Stellt ein Vermieter von Gewerberaum vor der Räumung durch den Mieter die Wasserversorgung ab, kann der Mieter hiergegen aus Treu und Glauben vorgehen, wenn er sowohl den Mietzins als auch die Betriebskostenvorauszahlungen weiterhin leistet. Das hat das OLG Hamburg mit Urteil vom 05.02.2025 (4 U 95/24) entschieden.

In dem Fall hatte der Vermieter die Kündigung des Mietvertrages erklärt. Ob das Mietverhältnis durch die Kündigung des Vermieters wirksam beendet wurde, hing davon ab, ob der Mieter eine Verlängerungsoption seines Mietvertrages wirksam ausgeübt hatte oder nicht. Der Mieter widersprach der Kündigung und nutzte den Mietgegenstand weiter. Daraufhin verlangte der Vermieter gerichtlich die Räumung des Mietgegenstandes. Außerdem stellte er dem Mieter das Wasser ab, obwohl dieser die Miete und die Nebenkostenvorauszahlungen weiterzahlte. Der Mieter beantragte eine einstweilige Verfügung mit dem Ziel, den Vermieter zu zwingen, die Wasserversorgung des Mietgegenstandes wieder aufzunehmen.

Nachdem die Vorinstanz dem Antrag des Mieters stattgegeben hatte, bestätigte auch das OLG Hamburg diese Entscheidung unter Verweis auf die einschlägige Rechtsprechung des BGH. Grundsätzlich ende zwar mit der Beendigung eines Mietvertrages auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben könnten einzelne Verpflichtungen des Vermieters aber auch noch nach der Vertragsbeendigung fortbestehen. Dazu könne auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen gehören. Für Gewerberaummietverhältnisse könnten sich solche nachvertraglichen Pflichten im Einzelfall aus besonderen Belangen des Mieters ergeben. Dazu gehörten auch Fälle, in denen der Mieter im Streit um die Wirksamkeit einer ausgesprochenen Kündigung mit nachvollziehbaren Erwägungen davon ausgehen durfte, weiter zum Besitz berechtigt zu sein. So sei es hier.

Allerdings, so das OLG, lasse sich eine solche Verpflichtung nur rechtfertigen, wenn sie berechtigten Interessen des Vermieters nicht in einer Weise zuwiderlaufe, die ihm die weitere Leistung unzumutbar macht. Das sei insbesondere der Fall, wenn der Mieter nicht mehr zahle und der Vermieter die Versorgungsleistungen mangels Vorauszahlungen des Mieters auf eigene Kosten erbringen müsste.

Wenn ein Mietverhältnis gekündigt wurde und der Mieter nicht von selbst auszieht, stellen sich Vermieter oftmals die Frage, ob sich der Verbleib für den Mieter nicht möglichst unattraktiv gestalten lässt. Dem hat der BGH mit der hier vom OLG Hamburg in Bezug genommen Rechtsprechung zumindest teilweise einen Riegel vorgeschoben.

Mit dem Beginn des Jahres 2025 ist das vierte Bürokratieentlastungsgesetz in Kraft getreten. Das Gesetz zielt darauf ab, den bürokratischen Aufwand von Unternehmen zu verringern. Dazu wurde unter anderem die bislang vorgeschriebene Schriftform für Mietverträge mit fester Laufzeit von mehr als einem Jahr durch die nun vorgeschriebene Textform ersetzt. Wird gegen die Textform verstoßen, hat dies die gleichen Folgen, wie bislang der Verstoß gegen die Schriftform. Der Vertrag gilt dann als „auf unbestimmte Zeit“ abgeschlossen und kann – ungeachtet der vereinbarten Laufzeit – mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Bei Verträgen über Geschäftsräume gilt dazu in der Regel eine Frist von sechs Monaten zum Quartalsende.

Was bedeutet die Änderung für die Praxis? Im Gegensatz zur bislang geltenden Schriftform verlangt die nun erforderliche Textform keine eigenhändig unterzeichnete Vertragsurkunde mehr, in der alle wesentlichen Regelungen des Vertrages enthalten sind. Stattdessen genügen nun lesbare Erklärungen auf einem dauerhaften Datenträger, welche die Verfasser und die wesentlichen Vertragsinhalte enthalten, etwa eine E-Mail-Konversation der Vertragsparteien oder eine zwischen Ihnen per E-Mail ausgetauschte PDF-Datei des Mietvertrages. Möglich wird so auch der Abschluss langfristiger Mietverträge durch einfache elektronische Unterzeichnung. Bislang war eine qualifizierte elektronische Unterzeichnung erforderlich, also eine Signatur, die durch eine staatlich dazu bestimmte Stelle verifiziert wird.

Es liegt auf der Hand, dass der Wegfall der Papierurkunden zu einer erheblichen Erleichterung und Beschleunigung beim Vertragsabschluss und bei der Vertragsänderung führt. Allerdings empfiehlt es sich auch weiterhin, an der Einheitlichkeit einer Mietvertragsurkunde festzuhalten. Auch weiterhin sollten also alle wesentlichen Vertragsinhalte in einem Dokument geregelt sein und in Vertragsanlagen und Nachträgen sollte Bezug auf einander genommen werden. Dies dient neben der sicheren Einhaltung der Textform dem Vertragsmanagement. Einheitliche Vertragsdokumente lassen sich im Alltag besser handhaben als eine Vielzahl von Erklärungen, Plänen und sonstigen Dokumenten. Nicht zuletzt sollte es auch der leichteren Verkäuflichkeit einer Immobilie dienen, wenn gut strukturierte und übersichtliche Mietvertragsdokumente vorgelegt werden können.