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Mietvertrag: AGB-widrige Indexierung von Anfang an unwirksam!

Indexierungsklauseln in Gewerberaummietverträgen unterliegen nicht nur den Beschränkungen durch das Preisklauselgesetz, sondern auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle. Hält eine solche Klausel dieser Kontrolle nicht stand, ist sie nach § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an unwirksam, nicht erst ab rechtskräftiger Feststellung nach § 8 PrKG. Das hat der BGH mit Urteil vom 11.03.2026 (XII ZR 51/25) entschieden.

In dem Fall stritten die Parteien eines Gewerberaummietvertrags über eine Wertsicherungsklausel, die eine automatische Mieterhöhung bei Änderung des Verbraucherpreisindex vorsah. Als Ausgangswert für die Indexierung war der Indexstand vom Mai 2017 vereinbart, obwohl der Mietvertrag erst im September 2019 begann. Der Mieter kam einem ersten Erhöhungsverlangen zunächst nach. Er berief sich sodann jedoch auf die Unwirksamkeit der Klausel und forderte die Rückzahlung aller Mieten, die er seit der Mietanpassung zu viel entrichtet hatte.

Zu Recht! Der BGH bestätigte die AGB-Widrigkeit der Klausel aus zwei Gründen: Zum einen benachteilige sie den Mieter unangemessen, weil die Inflation im Zeitraum zwischen Mai 2017 und September 2019 zu seinen Lasten gehe, obwohl er in dieser Zeit keine Gegenleistung erhalten habe. Zum anderen verstoße die Klausel gegen das Transparenzgebot, da sie einerseits eine automatische Änderung der Miete vorsehe, andererseits aber eine schriftliche Aufforderung durch den Vermieter verlange.

Die eigentliche Bedeutung des Urteils liegt jedoch in der Klärung der Rechtsfolgen. Der BGH stellt klar, dass formularvertragliche Preisklauseln in Gewerberaummietverträgen zwei verschiedenen Kontrollsystemen unterliegen: dem des Preisklauselgesetzes und dem des AGB-Rechtes im BGB. Diese verfolgten unterschiedliche Ziele. Das Preisklauselgesetz solle vor allem die Geldwertstabilität schützen. Verstoße eine Klausel dagegen, werde sie erst für die Zukunft unwirksam, sobald ein Gericht dies rechtskräftig feststellt. Das AGB-Recht hingegen prüfe, ob die Interessen beider Parteien fair gewahrt werden. Hier gelten strengere Regeln.

Hält eine Indexierungsklausel der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht stand, so der BGH, beurteilten sich die Rechtsfolgen nicht nach dem Preisklauselgesetz, sondern die Klausel sei nach § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an unwirksam. Der BGH begründet dies damit, dass der entsprechende § 8 PrKG als spezielleres Recht nur für Verstöße gegen das Preisklauselgesetz gelte, nicht jedoch für AGB-rechtliche Mängel. Die Entstehungsgeschichte des Gesetzes gebe keinen Hinweis darauf, dass der Gesetzgeber die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle für formularvertragliche Klauseln habe ausschalten wollen.

Die Entscheidung hat weitreichende praktische Konsequenzen. Vermieter, die AGB-widrige Indexierungsklauseln verwenden, müssen damit rechnen, die gesamten auf dieser Basis erhobenen Mieterhöhungen zurückzahlen zu müssen. Die Klausel ist schließlich nicht nur für die Zukunft unwirksam, sondern war es von Anfang an. Also auch in vergangenen Zeiträumen, in denen die Klausel bereits angewendet wurde und der Mieter die erhöhte Miete gezahlt hat. Indexierungsklauseln in Gewerberaummietverträgen müssen daher sorgfältig gestaltet werden. Der Ausgangsindex sollte zeitnah zum Mietbeginn gewählt werden, und die Klausel muss transparent formuliert sein. Vermieter sollten prüfen, ob ihre Klauseln der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhalten, da anderenfalls die Gefahr von Rückzahlungsansprüchen über Jahre hinweg besteht.

Aktuelles

Immobilienverkäufer haften für Anpreisungen im Maklerexposé!

