainagearbeiten, Betonierungs- und Bewehrungsarbeiten, Ausschachtungs- arbeiten usw. Nur durch substantiierte und belegbare Angaben zu den einzelnen Überwachungstätigkeiten kann es gelingen, einen anderenfalls anzunehmenden Anscheinsbeweis zu entkräften.

Aktuelles

14.04.2025

„Etikettenschwindel“: Kerngebiet mit überwiegender Wohnnutzung!

Ein Bebauungsplan darf kein Kerngebiet festsetzen, wenn in sämtlichen Geschossen oberhalb des Erdgeschosses gewohnt werden darf. Das hat das OVG Nordrhein-Westfalen mit Urteil vom 26.02.2025 (7 D 138/20) entschieden.

Dem Normenkontrollverfahren lag ein Bebauungsplan zugrunde, den eine Gemeinde für ein unbebautes Grundstück in ihrer Altstadt beschlossen hatte. Mit dem Plan wollte die Gemeinde auf eine Schließung der Baulücke hinwirken. Den Normenkontrollantrag hatte der Eigentümer gestellt, der auf dem Grundstück einen gewerblichen Parkplatz mit 35 Stellplätzen betreiben wollte. Der Bebauungsplan sah einen Ausschluss von Stellplatzanlagen vor. Die Gemeinde ist der Ansicht, dass es in der Stadt bereits genug Stellplätze gebe. Das öffentliche Interesse an einem hochwertigen Stadtbild und einer urbanen Nutzung überwiege das private Interesse an der Verwertung als gewerblicher Parkplatz.

Das Oberverwaltungsgericht hat den Bebauungsplan für unwirksam erklärt. Er sei nicht mit den Bestimmungen über die Festsetzung von Kerngebieten vereinbar. Nach § 7 Abs. 1 BauNVO dienten Kerngebiete vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Daraus ergebe sich, dass die genannten Nutzungen im Kerngebiet ein Übergewicht gegenüber anderweitigen Nutzungen haben müssten. Der Bebauungsplan setze für das Kerngebiet maximale Firsthöhen von 19 m bzw. 15,5 m fest und ermögliche in allen Obergeschossen eine allgemeine Wohnnutzung. Damit überwiege das zulässige Wohnen die kerngebietstypischen Nutzungen der Wirtschaft usw.

Kerngebiete, welche die Obergeschosse zum Wohnen festsetzen, sind gar nicht so selten. Sie erklären sich aus dem Interesse der Gemeinden, Wohnen in den Innenstädten zu ermöglichen, obwohl dort die strengeren Schallschutzansprüche von z. B. Mischgebieten oftmals nicht eingehalten werden können. Wie das Urteil des OVG zeigt, ist dieser Weg falsch. Kerngebiete sind grundsätzlich nicht für Wohnnutzungen gedacht. Folglich stellen entsprechende Gebietsausweisungen einen unzulässigen „Etikettenschwindel“ dar. Als rechtssichere Alternative bietet sich seit einigen Jahren die Festsetzung von Urbanen Gebieten nach § 6a BauNVO an.

25.03.2025

Arbeitseinstellung erlaubt fristlose Kündigung!

Stellt ein Auftragnehmer die Arbeiten ein, um einen Nachtrag durchzusetzen, ist darin eine schwerwiegende Verletzung der bauvertraglichen Kooperationspflicht zu sehen. Dies berechtigt den Auftraggeber zur fristlosen Kündigung. Das hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 05.04.2023 (15 U 101/22) klargestellt.

In dem entschiedenen Fall hatte der Auftraggeber eine Abschlagsrechnung nicht bezahlt, in der mehrere streitige Nachträge enthalten waren. Daraufhin mahnte der Auftragnehmer die Nachträge an und drohte für den Fall der Nichtzahlung die Kündigung an. Da die Zahlung ausblieb, zog der Auftragnehmer sämtliches Personal von der Baustelle ab und entfernte jegliche Baustellenbeschilderung, die seinen Namen trug. Der Auftraggeber forderte ihn unter Fristsetzung zur Wiederaufnahme der Arbeiten auf. Dem kam der Auftragnehmer nicht nach, woraufhin der Auftraggeber fristlos kündigte.

