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Kein Anspruch auf maßlose Maklerprovision!

Erreicht oder übersteigt die vereinbarte Maklerprovision das Mehrfache des Üblichen, dann ist die Provisionsabrede sittenwidrig. Daran ändert sich nichts, wenn die Provision als „Dienstleistungspauschale“ bezeichnet wird. Dies hat das Kammergericht in Berlin mit Urteil vom 10.11.2025 (10 U 147/22) entschieden.

Geklagt hatte ein Makler, der einem Käufer eine Immobilie zum Kaufpreis von 297.000 € vermittelt hatte. In einer „Kaufabsichtserklärung und Reservierungsvereinbarung“ hatte sich der Käufer verpflichtet, dem Makler bei Zustandekommen des Kaufvertrages eine „Dienstleistungspauschale in Höhe von 98.000 € (netto)“ zu zahlen. Nachdem er das Objekt erworben hatte, weigerte sich der Käufer, den Makler zu bezahlen. Er berief sich auf die Sittenwidrigkeit der entsprechenden Vereinbarung.

Das Kammergericht gab dem Käufer Recht und wies die Zahlungsklage des Maklers ab. Da die „Dienstleistungspauschale“ für die Vermittlung der Immobilie gezahlt werden sollte, handele es sich trotz ihrer Bezeichnung um eine Maklerprovision. Die Provisionsvereinbarung sei zudem sittenwidrig, § 138 Abs. 1 BGB. Zwischen der Höhe der versprochenen Vergütung und der dafür zu erbringenden Leistung bestehe ein auffälliges Missverhältnis. Die höchstrichterliche Rechtsprechung habe das bei gegenseitigen Verträgen in der Regel bejaht, wenn der Preis knapp doppelt so hoch sei wie der Wert der Gegenleistung. Ausgangspunkt für die Beantwortung der Frage, ob hier ebenfalls ein auffälliges Missverhältnis vorliege, sei die Gegenüberstellung von üblicher und vereinbarter Maklerprovision. Erreiche oder übersteige die vereinbarte Provision das Mehrfache der üblichen Provision, dann werde die Entscheidungs- und wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Geschäftspartners zu stark eingeengt. Ein derartiges Missverhältnis mache die Provisionsabrede sittenwidrig; denn sie lasse den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Maklers zu.

Diese Voraussetzungen seien hier erfüllt. Wenn man zugunsten des Maklers unterstelle, dass eine übliche Maklerprovisionen 7,14 % des Kaufpreises betragen habe, dann hätte sich im Streitfall eine Vergütung von 21.205,80 € ergeben. Der Käufer hätte hier jedoch an den Makler 98.000,00 € (netto) abführen müssen. Das sei rund ein Drittel des Kaufpreises, also etwa das 4,6-fache der im Regelfall üblichen Provision.

In Deutschland fallen die üblichen Maklerprovisionen für die Vermittlung von Immobilien regional unterschiedlich aus. Während sie vielerorts 7,14 % betragen, belaufen sie sich z. B. in Mecklenburg-Vorpommern lediglich auf 5,95 % und in Hamburg auf 6,25 %. Der jeweilige Satz ist maßgeblich dafür, ab wann eine Provisionsvereinbarung sittenwidrig ist. Zwar bleibt auch nach der Entscheidung des Kammergerichts ungeklärt, ob die Sittenwidrigkeit bereits bei einer Verdoppelung der üblichen Provision eintritt oder erst bei einer höheren Überschreitung, wie sie hier vorlag. Dennoch ist den Parteien einer Maklervereinbarung zu raten, zur Sicherheit nicht mehr als das Doppelte des Üblichen zu vereinbaren.

Aktuelles

Das AGB-Recht schützt auch Makler!

Eine während der Verhandlungen individuell geänderte, ursprünglich vorformulierte Klausel bleibt grundsätzlich eine AGB-Klausel. Die Änderung ist nur ein Hinweis darauf, dass ausnahmsweise eine Individualvereinbarung vorliegen könnte (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB). Eine AGB-Klausel des Maklerkunden, die den Makler zur Rückzahlung der Provision verpflichtet, sobald der Kaufvertrag aus irgendeinem Grund nicht vollzogen wird, kann vom gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags abweichen und deshalb als AGB unwirksam sein. Das hat das OLG Hamm mit Urteil vom 29.01.2026 (18 U 53/25) entschieden.

