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Oft unwirksam: „Change-of-Control“-Klauseln in Mietverträgen

Bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags mit einer Unternehmensgesellschaft muss ein Vermieter grundsätzlich mit einem Gesellschafterwechsel rechnen. Es geht zu weit, bei jeglichem Wechsel im Gesellschafterbestand oder der Geschäftsführung ein berechtigtes Kontrollinteresse zu unterstellen. Das hat das OLG Frankfurt in seinem Urteil vom 21.02.2025 (2 U 35/24) entschieden.

In dem entschiedenen Fall ging es um die Pacht eines Hotels. Der entsprechende Vertrag wurde mit einer GmbH als Mieter abgeschlossen. Deren alleiniger Gesellschafter-Geschäftsführer übertrug während der Laufzeit des Pachtvertrages seine Gesellschaftsanteile auf einen neuen Gesellschafter, der ihn auch als Geschäftsführer ablöste. Der ehemalige Gesellschafter-Geschäftsführer hatte hierfür keine Genehmigung des Vermieters eingeholt. Dieser war der Ansicht, dass der neue Gesellschafter-Geschäftsführer nicht ausreichend zur Führung eines Hotelbetriebes geeignet sei.

Der Pachtvertrag, ein Formularvertrag, enthielt eine sogenannte „Change-of-Control“ -Klausel, wie man sie in gleicher oder ähnlicher Form häufig in gewerblichen Miet- oder Pachtverträgen findet. Demnach war der Mieter ohne Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. Die Einwilligung soll schriftlich erfolgen. Bei Firmen sollte ein Wechsel des Inhabers oder eine Änderung der Rechtsform als Gebrauchsüberlassung gelten.

Unter Berufung auf diese Klausel und darauf, dass er dem Wechsel des Gesellschafter-Geschäftsführers nicht zugestimmt hatte, kündigte der Verpächter den Mietvertrag und verlangte die Räumung des Pachtgegenstandes.

Zu Unrecht, wie das OLG Frankfurt entschied. Die „Change-of-Control” Klausel des Pachtvertrages sei als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Grundsätzlich stelle der Wechsel des Gesellschafters eines Mieters keinen Wechsel von dessen Person dar. Es bedürfe daher eines besonderen Interesses des Klauselverwenders an der Identität eines bestimmten Gesellschafters. Dieses Interesse müsse im Vertrag auch konkret benannt werden. Eine „weit“ formulierten Klausel wie die vorliegende gehe hingegen von einem Kontrollinteresse des Verpächters bei jeglichem Gesellschafterwechsel aus. Damit weiche sie zu sehr zum Nachteil des Pächters von der gesetzlichen Lage ab.

Das Urteil des OLG Frankfurt bestätigt, was eigentlich selbstverständlich sein sollte: Wenn eine Partei eines Vertrages ein bestimmtes Verhalten der anderen Partei aus gut vertretbaren Gründen nicht gestatten will, dann sollte dies individuell und unter konkreter Benennung von prüfbaren Kriterien vertraglich geregelt werden. Dann unterfällt eine entsprechende Klausel nicht der AGB-Kontrolle und wird, wenn sie nicht anderen gesetzlichen Verboten widerspricht, wirksam vereinbart.

Aktuelles

Keine Baugenehmigung: Architekt muss Bauarbeiten stoppen!

Ein Architekt, der weiß, dass keine gültige Baugenehmigung vorliegt, ist verpflichtet, den Bauherrn hierüber aufzuklären. Außerdem hat er die Bauarbeiten zu stoppen, da die Fortführung solcher Arbeiten gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt. Das hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 19.11.2025 (15 U 6/25) entschieden.