Auch wenn der notarielle Grundstückskaufvertrag einen umfassenden Gewährleistungsausschluss enthält, haften Immobilienverkäufer für Angaben in einem Verkaufsexposé, das der Makler erstellt hat. Dies hat das Landgericht Frankenthal mit Urteil vom 01.10.2025 (6 O 259/24) entschieden.

Die Klägerin hatte von dem beklagten Projektentwickler ein Einfamilienhaus aus dem Jahre 1835 gekauft. Das Maklerexposé pries das Objekt als „liebevoll kernsaniert“ an. Die Elektroinstallation stammte jedoch noch aus den 1990er Jahren und genügte aktuellen Bestimmungen nicht. In dem notariellen Vertrag war ein umfassender Gewährleistungsausschluss vereinbart und festgehalten worden, dass außerhalb der Urkunde keine besonderen Zusagen über die Beschaffenheit des Vertragsgegenstands gemacht worden seien. Nachdem die Käuferin den Mangel entdeckt hatte, erklärte sie den Rücktritt vom Kaufvertrag. Das LG gab ihr im Wesentlichen recht und verurteilte den Projektentwickler zur Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Grundstücks sowie zum Ersatz von Erwerbsnebenkosten in Höhe von rund 77.500 €.

Der Haftungsausschluss half dem Projektentwickler nicht: Die Angabe „kernsaniert“ im Maklerexposé sei, so das Gericht, eine öffentliche Äußerung im Sinne des § 434 Abs. 3 Nr. 2 b) BGB, auf die sich der Käufer auch beim notariell beurkundeten Grundstückskauf verlassen könne. Der Klausel im Vertrag, wonach keine besonderen Zusagen gemacht wurden, sei nicht konkret genug. Falls eine negative Beschaffenheitsvereinbarung gewollt gewesen sein, hätte ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden müssen, dass gerade keine Kernsanierung erfolgt sei. Eine Kernsanierung setze nach allgemeinem Sprachgebrauch voraus, dass die Bausubstanz in einen nahezu neuwertigen Zustand versetzt worden sei, wozu auch die Erneuerung der Haustechnik, insbesondere der Elektroinstallation, gehöre.

Die Entscheidung macht deutlich: Angaben im Maklerexposé sind nicht nur unverbindliche Werbeaussagen. Sie begründen als öffentliche Äußerungen die gesetzlich geschuldete Beschaffenheit der Kaufsache, und zwar auch dann, wenn der notarielle Grundstückskaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss enthält oder eine Haftung für Exposéangaben pauschal ausschließt. Wenn sich der Verkäufer enthaften will, muss er die tatsächliche, vom Exposé abweichende Beschaffenheit im Vertrag konkret beschreiben. Im vorliegenden Fall hätte dafür vertraglich festgehalten werden müssen, dass das Objekt nicht kernsaniert sei und insbesondere über keine neuen Elektroinstallationen verfüge.

Mit einem Satz unwirksam: Wie eine Zusatzklausel die gesamte Instandhaltungsumlage kippt

Wer in einem Gewerberaummietvertrag die Umlage von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten formularvertraglich mit einer Kostenobergrenze versieht, kann dadurch alles ruinieren: Eine zusätzliche Klausel, wonach auch Vollwartungsverträge „vollumfänglich“ ohne Anrechnung auf diese Obergrenze umgelegt werden dürfen, macht die gesamte Umlageregelung unwirksam. Das hat das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 07.05.2026 (10 U 72/25) entschieden.

In dem Fall stritten die Parteien eines gewerblichen Mietvertrages um die Rückzahlung von Betriebskosten für die Jahre 2019 bis 2022, insbesondere um die gesondert abgerechnete Instandhaltungsumlage für gemeinsam genutzte Bereiche wie Allgemeinflächen und Aufzüge. Der Mietvertrag sah in § 8 Nr. 2 f) der AGB zunächst eine, für sich genommen, ordnungsgemäße Regelung vor: Die Pflicht des Mieters zur Beteiligung an Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an gemeinsam genutzten Gebäudeteilen war beschränkt auf maximal 6 % der Jahresbruttokaltmiete, wobei anfängliche Mängel ausgenommen waren.

