Corona befreit nicht von der Mietzahlungspflicht!

Die behördlichen Schließungen und sonstigen Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung im Einzelhandel geben dem Mieter einer Einzelhandelsfläche grundsätzlich nicht das Recht, seine Miete zu reduzieren. Das hat das LG Heidelberg mit Urteil vom 30.07.2020 – 5 O 66/20 entschieden.

In dem zugrundeliegenden Fall war der Betrieb einer Filiale der Einzelhandelskette kik im Rahmen der Bekämpfung der Coronapandemie für einen Monat vollständig durch eine Rechtsverordnung untersagt worden. Der Mieter war der Ansicht, für die Zeit der Schließung der Filiale nicht zur Zahlung der Miete verpflichtet zu sein.

Zu Unrecht, wie das LG Heidelberg entschied. Weder bestehe ein Recht auf Mietminderung. Noch liege ein Fall der Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung vor, der den Mieter von seiner Pflicht zur Gegenleistung befreie. Auch scheide, jedenfalls im Fall einer großen Einzelhandelskette, eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage aus.

Zwar könnten behördliche Auflagen oder Verbote die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen und daher auch zu einer Mietminderung berechtigen. Gebrauchsbeschränkungen aufgrund hoheitlicher Maßnahmen könnten jedoch nur dann einen Mietmangel auslösen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stünden. Denn nur dann betreffe die Gebrauchsbeschränkung die Risikosphäre des Vermieters. Das, so das LG Heidelberg, sei hier nicht der Fall. Die hoheitlichen Maßnahmen dienten dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Sie knüpften nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allein an den Betrieb des jeweiligen Mieters.

Die Gebrauchsüberlassung sei auch nicht unmöglich geworden. Der Vermieter stelle schließlich die Mietsache zum Gebrauch zur Verfügung, und es liege nicht an der Mietsache selbst, dass die Nutzungsmöglichkeit nicht bestehe. Ebenso wenig habe der Mieter ein Recht auf Anpassung seines Vertrages wegen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Zwar sei ein solcher Anspruch in Fällen der nachgewiesenen Existenzgefährdung oder einer vergleichbaren wirtschaftlichen Beeinträchtigung möglich, eine solche habe der Mieter aber weder dargelegt noch bewiesen.