In dem Fall stritten Käufer und Makler um die Rückzahlung der Maklerprovision, nachdem ein zustande gekommener Immobilienkaufvertrag durch Rücktritt des Käufers erloschen war.

Im Zuge der Verhandlung des zugrundeliegenden Maklervertrages hatte der Käufer zunächst folgende Klauseln (als AGB) für den Maklervertrag vorgesehen:

„[…] 2. Fällig ist die Vergütung mit Zahlung des vollständigen Kaufpreises und wenn alle vertraglich vereinbarten Bedingungen eingetreten und Rücktrittsrechte erloschen sind, sowie die Formvorschriften eingehalten wurden.

  1. […] Der Provisionsanspruch entfällt rückwirkend, soweit der Grundstückskaufvertrag – gleich aus welchem Grund – nach Eintritt der vorgenannten Fälligkeitsvoraussetzungen rückabgewickelt wird […]“

Die Klauseln wurden sodann für die abgeschlossene Vertragsfassung wie folgt geändert:

[…] Fällig ist die Vergütung nach Unterzeichnung des Kaufvertrages. […]

[…] Sollte es zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages kommen, ist die dem Makler gezahlte Provision von diesem an den AG zurückzuzahlen.

Der Makler vertrat die Ansicht, auch die neue Klausel sei, trotz Veränderung im Zuge der Verhandlung, als AGB unwirksam und daher müsse er die Kaution nicht zurückzahlen. Dem stimmte das OLG zu.

Die Parteien, so das OLG, hätten die im Maklervertrag enthaltene Rückzahlungsklausel nicht „im Einzelnen ausgehandelt“ (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB). Ein Aushandeln setze mehr voraus als bloßes Verhandeln; erforderlich sei, dass der Verwender den gesetzesfremden Kern der Klausel ernsthaft zur Disposition stelle und dem Vertragspartner eine reale Möglichkeit einräume, den Inhalt zu beeinflussen.

Der gesetzesfremde Kern der ursprünglich vom Käufer vorgesehenen Regelung habe darin gelegen, den Provisionsanspruch abweichend von § 652 Abs. 1 BGB nicht nur vom Abschluss, sondern auch von der Durchführung des Kaufvertrags abhängig zu machen. Diesen Kerngehalt habe die Klägerin dem Beklagten gegenüber nicht ernsthaft zur Disposition gestellt.

Zwar sei im Verlauf der Verhandlungen die Fälligkeit der Provision auf die Unterzeichnung des Kaufvertrags vorverlegt und damit an das gesetzliche Leitbild angenähert worden. Die Verknüpfung der Provision mit der Durchführung des Kaufvertrags sei jedoch durch die Rückzahlungsklausel bei „Rückabwicklung“ bestehen geblieben. Damit sei der gesetzesfremde Kerngehalt erhalten geblieben, weshalb die vorgenommenen Änderungen keinen ausreichenden Hinweis auf ein Aushandeln im Sinne des Gesetzes lieferten.

Oft wird, zu leichtfertig; angenommen, Veränderungen einer AGB-Klausel im Rahmen der Vertragsverhandlung ließen bereits die Vermutung zu, die Klausel sei „verhandelt“ und unterliege daher nicht der AGB-Kontrolle. Der vorliegende Fall zeigt exemplarisch, dass dies zu kurz greift, wenn der gesetzesfremde Kern einer Klausel nicht berührt wird.

Bauherr muss die Projektbeteiligten koordinieren!

Es ist Aufgabe des Bauherrn, den Ablauf des Bauvorhabens zu koordinieren. Hierzu gehört insbesondere, die einzelnen Leistungen der verschiedenen Projektbeteiligten abzustimmen. Verletzt der Bauherr diese Mitwirkungshandlung, trifft ihn an etwaigen Schäden ein Mitverschulden. Das hat der BGH mit Urteil vom 15.01.2026 (VII ZR 119/24) klargestellt.

