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Stillschweigende Vertragsaufhebung bei formwidriger Kündigung

Erfolgt die Kündigung eines Architektenvertrages nicht schriftlich, so ist sie formwidrig. Dieser Formmangel ist dann folgenlos, wenn die andere Partei die Kündigung hinnimmt. Es ist dann in der Regel eine stillschweigende Vertragsaufhebung anzunehmen. Das hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 11.05.2023 (22 U 19/22) entschieden.

In dem Fall hatten die Parteien einen Architektenvertrag geschlossen. Bevor der Architekt die beauftragten Leistungen erbracht hatte, veräußerte der Auftraggeber das vertragsgegenständliche Objekt. Dies wertete der Architekt als freie Kündigung. Dem widersprach der Auftraggeber. Eine [einvernehmliche?] Beendigung des Architektenvertrages lehnte er ebenfalls ab. Dennoch stellte der Architekt seine Schlussrechnung über das vereinbarte Pauschalhonorar.

Das Oberlandesgericht wies die Honorarklage des Architekten ab. Es bestehe schon deshalb kein Anspruch auf die vereinbarte Vergütung gemäß § 648 BGB, weil der Verkauf des Objekts keine Kündigung darstelle. Zur Begründung führte es aus:

Allein in der Veräußerung des Objekts sei nicht der Erklärungswert enthalten, dass der Auftraggeber an dem Architektenvertrag nicht mehr habe festhalten wollen. Daraus, dass der Auftraggeber nach der Veräußerung keine weiteren Architektenleistungen angefordert habe, habe nicht auf eine Kündigung des Architektenvertrages geschlossen werden können. Vielmehr hätte der Architekt beim Auftraggeber nachfragen müssen, ob er trotz des Verkaufs weitere Tätigkeiten erbringen solle, bevor er von einer Kündigung hätte ausgehen dürfen. Der Architekt habe den Auftraggeber auch nicht aufgefordert, weitere Leistungen abzurufen. Mithin ergäben sich aus dessen Verhalten keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass er an dem Architektenvertrag nicht mehr habe festhalten wollen.

Im Übrigen sei die für die Kündigungserklärung erforderliche Schriftform nicht gewahrt. Sowohl nach der vertraglichen als auch nach der gesetzlichen Regelung habe die Kündigung schriftlich zu erfolgen. Allerdings sei ein Formmangel dann folgenlos, wenn die andere Partei die Kündigung hinnehme. Es sei dann in der Regel eine stillschweigende Vertragsaufhebung anzunehmen. Davon sei hier jedoch nicht auszugehen, weil der Auftraggeber einer Vertragsbeendigung widersprochen habe.

Für Architekten- und Ingenieurverträge, die nach dem 31.12.2017 geschlossen wurden, gelten die Vorschriften des neuen Bauvertragsrechts entsprechend, vgl. § 650q BGB. Im Rahmen der Baurechtsnovelle wurde § 650h BGB eingefügt, wonach die Kündigung des Bauvertrags der schriftlichen Form bedarf. Hiermit sollen die Parteien vor übereilten Kündigungserklärungen geschützt werden. Zur Wahrung der Schriftform genügt z.B. eine E-Mail (nur Textform) nicht.

Aktuelles

Planer darf aufgrund vorläufiger Honorarvereinbarung auf Stundenbasis abrechnen

Ein Ingenieur darf im vereinbarten Stundenlohn abrechnen, wenn die schriftliche Beauftragung eine „vorläufige Abrechnung auf Stundenbasis bis zum Hauptvertrag“ vorsieht und kein Hauptvertrag mit einer abweichenden Honorarvereinbarung nach HOAI zu Stande kommt. Das hat das OLG Bamberg mit seinen Beschlüssen vom 02.01.2025 und vom 30.01.2025 (12 U 133/24) klargestellt.