Daneben enthielt allerdings § 6 der AGB den folgenden Satz: „Bei den Wartungsverträgen steht es dem Vermieter frei einfache Wartungsverträge oder Vollwartungsverträge abzuschließen und die entstehenden Kosten vollumfänglich umzulegen, ohne dass hierin enthaltene Instandhaltungskosten auf mögliche Begrenzungen nach § 8 dieses Mietvertrages angerechnet werden.“ Der Vermieter legte die Kosten aus Vollwartungsverträgen neben sonstigen Instandhaltungskosten vollständig um und vertrat die Auffassung, dies wirksam vereinbart zu haben.

Das OLG Düsseldorf hingegen hielt die gesamte Umlageregelung für unwirksam. Zwar sei die formularmäßige Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten in der Gewerberaummiete grundsätzlich zulässig, soweit sie Schäden betreffe, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen seien. Die Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB finde jedoch dort ihre Grenze, wo dem Mieter die unbeschränkte Erhaltungslast für gemeinsam mit anderen Mietern genutzte Flächen und Anlagen auferlegt werde. Genau dies ermögliche hier aber die Vollwartungsklausel: Sie räume der Vermieterin die Möglichkeit ein, über den Abschluss von Vollwartungsverträgen, die regelmäßig auch Instandhaltungsmaßnahmen umfassten, Instandhaltungskosten ohne Kostenobergrenze auf den Mieter umzulegen. Die sorgfältig formulierte 6 %-Grenze werde damit ad absurdum geführt.

Eine Rettung in Teilen kam für den Senat nicht in Betracht. Die in den Vollwartungsverträgen enthaltenen Instandhaltungsmaßnahmen bildeten eine „unauflösliche Klammer“ zu der Regelung über die Instandhaltungsumlage, so dass eine inhaltliche Trennung ausscheide. Die Klauseln seien daher insgesamt unwirksam. Die Vermieterin schulde die Rückzahlung der abgerechneten Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Sie zeigt, dass die Wirksamkeitsprüfung von Umlageklauseln nicht isoliert, sondern im Gesamtgefüge eines Klauselwerks erfolgen muss: Eine sauber begrenzte Instandhaltungsumlage steht und fällt mit den angrenzenden Regelungen. Vermieter sollten ihre AGB daher daraufhin prüfen, ob eine Nebenregelung die eigentliche Kostenbegrenzung aushebelt; gewerbliche Mieter sollten bei Instandhaltungsumlagen einen Blick auf etwaige Vollwartungsverträge werfen.

Erwähnenswert ist eine Zusatzbemerkung des Gerichts: Ob reine Wartungskosten einer eigenen Kostenobergrenze bedürften, habe es nicht entscheiden müssen – nach seiner Auffassung spreche aber viel dafür. Wartungskosten seien das „Spiegelbild“ der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, beide dienten der Erhaltung der Mietsache, die einen als vorbeugende, die anderen als nachträgliche Maßnahmen. Der Grund für die Unwirksamkeit unbegrenzter Klauseln – die Übertragung der Erhaltungslast für gemeinsam genutzte Anlagen ohne Begrenzung der Höhe nach – gelte genauso für vorbeugende Maßnahmen. Damit positioniert sich das OLG Düsseldorf auf der Linie derjenigen Obergerichte, die, anders als in der hier bereits vorgestellten Entscheidung des OLG Karlsruhe, auch für reine Wartungskosten eine Obergrenze fordern. Eine Klärung durch den BGH steht weiter aus.

Mangelhaftes Bauwerk ≠ mangelhafte Bauüberwachung!

Ist das Bauwerk mangelhaft, heißt das nicht zwingend, dass der Bauüberwacher etwas falsch gemacht hat. Das hat das OLG Naumburg klargestellt (Urteil vom 16.06.2026 – 2 U 83/25).