Das OLG hält die Kündigung für gerechtfertigt. Zur Begründung führt es aus: Das Verhalten des Auftragnehmers stelle einen schweren Verstoß gegen die bauvertragliche Kooperationspflicht dar. Damit liege zugleich ein wichtiger Kündigungsgrund vor, der dem Auftraggeber eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar gemacht habe. Dies gelte vorliegend umso mehr, als die Vertragsparteien ausdrücklich vereinbart hätten, dass der Auftragnehmer bei Meinungsverschiedenheiten in keinem Fall berechtigt sei, die Arbeiten einzustellen. Die Arbeitseinstellung lasse die fristlose Kündigung schon deshalb als gerechtfertigt erscheinen, weil der Auftragnehmer gegen diese vertragliche Regelung verstoßen habe.

Die Parteien eines Bauvertrages sind in besonderem Maße zur gegenseitigen Kooperation verpflichtet. Bei Meinungsverschiedenheiten ist jeder Vertragspartner grundsätzlich gehalten, im Wege der Verhandlung eine Klärung und eine einvernehmliche Lösung zu versuchen. Dies gilt insbesondere bei gegenteiligen Auffassungen über die Fragen, ob überhaupt ein zusätzlicher Vergütungsanspruch besteht oder wie die Vergütung anzupassen ist.

24.03.2025

Wann ist ein Stellplatz zumutbar zu erreichen?

Sofern nichts anderes vereinbart ist, hat der Erwerber eines Tiefgaragenstellplatzes keinen Anspruch darauf, mit einem Mittelklassefahrzeug in einem Zug ohne Korrekturzüge ein- und ausparken zu können, den Stellplatz vorwärts ansteuern und vorwärts ohne Korrekturzug einparken zu können oder eine Wendemöglichkeit in unmittelbarer Nähe seines Stellplatzes nutzen zu können. Der geschuldete Standard der mittleren Art und Güte ist erst unterschritten, wenn das Ein- und Ausparken die Grenze des Zumutbaren mit einem durchschnittlichen Fahrzeug und durchschnittlichen Fahrkünsten überschreitet. Das hat das Kammergericht mit Urteil vom 12.03.2025 (21 U 138/24) entschieden.

In dem Fall hatte der Erwerber einer neuen Eigentumswohnung eine Kaufpreisminderung wegen der Beschaffenheit des miterworbenen Tiefgaragenstellplatzes verlangt. Um den Stellplatz zu erreichen, musste er von der Ein- und Ausfahrtrampe ca. 30 m weit fahren, wobei er zweimal vor- und zurück rangieren musste. Nach Auffassung des Erwerbers war der Rangieraufwand unverhältnismäßig hoch und der Stellplatz mangelhaft.

Der verkaufende Bauträger sah das anders. Es sei weder vertraglich vereinbart noch entspreche es der allgemeinen Erwartung, dass jeder Stellplatz ohne Rangieren erreichbar sei. Eine übliche und zumutbare Nutzbarkeit bestehe auch dann, wenn ein Stellplatz nur durch Rückwärtsfahren erreicht werden könne. Es sei auch nicht vereinbart, dass sich der Stellplatz für besonders große Fahrzeuge eignen müsse.

Dem widersprach das Kammergericht. Da der Kaufvertrag keine weitergehende Beschreibung enthalte, schulde der Verkäufer einen Stellplatz, der für den Zweck des Ein- und Ausparkens den Standard der mittleren Art und Güte erreiche. Dass sei hier nicht der Fall. Eine Gebrauchsmöglichkeit mittlerer Art und Güte setze zumindest eine sichere und nutzerfreundliche Variante für einen durchschnittlichen Fahrer mit durchschnittlichem Fahrzeug voraus. Vorliegend liege eine solche nutzerfreundliche Variante hingegen nur mit einem Kleinwagen vor.