In dem Fall hatten die Parteien bereits früher zusammengearbeitet und der Ingenieur hatte deutlich gemacht, dass er ohne einen schriftlichen Auftrag nicht mehr tätig werden würde. Vor diesem Hintergrund trafen die Parteien zunächst eine schriftliche Vereinbarung über eine „vorläufige Abrechnung auf Stundenbasis bis zum Hauptauftrag“. Nachfolgend legte der Ingenieur zwar ein Honorarangebot nach Maßgabe des Basishonorarsatzes der HOAI 2021 vor. Dieses Angebot nahm der Auftraggeber jedoch nicht an. Stattdessen bezahlte er auch nach Vorliegen des Angebots die weiterhin auf Stundenbasis gestellten Abschlagsrechnungen, zunächst anstandslos, später nur noch schleppend. Als der Auftraggeber seine Zahlungen am Ende ganz einstellte, kündigte der Ingenieur den Vertrag fristlos und klagte die nach der Stundenlohnvereinbarung noch offene Vergütung ein.

Das OLG Bamberg gab der Klage statt. Da der vorgesehene Hauptvertrag nicht zustande gekommen sei, sei maßgebliche Abrechnungsgrundlage die zwischen den Parteien getroffene Stundenlohnvereinbarung. Die im Raume stehende Frage, ob im Hinblick auf das – niedrigere – HOAI-Angebot ein konkludenter Vertrag zustande gekommen sei, verneinte der Senat dagegen. Zur Begründung führte er aus, der Ingenieur habe das Verhalten des Auftraggebers nach Übersendung des HOAI-Angebots nicht als dessen Annahme verstehen müssen. Ganz im Gegenteil ergebe sich daraus, dass der Auftraggeber weiterhin Zahlungen auf die Stundenlohnrechnungen des Ingenieurs geleistet habe, dass dieser selbst nicht von einem konkludenten Vertragsschluss ausgegangen wäre.

Für wirksame Honorarvereinbarungen gemäß der HOAI 2021 ist nur noch darauf zu achten, dass die Textform eingehalten ist. Hierfür genügt ein Schriftwechsel der Vertragsparteien per E-Mail. Demgegenüber kommt es nicht mehr darauf an, ob der Basishonorarsatz (früher: Mindestsatz) unterschritten oder der Höchstsatz überschritten ist.

Keine City Star – Werbeanlage im faktischen Allgemeinen Wohngebiet!

Eine größere beleuchtete Fremdwerbeanlage ist eine störende gewerbliche Anlage, die in einem faktischen Allgemeinen Wohngebiet nicht zugelassen werden kann. Dies gilt auch dann, wenn es in dem Gebiet bereits eine Tankstelle, eine Kfz-Werkstatt, eine Kneipe, andere Fremdwerbeanlagen und eine Lagerhalle gibt. Dies hat das OVG Saarland mit Urteil vom 10.02.2026 (2 A 102/24) entschieden.

Dem Urteil lag die Klage eines Werbeunternehmens zugrunde, das eine Baugenehmigung für eine 21,82 m² große und 5,42 m hohe doppelseitig beleuchtete City Star – Wechselwerbeanlage auf einem Monofuß erstreiten wollte. Das erstinstanzliche Verwaltungsgericht hatte der Klage stattgegeben. Das Vorhaben füge sich nach § 34 BauGB in die bauliche Umgebung ein. Aufgrund der dortigen gewerblichen Anlagen handele es sich um kein faktisches Allgemeines Wohngebiet, in welchem Fremdwerbeanlagen im Regelfall unzulässig seien. Vielmehr liege eine bauliche Gemengelage vor, die sich keiner Baugebietskategorie zuordnen lasse und unter anderem gewerblich geprägt sei.

Dem folgte das Oberverwaltungsgericht (OVG) nicht. Die Tankstelle und die Kfz-Werkstatt stünden dem Charakter eines Allgemeinen Wohngebietes nicht entgegen, weil sie in ihrer konkreten Ausprägung „gebietstypisch“ seien, das Wohnen nicht störten und daher ausnahmsweise in einem solchen Gebiet zugelassen werden könnten. Die Kneipe, Fremdwerbeanlagen und die Lagerhalle müssten bei der Feststellung des Gebietscharakters unberücksichtigt bleiben. Diese gewerblichen Anlagen könnten das Gebiet nicht prägen, da sie über keine Baugenehmigung verfügten und die Baubehörde bereits ein Verfahren gegen sie eingeleitet habe.