In dem Fall beauftragten die Bauherren einen Bauingenieur mit der Überwachung von Rohbauarbeiten für ihr Einfamilienhaus. Diese „Baubegleitung“ hatte der Ingenieur nach einem Zeitaufwand von durchschnittlich fünf Stunden pro Woche kalkuliert. Zum Inhalt seiner Tätigkeit hatte er vorab klargestellt, hierzu gehöre u.a. die „Prüfung und Abnahme der entsprechenden Ausführungen von Mauerwerk und der sauberen Ausführung des Rohbaus (Maßhaltigkeit)“. Für das Mauerwerk wollten die Bauherren besondere Ziegel einsetzen, sog. Passziegel. Das Rohbauunternehmen verwendete diese Steine aber nicht, sondern normale Steine, die es selbst zugeschnitten hatte. Das Haus hätte dadurch Wärme verloren. Der Ingenieur entdeckte den Fehler erst, als das Unternehmen bereits zehn Schichten gemauert hatte. Dies zeigte er den Bauherren am nächsten Tag an und nannte zwei Wege, den Fehler zu beheben: Das Mauerwerk abreißen und neu errichten lassen oder weiterbauen und die Wärmedämmung anschließend von außen anbringen lassen. Die Bauherren, die keine Zeit verlieren wollten, entschieden sich dafür weiterzubauen. Später beauftragten sie eine andere Firma mit der Aufbringung eines Wärmedämmsystems. Die Kosten von rund 30.000 Euro machten sie gegenüber dem Ingenieur als Schadensersatz geltend.

Anders als die Vorinstanz verneinte das Oberlandesgericht, dass die Bauherren Schadensersatz verlangen könnten. Ein Mangel am Bauwerk allein beweise nicht, dass der Bauüberwacher seine Pflichten verletzt habe. Der Ingenieur habe nichts falsch gemacht: Er hätte weder die Lieferungen der Mauersteine kontrollieren noch vom ersten Stein an dabei sein müssen. Das Mauern sei für ein Fachunternehmen eine handwerkliche Selbstverständlichkeit. Es genüge daher, die Mauerarbeiten nach Beginn stichprobenartig zu überprüfen – genau das hatte der Ingenieur getan. Auch habe er den Fehler rechtzeitig angezeigt und die Bauherren über mögliche Mängelbeseitigungsmaßnahmen beraten. Ob und wie diese darauf reagierten, lag allein in ihrer Hand.

Wie oft und wie intensiv der mit der Bauüberwachung beauftragte Architekt oder Ingenieur die Bauarbeiten überwachen muss, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. In der Praxis wird z.B. darauf abgestellt, ob die Arbeiten besonders schwierig sind oder die Gefahr eines besonders hohen Schadens bergen. Hingegen müssen sog. handwerkliche Selbstverständlichkeiten, also einfache und allgemein übliche Arbeiten, die ein durchschnittlich sachkundiger Handwerker vollständig beherrschen sollte, grundsätzlich nicht besonders überwacht werden. Der Bauüberwacher tut aber gut daran, zumindest stichprobenartige Kontrollen durchzuführen (und zu dokumentieren!) – idealerweise nach Beginn, in der Mitte und am Ende der Arbeiten.

Immobilienkauf unter Wert birgt Gefahr der Unwirksamkeit!

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist in der Regel unwirksam, wenn der Wert des Grundstücks den Kaufpreis um mehr als 90 Prozent übersteigt. Dies hat das Oberlandesgericht Schleswig mit Urteil vom 29.06.2026 (10 U 130/25) entschieden.

Dem Fall lag zugrunde, dass eine Frau ihr geerbtes Haus für 90.000 € an ihren damaligen Lebensgefährten verkauft und von ihm für 1200 € im Monat zurückgemietet hatte. Tatsächlich betrug der Verkehrswert der Immobilie mindestens 250.000 €. Nach dem Erwerb zog sich der Lebensgefährte von der Frau zurück. Als er die Frau auf Erstattung der Notarkosten verklagte, erhob diese Widerklage auf Rückübertragung des Hauses.

Im Gegensatz zur Vorinstanz gab das OLG der Frau recht und verurteilte ihren Ex-Partner, das Haus zurückzugeben. Der Senat stellte fest, dass der Vertrag als „wucherähnliches Rechtsgeschäft“ gegen die guten Sitten verstoße und gemäß § 138 BGB unwirksam sei. Die Sittenwidrigkeit ergebe sich bei einem Grundstücksgeschäft aus dem groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, wenn der Preis den Verkehrswert um mindestens 90 Prozent übersteige oder unterschreite. Ab dieser Grenze spreche eine Vermutung dafür, dass der Begünstigte eine Notlage ausgenutzt habe. Auf besondere Begleitumstände, die dies im Einzelnen belegen, komme es dann nicht mehr an.

