„Vollständige Fertigstellung“ im Sinne der MaBV heißt „Abnahmereife“. Sie liegt auch dann vor, wenn im Abnahmeprotokoll Mängel festgehalten wurden. Das hat das Berliner Kammergericht (KG) mit Urteil vom 27.05.2025 (21 U 44/22) entschieden.

Das Gericht hatte über einen Streit zu entscheiden, der die Schlussrate – die sogenannte Fertigstellungsrate – gemäß einem Bauträgervertrag betraf. Diese Rate wollte ein Wohnungskäufer nicht bezahlen, da er bei der Abnahme Mängel festgestellt hatte. Die Zahlungsklage des Bauträgers hatte teilweise Erfolg. Denn nach Auffassung des KG bedeutet „vollständige Fertigstellung“ nicht „Mangelfreiheit“, sondern nur „Abnahmereife“. Die Folge ist, dass Erwerber die Fertigstellungsrate zahlen müssen, wenn nur unwesentliche Mängel vorliegen, die nicht zur Verweigerung der Abnahme berechtigen. Sie haben lediglich ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Doppelten der Kosten, die für die Mangelbeseitigung aufgewendet werden müssen (§ 641 Abs. 3 BGB).

Es herrscht seit langem Streit darüber, was eine „vollständige Fertigstellung“ nach der MaBV verlangt, welche die Fälligkeitsvoraussetzungen für Zahlungsraten in Bauträgerverträgen regelt. So meint etwa das OLG Düsseldorf, dass ein höherer Vollendungsgrad als bloße Abnahmereife vorliegen müsse. Ob sich die bauträgerfreundlichere Auslegung des KG durchsetzt, muss abgewartet werden. Das KG hat die Revision zum BGH zugelassen.

Nachbarn können ein Bauvorhaben nicht mit dem Einwand verhindern, dass es das zulässige Maß der baulichen Nutzung in dem Baugebiet überschreite, also z. B. zu viele Geschosse aufweise. Der nachbarliche Gebietserhaltungsanspruch beschränke sich auf die Art der baulichen Nutzung, also etwa auf die Frage, ob in dem Baugebiet auch Gewerbe oder nur Wohnen zulässig sei. Dies hat das OVG Berlin-Brandenburg mit Beschluss vom 30.01.2025 (10 S 39.24) entschieden.

Zugrunde lag ein Fall, in dem sich ein Nachbar gegen den Bau eines zweigeschossigen Wohnhauses an seiner Grundstücksgrenze zur Wehr setzte. Der Bau füge sich nach seinen Maßen nicht in den Rahmen der näheren Umgebung ein. Er sei „überdimensioniert“. Dieser Argumentation erteilte das OVG eine Absage. Es sei „systemwidrig“, den nachbarlichen Gebietserhaltungsanspruch auf Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung zu erweitern. Der Anspruch gelte nur für Umstände, die sich auf die Art der baulichen Nutzung bezögen.

Die Entscheidung ist bemerkenswert, weil sie eine anderslautende Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) unerwähnt lässt. In seiner „Wannsee“-Entscheidung vom 09.08.2018 (4 C 7/17) hatte das BVerwG ein Urteil des OVG Berlin-Brandenburg aufgehoben, in dem das OVG den Gebietserhaltungsanspruch mit derselben Begründung wie hier verneint hatte. Das BVerwG stellte fest, dass der Gebietserhaltungsanspruch sich unter Umständen auch auf Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung beziehen könne. Daher gilt: Die Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg trifft nur noch für den Regelfall zu. Bauherren, die sich von Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung befreien lassen wollen, sollten nicht mehr blind auf sie vertrauen.

Ein Bebauungsplan darf kein Kerngebiet festsetzen, wenn in sämtlichen Geschossen oberhalb des Erdgeschosses gewohnt werden darf. Das hat das OVG Nordrhein-Westfalen mit Urteil vom 26.02.2025 (7 D 138/20) entschieden.

Dem Normenkontrollverfahren lag ein Bebauungsplan zugrunde, den eine Gemeinde für ein unbebautes Grundstück in ihrer Altstadt beschlossen hatte. Mit dem Plan wollte die Gemeinde auf eine Schließung der Baulücke hinwirken. Den Normenkontrollantrag hatte der Eigentümer gestellt, der auf dem Grundstück einen gewerblichen Parkplatz mit 35 Stellplätzen betreiben wollte. Der Bebauungsplan sah einen Ausschluss von Stellplatzanlagen vor. Die Gemeinde ist der Ansicht, dass es in der Stadt bereits genug Stellplätze gebe. Das öffentliche Interesse an einem hochwertigen Stadtbild und einer urbanen Nutzung überwiege das private Interesse an der Verwertung als gewerblicher Parkplatz.