In dem Fall ging es um den Umbau eines Bestandsgebäudes, auf dessen Obergeschoss Penthousewohnungen errichtet werden sollten. Dabei wurde eine Teer-Abdichtungsbahn, die über dem Obergeschoss aufgebracht war, nicht entfernt, obwohl dies – wegen einer Kontamination – geboten gewesen wäre. Mit der Planung und Objektüberwachung des Umbauvorhabens waren zwei unterschiedliche Architekturbüros beauftragt. Zusätzlich war der Objektüberwacher beauftragt, in enger Abstimmung mit dem Bauherrn die „Gesamtkoordination“ des Bauvorhabens zu übernehmen. Nach Fertigstellung und Verkauf der Penthousewohnungen kam es zu gesundheitsgefährdenden Ausdünstungen. Der Bauherr verlangt sowohl vom planenden als auch vom objektüberwachenden Architekten Schadensersatz für die Sanierung und für die Nutzungsentschädigung, die er an die Käufer der Penthousewohnungen zahlen musste.

Der BGH bejaht – neben einer Haftung des planenden Architekten – eine Haftung des mit der Objektüberwachung und Gesamtkoordination beauftragten Architekten. Zur Begründung führt der Senat aus: Es obliege dem Besteller, der verschiedene Architekten und ausführende Unternehmer mit Leistungen für ein Bauvorhaben beauftragt, den Ablauf des Bauvorhabens zu koordinieren. Hierfür habe er die einzelnen Leistungen abzustimmen und die für die Planung und Ausführung notwendigen Entscheidungen zu treffen. In den Vertragsverhältnissen zu den beteiligten planenden Architekten und ausführenden Unternehmen sei die Koordination eine notwendige Mitwirkungshandlung, die dem Besteller im eigenen Interesse obliege und die dessen Vertragspartner auch erwarten dürften. Bediene er sich – wie hier – zur Erfüllung dieser Obliegenheit eines Dritten, müsse er sich dessen Verschulden als Mitverschulden zurechnen lassen.

Die Besonderheit dieses Falles lag darin, dass der Bauherr dem mit der Objektüberwachung (= Leistungsphase 8 des § 34 HOAI) beauftragten Architekten zugleich die „Gesamtkoordination“ übertragen hatte. Deshalb hatte der BGH hier eine Pflichtverletzung des Objektüberwachers angenommen, die sich der Bauherr zurechnen lassen musste. Im Regelfall ist der Bauherr selbst zur Koordination der verschiedenen Projektbeteiligten während der Bauphase verpflichtet. Die Koordinationspflicht des Architekten umfasst normalerweise nur, die an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten zu koordinieren, nicht dagegen, auch das Zusammenwirken der ausführenden Unternehmen zu regeln.

Wann führt eine Nutzungseinstellung zum Verlust des Bestandsschutzes?

Der Bestandsschutz eines Gebäudes erlischt, wenn die Nutzung endgültig aufgegeben wird. Dafür muss aufgrund einer Gesamtbetrachtung eindeutig davon auszugehen sein, dass der Eigentümer auf die weitere Nutzung endgültig und dauerhaft verzichten will. Das hat das OVG Mecklenburg-Vorpommern mit Urteil vom 26.03.2025 (3 LB 154/20) entschieden.

Dabei ging es um den Fall eines Wohnhauses im Außenbereich. Es war in den Jahren 1937/38 rechtmäßig als Betriebswohnung eines benachbarten Betonwerkes errichtet worden und bis in das Jahr 2005 als solche genutzt worden. Der Kläger hatte das Anwesen etliche Jahre später erworben und wollte es zu privaten Wohnzwecken ausbauen. Die Baubehörde lehnte jedoch seinen Bauantrag ab.

Die Klage auf Erteilung der Baugenehmigung blieb ohne Erfolg. Das Vorhaben sei im Außenbereich nicht genehmigungsfähig, so das OVG. Das Gebäude genieße auch keinen Bestandsschutz mehr. Zwar sei dieser nicht aufgrund eines Verfalls des Gebäudes erloschen. Denn dieses könne instandgesetzt werden, ohne dass seine bauliche Identität verloren ginge.