Die Beschaffenheit und Erreichbarkeit von PKW-Stellplätzen in Tiefgaragen ist häufiger Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten. Bauträger haben naturgemäß Interesse daran, auf der vorhandenen Grundstücksfläche möglichst viele Stellplätze verkaufen zu können. Dieses Interesse findet seine Grenze, wenn die Nutzbarkeit leidet. Wie das Kammergericht festgestellt hat, ist die Grenze ohne entsprechende Vereinbarungen jedenfalls dann erreicht, wenn sich ein Stellplatz nur noch mit Kleinwagen vernünftig erreichen lässt. Bauträgern ist daher zu empfehlen, die Grenzen der Nutzbarkeit problematischer Stellplätze im Kaufvertrag ausdrücklich zu vereinbaren.

20.03.2025

Eintragung in die Denkmalliste: Eigentümerinteressen spielen keine Rolle!

Will eine Behörde ein Bauwerk unter Denkmalschutz stellen, muss sie sich nicht mit entgegenstehenden Interessen des Eigentümers auseinandersetzen. Es kommt insbesondere nicht darauf an, ob das Bauwerk nach seiner Unterschutzstellung noch sinnvoll genutzt oder verändert werden kann. Das hat das OVG Nordrhein-Westfalen mit Beschluss vom 11.03.2025 (10 S 2102/24) klargestellt.

Der Entscheidung lag die Klage des Eigentümers der Bahnhof-Apotheke in Lübbecke zugrunde. Das 1979 errichtete Gebäude war durch den renommierten Architekten Natalini (1941-2020) geplant worden. Da es sich um eines der ersten Zeugnisse der Postmoderne in Deutschland handelt, hat es die Denkmalbehörde im Jahre 2022 in die Denkmalliste eingetragen. Dagegen wehrte sich der Eigentümer mit verschiedenen Argumenten. Unter anderem trug er vor, dass das Gebäude infolge der Unterschutzstellung künftig nicht mehr veränderbar wäre und ein zeitgemäßer Apothekenbetrieb unmöglich würde.

Dem trat das OVG entgegen. Das System des Denkmalschutzes sei zweistufig ausgestaltet. Es sei zu trennen zwischen der Begründung des Denkmalschutzes und seinen Wirkungen. Auf der ersten Stufe finde keine Interessenabwägung statt. Für die Eintragung in die Denkmalliste sei allein die Denkmaleigenschaft ausschlaggebend. Stehe mit der Eintragung der rechtliche Status fest, gehe es auf der zweiten Stufe um Entscheidungen über die Erhaltung, Veränderung, Nutzung oder Beseitigung des Denkmals. Dort könne sichergestellt werden, dass das Eigentumsrecht durch die Unterschutzstellung nicht unverhältnismäßig belastet werde.

Die Entscheidung bedeutet: Gebäudeeigentümer können sich allein mit dem Argument gegen eine denkmalrechtliche Unterschutzstellung wenden, dass ihr Bauwerk nicht denkmalwürdig sei. Die Erfolgsaussichten sind dabei allerdings nicht sonderlich groß. Denn die Verwaltungsgerichte neigen dazu, der fachlichen Einschätzung der Denkmalbehörden zu folgen. Ist die Eintragung erst einmal erfolgt, muss sich der Eigentümer bauliche Veränderungen in jedem Einzelfall denkmalrechtlich genehmigen lassen. Seine wirtschaftlichen und sonstigen Interessen sind erst im Rahmen dieser Entscheidung zu berücksichtigen.

28.02.2025

Darf der Vermieter nach einer Kündigung das Wasser abstellen?

Stellt ein Vermieter von Gewerberaum vor der Räumung durch den Mieter die Wasserversorgung ab, kann der Mieter hiergegen aus Treu und Glauben vorgehen, wenn er sowohl den Mietzins als auch die Betriebskostenvorauszahlungen weiterhin leistet. Das hat das OLG Hamburg mit Urteil vom 05.02.2025 (4 U 95/24) entschieden.

In dem Fall hatte der Vermieter die Kündigung des Mietvertrages erklärt. Ob das Mietverhältnis durch die Kündigung des Vermieters wirksam beendet wurde, hing davon ab, ob der Mieter eine Verlängerungsoption seines Mietvertrages wirksam ausgeübt hatte oder nicht. Der Mieter widersprach der Kündigung und nutzte den Mietgegenstand weiter. Daraufhin verlangte der Vermieter gerichtlich die Räumung des Mietgegenstandes. Außerdem stellte er dem Mieter das Wasser ab, obwohl dieser die Miete und die Nebenkostenvorauszahlungen weiterzahlte. Der Mieter beantragte eine einstweilige Verfügung mit dem Ziel, den Vermieter zu zwingen, die Wasserversorgung des Mietgegenstandes wieder aufzunehmen.