Anders als die Tankstelle und die Kfz-Werkstatt könne eine City Star – Werbeanlage in einem Allgemeinen Wohngebiet nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Bei dieser handele es sich im Gegensatz zu jenen um einen störenden Gewerbebetrieb. Aufgrund ihrer Größe und ihrer dauerhaften Beleuchtung wirke sie optisch störend und sei mit dem Charakter eines Wohngebietes unvereinbar.

Die Entscheidung zeigt: Auch wenn eine Wohnbebauung im unbeplanten Innenbereich mit einigen gewerblichen Anlagen durchsetzt ist, muss es sich nicht um ein faktisches Mischgebiet oder um eine Gemengelage handeln. Vielmehr kann trotzdem ein Allgemeines Wohngebiet vorliegen, in dem weitere gewerbliche Vorhaben wie etwa Werbeanlagen unzulässig sind. Mit Sicherheit lässt sich das – wenn überhaupt – nur sagen, wenn die Bauakten zu den anderen gewerblichen Anlagen ausgewertet werden. Denn sollten diese Anlagen weder behördlich genehmigt noch geduldet sein, dann sind sie bei der Feststellung des Gebietscharakters außen vor zu lassen.

Unwirksam gekündigt, aber wirksam abgemahnt!

Eine vertragliche Klausel, die die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs von einer vorherigen schriftlichen Abmahnung abhängig macht, modifiziert § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB inhaltlich. Spricht der Vermieter gleichwohl zunächst ohne eine solche Abmahnung fristlos die Kündigung aus, ist diese unwirksam. Darin kann aber zugleich die vertraglich erforderliche Abmahnung für einen spätere erneute Kündigung liegen. Das hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 20.03.2026 (14 U 128/25) entschieden.

In dem Fall ging es um einen langfristigen Hotelmietvertrag mit einer Festlaufzeit von 25 Jahren. Die Parteien hatten vereinbart, dass ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung insbesondere dann vorliegt, wenn die Mieterin trotz vorangegangener schriftlicher Abmahnung mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Nachdem es zu wiederholten Zahlungsrückständen gekommen war, kündigten die Vermieterinnen zunächst fristlos, ohne zuvor eine schriftliche Abmahnung auszusprechen. Fünf Monate später erfolgte eine weitere fristlose Kündigung wegen der inzwischen eingetretenen weiteren Zahlungsrückstände. Die Mieterin hielt beide Kündigungen für unwirksam, weil es an der vertraglich vereinbarten vorherigen Abmahnung gefehlt habe.

Zu Unrecht, wie das OLG Karlsruhe entschied. Die erste Kündigung sei zwar unwirksam, weil es an der vertraglich vorausgesetzten Abmahnung gefehlt habe. Die zweite Kündigung jedoch nicht, da die erste Kündigung als „Minus“ die vertraglich verlangte Abmahnung enthalten habe.

Der Sinn einer Abmahnung bestehe darin, dem Vertragspartner die Vertragsverletzung und die drohenden Folgen unmissverständlich vor Augen zu führen. Genau das geschehe durch eine fristlose Kündigung in gesteigerter Form. Der Mieter wisse dann erst recht, dass weitere Rückstände nicht mehr hingenommen werden. Dass die erste Kündigung rechtlich noch nicht als solche wirke, nehme ihr diesen Warncharakter nicht.

Der Zweck der Abmahnung könne auch nicht auf einen ganz bestimmten, punktgenau identischen, Rückstand verengt werden. Die Kündigungsklausel sei nicht so zu verstehen, dass vor jeder späteren Kündigung erneut exakt der dann bestehende Zweimonatsrückstand angemahnt werden müsse. Andernfalls habe es der Mieter weitgehend in der Hand, durch Teilzahlungen die Schwelle immer wieder knapp zu unterschreiten und die vertraglich vereinbarte Kündigungsmöglichkeit so dauerhaft zu blockieren. Das Abmahnerfordernis würde, so das OLG, dann vom Warninstrument zum Kündigungshindernis.