Der Bestandsschutz sei jedoch durch eine endgültige Nutzungsaufgabe verloren gegangen. Diese könne zwar nicht allein aus einer mehrjährigen Nutzungsunterbrechung geschlossen werden. Vielmehr müsse in dem Verhalten des Eigentümers ein „dauerhafter und endgültiger Verzichtswille hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen“. Das sei nur durch eine Gesamtbetrachtung festzustellen. In diese seien alle nach außen getretenen Umstände einzubeziehen, die Rückschlüsse auf den Willen des Eigentümers zuließen. Als Beispiel nennt der Senat den baulichen Zustand, den Investitionsbedarf, die nach außen getretenen Gründe für die Beendigung der Nutzung, Veränderungen des Baugrundstücks und Umstände, die auf eine Wiederaufnahme der Nutzung schließen lassen. Auch die verstrichene Zeit seit der Nutzungseinstellung sei zu betrachten. Allerdings habe diese aus sich heraus keinen eindeutigen Erklärungswert, denn dem öffentlichen Baurecht sei eine Verpflichtung zur Nutzung einer baulichen Anlage grundsätzlich fremd. Daher führten auch langjährige oder jahrzehntelange Leerstände nicht zwingend zu einem Erlöschen der Baugenehmigung.

Im vorliegenden Fall sei maßgeblich, dass eine Renovierung ohne identitätsverändernde Eingriffe wirtschaftlich nicht sinnvoll erscheine, weil der vorhandene Baukörper nach seinem Zuschnitt keinen modernen Wohnanforderungen entspreche. Dies gelte sowohl im Hinblick auf die Wohnfläche (70 qm) als auch auf die Raumhöhe (2,20 m). Eine endgültige Nutzungsaufgabe liege auch deshalb vor, weil die betriebliche Wohnnutzung aufgegeben worden sei. Mit dem Auszug der letzten Bewohnerin und dem Verkauf des Grundstücks an den Kläger sei die Koppelung an den Betrieb des Betonwerks entfallen.

Obschon das Urteil den Bestandsschutz im entschiedenen Fall verneint hat, hat es das zugrundeliegende Rechtsinstitut gestärkt. Denn im Gegensatz zur älteren Rechtsprechung betont das OVG, dass die Nutzung eines Gebäudes auch viele Jahre unterbrochen werden kann, ohne dass es seinen Bestandsschutz einbüßt. Hierfür sind vielmehr besondere Umstände erforderlich, die eindeutig darauf hinweisen, dass der Eigentümer auf die weitere Nutzung verzichten wollte.

Achtung, Formfehler! Herausforderungen bei GbR-Mietverträgen

Wird eine Partei eines Mietvertrages von mehreren Personen vertreten (z. B. eine GbR durch ihre Gesellschafter), reicht eine Unterschrift nicht immer. Die Schriftform ist nur eingehalten, wenn bei der Unterschrift klar steht: Die Person unterschreibt auch für die anderen (z. B. „i. V.“ oder „für die GbR/alle Gesellschafter“). Unterschreibt nur eine Person ohne so einen Zusatz, bleibt unklar, ob noch weitere unterschreiben sollten. Dann kann man davon ausgehen, dass mindestens eine Unterschrift fehlt. Dass der Name der GbR unter der Unterschriftszeile steht, ändert daran nichts. Das hat das OLG Dresden mit Beschluss vom 13.10.2025 (12 U 565/25) entschieden.

In dem Fall stritten Vermieter und Mieter um die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung eines Gewerbemietvertrages durch den Mieter. Der Vertrag sollte, seinem Wortlaut nach, eigentlich für eine feste Mietzeit von mehr als einem Jahr geschlossen werden. Für die vermietende GbR hatte den Vertrag (bzw. einen Nachtrag dazu) einer ihrer Gesellschafter ohne irgendeinen weiteren Zusatz unterschrieben.

Der Mieter kündigte den Vertrag mit ordentlicher Kündigung vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit. Er begründete dies damit, dass die – für diesen Vertrag noch geltende – gesetzliche Schriftform durch den Nachtrag nicht eingehalten sei. Der Nachtrag lasse nämlich nicht erkennen, dass der unterschreibende Gesellschafter der GbR auch für die anderen Gesellschafter zeichnen wollte.