Nachdem die Vorinstanz dem Antrag des Mieters stattgegeben hatte, bestätigte auch das OLG Hamburg diese Entscheidung unter Verweis auf die einschlägige Rechtsprechung des BGH. Grundsätzlich ende zwar mit der Beendigung eines Mietvertrages auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben könnten einzelne Verpflichtungen des Vermieters aber auch noch nach der Vertragsbeendigung fortbestehen. Dazu könne auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen gehören. Für Gewerberaummietverhältnisse könnten sich solche nachvertraglichen Pflichten im Einzelfall aus besonderen Belangen des Mieters ergeben. Dazu gehörten auch Fälle, in denen der Mieter im Streit um die Wirksamkeit einer ausgesprochenen Kündigung mit nachvollziehbaren Erwägungen davon ausgehen durfte, weiter zum Besitz berechtigt zu sein. So sei es hier.

Allerdings, so das OLG, lasse sich eine solche Verpflichtung nur rechtfertigen, wenn sie berechtigten Interessen des Vermieters nicht in einer Weise zuwiderlaufe, die ihm die weitere Leistung unzumutbar macht. Das sei insbesondere der Fall, wenn der Mieter nicht mehr zahle und der Vermieter die Versorgungsleistungen mangels Vorauszahlungen des Mieters auf eigene Kosten erbringen müsste.

Wenn ein Mietverhältnis gekündigt wurde und der Mieter nicht von selbst auszieht, stellen sich Vermieter oftmals die Frage, ob sich der Verbleib für den Mieter nicht möglichst unattraktiv gestalten lässt. Dem hat der BGH mit der hier vom OLG Hamburg in Bezug genommen Rechtsprechung zumindest teilweise einen Riegel vorgeschoben.

25.02.2025

Schlussrechnung: Prüfbarkeit ≠ Richtigkeit!

Eine Schlussrechnung ist auch dann prüfbar, wenn sie nicht richtig ist oder von vorherigen Schlussrechnungen abweicht. Das hat der BGH mit Beschluss vom 20.11.2024 (VII ZR 191/23) klargestellt.

In dem entschiedenen Fall hatte der Bauunternehmer seine erste Schlussrechnung nach oben korrigiert und seine Vergütungsklage entsprechend erhöht. Die Richtigkeit des Sachverhalts, der das Bauunternehmen zur Rechnungskorrektur veranlasst hatte, wurde unter Beweis gestellt. Diesem Beweisangebot war das Instanzgericht nicht nachgegangen. Das wertete der BGH als Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG). Er verwies die Sache zurück an das Instanzgericht. Ferner wies der Senat auf Folgendes hin: Für die Prüffähigkeit einer Schlussrechnung seien ihre Richtigkeit und Abweichungen von vorherigen Schlussrechnungen unerheblich.

Eine Schlussrechnung, die nicht prüffähig ist, löst keine Fälligkeit aus. Mangels Fälligkeit kann weder der Auftraggeber in Verzug geraten noch der Auftragnehmer sich auf ein Leistungsverweigerungsrecht berufen. Dieser ist daher gut beraten, für die Prüfbarkeit seiner Schlussrechnung Sorge zu tragen. Hierfür hat der BGH folgende Grundsätze aufgestellt:

Die Anforderungen an die Prüfbarkeit dürfen nicht überspannt werden.
Sie richten sich nach den Kontroll- und Informationsinteressen des konkreten Auftraggebers.
Diese bestimmen und begrenzen Umfang und Differenzierung der Angaben, die für eine Prüfbarkeit erforderlich sind.

24.02.2025

Shopping und Fitness schließen sich nicht aus!

