Ein Architekt schuldet eine Planung, die den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Weicht die Planung hiervon ab, liegt regelmäßig bereits ein Mangel vor – unabhängig davon, ob in der Folge tatsächlich ein Schaden am Bauwerk eingetreten ist. Entsteht in der Folge ein Schaden am Gebäude, so trägt der Architekt die Beweislast dafür, dass der Schaden nicht auf die Abweichung von den technischen Regeln zurückzuführen ist.  Das hat das OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 24. 01. 2025 (22 U 19/24) klargestellt.

In dem entschiedenen Fall plante ein Architekt die Ausführung von Umbauarbeiten an einem Schulgebäude. Dabei wich er von den allgemein anerkannten Regeln der Technik ab, indem er eine Abdichtung der Bestandsbodenplatte wegließ. In der Folge trat ein Schaden am Gebäude ein. Der Architekt war der Meinung, der Schaden sei nicht auf seine Planung zurückzuführen.

Das sah das OLG Düsseldorf anders. Es stellte klar, dass ein Architekt eine Planung schuldet, die den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ein Mangel liege bereits dann vor, wenn die Planung hiervon abweicht – unabhängig davon, ob es infolge dieser Abweichung zu einem Schaden gekommen ist. Maßgeblich sei allein, dass die vereinbarte und geschuldete Beschaffenheit nicht erreicht wurde. Der Architekt müsse beweisen, dass ein Schaden auch dann eingetreten wäre, wenn er sich richtig verhalten hätte. Grundsätzlich sei zu vermuten, dass der Auftraggeber bei ausreichender Aufklärung die (Mehr-) Kosten für eine Ausführung nach den anerkannten Regeln der Technik in Kauf genommen hätte.

Das Urteil bestätigt die strengen Anforderungen an Planungsleistungen. Abweichungen von den technischen Standards führen zu Gewährleistungs- und ggf. Schadensersatzansprüchen, ohne dass es auf den Eintritt eines Schadens ankommt. Wollen Architekten dennoch von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abweichen, müssen sie das umfassend begründen und mit dem Bauherrn vereinbaren. Der Bauherr muss dabei so gut beraten werden, dass er eine eigenverantwortliche Entscheidung über das Risiko der Abweichung treffen kann. Da der Architekt im Streitfall eine entsprechende Aufklärung und Vereinbarung zu beweisen hat, empfiehlt sich eine ausführliche schriftliche Dokumentation.

Eine Klausel, welche die Fälligkeit des Übereignungsanspruchs von der Zahlung des „gesamten Kaufpreises“ abhängig macht, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist deshalb unwirksam. Darauf hat das OLG Düsseldorf mit einem Beschluss vom 25.02.2025 (22 U 106/24) hingewiesen.

In dem Fall hatte der Kläger als Verbraucher durch einen notariellen Standard-Bauträgervertrag eine Eigentumswohnung und dazu einen Tiefgaragenstellplatz erworben. Die Übergabe der Wohnung und des Stellplatzes war erfolgt und der Erwerbspreis bis auf die letzte vereinbarte Teilzahlung getilgt. Diese letzte Rate des Erwerbspreises wurde erst bei vollständiger Fertigstellung fällig. Der Kläger hatte die letzte Rate noch nicht bezahlt, weil die Tiefgarage wegen einer zu engen Zufahrt zu den Stellplätzen mangelhaft war. Der Kläger verlangte Umschreibung des Eigentums an der Wohnung und dem Stellplatz im Grundbuch. Der Bauträgervertrag enthielt dazu die folgende Klausel:

„Zur Sicherung der Zahlung des Kaufpreises vereinbaren die Beteiligten, dass der Verkäufer solange Eigentümer des Kaufobjektes bleibt, bis die Zahlung des gesamten Kaufpreises einschließlich etwa fällig werdender Zinsen und einschließlich der Kosten für Sonderwünsche und einschließlich der Kosten für die von dem Käufer nach Vertragsabschluss geäußerten Sonderwünsche erfolgt oder sichergestellt ist.“

Der beklagte Bauträger berief sich auf die vorstehende Klausel und war nur gegen Stellung einer Sicherheit oder vollständige Zahlung zur Übereignung bereit. Dem widersprach das OLG. Die verwendete Klausel sei als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, da sie den Erwerber unangemessen benachteilige. Die Übertragung des Eigentums dürfe nicht verweigert werden, wenn die vollständige Zahlung des Erwerbspreises aus Gründen unterbleibe, die der Bauträger zu vertreten habe. Da das Zurückbehaltungsrecht des Erwerbers aus § 641 Abs. 3 BGB den Betrag der letzten Rate abdecke, bestehe der Übereignungsanspruch.