Die Entscheidung nimmt die privatautonome Verschärfung des gesetzlichen Kündigungsrechts durch das Erfordernis der Abmahnung ernst, ohne sie in eine praktisch folgenlose Formalie kippen zu lassen. Ist dem Mieter durch eine – wenn auch unwirksame – Kündigung bereits in aller Deutlichkeit signalisiert worden, dass weitere erhebliche Zahlungsrückstände nicht mehr toleriert werden, ist der Zweck der Abmahnung erreicht. Für die Praxis gilt daher: Eine verfrüht ausgesprochene fristlose Kündigung ist nicht zwingend nutzlos. Sie kann den Boden für die nächste, dann wirksame, Kündigung bereiten.

Nicht jeder Verdacht ist schon ein Mangel!

Ein bloßer Mangelverdacht ist nicht schon deshalb ein Sachmangel, weil ihm nachgegangen wurde. Nur in Ausnahmefällen reicht bereits der Verdacht aus, etwa bei einem altlastenverdächtigen Grundstück, einem möglichen Hausschwammbefall oder dem Verdacht einer Kontamination von Lebensmitteln. Voraussetzung ist, dass schon der Verdacht selbst nach der Verkehrsanschauung den Wert der Kaufsache mindert. Das hat der BGH mit Beschluss vom 26.02.2026 (V ZR 83/25) hervorgehoben.

In dem Fall hatte die Verkäuferin eine vermietete Gewerbeimmobilie veräußert. Kurz vor dem Kauf waren wegen des Verdachts eines Feuchtigkeitsmangels im Keller Kernbohrungen beauftragt, aber noch nicht durchgeführt worden. Anlass für die Beauftragung der Bohrungen war gewesen, dass sich der Fußboden abgelöst hatte, den ein Mieter im Keller verlegt hatte. Die Ursache konnte nach Kenntnis des Verkäufers auch darin liegen, dass der Mieter den Boden fehlerhaft verlegt hatte.

Die Käuferin erwarb das Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Über die Beauftragung der Kernbohrungen wurde sie nicht informiert. Später verlangte sie erhebliche Mängelbeseitigungskosten sowie weiteren Schadensersatz. Sie war der Ansicht, bereits die Feuchtigkeitsproblematik, beziehungsweise schon der Verdacht eines erheblichen Mangels, dem man mit Kernbohrungen habe nachgehen wollen, genüge für die Sachmängelhaftung. Dem schloss sich der BGH nicht an.

Es sei konsequent zwischen Symptom, Verdacht und festgestelltem Mangel zu unterscheiden. Nicht jede Feuchtigkeit im Keller sei ein Sachmangel; es komme vielmehr auf die Umstände des Einzelfalls an. Daher sei auch der Verdacht eines Feuchtigkeitsmangels oder eines Fehlers im Fußbodenaufbau noch kein Mangel. Die Kernbohrung habe ja gerade dazu dienen sollen, den Verdacht zu bestätigen oder zu entkräften. Die Beauftragung der Bohrung ersetze die Feststellung des Mangels nicht. Davon abzugrenzen seien anerkannte Ausnahmefälle: Beim Altlastenverdacht, beim Hausschwammverdacht oder bei kontaminationsverdächtigen Lebensmitteln liege die Besonderheit darin, dass schon der Verdacht selbst wertmindernd wirke. Genau das fehle bei dem Verdacht auf Feuchtigkeit oder Probleme im Fußbodenaufbau. Würde man bereits solche Prüf- und Verdachtslagen genügen lassen, so der BGH, ließe sich beinahe jede vorsorgliche Untersuchung im Nachhinein zum Sachmangel umetikettieren. Das würde den Mangelbegriff überdehnen.