Ein Architekt war mit der Planung und Erstellung eines Bauantrags für einen Umbau von Lagerräumen in Wohnräume beauftragt worden. Eine entsprechende Baugenehmigung wurde nach wenigen Monaten erteilt. Bevor dieses Vorhaben umgesetzt wurde, sollte der Architekt ausloten, ob die Lagerräume auch abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden könnten. Hierfür erarbeitete der Architekt neue Pläne, die er in Abstimmung mit dem Bauherrn an eine Baufirma mit der Bitte übersandte, „diese Version zum Vergleich anzubieten“. Nur wenige Tage danach veranlasste der Bauherr bereits den Abriss des Gebäudes, ohne dass der Architekt hiervon Kenntnis gehabt hätte. Die weiteren Bauarbeiten begleitete der Architekt. Er wies den Bauherrn nicht darauf hin, dass diese nicht mit der erteilten Baugenehmigung konform gingen. Nachdem das Bauamt anlässlich eines gemeinsamen Baustellentermins bekundet hatte, dass „weitergebaut werden könne“, verfügte es schließlich die Einstellung des Baus, da die durchgeführten Arbeiten nicht von der Baugenehmigung gedeckt seien. Einen nachträglichen Bauantrag für den Neubau lehnte die Behörde ab und verfügt den Rückbau. Den dadurch entstandenen Schaden verlangt der Bauherr vom Architekten ersetzt.

Das OLG bejahte einen Anspruch auf Erstattung der Kosten, welche sich dadurch ergeben hätten, dass der Architekt die Bauarbeiten für den Neubau nicht gestoppt habe. Ein Architekt sei verpflichtet, die Einhaltung des Bauordnungsrechts sicherzustellen. Daher habe er den Bauherrn darüber aufklären müssen, dass keine gültige Baugenehmigung vorliege, und die Bauarbeiten stoppen müssen. Es entlaste den Architekten nicht, dass die Baugenehmigungsbehörde zwischenzeitlich eine Genehmigung in Aussicht gestellt habe. Die Haftung eines Architekten wegen einer nicht genehmigungsfähigen Planung sowie ihrer Umsetzung entfiele sogar dann nicht, wenn die Baugenehmigungsbehörde eine rechtswidrige Genehmigung erteilt hätte.

Wird ohne gültige Baugenehmigung gebaut, handelt es sich um einen gesetzeswidrigen Schwarzbau. Insofern besteht fraglos eine Aufklärungspflicht des Architekten. Fraglich ist aber, ob der Architekt selbst die Bauarbeiten stoppen darf oder sollte. Bekanntlich endet eine dem Architekten erteilte Vollmacht regelmäßig dort, wo das Portemonnaie des Bauherrn aufgeht. Die an ein Bauunternehmen gerichtete Anweisung, einem gerichtlichen oder behördlichen Baustopp Folge zu leisten, wird als Anordnung des Auftraggebers im Sinne von § 2 Abs. 5 VOB/B angesehen. Die entstehenden Stillstandskosten des Bauunternehmers muss der Auftraggeber ersetzen. Vor diesem Hintergrund erscheint eine Verpflichtung des Architekten zur Veranlassung eines Baustopps zweifelhaft.

Bauherr kündigt Architektenvertrag fristlos: Achtung, Verjährungsfalle!

Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt auch ohne Abnahme des Werkes zu laufen, wenn das Vertragsverhältnis in ein sogenanntes „Abrechnungsverhältnis“ übergegangen ist. Dieses kann bei Architektenverträgen bereits durch eine fristlose Kündigung entstehen. Darauf weist das OLG Hamburg (Urteil vom 09.11.2023 – 4 U 18/23) hin.

In dem entschiedenen Fall war ein Architekt mit Planungs- und Bauüberwachungsleistungen beauftragt. Vor Fertigstellung des Bauvorhabens kündigte der Bauherr den Architektenvertrag aus diversen Gründen fristlos. Zu diesem Zeitpunkt war bereits ein anderes Planungsbüro neben dem gekündigten Architekten tätig. Als der Bauherr diesen wegen verschiedener Mängel auf Schadensersatz verklagt, beruft sich der Architekt auf die Einrede der Verjährung.

Das OLG bestätigte eine Verjährung etwaiger Mängelansprüche, mit folgender Begründung: Zwar beginne die Verjährungsfrist normalerweise mit der Abnahme, und eine solche sei hier unstreitig nicht erfolgt. Aber auf die Abnahme komme es ausnahmsweise nicht an, wenn das ursprüngliche Erfüllungsverhältnis in ein „Abrechnungsverhältnis“ übergegangen sei. Die Rechtsfigur des Abrechnungsverhältnisses finde insbesondere auch in solchen Fallgestaltungen Anwendung, in denen der Beginn der Verjährungsfrist ohne Abnahme im Raum stehe.