Die Entscheidung zeigt: Wird ein Grundstück weit unter Wert verkauft, kann dies den Vertrag zu Fall bringen. Das ist jedenfalls dann so, wenn der Verkehrswert den Kaufpreis um mehr als 90 Prozent übersteigt. Aber auch unterhalb dieser Grenze kann ein Kaufvertrag sittenwidrig sein, wenn zu einem auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung weitere Umstände hinzukommen, welche den Vertrag als sittenwidrig erscheinen lassen.

Einwurf-Einschreiben: Kein Zugangsnachweis!

Wer einen Brief als Einwurf-Einschreiben im sog. Scan-Verfahren verschickt, kann damit nicht beweisen, dass der Empfänger den Brief tatsächlich erhalten hat. Das Bundesarbeitsgericht hat mit Urteil vom 07.05.2026 (2 AZR 184/25) entschieden, dass Einlieferungs- und Auslieferungsbeleg keinen Beweis des ersten Anscheins für den Zugang begründen.

Auch wenn es sich um eine Entscheidung aus dem Arbeitsrecht handelt, ist sie auf einen werkvertraglichen Sachverhalt übertragbar. Inhaltlich ging es um die Frage, ob die Kündigung eines Arbeitgebers (AG) wirksam war. Hierfür wiederum kam es darauf an, ob ein bestimmtes Schreiben dem Arbeitnehmer (AN) vorab zugegangen war. Dieses hatte der AG als Einwurf-Einschreiben versandt. Der AN behauptete, er habe dieses Schreiben nicht erhalten. Der AG legte den Einlieferungsbeleg und eine Reproduktion des Auslieferungsbelegs vor. Er meinte, damit sei der Zugang bewiesen.

Das Gericht wies diese Auffassung zurück. Beim Scan-Verfahren der Deutschen Post unterschreibe der Zusteller auf dem Eingabefeld seines Scanners, bevor er den Brief in den Briefkasten einlege. Die Unterschrift bestätige den Text: „Ich habe die o.g. Sendung dem Empfangsberechtigten übergeben bzw. das Einwurf-Einschreiben in die Empfangsvorrichtung des Empfängers eingelegt.“ Doch diese Bestätigung erfolge zu einem Zeitpunkt, zu dem der Einwurf noch gar nicht stattgefunden habe. Der Auslieferungsbeleg sei damit objektiv unwahr. Ein solcher Beleg könne nicht den Anschein begründen, dass die Sendung tatsächlich in den Briefkasten gelangt sei.

Das Gericht betonte, dass es sich hierbei nicht um eine bloße Förmelei handele. Nach dem Scan-Vorgang mit der Unterschrift verlange das Verfahren vom Zusteller keine besondere Aufmerksamkeit mehr. Es wäre durchaus möglich, dass der Zusteller nach der Unterschrift noch aufgehalten oder abgelenkt werde. Dann käme es nicht zu der bereits bestätigten Zustellung. Angesichts dessen könne kein typischer Geschehensablauf angenommen werden, der auf einen später eingetretenen Erfolg der Zustellung hinweise.

Da der AG somit den Zugang des Schreibens nicht beweisen konnte, war die Kündigung unwirksam.

Der Fall zeigt: Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte andere Zustellungsarten als ein Einwurf-Einschreiben in Erwägung ziehen. So kommt die Zustellung durch einen (zum Zeugen geeigneten) Boten in Betracht, die Zustellung durch Rückschein-Einschreiben oder die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher.

Mietvertrag: AGB-widrige Indexierung von Anfang an unwirksam!

Baugrenzen dienen nicht dem Nachbarschutz!

Festsetzungen, die ein Bebauungsplan zur überbaubaren Grundstücksfläche trifft, sind im Regelfall nicht drittschützend. Wird von diesen Festsetzungen befreit, kann der Nachbar sich hiergegen grundsätzlich nur zur Wehr setzen, wenn die Grenze der Unzumutbarkeit überschritten ist. Dies hat das OVG Bremen mit Beschluss vom 15.05.2026 (1 B 331/25) entschieden.