Käufer können somit aus einer eingeleiteten Untersuchung allein noch keine Kenntnis von einem Sachmangel herleiten und Verkäufer müssen nicht jede Prüfmaßnahme offenbaren, um nicht arglistig zu agieren. Maßgeblich sind vielmehr Anlass, Ergebnis und konkrete Auswirkung auf die Kaufsache. Gerade bei Immobilienkaufverträgen mit Haftungsausschluss schafft der BGH damit die nötige dogmatische Klarheit: Maßgeblich ist der feststellbare Mangel, nicht der bloße Verdacht eines Mangels. In der Praxis wird man sich als Käufer mit einer Zusicherung des Verkäufers behelfen müssen, dass ihm keine Umstände bekannt sind, welche auf einen Mangel des Kaufgegenstandes hindeuten könnten.

Nutzungsuntersagung: Baubehörde muss Bestandschutz nicht klären!

Eine bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung ist auch dann zulässig, wenn nicht festgestellt werden kann, ob die untersagte Nutzung Bestandsschutz genießt oder nicht. Das hat der VGH Baden-Württemberg mit Beschluss vom 25.02.2026 (5 S 2295/25) entschieden.

Zu entscheiden war über den Eilantrag eines Stukkateurbetriebes gegen eine sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung. Das Betriebsgrundstück lag in einem allgemeinen Wohngebiet. Anwohner hatten sich darüber beschwert, dass auf dem Grundstück Baumaterialien angeliefert, mit einem Gabelstapler abgeladen und im Freien gelagert würden. Durch diese Tätigkeiten entstünden unzumutbare Lärmbelästigungen. Die Baubehörde untersagte dem Stukkateurbetrieb die weitere Grundstücksnutzung. Nach der vorliegenden Baugenehmigung sei dort lediglich ein Gaststättenbetrieb zugelassen. Der Stukkateurbetrieb berief sich unter anderem darauf, dass das Grundstück „seit vielen Jahren“ in der gleichen Weise wie jetzt genutzt worden sei. Daher genieße diese Nutzung Bestandsschutz.

Der Antrag blieb ohne Erfolg. Zur Begründung verweist der VGH darauf, dass die formelle Baurechtswidrigkeit – also das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung – grundsätzlich für den Erlass einer Nutzungsuntersagung ausreiche. Eine Nutzungsuntersagung sei nur dann unverhältnismäßig, wenn die fragliche Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig sei. Ein solcher Fall liege hier nicht vor. Denn es sei erst noch im Einzelnen zu prüfen, welche Tätigkeiten der Stukkateurbetrieb ausübe und welche Belastungen für die Nachbarschaft damit verbunden seien.

Die Nutzungsuntersagung sei auch nicht rechtswidrig, weil die ausgeübte Grundstücksnutzung Bestandsschutz genieße. Es sei im Gegensatz zur Auffassung des Stukkateurbetriebes nicht die Aufgabe der Baubehörde, dieser Frage nachzugehen. Vielmehr hätte der Betrieb im Einzelnen darlegen müssen, wie das Baugrundstück in der Vergangenheit genutzt wurde. Darüber hinaus hätte er ausführen müssen, dass und warum diese Nutzung genehmigungsfähig gewesen sei. Dazu habe er jedoch keinerlei Angaben gemacht.

Es bleibt dabei: Bestandsschutz hilft einem Bauherrn nur, wenn er ihn auch beweisen kann. Dazu gehört auch der Nachweis, dass die fragliche Nutzung im Einklang mit dem damals geltenden Baurecht gestanden hat. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung geht das Risiko, dass sich diese Frage nicht klären lässt, allein zu Lasten des Bauherrn.

(Nur) Melden macht frei!

Den Werkunternehmer trifft eine verschuldensunabhängige Erfolgshaftung. Deshalb haftet dieser für einen Werkmangel grundsätzlich unabhängig von der Mängelursache. Darauf weist das OLG Koblenz in seinem Urteil vom 19.09.2024 (1 U 977/23) hin.