Ein Abrechnungsverhältnis entstehe, wenn ein Bauherr deutlich mache, dass er von seinem Architekten endgültig keine weiteren Leistungen mehr erwarte. Hierfür genüge zwar allein die (fristlose) Kündigung des Architektenvertrages durch den Bauherrn nicht. Vielmehr müssten zusätzlich solche Umstände hinzutreten, nach denen eine Erfüllung des Vertrages nicht mehr in Betracht komme. Nach diesen Maßstäben sei das Vertragsverhältnis hier jedoch schon mit Zugang des Kündigungsschreibens in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen. Aus den dort genannten Gründen ergebe sich unmissverständlich, dass der Bauherr in keinem Fall weiterhin mit dem Architekten zusammenarbeiten wolle. Denn er habe dem Architekten mitgeteilt, dass er kein Vertrauen mehr in seine Person habe. Überdies habe der Bauherr erklärt, dass er bereits ein anderes Unternehmen mit der Fortsetzung der Architektenleistungen beauftragt habe. Schließlich sei zu berücksichtigen, dass der Bauherr vom Architekten auch nach der Kündigung keine Nachbesserung mehr verlangt habe.

Für vom Bauherrn gekündigte Architektenverträge gilt demnach der Grundsatz: Das Abrechnungsverhältnis entsteht bereits unmittelbar mit der Kündigung, ohne dass der Architekt noch eine Abnahme verlangen muss. Denn Mängel des Architektenwerks werden sich regelmäßig bereits im Bauwerk verkörpert haben, so dass eine Nachbesserung durch den Architekten nicht mehr in Frage kommt. Der Bauherr kann also nur noch Schadensersatz verlangen, und für entsprechende Ansprüche gegen den Architekten beginnt die Verjährung zu laufen. Bauherrn sind somit gut beraten, wenn sie in solchen Fällen eine Verjährungsfrist notieren, die mit dem Zugang des Kündigungsschreibens beginnt.

Wie stellt man eine Kündigung an den Mieter zu?

Eine Verkehrssitte, wonach ein Mieter in gemieteten Räumen stets seinen Geschäftssitz unterhalten und Zustellungen ermöglichen muss, besteht nicht. Auch begründet die bloße Personenidentität der Geschäftsführer von Mieter und Untermieter keine Empfangsbotenstellung von Mitarbeitern des Untermieters für den Mieter. Das hat das OLG Hamburg mit Urteil vom 07.10.2025 (4 U 48/25) entschieden.

In dem Fall stritten Vermieter und Mieter einer Büroimmobilie um die Wirkung einer fristlosen Kündigung. Der Mieter, eine rechtsfähige Gesellschaft, hatte die Mieträume an eine andere rechtsfähige Gesellschaft untervermietet. Die Geschäftsführer beider Gesellschaften waren identisch. Der Mieter hatte laut Handelsregister seinen Sitz nicht in den Mieträumen.

Der Vermieter hatte die Kündigung einer Angestellten der Untermieterin im Mietgegenstand ausgehändigt. Er war der Meinung, damit sei die Kündigung der Mieterin wirksam zugegangen. Das sah das OLG Hamburg anders.

Es entschied, dass die Kündigung nicht wirksam zugegangen sei. Denn es bestehe grundsätzlich keine Verkehrssitte, wonach der Mieter seinen Geschäftssitz in dem Mietgegenstand haben müsse. Auch begründe die Personenidentität der Geschäftsführer keine Empfangsvollmacht des Untermieters für den Mieter.

Der Entscheidung des OLG Hamburg ist zuzustimmen. Oftmals machen es sich Vermieter sehr einfach und stellen Kündigungen einfach in den Mieträumen zu. Das ist, wie der vorliegende Fall zeigt, besonders im Falle einer Untervermietung riskant. Auch die hier vorliegende Konstellation der identischen Geschäftsführer ändert daran nichts.

Bei der Vermietung an größere Unternehmen kommt es recht häufig vor, dass eine Gesellschaft eines Unternehmens Flächen mietet, um diese dann an andere Gesellschaften desselben Unternehmens unterzuvermieten. Wenn der Mietvertrag dann keine besonderen Regelungen zur Korrespondenz zwischen Mieter und Vermieter enthält, sollte diese immer an die im Handelsregister enthaltene Geschäftsanschrift des Mieters gerichtet werden. Die gilt umgekehrt natürlich auch für Schreiben des Mieters an den Vermieter.