In einem Einkaufszentrum sind auch Freizeiteinrichtungen wie ein Fitnessstudio zulässig, sofern sie lediglich untergeordneten Charakter haben. Dies hat das niedersächsische OVG mit Urteil vom 12.12.2024 (1 LB 93/23) entschieden.

Die Entscheidung erging in einem Rechtsstreit um einen Bauvorbescheid, mit dem der Eigentümer eines Einkaufszentrums erweiterte Öffnungszeiten für ein dort betriebenes Fitnessstudio erreichen wollte. Das OVG stellte fest, dass die Ausdehnung der Öffnungszeiten auf Sonn- und Feiertage bauplanungsrechtlich zulässig sei. Dem stehe nicht entgegen, dass der Bebauungsplan ein Sondergebiet „Einkaufszentrum“ festgesetzt habe. Einkaufszentren hätten sich von einem schwerpunktmäßig auf den Einzelhandel konzentrierten Angebot mehr und mehr zu Orten entwickelt, an denen neben dem Einkauf und seinen klassischen Verbundgeschäften auch Möglichkeiten der Freizeitgestaltung nachgefragt werden. Entsprechende Einrichtungen seien als Teil des Einkaufszentrums zulässig, sofern sie sich diesem flächenmäßig, aber auch im Hinblick auf den Aufenthaltszweck unterordneten. Entscheidend sei, dass die Motivation für den Besuch des Standorts typischerweise (auch) der Einkauf sei und so die Freizeitgestaltung in einem Zusammenhang mit dem Einkauf stehe. Dies sei etwa dann nicht mehr der Fall, wenn ein Veranstaltungszentrum eigener Art oder ein selbstständiges Freizeitangebot mit aus sich selbst heraus generierter hoher Anziehungskraft entstünde.

Im vorliegenden Fall sei das Fitnessstudio räumlich in das Einkaufszentrum integriert und ihm flächenmäßig untergeordnet. Es erreiche keine Dimension, in der es sich als von dem Einkaufszentrum abgekoppelte, eigenständige Einrichtung darstelle. Dem stehe auch die Ausdehnung der Öffnungszeiten nicht entgegen. Zwar sei an Sonn- und Feiertagen kein klassischer Einkauf möglich. Für die erforderliche Anbindung an das Einkaufszentrum reiche es jedoch aus, dass sich die Öffnungszeiten des Fitnessstudios weitgehend mit denen des Einkaufszentrums überschnitten.

Die Entscheidung ist sichtlich von dem Bemühen geleitet, den Betreibern von Einkaufszentren durch eine großzügige Auslegung des Bauplanungsrechts zu helfen. Die Betreiber sind zunehmend gezwungen, stillgelegte Einzelhandelsflächen umzunutzen, um Leerstände und Frequenzverluste zu vermeiden. Die Vermietung an Fitnessstudios stellt eine Möglichkeit dar, auf ein verändertes Einkaufsverhalten zu reagieren und Investitionsruinen zu verhindern.

20.02.2025

Paukenschlag vom EuGH: Kündigungsvergütung unterliegt der Mehrwertsteuer!

Auch die Vergütung für Leistungen, die ein Werkunternehmer kündigungsbedingt nicht mehr erbringen muss, unterliegt der Mehrwertsteuerpflicht. Dies hat die Auslegung der europäischen Mehrwertsteuerrichtlinie durch den EuGH (Urteil vom 28.11.2024 – Rs. C-622/23) ergeben.

Der Entscheidung ging ein Rechtsstreit vor dem Obersten Gerichtshof (OGH) in Österreich voraus. Dort hatte ein Bauunternehmen seine Vergütung – inklusive Mehrwertsteuer – eingeklagt, nachdem der Auftraggeber das bereits begonnene Bauvorhaben vorzeitig und ohne ein Verschulden des Bauunternehmens beendet hatte. Ähnlich dem deutschen Recht (vgl. § 648 BGB) sieht das österreichische Recht für einen solchen Fall vor, dass der Auftraggeber auch für den nicht mehr erbrachten Teil der Werkleistung eine Vergütung schuldet. Der OGH hatte allerdings Zweifel an deren Mehrwertsteuerpflichtigkeit. Denn nach Art. 2 der Mehrwertsteuerrichtlinie unterlägen nur „Dienstleistungen gegen Entgelt“ der Mehrwertsteuer, während der Auftragnehmer im Falle einer freien Kündigung gerade keine (Dienst-)Leistungen mehr erbringen müsse.