Dem Verfahren lag ein Fall zugrunde, in dem ein Bauherr eine Befreiung von einer rückwärtigen Baugrenze in einem Bebauungsplan erhalten hatte, um einen Kfz-Stellplatz hinter seinem Haus anzulegen. Hiergegen wehrten sich seine Nachbarn, welche eine Störung ihrer Wohnruhe sowie Immissionen durch Abgase und Licht befürchteten.

Die Rechtsmittel der Nachbarn blieben ohne Erfolg. Die Festsetzungen des Bebauungsplans zur Freihaltung der rückwärtigen Grundstücksflächen seien nicht nachbarschützend. Während Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung generell und unabhängig davon, ob der Nachbar beeinträchtigt wird oder nicht, als drittschützend angesehen würden, gelte dies nicht für Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche. Solchen Festsetzungen komme nur ausnahmsweise eine nachbarschützende Wirkung zu, wenn sich dieser Schutzzweck aus dem Bebauungsplan selbst oder seiner Begründung ergebe. Das sei hier nicht der Fall. Weder aus dem Plan selbst noch aus seiner Begründung könne entnommen werden, dass nachbarliche Interessen für die Festsetzung der hinteren Baugrenze maßgeblich gewesen sein könnten. Die Planbegründung spreche weder von Ruhezonen noch von Nachbarschutz. Vielmehr würden ausschließlich städtebauliche Ziele genannt.

Daher hätten die Nachbarn nur dann ein Abwehrrecht gegen die Befreiung, wenn diese ihnen gegenüber rücksichtslos sei. Diese setze eine unzumutbare Beeinträchtigung voraus. Diese liege hier fern, weil der Stellplatz nicht unmittelbar an das Grundstück der Nachbarn angrenze.

Die Entscheidung zeigt: Es bleibt dabei, dass Nachbarn sich grundsätzlich nur dann gegen Befreiungen von einem Bebauungsplan wehren können, wenn es um Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung geht. Bei allen anderen Festsetzungen gilt, dass Nachbarn nur im Ausnahmefall Abwehrrechte gegen eine Befreiung zustehen. Ein solcher Ausnahmefall verlangt, dass der Bebauungsplan die Festsetzung mit nachbarlichen Interessen begründet oder dass solche Interessen unzumutbar beeinträchtigt werden.

Sorgfalt bei der Objektbegehung!

Die Objektbegehung im Rahmen der Leistungsphase 9 dient nicht nur dazu, optisch erkennbare Schäden aufzuspüren. Sie begründet vielmehr eine Überprüfungspflicht des Architekten, ob das vertraglich Geschuldete ordnungsgemäß ausgeführt wurde oder ob Anhaltspunkte für Mängel vorliegen. Das hat das OLG München (Beschluss vom 24.02.2026 – 27 U 2266/25 Bau) klargestellt.

In dem Fall war ein Architekt mit den Leistungsphasen 1 bis 9 der Objektplanung Gebäude beauftragt worden. Nach Durchführung der Objektbegehung traten u.a. Mängel zutage, die auf unzureichenden Schutzmaßnahmen betreffend die Abdichtung der Tiefgarage beruhten. Der Bauherr nahm den Architekten erfolgreich auf Schadensersatz in Anspruch. Der Senat bejahte Versäumnisse bei der Begehung. Zur Begründung führte er aus, Aufgabe des Architekten im Rahmen der Leistungsphase 9 sei es, nach der Abnahme aufgetretene Mängel festzustellen und auf deren Beseitigung hinzuwirken. Bei dieser Gelegenheit habe er das Objekt im Rahmen des Zumutbaren bestmöglich dahin zu überprüfen, ob die Bauausführung erkennbar das gehalten hat, was in technischer Hinsicht vorauszusetzen war. Liegen Anhaltspunkte für Mängel vor, müssten nähere Untersuchungen erfolgen. Wende man diese Grundsätze an, so hätte vorliegend eine nähere Prüfung der Abdichtungsfrage vorgenommen werden müssen. Dies gelte auch gerade vor dem Hintergrund, dass die Abdichtungsfrage und der Schutz vor Chlorideintrag/-belastung seit jeher das zentrale Thema im Bereich des Tiefgaragenbaus darstelle. Sei mit bloßem Auge feststellbar, dass eine hochgezogene Beschichtung fehle, muss überprüft werden, wie das Abdichtungsproblem im konkreten Fall gelöst worden sei. Diese Überprüfung hätte bereits mittels Durchsicht der Pläne, Ausschreibungen bzw. einfacher Rücksprache mit dem Tragwerksplaner erfolgen hätten können. Das sei auch nicht unzumutbar.

