Keine endlose Sozialbindung

Hat sich eine Kommune ein unbefristetes Belegungsrecht für öffentlich geförderte Wohnungen einräumen und durch Dienstbarkeit absichern lassen, so kann ein späterer Immobilienerwerber diese Dienstbarkeit zur Löschung bringen.

Das hat der BGH mit Urteil vom 08.02.2019 (V ZR 176/17) entschieden. Der Rechtsvorgänger des Klägers hatte von der beklagten Stadt in den 1990er Jahren Grundstücke erworben, die im Rahmen des sog. Dritten Förderweges mit 52 Sozialwohnungen bebaut werden sollten. Die Förderung bestand in der verbilligten Überlassung des Baulands und der Einräumung eines zinsgünstigen Baudarlehns. Im Gegenzug räumte der damalige Eigentümer der Stadt ein unbefristetes Belegungsrecht für die Wohnungen ein. Darüber hinaus bewilligte er die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, wonach die Wohnungen ohne zeitliche Beschränkung nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen überlassen werden durften.

Der jetzige Kläger erwarb das Anwesen 25 Jahre später. Er begehrte die gerichtliche Feststellung, dass er die Wohnungen ohne Beachtung von Belegungsrechten vermieten darf und die Stadt zur Löschung der Dienstbarkeit verpflichtet ist. Im Gegensatz zur Vorinstanz gab der BGH dem Kläger Recht.

Zwar sei es möglich, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten ohne zeitliche Befristung einzuräumen. Hier seien jedoch die Vereinbarungen unwirksam, die durch die Dienstbarkeit abgesichert werden sollten. Denn die Vorschriften des Wohnungsbaugesetzes hätten zu keinem Zeitpunkt eine zeitlich unbegrenzte Sozialbindung vorgesehen. Außerdem folge aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, dass der Staat einem Subventionsempfänger keine beliebigen Beschränkungen auferlegen dürfe. Die Beschränkungen müssten vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention verfolgten Zweck für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen. Hiermit sei es nicht vereinbar, dem Subventionsempfänger Bindungen aufzuerlegen, die er auch noch einhalten müsse, wenn die mit der Subvention verbundenen Vorteile längst aufgebraucht seien.

Die Entscheidung geht in ihrer Bedeutung weit über das Recht des sozialen Wohnungsbaus hinaus. Denn viele Kommunen versuchen derzeit, Investoren mit sog. Baulandverträgen zur (quotalen) Bereitstellung preiswerten Wohnraums zu verpflichten. Oft enthalten diese Verträge zeitlich unbegrenzte Verpflichtungen für die Grundstückseigentümer, aber keine öffentlichen Förderleistungen. Derart einseitige Gestaltungen dürften sich angesichts der vorstehenden Rechtsprechung kaum rechtfertigen lassen.