Das sah der EuGH anders und bejahte die Mehrwertsteuerpflicht. Begründung: Eine Dienstleistung werde dann „gegen Entgelt“ im Sinne der Richtlinie erbracht, wenn gegenseitige Leistungen ausgetauscht würden und die Vergütung den tatsächlichen Gegenwert für die erbrachte, bestimmbare Dienstleistung bildete. Dies sei dann der Fall, wenn zwischen der erbrachten Dienstleistung und dem erhaltenen Gegenwert ein unmittelbarer Zusammenhang bestehe. Hier bestehe der Gegenwert der Vergütung in dem Recht des Auftraggebers, in den Genuss der Vertragserfüllung des Auftragnehmers zu kommen. Das gelte unabhängig davon, ob er dieses Recht auch wahrnehme. Deshalb erbringe der Auftragnehmer seine (volle) Leistung bereits, sobald er den Auftraggeber in die Lage versetze, diese Leistung in Anspruch zu nehmen.

Werkleistungen sind Dienstleistungen im Sinne des Europarechts. Deshalb ist gemäß der EuGH-Entscheidung künftig folgendes zu beachten, wenn nach einer freien Kündigung abgerechnet wird: Nach wie vor ist eine zweigeteilte Schlussrechnung erforderlich. Mit dem ersten Teil werden die bis zur Kündigung konkret erbrachten Leistungen abgerechnet. Im zweiten Teil kann die vereinbarte Vergütung für die Leistungen angesetzt werden, die zwar beauftragt waren, aber infolge der Kündigung nicht mehr zu erbringen sind. Hiervon sind ersparte Aufwendung und ggf. anderweitiger Erwerb abzuziehen (§ 648 Satz 2 BGB). Neu ist, dass auf beide Leistungs-/Rechnungsteile Mehrwertsteuer anfällt.

23.01.2025

Mietvertrag: Gesetzliche Textform ersetzt gesetzliche Schriftform!

Mit dem Beginn des Jahres 2025 ist das vierte Bürokratieentlastungsgesetz in Kraft getreten. Das Gesetz zielt darauf ab, den bürokratischen Aufwand von Unternehmen zu verringern. Dazu wurde unter anderem die bislang vorgeschriebene Schriftform für Mietverträge mit fester Laufzeit von mehr als einem Jahr durch die nun vorgeschriebene Textform ersetzt. Wird gegen die Textform verstoßen, hat dies die gleichen Folgen, wie bislang der Verstoß gegen die Schriftform. Der Vertrag gilt dann als „auf unbestimmte Zeit“ abgeschlossen und kann – ungeachtet der vereinbarten Laufzeit – mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Bei Verträgen über Geschäftsräume gilt dazu in der Regel eine Frist von sechs Monaten zum Quartalsende.

Was bedeutet die Änderung für die Praxis? Im Gegensatz zur bislang geltenden Schriftform verlangt die nun erforderliche Textform keine eigenhändig unterzeichnete Vertragsurkunde mehr, in der alle wesentlichen Regelungen des Vertrages enthalten sind. Stattdessen genügen nun lesbare Erklärungen auf einem dauerhaften Datenträger, welche die Verfasser und die wesentlichen Vertragsinhalte enthalten, etwa eine E-Mail-Konversation der Vertragsparteien oder eine zwischen Ihnen per E-Mail ausgetauschte PDF-Datei des Mietvertrages. Möglich wird so auch der Abschluss langfristiger Mietverträge durch einfache elektronische Unterzeichnung. Bislang war eine qualifizierte elektronische Unterzeichnung erforderlich, also eine Signatur, die durch eine staatlich dazu bestimmte Stelle verifiziert wird.