Das Oberverwaltungsgericht hat den Bebauungsplan für unwirksam erklärt. Er sei nicht mit den Bestimmungen über die Festsetzung von Kerngebieten vereinbar. Nach § 7 Abs. 1 BauNVO dienten Kerngebiete vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Daraus ergebe sich, dass die genannten Nutzungen im Kerngebiet ein Übergewicht gegenüber anderweitigen Nutzungen haben müssten. Der Bebauungsplan setze für das Kerngebiet maximale Firsthöhen von 19 m bzw. 15,5 m fest und ermögliche in allen Obergeschossen eine allgemeine Wohnnutzung. Damit überwiege das zulässige Wohnen die kerngebietstypischen Nutzungen der Wirtschaft usw.

Kerngebiete, welche die Obergeschosse zum Wohnen festsetzen, sind gar nicht so selten. Sie erklären sich aus dem Interesse der Gemeinden, Wohnen in den Innenstädten zu ermöglichen, obwohl dort die strengeren Schallschutzansprüche von z. B. Mischgebieten oftmals nicht eingehalten werden können. Wie das Urteil des OVG zeigt, ist dieser Weg falsch. Kerngebiete sind grundsätzlich nicht für Wohnnutzungen gedacht. Folglich stellen entsprechende Gebietsausweisungen einen unzulässigen „Etikettenschwindel“ dar. Als rechtssichere Alternative bietet sich seit einigen Jahren die Festsetzung von Urbanen Gebieten nach § 6a BauNVO an.

Will eine Behörde ein Bauwerk unter Denkmalschutz stellen, muss sie sich nicht mit entgegenstehenden Interessen des Eigentümers auseinandersetzen. Es kommt insbesondere nicht darauf an, ob das Bauwerk nach seiner Unterschutzstellung noch sinnvoll genutzt oder verändert werden kann. Das hat das OVG Nordrhein-Westfalen mit Beschluss vom 11.03.2025 (10 S 2102/24) klargestellt.

Der Entscheidung lag die Klage des Eigentümers der Bahnhof-Apotheke in Lübbecke zugrunde. Das 1979 errichtete Gebäude war durch den renommierten Architekten Natalini (1941-2020) geplant worden. Da es sich um eines der ersten Zeugnisse der Postmoderne in Deutschland handelt, hat es die Denkmalbehörde im Jahre 2022 in die Denkmalliste eingetragen. Dagegen wehrte sich der Eigentümer mit verschiedenen Argumenten. Unter anderem trug er vor, dass das Gebäude infolge der Unterschutzstellung künftig nicht mehr veränderbar wäre und ein zeitgemäßer Apothekenbetrieb unmöglich würde.

Dem trat das OVG entgegen. Das System des Denkmalschutzes sei zweistufig ausgestaltet. Es sei zu trennen zwischen der Begründung des Denkmalschutzes und seinen Wirkungen. Auf der ersten Stufe finde keine Interessenabwägung statt. Für die Eintragung in die Denkmalliste sei allein die Denkmaleigenschaft ausschlaggebend. Stehe mit der Eintragung der rechtliche Status fest, gehe es auf der zweiten Stufe um Entscheidungen über die Erhaltung, Veränderung, Nutzung oder Beseitigung des Denkmals. Dort könne sichergestellt werden, dass das Eigentumsrecht durch die Unterschutzstellung nicht unverhältnismäßig belastet werde.

Die Entscheidung bedeutet: Gebäudeeigentümer können sich allein mit dem Argument gegen eine denkmalrechtliche Unterschutzstellung wenden, dass ihr Bauwerk nicht denkmalwürdig sei. Die Erfolgsaussichten sind dabei allerdings nicht sonderlich groß. Denn die Verwaltungsgerichte neigen dazu, der fachlichen Einschätzung der Denkmalbehörden zu folgen. Ist die Eintragung erst einmal erfolgt, muss sich der Eigentümer bauliche Veränderungen in jedem Einzelfall denkmalrechtlich genehmigen lassen. Seine wirtschaftlichen und sonstigen Interessen sind erst im Rahmen dieser Entscheidung zu berücksichtigen.