Rund drei Jahre nach Straßenbauarbeiten kam es zu einer Rissbildung im Asphalt. Für die Nachbesserung verlangte das Straßenbauunternehmen vom beklagten Land über 1 Mio. € Vergütung. Das OLG hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung führt der Senat aus:

Grundsätzlich hafte der Unternehmer für einen Mangel seines Werks. Es spiele keine Rolle, aus wessen Verantwortungsbereich die Mängelursache herrühre. Dies gelte selbst bei mangelhaften Vorgaben des Auftraggebers. In einem solchen Fall müsse der Unternehmer sich enthaften, indem er Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung anmelde. Das sei hier jedoch nicht erfolgt. Der Unternehmer trage selbst vor, im Leistungsverzeichnis sei „eine unerprobte Bauweise verlangt „ worden. Bei dieser Sachlage hätte er Bedenken anmelden und darauf hinweisen müssen, dass keine praktischen Erfahrungen und fachlichen Regeln zu dem ausgeschriebenen Material vorlägen. Es liege auf der Hand, dass der Unternehmer nicht einfach ohne Vorkenntnisse ein Material verarbeiten dürfe, das keinem Standard entspreche. Die eigene Fachkenntnis des beklagten Landes ändere hieran nichts. Ebenso wenig sei dem Land eine Mitverantwortlichkeit anzulasten. Denn dieses habe, wie ein eingeholtes Schiedsgutachten belege, ein grundsätzlich geeignetes Material ausgeschrieben.

Die Entscheidung zeigt, wie wichtig eine offene Kommunikation bereits am Anfang einer Zusammenarbeit ist. Teilt der Auftragnehmer seine Zweifel gegenüber Anweisungen, Plan- oder Ausschreibungsunterlagen des Auftraggebers nicht mit oder verschweigt er, dass er nicht ausreichend erfahren oder fachkundig ist, haftet er, wenn später ein Mangel auftritt. Das gilt selbst dann, wenn die Vorgaben des Auftraggebers mangelhaft waren. In einem solchen Fall trifft diesen zwar ein Mitverschulden. Der Unternehmer kann sich aber auch dadurch nicht vollständig enthaften.

Das AGB-Recht schützt auch Makler!

Eine während der Verhandlungen individuell geänderte, ursprünglich vorformulierte Klausel bleibt grundsätzlich eine AGB-Klausel. Die Änderung ist nur ein Hinweis darauf, dass ausnahmsweise eine Individualvereinbarung vorliegen könnte (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB). Eine AGB-Klausel des Maklerkunden, die den Makler zur Rückzahlung der Provision verpflichtet, sobald der Kaufvertrag aus irgendeinem Grund nicht vollzogen wird, kann vom gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags abweichen und deshalb als AGB unwirksam sein. Das hat das OLG Hamm mit Urteil vom 29.01.2026 (18 U 53/25) entschieden.

In dem Fall stritten Käufer und Makler um die Rückzahlung der Maklerprovision, nachdem ein zustande gekommener Immobilienkaufvertrag durch Rücktritt des Käufers erloschen war.

Im Zuge der Verhandlung des zugrundeliegenden Maklervertrages hatte der Käufer zunächst folgende Klauseln (als AGB) für den Maklervertrag vorgesehen:

„[…] 2. Fällig ist die Vergütung mit Zahlung des vollständigen Kaufpreises und wenn alle vertraglich vereinbarten Bedingungen eingetreten und Rücktrittsrechte erloschen sind, sowie die Formvorschriften eingehalten wurden.

  1. […] Der Provisionsanspruch entfällt rückwirkend, soweit der Grundstückskaufvertrag – gleich aus welchem Grund – nach Eintritt der vorgenannten Fälligkeitsvoraussetzungen rückabgewickelt wird […]“

Die Klauseln wurden sodann für die abgeschlossene Vertragsfassung wie folgt geändert:

[…] Fällig ist die Vergütung nach Unterzeichnung des Kaufvertrages. […]

[…] Sollte es zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages kommen, ist die dem Makler gezahlte Provision von diesem an den AG zurückzuzahlen.