Dem stimmte das OLG zu. Es sei aus dem Nachtrag nicht ersichtlich, ob alle zur Vertretung der Gesellschaft nötigen Unterschriften vorlagen. Das sei zur Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB jedoch erforderlich. Anders als bei der Vertretung juristischer Personen ergebe sich dies bei einer GbR als Personengesellschaft nicht bereits aus der Unterschrift einer natürlichen Person. Vielmehr sei hier zumindest ein Zusatz erforderlich, der auf den Vertretungswillen hindeute. Dass der Ausdruck des Vertragstextes unter der Unterschriftenzeile den Text „Unterschrift Vermieter, (…) GbR“ enthalte, ändere daran nichts.

Zwar ist das Schriftformerfordernis gemäß § 550 Satz 1 BGB für Gewerbemietverträge zwischenzeitlich durch ein Textformerfordernis ersetzt worden. Das Problem besteht jedoch fort. Obwohl ein Mietvertrag für eine feste Mietzeit von mehr als einem Jahr nun grundsätzlich z.B. durch den Austausch von E-Mails formgerecht geschlossen werden kann, ist immer noch ein Vertretungszusatz bei der Versendung der entsprechenden E-Mail durch einen Gesellschafter erforderlich. Die Gefahr, dass ein solcher Zusatz vergessen wird, erscheint im E-Mailverkehr sogar noch größer. Es empfiehlt sich daher grundsätzlich auch weiterhin, den Vertragstext zumindest in die Form einer unterzeichneten PDF-Datei zu bringen. Im Falle einer GbR sollten dann alle Gesellschafter unterzeichnen, oder aber ein Zusatz wie „für alle Gesellschafter der GbR“ gewählt werden.

Kein Anspruch auf maßlose Maklerprovision!

Keine Baugenehmigung: Architekt muss Bauarbeiten stoppen!

Ein Architekt, der weiß, dass keine gültige Baugenehmigung vorliegt, ist verpflichtet, den Bauherrn hierüber aufzuklären. Außerdem hat er die Bauarbeiten zu stoppen, da die Fortführung solcher Arbeiten gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt. Das hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 19.11.2025 (15 U 6/25) entschieden.

Ein Architekt war mit der Planung und Erstellung eines Bauantrags für einen Umbau von Lagerräumen in Wohnräume beauftragt worden. Eine entsprechende Baugenehmigung wurde nach wenigen Monaten erteilt. Bevor dieses Vorhaben umgesetzt wurde, sollte der Architekt ausloten, ob die Lagerräume auch abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden könnten. Hierfür erarbeitete der Architekt neue Pläne, die er in Abstimmung mit dem Bauherrn an eine Baufirma mit der Bitte übersandte, „diese Version zum Vergleich anzubieten“. Nur wenige Tage danach veranlasste der Bauherr bereits den Abriss des Gebäudes, ohne dass der Architekt hiervon Kenntnis gehabt hätte. Die weiteren Bauarbeiten begleitete der Architekt. Er wies den Bauherrn nicht darauf hin, dass diese nicht mit der erteilten Baugenehmigung konform gingen. Nachdem das Bauamt anlässlich eines gemeinsamen Baustellentermins bekundet hatte, dass „weitergebaut werden könne“, verfügte es schließlich die Einstellung des Baus, da die durchgeführten Arbeiten nicht von der Baugenehmigung gedeckt seien. Einen nachträglichen Bauantrag für den Neubau lehnte die Behörde ab und verfügt den Rückbau. Den dadurch entstandenen Schaden verlangt der Bauherr vom Architekten ersetzt.

Das OLG bejahte einen Anspruch auf Erstattung der Kosten, welche sich dadurch ergeben hätten, dass der Architekt die Bauarbeiten für den Neubau nicht gestoppt habe. Ein Architekt sei verpflichtet, die Einhaltung des Bauordnungsrechts sicherzustellen. Daher habe er den Bauherrn darüber aufklären müssen, dass keine gültige Baugenehmigung vorliege, und die Bauarbeiten stoppen müssen. Es entlaste den Architekten nicht, dass die Baugenehmigungsbehörde zwischenzeitlich eine Genehmigung in Aussicht gestellt habe. Die Haftung eines Architekten wegen einer nicht genehmigungsfähigen Planung sowie ihrer Umsetzung entfiele sogar dann nicht, wenn die Baugenehmigungsbehörde eine rechtswidrige Genehmigung erteilt hätte.