Hervorzuheben ist, dass ein Architekt nach Auffassung des OLG von sich aus (!) zumindest eine Objektbegehung durchführen muss, bevor die betreffenden, jeweils maßgebenden Verjährungsfristen ablaufen. Daraus folgt die dringende Empfehlung an alle Architekten, die Verjährungsfristen jedes bauausführenden Unternehmens eigenständig zu prüfen und zu notieren, um rechtzeitig vor deren Ablauf die erforderliche Begehung durchzuführen. Übrigens: Auch die geringe Bewertung der Leistungsphase 9 mit 2 % des Gesamthonorars rechtfertigt es nicht, den Sorgfaltsmaßstab zu reduzieren, wie das OLG ausdrücklich betont hat.

Baugenehmigung: kein Erlöschen trotz rechtswidrigen Baubeginns!

Eine Baugenehmigung erlischt nicht durch Zeitablauf, wenn der Bauherr innerhalb von drei Jahren mit zielgerichteten Bauarbeiten beginnt – und zwar auch dann, wenn dieser Baubeginn rechtswidrig erfolgt, weil die Baubeginnsanzeige und bautechnische Nachweise fehlen. Dies hat das OVG Sachsen mit Beschluss vom 12.05.2026 (1 B 6/26) entschieden.

Dem Verfahren lag der Streit um eine Baugenehmigung für die Sanierung und den Umbau eines Geschäftshauses zugrunde. Die Baubehörde vertrat die Auffassung, die Genehmigung sei erloschen, weil innerhalb von drei Jahren kein ordnungsgemäßer Baubeginn erfolgt sei und der Bauherr die Bauarbeiten viel zu zögerlich vorangetrieben habe. Das Verwaltungsgericht folgte dieser Sicht und lehnte den Rechtsschutzantrag des Bauherrn ab.

Das Oberverwaltungsgericht hob diese Entscheidung auf und gab dem Bauherrn Recht. Er habe zwar versäumt, innerhalb der gesetzlichen Frist die vorgeschriebene Baubeginnsanzeige und bautechnischen Nachweise vorzulegen. Der Bauherr habe aber durch eidesstattliche Versicherungen, Rechnungen, Lohnbescheinigungen und eine Fotodokumentation glaubhaft gemacht, dass fristgerecht mit Abbrucharbeiten, Entkernung und Installationsarbeiten begonnen worden sei. Die Arbeiten seien in Eigenregie über Jahre hinweg kontinuierlich fortgesetzt worden.

Ein rechtswidriger Baubeginn verhindere ein Erlöschen der Baugenehmigung ebenso wie ein rechtmäßiger, so das OVG. Das Gesetz sehe außerdem keine Höchstfrist für die Fertigstellung vor. Auch ein mehr als zehnjähriger Bauzeitraum führe nicht zum Erlöschen. Ein Umbau, der sich über Jahre hinzieht, genüge den Anforderungen, solange die Arbeiten objektiv der Verwirklichung des genehmigten Vorhabens dienten.

Was folgt aus der Entscheidung? Auch bei ordnungswidrigen und schleppenden Bauaktivitäten behält die Baugenehmigung ihren Bestand. Entscheidend ist der objektive Zusammenhang mit dem genehmigten Vorhaben, nicht die formale Rechtmäßigkeit oder die Geschwindigkeit der Ausführung. Für die Praxis bedeutet dies: Bauherren sollten ihre Bauaktivitäten lückenlos dokumentieren (Rechnungen, eidesstattliche Versicherungen, Fotos), auch wenn formale Anzeigen unterblieben sind. So beugen Sie dem Risiko vor, dass die Baubehörde oder spätere Kaufinteressenten an der Wirksamkeit der Baugenehmigung für das Objekt zweifeln.