Abstandsflächenverstoß reicht nicht zur Anfechtung der Baugenehmigung!

Gehört das Abstandsflächenrecht nicht mehr zum Prüfprogramm im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren, kann der Nachbar die Baugenehmigung nicht wegen entsprechender Verstöße anfechten. Das hat der VGH Hessen mit Beschluss vom 05.11.2025 (5 B 808/25) entschieden.

Dem VGH lag folgender Fall vor: Ein Nachbar wendete sich mit einem Eilantrag gegen eine Baugenehmigung, die im vereinfachten Verfahren erteilt worden war. Genehmigungsgegenstand war der Umbau eines Nachbarhauses. Durch den Anbau eines Aufzuges sollte sich der Grenzabstand auf weniger als 2,50 m verringern. Das hielt der Nachbar für unzulässig und darüber hinaus für rücksichtslos, da die Belichtung seines Grundstücks verschlechtert werde und der Aufzugsbetrieb zu unzumutbaren Lärmbelästigungen führe.

Der VGH wies den Eilantrag des Nachbarn zurück. Das Vorhaben sei nicht rücksichtslos, da die Belichtung des Nachbargrundstücks nur marginal beeinträchtigt werde und keine unzumutbaren Lärmimmissionen zu erwarten seien. Ein Abstandsflächenverstoß liege zwar vor, da der Grenzabstand des Aufzugs zu gering sei. Der Verstoß führe jedoch nicht zu einer Anfechtbarkeit der Baugenehmigung. Denn nach dem hessischen Bauordnungsrecht gehörten die Bestimmungen über die Abstandsflächen nicht mehr zum behördlichen Prüfprogramm im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren. Daher könnten entsprechende Verstöße die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung nicht berühren; eine Anfechtung der Baugenehmigung gehe insoweit ins Leere.

Im Zuge der Bemühungen um einen Bürokratieabbau und die Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren haben die Länder in unterschiedlich radikaler Weise den Prüfungsumfang im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren verringert. Dies hat Folgen für den Nachbarschutz. Denn wenn bestimmte Vorschriften – wie hier diejenigen über die Abstandsflächen – nicht mehr vor Erteilung einer Baugenehmigung geprüft werden, kann sich der Nachbar auch nicht mehr mit einer Anfechtungsklage oder eines Antrags auf aufschiebende Wirkung (§ 80 VwGO) gegen entsprechende Verstöße zur Wehr setzen. Er muss dann vielmehr die Baubehörde gerichtlich zwingen lassen, mit einer Baueinstellungs- oder einer Beseitigungsverfügung gegen den Verstoß vorzugehen.

 

Achtung: Bauüberwacher schuldet (mindestens) stichprobenartige Kontrollen!

Es ist Aufgabe des bauüberwachenden Architekten, dass das Bauwerk plangerecht und frei von Mängeln entsteht. Zwar schuldet er nicht unmittelbar die Mangelfreiheit der Bauleistung selbst, aber eine mangelfreie Überwachung der Bauleistung. Darauf hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 16.09.2024 (29 U 61/23) hingewiesen.

In dem entschiedenen Fall war der beklagte Architekt mit der Generalplanung für den Neubau eines Bürogebäudes beauftragt. Zu seinen Leistungen gehörte auch die Planung des Fußbodenaufbaus einschließlich des Teppichbodens und die Erstellung des zugehörigen Leistungsverzeichnisses. Nach Ausführung und Abnahme der Verlegearbeiten zeigten sich am Teppichboden Mängel in Form von Wellen und Schüsselungen. Das OLG bejahte einen Schadensersatzanspruch gegen den Generalplaner. Zur Begründung führte es aus:

Der bauüberwachende Architekt sei verpflichtet, die auszuführenden Arbeiten der Unternehmen in angemessener und zumutbarer Weise zu überwachen und sich durch Kontrollen zu vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden. Zwar müsse sich der Architekt nicht ständig auf der Baustelle aufhalten. In der Regel seien aber eine Einweisung bei Beginn der Arbeiten, die Durchführung von stichprobenhaften Überprüfungen an Ort und Stelle und eine Endkontrolle notwendig.