Oftmals wird angenommen, bei Standardklauseln in notariellen Verträgen könne es sich nicht um allgemeine Geschäftsbedingungen einer der Vertragsparteien handeln. Diese müssten schließlich von einer Partei des Vertrages in diesen eingeführt („gestellt“) werden. Das ist, jedenfalls bei Verträgen von Unternehmern mit Verbrauchern, nicht der Fall. § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB enthält nämlich die Fiktion, dass allgemeine Geschäftsbedingungen als vom Unternehmer gestellt gelten, es sei denn, dass sie durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden. Dass eine Vertragsbedingung aus einem vom beurkundenden Notar verwendeten Muster stammt, ist daher in Verbraucherverträgen unbeachtlich.

Sofern nichts anderes vereinbart ist, hat der Erwerber eines Tiefgaragenstellplatzes keinen Anspruch darauf, mit einem Mittelklassefahrzeug in einem Zug ohne Korrekturzüge ein- und ausparken zu können, den Stellplatz vorwärts ansteuern und vorwärts ohne Korrekturzug einparken zu können oder eine Wendemöglichkeit in unmittelbarer Nähe seines Stellplatzes nutzen zu können. Der geschuldete Standard der mittleren Art und Güte ist erst unterschritten, wenn das Ein- und Ausparken die Grenze des Zumutbaren mit einem durchschnittlichen Fahrzeug und durchschnittlichen Fahrkünsten überschreitet. Das hat das Kammergericht mit Urteil vom 12.03.2025 (21 U 138/24) entschieden.

In dem Fall hatte der Erwerber einer neuen Eigentumswohnung eine Kaufpreisminderung wegen der Beschaffenheit des miterworbenen Tiefgaragenstellplatzes verlangt. Um den Stellplatz zu erreichen, musste er von der Ein- und Ausfahrtrampe ca. 30 m weit fahren, wobei er zweimal vor- und zurück rangieren musste. Nach Auffassung des Erwerbers war der Rangieraufwand unverhältnismäßig hoch und der Stellplatz mangelhaft.

Der verkaufende Bauträger sah das anders. Es sei weder vertraglich vereinbart noch entspreche es der allgemeinen Erwartung, dass jeder Stellplatz ohne Rangieren erreichbar sei. Eine übliche und zumutbare Nutzbarkeit bestehe auch dann, wenn ein Stellplatz nur durch Rückwärtsfahren erreicht werden könne. Es sei auch nicht vereinbart, dass sich der Stellplatz für besonders große Fahrzeuge eignen müsse.

Dem widersprach das Kammergericht. Da der Kaufvertrag keine weitergehende Beschreibung enthalte, schulde der Verkäufer einen Stellplatz, der für den Zweck des Ein- und Ausparkens den Standard der mittleren Art und Güte erreiche. Dass sei hier nicht der Fall. Eine Gebrauchsmöglichkeit mittlerer Art und Güte setze zumindest eine sichere und nutzerfreundliche Variante für einen durchschnittlichen Fahrer mit durchschnittlichem Fahrzeug voraus. Vorliegend liege eine solche nutzerfreundliche Variante hingegen nur mit einem Kleinwagen vor.

Die Beschaffenheit und Erreichbarkeit von PKW-Stellplätzen in Tiefgaragen ist häufiger Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten. Bauträger haben naturgemäß Interesse daran, auf der vorhandenen Grundstücksfläche möglichst viele Stellplätze verkaufen zu können. Dieses Interesse findet seine Grenze, wenn die Nutzbarkeit leidet. Wie das Kammergericht festgestellt hat, ist die Grenze ohne entsprechende Vereinbarungen jedenfalls dann erreicht, wenn sich ein Stellplatz nur noch mit Kleinwagen vernünftig erreichen lässt. Bauträgern ist daher zu empfehlen, die Grenzen der Nutzbarkeit problematischer Stellplätze im Kaufvertrag ausdrücklich zu vereinbaren.