Wird ohne gültige Baugenehmigung gebaut, handelt es sich um einen gesetzeswidrigen Schwarzbau. Insofern besteht fraglos eine Aufklärungspflicht des Architekten. Fraglich ist aber, ob der Architekt selbst die Bauarbeiten stoppen darf oder sollte. Bekanntlich endet eine dem Architekten erteilte Vollmacht regelmäßig dort, wo das Portemonnaie des Bauherrn aufgeht. Die an ein Bauunternehmen gerichtete Anweisung, einem gerichtlichen oder behördlichen Baustopp Folge zu leisten, wird als Anordnung des Auftraggebers im Sinne von § 2 Abs. 5 VOB/B angesehen. Die entstehenden Stillstandskosten des Bauunternehmers muss der Auftraggeber ersetzen. Vor diesem Hintergrund erscheint eine Verpflichtung des Architekten zur Veranlassung eines Baustopps zweifelhaft.

Bauherr kündigt Architektenvertrag fristlos: Achtung, Verjährungsfalle!

Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt auch ohne Abnahme des Werkes zu laufen, wenn das Vertragsverhältnis in ein sogenanntes „Abrechnungsverhältnis“ übergegangen ist. Dieses kann bei Architektenverträgen bereits durch eine fristlose Kündigung entstehen. Darauf weist das OLG Hamburg (Urteil vom 09.11.2023 – 4 U 18/23) hin.

In dem entschiedenen Fall war ein Architekt mit Planungs- und Bauüberwachungsleistungen beauftragt. Vor Fertigstellung des Bauvorhabens kündigte der Bauherr den Architektenvertrag aus diversen Gründen fristlos. Zu diesem Zeitpunkt war bereits ein anderes Planungsbüro neben dem gekündigten Architekten tätig. Als der Bauherr diesen wegen verschiedener Mängel auf Schadensersatz verklagt, beruft sich der Architekt auf die Einrede der Verjährung.

Das OLG bestätigte eine Verjährung etwaiger Mängelansprüche, mit folgender Begründung: Zwar beginne die Verjährungsfrist normalerweise mit der Abnahme, und eine solche sei hier unstreitig nicht erfolgt. Aber auf die Abnahme komme es ausnahmsweise nicht an, wenn das ursprüngliche Erfüllungsverhältnis in ein „Abrechnungsverhältnis“ übergegangen sei. Die Rechtsfigur des Abrechnungsverhältnisses finde insbesondere auch in solchen Fallgestaltungen Anwendung, in denen der Beginn der Verjährungsfrist ohne Abnahme im Raum stehe.

Ein Abrechnungsverhältnis entstehe, wenn ein Bauherr deutlich mache, dass er von seinem Architekten endgültig keine weiteren Leistungen mehr erwarte. Hierfür genüge zwar allein die (fristlose) Kündigung des Architektenvertrages durch den Bauherrn nicht. Vielmehr müssten zusätzlich solche Umstände hinzutreten, nach denen eine Erfüllung des Vertrages nicht mehr in Betracht komme. Nach diesen Maßstäben sei das Vertragsverhältnis hier jedoch schon mit Zugang des Kündigungsschreibens in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen. Aus den dort genannten Gründen ergebe sich unmissverständlich, dass der Bauherr in keinem Fall weiterhin mit dem Architekten zusammenarbeiten wolle. Denn er habe dem Architekten mitgeteilt, dass er kein Vertrauen mehr in seine Person habe. Überdies habe der Bauherr erklärt, dass er bereits ein anderes Unternehmen mit der Fortsetzung der Architektenleistungen beauftragt habe. Schließlich sei zu berücksichtigen, dass der Bauherr vom Architekten auch nach der Kündigung keine Nachbesserung mehr verlangt habe.

Für vom Bauherrn gekündigte Architektenverträge gilt demnach der Grundsatz: Das Abrechnungsverhältnis entsteht bereits unmittelbar mit der Kündigung, ohne dass der Architekt noch eine Abnahme verlangen muss. Denn Mängel des Architektenwerks werden sich regelmäßig bereits im Bauwerk verkörpert haben, so dass eine Nachbesserung durch den Architekten nicht mehr in Frage kommt. Der Bauherr kann also nur noch Schadensersatz verlangen, und für entsprechende Ansprüche gegen den Architekten beginnt die Verjährung zu laufen. Bauherrn sind somit gut beraten, wenn sie in solchen Fällen eine Verjährungsfrist notieren, die mit dem Zugang des Kündigungsschreibens beginnt.