Ein weiteres Argument des OLG ist der Umfang der Maßnahme: Bei der Verlegung von 3.000 qm Teppichboden bestehe ein großes Schadenspotenzial. Daher seien die Verlegearbeiten nicht (mehr) als handwerkliche Selbstverständlichkeiten zu bewerten, die grundsätzlich keiner Überwachung bedürften. Vielmehr handele es sich um besonders überwachungspflichtige Arbeiten, bei denen man sich nicht auf eine Endkontrolle beschränken könne, sondern jedenfalls stichprobenartige Zwischenprüfungen vornehmen müsse.

Nach diesen Maßstäben habe der Architekt seine Überwachungspflichten verletzt, weil er nicht erkannt habe, dass die an sich erforderliche Grundierung des Bodens vor Aufbau des Teppichbodens unterblieben war.

Man fragt sich, ob und wie sich der Architekt hätte entlasten können. Da ein Verschulden vermutet wird, wäre es Sache des Architekten gewesen darzulegen, was er an konkreten Überwachungsmaßnahmen im Hinblick auf den konkreten Mangel geleistet habe. In der Regel dürfte es jedoch selbst bei einer sorgfältig dokumentierten Bauüberwachungstätigkeit nur schwer gelingen, den Entlastungsbeweis zu führen. Die Anforderungen, die die Rechtsprechung an den Bauüberwacher stellt, sind (nahezu unüberwindbar) hoch. Und, Hand aufs Herz: Hätte der Architekt bei den Verlegearbeiten, die wegen ihres reinen Umfangs in mehreren Etappen auszuführen waren, tatsächlich ausreichende Kontrollen vorgenommen, hätte er vermutlich den Mangel feststellen und den Schadenseintritt verhindern können.

Was ist Dach, was Fach?

Schuldet ein Vermieter die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an „Dach und Fach“ und ordnet der Mietvertrag dem Bereich „Fach“ einerseits konstruktive Teile zu und andererseits solche Teile, die der Funktionsfähigkeit dienen und die Benutzbarkeit der Mietsache ausmachen, kann der Innenputz nicht als ein solcher Teil des Gebäudes angesehen werden. Das hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 16.10.2025 (14 U 103/20) entschieden.

In dem Fall stritten Vermieter und Mieter einer Gewerbeimmobilie um die Pflicht des Vermieters zur Reparatur von schadhaftem Putz an tragenden Wänden und Geschossdecken. Nach den Regelungen des geschlossenen Mietvertrages war der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an „Dach und Fach“ auf seine Kosten verpflichtet. Für die sonstige Instandhaltung und Instandsetzung des Mietgegenstandes war nach dem Vertrag der Mieter zuständig. „Dach und Fach“ wurde in dem Vertrag einerseits definiert als konstruktive Teile und andererseits als Teile, die der Funktionsfähigkeit dienen und die Benutzbarkeit der Mietsache ausmachen. Der Definition folgte jeweils eine Liste von Beispielen für beide Kategorien. Putz oder andere Wandbeläge wurden dabei für den Innenbereich nicht ausdrücklich erwähnt. Der Mieter hielt den Putz für einen funktionalen Teil, der die Benutzbarkeit der Mietsache ausmacht. Er forderte daher vom Vermieter die Instandsetzung.

Der Vermieter war der Ansicht, bei dem Putz handele es sich nicht um einen Teil von „Dach und Fach“ im Sinne des Mietvertrages. Unter „Fach“ fielen nur die eigentlichen konstruktiven Teile und nicht der Wand- oder Deckenbelag. Daher sei der Mieter verpflichtet, die Arbeiten selbst durchführen zu lassen.

Dem stimmte das OLG Frankfurt zu. Nach der Auslegung des Vertrages durch das OLG sollte der Putz kein Bestandteil von „Fach“ sein. Die für diesen Bereich gewählten Beispiele zeigten nichts Anderes. Die Bezeichnung der einzelnen Bauteile zum Begriff „Fach“ mache deutlich, dass die Mietvertragsparteien zum einen die Gebäudekonstruktion und darüber hinaus nur die für die ordnungsgemäße Nutzung wesentlichen Bauteile bei der Vermieterin belassen und den übrigen, der unmittelbaren Nutzung des Mieters unterliegenden, Bereich im Gebäudeinneren dem Mieter überwälzen wollten. Dazu gehöre insbesondere der Innenputz, der wie Tapeten und Anstriche der unmittelbaren Nutzung des Mieters unterliege.