Es liegt auf der Hand, dass der Wegfall der Papierurkunden zu einer erheblichen Erleichterung und Beschleunigung beim Vertragsabschluss und bei der Vertragsänderung führt. Allerdings empfiehlt es sich auch weiterhin, an der Einheitlichkeit einer Mietvertragsurkunde festzuhalten. Auch weiterhin sollten also alle wesentlichen Vertragsinhalte in einem Dokument geregelt sein und in Vertragsanlagen und Nachträgen sollte Bezug auf einander genommen werden. Dies dient neben der sicheren Einhaltung der Textform dem Vertragsmanagement. Einheitliche Vertragsdokumente lassen sich im Alltag besser handhaben als eine Vielzahl von Erklärungen, Plänen und sonstigen Dokumenten. Nicht zuletzt sollte es auch der leichteren Verkäuflichkeit einer Immobilie dienen, wenn gut strukturierte und übersichtliche Mietvertragsdokumente vorgelegt werden können.

21.01.2025

Seeblick für „möglichst viele“ ist nicht einklagbar!

Will ein Bebauungsplan durch seine Festsetzungen „möglichst viele“ Sichtbezüge zu einem See gewährleisten, kommt dem keine nachbarschützende Wirkung zu. Dies hat das OVG Nordrhein-Westfalen mit Beschluss vom 06.11.2024 (7 A 75/23) entschieden.

Der Rechtsstreit betraf ein Bauvorhaben auf einem Seegrundstück. Der Bauherr wollte die Breite seines Wohnhauses durch einen Anbau auf 11,51 m erweitern. Der Bebauungsplan erlaubte nur eine maximale Gebäudebreite von 10,00 m. Diese Festsetzung war damit begründet worden, dass ein „zusammenhängendes geleitetes Erscheinungsbild“ entstehen und „möglichst viele Sichtbezüge“ zu dem See gewährleistet werden sollten. Die Baubehörde erteilte dem Bauherrn eine Befreiung von der Festsetzung zur Gebäudebreite, so dass er sein Vorhaben ausführen konnte. Hiergegen wendete sich ein Nachbar. Er stützte seine Klage darauf, dass seine Sicht auf den See eingeschränkt werde.

Das erstinstanzliche Verwaltungsgericht (VG) hatte dem Nachbarn Recht gegeben. Es handele sich bei der Festsetzung über die Gebäudebreite um eine Gestaltungsvorschrift, welche ausnahmsweise nachbarschützenden Inhalt habe. Aus der Planbegründung ergebe sich, dass das Bebauungskonzept von möglichst vielen Grundstücken und Gebäuden aus einen Seeblick ermöglichen wolle. Durch die „Überbreite“ des Bauvorhabens werde dem Nachbarn ein Teil seiner Sichtmöglichkeiten genommen. Es seien keine Interessen des Bauherrn ersichtlich, welche diesen Eingriff in die Rechte des Nachbarn rechtfertigen könnten.

Gegen die Entscheidung rief der Bauherr das Oberverwaltungsgericht (OVG) an. Mit Erfolg: Vorschriften über das Maß der baulichen Nutzung oder die Baugestaltung hätten, so das OVG, nur ausnahmsweise nachbarschützende Wirkung. Hier gebe es keine Anhaltspunkte, dass die Festsetzungen zur Gebäudebreite eine derartige Ausnahme darstellten. Selbst wenn laut Planbegründung auch die Eigentümer bzw. Nutzer der nicht unmittelbar an den See grenzenden Baugrundstücke durch die Sichtbeziehungen von der Seelage profitieren sollten, begründe das keine einklagbaren subjektiven Rechte. Denn es handele es sich nach Überzeugung des Senats um eine „rein städtebauliche, der Allgemeinheit dienende Zielsetzung“.

Die Entscheidung betrifft einen Grenzfall. Dies wird schon daran deutlich, dass das VG und das OVG zu völlig gegensätzlichen Antworten auf die Frage gekommen sind, ob die Festsetzung Nachbarrechte begründen sollte oder nicht. Aus Sicht des OVG wäre das offenbar nur dann zu bejahen gewesen, wenn der Bebauungsplan die Blickbeziehungen von ganz bestimmten Grundstücken und nicht nur von „möglichst vielen“ aus hätte schützen wollen. Denn so war die Zielsetzung der Festsetzung zu allgemein gefasst, um einen individuell geschützten Personenkreis feststellen zu können.

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