Wie stellt man eine Kündigung an den Mieter zu?

Eine Verkehrssitte, wonach ein Mieter in gemieteten Räumen stets seinen Geschäftssitz unterhalten und Zustellungen ermöglichen muss, besteht nicht. Auch begründet die bloße Personenidentität der Geschäftsführer von Mieter und Untermieter keine Empfangsbotenstellung von Mitarbeitern des Untermieters für den Mieter. Das hat das OLG Hamburg mit Urteil vom 07.10.2025 (4 U 48/25) entschieden.

In dem Fall stritten Vermieter und Mieter einer Büroimmobilie um die Wirkung einer fristlosen Kündigung. Der Mieter, eine rechtsfähige Gesellschaft, hatte die Mieträume an eine andere rechtsfähige Gesellschaft untervermietet. Die Geschäftsführer beider Gesellschaften waren identisch. Der Mieter hatte laut Handelsregister seinen Sitz nicht in den Mieträumen.

Der Vermieter hatte die Kündigung einer Angestellten der Untermieterin im Mietgegenstand ausgehändigt. Er war der Meinung, damit sei die Kündigung der Mieterin wirksam zugegangen. Das sah das OLG Hamburg anders.

Es entschied, dass die Kündigung nicht wirksam zugegangen sei. Denn es bestehe grundsätzlich keine Verkehrssitte, wonach der Mieter seinen Geschäftssitz in dem Mietgegenstand haben müsse. Auch begründe die Personenidentität der Geschäftsführer keine Empfangsvollmacht des Untermieters für den Mieter.

Der Entscheidung des OLG Hamburg ist zuzustimmen. Oftmals machen es sich Vermieter sehr einfach und stellen Kündigungen einfach in den Mieträumen zu. Das ist, wie der vorliegende Fall zeigt, besonders im Falle einer Untervermietung riskant. Auch die hier vorliegende Konstellation der identischen Geschäftsführer ändert daran nichts.

Bei der Vermietung an größere Unternehmen kommt es recht häufig vor, dass eine Gesellschaft eines Unternehmens Flächen mietet, um diese dann an andere Gesellschaften desselben Unternehmens unterzuvermieten. Wenn der Mietvertrag dann keine besonderen Regelungen zur Korrespondenz zwischen Mieter und Vermieter enthält, sollte diese immer an die im Handelsregister enthaltene Geschäftsanschrift des Mieters gerichtet werden. Die gilt umgekehrt natürlich auch für Schreiben des Mieters an den Vermieter.

Abstandsflächenverstoß reicht nicht zur Anfechtung der Baugenehmigung!

Gehört das Abstandsflächenrecht nicht mehr zum Prüfprogramm im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren, kann der Nachbar die Baugenehmigung nicht wegen entsprechender Verstöße anfechten. Das hat der VGH Hessen mit Beschluss vom 05.11.2025 (5 B 808/25) entschieden.

Dem VGH lag folgender Fall vor: Ein Nachbar wendete sich mit einem Eilantrag gegen eine Baugenehmigung, die im vereinfachten Verfahren erteilt worden war. Genehmigungsgegenstand war der Umbau eines Nachbarhauses. Durch den Anbau eines Aufzuges sollte sich der Grenzabstand auf weniger als 2,50 m verringern. Das hielt der Nachbar für unzulässig und darüber hinaus für rücksichtslos, da die Belichtung seines Grundstücks verschlechtert werde und der Aufzugsbetrieb zu unzumutbaren Lärmbelästigungen führe.

Der VGH wies den Eilantrag des Nachbarn zurück. Das Vorhaben sei nicht rücksichtslos, da die Belichtung des Nachbargrundstücks nur marginal beeinträchtigt werde und keine unzumutbaren Lärmimmissionen zu erwarten seien. Ein Abstandsflächenverstoß liege zwar vor, da der Grenzabstand des Aufzugs zu gering sei. Der Verstoß führe jedoch nicht zu einer Anfechtbarkeit der Baugenehmigung. Denn nach dem hessischen Bauordnungsrecht gehörten die Bestimmungen über die Abstandsflächen nicht mehr zum behördlichen Prüfprogramm im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren. Daher könnten entsprechende Verstöße die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung nicht berühren; eine Anfechtung der Baugenehmigung gehe insoweit ins Leere.