Die Bezeichnung „Dach und Fach“ für den konstruktiven Teil des Mietgegenstandes wird in gewerblichen Mietverträgen quasi standardmäßig verwendet. Der vorstehende Fall zeigt exemplarisch, dass sich in Verträgen eine genaue Definition dieses Begriffspaares empfiehlt, das sonst in seiner Bedeutung nicht feststeht.

Urbanes Gebiet (MU): Wer es festsetzt, muss es auch wollen!

Es ist ein unzulässiger „Etikettenschwindel“, wenn eine Gemeinde einen Bebauungsplan für ein Urbanes Gebiet (MU) festsetzt, obwohl die angestrebte Nutzungsmischung nicht über die eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) hinausgeht. Das hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) mit Beschluss vom 14.02.2025 (4 BN 24.24) entschieden.

Eine Gemeinde hatte einen Bebauungsplan für ein Urbanes Gebiet (MU) aufgestellt. Das Plangebiet ist erheblichen Lärmbelastungen durch Straßen- und Schienenverkehr ausgesetzt. Aus der Planbegründung und den textlichen Festsetzungen ergab sich, dass die Gemeinde nur solche Nutzungen anstrebte, die auch in einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) zulässig wären. Vorwiegend sollte das Gebiet zum Wohnen dienen; als nennenswerte gewerbliche Nutzung war lediglich ein Parkhaus für Touristen vorgesehen.

Das Oberverwaltungsgericht hat den Bebauungsplan im Rahmen einer Normenkontrolle aufgehoben. Die Planung ziele, so die Begründung, nicht wirklich auf eine Bebauung mit dem Charakter eines Urbanen Gebietes. Diese Gebietsfestsetzung solle nur dazu dienen, die höheren Immissionsrichtwerte des Urbanen Gebietes gegenüber denen eines Allgemeinen Wohngebietes auszunutzen. So wolle die Gemeinde die gewünschte Wohnbebauung trotz der hohen Lärmbelastung verwirklichen, ohne aktive Schallschutzmaßnahmen ergreifen zu müssen.

Das BVerwG hat Rechtsmittel gegen diese Entscheidung zurückgewiesen. Das Urbane Gebiet sei von einer Nutzungsmischung (Wohnen, Gewerbe usw.) gekennzeichnet. Diese müsse zwar nicht gleichgewichtig sein; der Gebietscharakter sei aber nur gewahrt, wenn jede Hauptnutzung das Gebiet mitpräge. Das sei nicht der Fall, wenn die Wohnnutzung in derselben Weise vorherrsche, wie es dem Charakter eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) entspreche. Die Gemeinde verstoße gegen das Verbot des „Etikettenschwindels“, wenn sie die Schutzwürdigkeit der Wohnnutzung mit Blick auf Lärmimmissionen mindern wolle, aber die Nutzungsstruktur des festgesetzten Gebietstyps tatsächlich gar nicht anstrebe.

Anzumerken ist: Der Gesetzgeber wollte mit der Einführung des Urbanen Gebietes im Jahr 2014 den Gemeinden die Möglichkeit geben, eine „nutzungsgemischte Stadt der kurzen Wege“ zu verwirklichen. Parallel war die TA Lärm angepasst und ein Immissionsrichtwert bestimmt worden, der ganz erheblich – nämlich 8 dB (A) – über dem für Allgemeine Wohngebiete liegt. Die Entscheidung zeigt jedoch: Der bloße Wunsch nach höheren Immissionsrichtwerten kann niemals die Festsetzung eines Urbanen Gebietes rechtfertigen. Vielmehr ist darauf zu achten, dass sich die angestrebte Nutzungsmischung deutlich von anderen Baugebieten, insbesondere solchen mit strengeren Immissionsrichtwerten, unterscheidet. Anderenfalls liegt ein unzulässiger „Etikettenschwindel“ nahe.

Bei eingehaltenen Toleranzen müssen keine Bedenken angemeldet werden!

Ein Unternehmer haftet nicht für einen unterlassenen Bedenkenhinweis, wenn dieser nicht zu einer Abänderung seiner Leistungspflicht geführt hätte. Das hat das OLG München mit Beschluss vom 20.09.2023 (18 U 61/23) entschieden.