Wenn Wartung keine Grenzen kennt: Neue Linie bei Gewerbemiet-Nebenkosten?

Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte technische Anlagen können in Gewerbemietverträgen formularvertraglich ohne Höchstgrenze auf den Mieter umgelegt werden. Das hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 27.03.2026 (4 U 102/24) entschieden und damit eine in der Fachliteratur und obergerichtlichen Rechtsprechung umstrittene Frage zugunsten der Vermieterseite beantwortet.

In dem Fall stritten die Parteien eines langjährigen Gewerbemietvertrags über ein Geschäftslokal in einem Einkaufszentrum um die Wirksamkeit zweier Klauseln:

  • 11 (2) des Mietvertrags legte dem Mieter die Kosten für „Betrieb und Wartung einzeln bzw. gemeinschaftlich genutzter Gebäudetechnik“ auf – beispielhaft aufgeführt waren mechanische Anlagen, Elektroanlagen, raumlufttechnische Anlagen, Heizungsanlagen, Brandschutzeinrichtungen, Aufzüge und weitere technische Einrichtungen –, ohne eine Kostenobergrenze vorzusehen.
  • 13 (2) regelte daneben die Umlage von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für gemeinschaftlich genutzte Gebäudetechnik, begrenzt auf 10 % der Jahresmindestmiete. Die Mieterin verlangte die Rückzahlung gezahlter Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für mehrere Jahre.

Der Mieter verlangte die Rückerstattung von Wartungs- und Instandhaltungskosten für mehrere Jahre. Er hielt die vorstehend wiedergegebenen Klauseln in AGB für unwirksam. Das sah das OLG anders. Die Klausel in § 11 (2) des Mietvertrages sei wirksam. Der Begriff „Wartung“ sei hinreichend bestimmt, die beispielhafte Aufzählung der Anlagen gebe ausreichend Orientierung und eine Kostenobergrenze sei für reine Wartungskosten nicht erforderlich.

Zur Begründung führte der Senat aus, dass Wartungskosten – anders als Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten – wiederkehrende Kosten vorbeugender Maßnahmen zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit technischer Anlagen seien. Sie erfüllten das Kriterium des laufenden Anfalls im Sinne von § 556 BGB i.V.m. der BetrKV und seien damit Betriebskosten, die auch im Wohnraummietrecht ohne Obergrenze umlegbar seien. Die formularvertragliche Auferlegung auf den gewerblichen Mieter weiche daher nicht vom gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ab und benachteilige den Mieter in AGB nicht unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1, 2 BGB. Die 10%-Grenze in § 13 (2) für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten hielt der Senat für angemessen und nicht überhöht; ein Summierungseffekt beider Klauseln führe nicht zur Unwirksamkeit, da Wartungskosten ohnehin ohne Deckel umlegbar seien.

Die Entscheidung setzt sich über die wohl herrschende Meinung in Literatur und Teilen der obergerichtlichen Rechtsprechung hinweg, die auch für reine Wartungskostenklauseln eine Kostenobergrenze fordern. Der BGH hatte in seinen Entscheidungen (Versäumnisurteil v. 10.09.2014 – XII ZR 56/11; Urt. v. 26.09.2012 – XII ZR 112/10) stets Klauseln beanstandet, die „Wartung und Instandhaltung“ einheitlich ohne Begrenzung auf den Mieter abwälzten; eine isolierte Betrachtung reiner Wartungskosten stand bisher nicht zur höchstrichterlichen Entscheidung an. Das OLG Karlsruhe hat die Revision zugelassen, so dass der BGH die Frage nun klären kann. Bis dahin sollten Vermieter bei der Gestaltung von Gewerbemietverträgen sicherheitshalber erwägen, auch für Wartungskosten eine angemessene Kostenobergrenze vorzusehen. Anderenfalls laufen sie Gefahr, diese langfristig gar nicht auf den Mieter umlegen zu können.

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