Im Zuge der Bemühungen um einen Bürokratieabbau und die Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren haben die Länder in unterschiedlich radikaler Weise den Prüfungsumfang im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren verringert. Dies hat Folgen für den Nachbarschutz. Denn wenn bestimmte Vorschriften – wie hier diejenigen über die Abstandsflächen – nicht mehr vor Erteilung einer Baugenehmigung geprüft werden, kann sich der Nachbar auch nicht mehr mit einer Anfechtungsklage oder eines Antrags auf aufschiebende Wirkung (§ 80 VwGO) gegen entsprechende Verstöße zur Wehr setzen. Er muss dann vielmehr die Baubehörde gerichtlich zwingen lassen, mit einer Baueinstellungs- oder einer Beseitigungsverfügung gegen den Verstoß vorzugehen.

 

Achtung: Bauüberwacher schuldet (mindestens) stichprobenartige Kontrollen!

Es ist Aufgabe des bauüberwachenden Architekten, dass das Bauwerk plangerecht und frei von Mängeln entsteht. Zwar schuldet er nicht unmittelbar die Mangelfreiheit der Bauleistung selbst, aber eine mangelfreie Überwachung der Bauleistung. Darauf hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 16.09.2024 (29 U 61/23) hingewiesen.

In dem entschiedenen Fall war der beklagte Architekt mit der Generalplanung für den Neubau eines Bürogebäudes beauftragt. Zu seinen Leistungen gehörte auch die Planung des Fußbodenaufbaus einschließlich des Teppichbodens und die Erstellung des zugehörigen Leistungsverzeichnisses. Nach Ausführung und Abnahme der Verlegearbeiten zeigten sich am Teppichboden Mängel in Form von Wellen und Schüsselungen. Das OLG bejahte einen Schadensersatzanspruch gegen den Generalplaner. Zur Begründung führte es aus:

Der bauüberwachende Architekt sei verpflichtet, die auszuführenden Arbeiten der Unternehmen in angemessener und zumutbarer Weise zu überwachen und sich durch Kontrollen zu vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden. Zwar müsse sich der Architekt nicht ständig auf der Baustelle aufhalten. In der Regel seien aber eine Einweisung bei Beginn der Arbeiten, die Durchführung von stichprobenhaften Überprüfungen an Ort und Stelle und eine Endkontrolle notwendig.

Ein weiteres Argument des OLG ist der Umfang der Maßnahme: Bei der Verlegung von 3.000 qm Teppichboden bestehe ein großes Schadenspotenzial. Daher seien die Verlegearbeiten nicht (mehr) als handwerkliche Selbstverständlichkeiten zu bewerten, die grundsätzlich keiner Überwachung bedürften. Vielmehr handele es sich um besonders überwachungspflichtige Arbeiten, bei denen man sich nicht auf eine Endkontrolle beschränken könne, sondern jedenfalls stichprobenartige Zwischenprüfungen vornehmen müsse.

Nach diesen Maßstäben habe der Architekt seine Überwachungspflichten verletzt, weil er nicht erkannt habe, dass die an sich erforderliche Grundierung des Bodens vor Aufbau des Teppichbodens unterblieben war.

Man fragt sich, ob und wie sich der Architekt hätte entlasten können. Da ein Verschulden vermutet wird, wäre es Sache des Architekten gewesen darzulegen, was er an konkreten Überwachungsmaßnahmen im Hinblick auf den konkreten Mangel geleistet habe. In der Regel dürfte es jedoch selbst bei einer sorgfältig dokumentierten Bauüberwachungstätigkeit nur schwer gelingen, den Entlastungsbeweis zu führen. Die Anforderungen, die die Rechtsprechung an den Bauüberwacher stellt, sind (nahezu unüberwindbar) hoch. Und, Hand aufs Herz: Hätte der Architekt bei den Verlegearbeiten, die wegen ihres reinen Umfangs in mehreren Etappen auszuführen waren, tatsächlich ausreichende Kontrollen vorgenommen, hätte er vermutlich den Mangel feststellen und den Schadenseintritt verhindern können.

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