In dem Fall hatte der Kläger sein Auto wegen zu hohen Ölverbrauchs in die Werkstatt des Beklagten gegeben. Der Beklagte hatte daraufhin – gemäß Herstellerempfehlung – die Kolben mit Kolbenringen, die Zylinderkopfdichtung, den Motordichtsatz und den Thermostat ersetzt. Nach der Reparatur trat weiterhin ein Ölverbrauch von ca. 0,5 Litern auf tausend Kilometer auf. Dies entsprach dem Normwert für den streitigen Motortyp. Der Kläger war mit dem Ergebnis der Reparatur dennoch nicht zufrieden und verlangte Schadenersatz. Er vertrat die Ansicht, der Beklagte habe ihn darauf hinweisen müssen, dass die Reparatur den Ölverbrauch nicht vollständig beseitigen könne. Das sah das OLG München anders und lehnt einen Anspruch des Klägers ab.

Der Beklagte, so das OLG, müsse den Kläger nicht darauf hinweisen, dass weiterhin ein Ölverbrauch des Motors bestehen könne, wenn sich dieser Verbrauch im Rahmen der Normtoleranzen bewege. Dann sei die Reparatur erfolgreich und der Beklagte habe seine vertragliche Leistungspflicht erfüllt. Anders könne es sich nur verhalten, wenn der Beklagte ausdrücklich mit einer umfassenden Ursachenerforschung zu dem Ölverbrauch und dessen Beseitigung beauftragt gewesen wäre.

Auch wenn der Fall keine Bausache betraft, zeigt er auf, welche Grenzen die werkvertragliche Pflicht zu Bedenkenhinweisen hat. Wenn als Erfolg ein bestimmtes funktionierendes, den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Werk geschuldet ist, muss das Werk auch nur diesen Kriterien entsprechen. Der Werkunternehmer muss dann nicht noch auf die individuellen Vor- und Nachteile verschiedener anderer Konstruktionen oder Vorgehensweisen hinweisen. Das muss er nur, wenn eine solche Beratung Teil seines Auftrages ist.

Auch Kinderlärm ist abwägungsrelevant!

Wenn eine Gemeinde eine Kindertagesstätte durch einen Bebauungsplan festsetzt, darf sie den entsprechenden Kinderlärm nicht als von vornherein unerheblich (1 C 10220/24) einstufen. Das hat das OVG Rheinland-Pfalz mit Urteil vom 12.06.2025 entschieden.

Worum ging es in dem Rechtsstreit? Eine Gemeinde hatte einen Bebauungsplan erlassen, der für seinen Geltungsbereich eine urbane Mischnutzung aus Wohnen, Arztpraxen, Anlagen für gesundheitliche Zwecke, Gastronomie, einem Nahversorgungsladen und einer Kindertagesstätte sowie eine Mobilitätsstation mit einem Parkhaus vorsah. Den Plan griff ein Nachbar an, dessen Grundstück an das Plangebiet angrenzte. Der Nachbar befürchtete, durch Kinderlärm und Verkehrslärm belästigt zu werden.

Sein Normenkontrollantrag hatte Erfolg: Das OVG erklärte den Bebauungsplan für unwirksam. Der Nachbar sei antragsbefugt. Denn es sei zumindest nicht auszuschließen, dass seine Belange in der Abwägung durch die Gemeinde fehlerhaft behandelt worden seien. Sein Interesse, von dem Kinderlärm verschont zu bleiben, sei abwägungserheblich. Ausweislich eines Schallgutachtens liege der prognostizierte Beurteilungspegel „im Grenzbereich“ des Orientierungswertes für ein allgemeines Wohngebiet; das Wohnhaus des Nachbarn werde von deutlich wahrnehmbaren Geräuschen betroffen. Weiter stelle das Gutachten fest, dass der Nachbar aufgrund der geringen Entfernung zwischen der Freispielfläche der Einrichtung und dem eigenen Grundstück die Geräusche der Kinder durchaus als belästigend einstufen könnten. Der Kinderlärm könne, so das OVG in Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung, auch nicht als von vornherein unerheblich behandelt werden, weil nach § 22 Abs. 1a BImSchG Geräuscheinwirkungen von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen „im Regelfall“ hinzunehmen seien. Die Vorschrift definiere eine Zumutbarkeitsschwelle und lasse nicht die Schlussfolgerung zu, dass Kinderlärm von vornherein als geringfügig einzustufen und daher nicht abwägungserheblich sei.

Das OVG gab dem Antrag des Nachbarn statt, obwohl es im Ergebnis gar keinen Abwägungsfehler in Bezug auf den Kinderlärm feststellte. Grund für die Stattgabe war letztlich ein Formfehler bei der Ausfertigung des Bebauungsplanes. Diesen hätte das OVG jedoch nicht festgestellt, wenn es bereits die Antragsbefugnis des Nachbarn verneint hätte. Die Antragsbefugnis hing davon ab, dass der Nachbar eine Betroffenheit in eigenen („subjektiven“) Rechten geltend machen konnte. Das war hier der Fall. Denn der Nachbar konnte von der Gemeinde verlangen, dass sein Interesse, von dem Kinderlärm verschont zu werden, gerecht abgewogen wurde. Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sollte daher nicht der Fehler gemacht werden, einen solchen Belang von vornherein als irrelevant zu behandeln.

Bauleiter kann mit (Anscheins-) Vollmacht handeln!

Zwar darf ein Architekt den Bauherrn nicht ohne weiteres rechtsgeschäftlich vertreten. Gleichwohl können Erklärungen des Architekten den Bauherrn nach den Grundsätzen der Duldungs- und Anscheinsvollmacht verpflichten. Das hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 06.10.2023 (29 U 143/21) entschieden.

In dem Fall war ein Bauunternehmer mit der Montage von Rollladenkästen beauftragt worden. Hierzu lag ein überarbeitetes Angebot des Bauunternehmers vor, von dem der Bauherr allerdings später behauptete, es sei ihm untergeschoben worden. Danach sollten die Kästen mit der Außendämmung bündig gestellt werden. Vor Ausführung der Arbeiten übersandte das Bauunternehmen dem Bauleiter entsprechende Detailzeichnungen mit der Bitte um Freigabe. Hierauf antwortete der Bauleiter per E-Mail, die in „cc“ auch an den Bauherrn gegangen war: „Wir haben Ihre angezeigten Details geprüft und sind der Meinung, dass die Umsetzung zur technischen Planung so i. O. ist. …“. Der Bauunternehmer baute die Rollladenkästen bündig ein. Das gefiel dem Bauherrn aber nicht. Er verweigerte die Bezahlung mit der Begründung, es sei keine bündige Ausführung der Rollladenkästen vereinbart worden. Die Leistung sei somit mangelhaft.

Das Oberlandesgericht hingegen verneint einen Mangel. Hierzu führt es aus: Der Bauleiter habe die Zeichnung des Bauunternehmers, aus der sich die konkrete Ausführung ergeben habe, auf dessen Nachfrage hin ausdrücklich freigegeben. Diese Freigabe-E-Mail sei in „cc“ an den Bauherrn gegangen, welcher der Freigabe auch im Nachhinein nicht widersprochen habe.  Auch andere E-Mails seien in der Folgezeit zur Prüfung und Freigabe dem Bauleiter mit „cc“ an den Bauherrn übersandt worden, ohne dass dieser hiergegen Widerspruch erhoben hätte.

Ein Bauleiter sei zwar ohne Zustimmung des Bauherrn nicht ohne weiteres befugt, diesen rechtsgeschäftlich zu vertreten. Jedoch sei anerkannt, dass ein Bauherr nach den Grundsätzen über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht vertraglich verpflichtet werden könne. Für den vorliegenden Einzelfall geht das OLG von einer solchen Anscheinsvollmacht aus. Es begründet seine Entscheidung damit, dass der Bauherr mehrfach von dem Schriftwechsel zwischen seinem Bauleiter und dem Bauunternehmer widerspruchslos Kenntnis genommen habe. Im konkreten Fall handele es sich nicht nur um einen belanglosen Prüfvermerk, sondern um eine verbindliche Vertragskonkretisierung. Diese sei dem Bauherrn kraft Anscheinsvollmacht des Bauleiters zurechenbar.

Die Entscheidung zeigt: Auftraggeber sollten die Korrespondenz ihrer Vertragspartner untereinander aufmerksam lesen. Die Erklärungen von Bauleitern, Architekten oder auch Projektsteuerern können Bindungswirkung entfalten, wenn diese regelmäßig schalten und walten dürfen, ohne dass der Auftraggeber dem widerspricht.

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