Der Makler vertrat die Ansicht, auch die neue Klausel sei, trotz Veränderung im Zuge der Verhandlung, als AGB unwirksam und daher müsse er die Kaution nicht zurückzahlen. Dem stimmte das OLG zu.

Die Parteien, so das OLG, hätten die im Maklervertrag enthaltene Rückzahlungsklausel nicht „im Einzelnen ausgehandelt“ (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB). Ein Aushandeln setze mehr voraus als bloßes Verhandeln; erforderlich sei, dass der Verwender den gesetzesfremden Kern der Klausel ernsthaft zur Disposition stelle und dem Vertragspartner eine reale Möglichkeit einräume, den Inhalt zu beeinflussen.

Der gesetzesfremde Kern der ursprünglich vom Käufer vorgesehenen Regelung habe darin gelegen, den Provisionsanspruch abweichend von § 652 Abs. 1 BGB nicht nur vom Abschluss, sondern auch von der Durchführung des Kaufvertrags abhängig zu machen. Diesen Kerngehalt habe die Klägerin dem Beklagten gegenüber nicht ernsthaft zur Disposition gestellt.

Zwar sei im Verlauf der Verhandlungen die Fälligkeit der Provision auf die Unterzeichnung des Kaufvertrags vorverlegt und damit an das gesetzliche Leitbild angenähert worden. Die Verknüpfung der Provision mit der Durchführung des Kaufvertrags sei jedoch durch die Rückzahlungsklausel bei „Rückabwicklung“ bestehen geblieben. Damit sei der gesetzesfremde Kerngehalt erhalten geblieben, weshalb die vorgenommenen Änderungen keinen ausreichenden Hinweis auf ein Aushandeln im Sinne des Gesetzes lieferten.

Oft wird, zu leichtfertig; angenommen, Veränderungen einer AGB-Klausel im Rahmen der Vertragsverhandlung ließen bereits die Vermutung zu, die Klausel sei „verhandelt“ und unterliege daher nicht der AGB-Kontrolle. Der vorliegende Fall zeigt exemplarisch, dass dies zu kurz greift, wenn der gesetzesfremde Kern einer Klausel nicht berührt wird.

Bauherr muss die Projektbeteiligten koordinieren!

Es ist Aufgabe des Bauherrn, den Ablauf des Bauvorhabens zu koordinieren. Hierzu gehört insbesondere, die einzelnen Leistungen der verschiedenen Projektbeteiligten abzustimmen. Verletzt der Bauherr diese Mitwirkungshandlung, trifft ihn an etwaigen Schäden ein Mitverschulden. Das hat der BGH mit Urteil vom 15.01.2026 (VII ZR 119/24) klargestellt.

In dem Fall ging es um den Umbau eines Bestandsgebäudes, auf dessen Obergeschoss Penthousewohnungen errichtet werden sollten. Dabei wurde eine Teer-Abdichtungsbahn, die über dem Obergeschoss aufgebracht war, nicht entfernt, obwohl dies – wegen einer Kontamination – geboten gewesen wäre. Mit der Planung und Objektüberwachung des Umbauvorhabens waren zwei unterschiedliche Architekturbüros beauftragt. Zusätzlich war der Objektüberwacher beauftragt, in enger Abstimmung mit dem Bauherrn die „Gesamtkoordination“ des Bauvorhabens zu übernehmen. Nach Fertigstellung und Verkauf der Penthousewohnungen kam es zu gesundheitsgefährdenden Ausdünstungen. Der Bauherr verlangt sowohl vom planenden als auch vom objektüberwachenden Architekten Schadensersatz für die Sanierung und für die Nutzungsentschädigung, die er an die Käufer der Penthousewohnungen zahlen musste.

Der BGH bejaht – neben einer Haftung des planenden Architekten – eine Haftung des mit der Objektüberwachung und Gesamtkoordination beauftragten Architekten. Zur Begründung führt der Senat aus: Es obliege dem Besteller, der verschiedene Architekten und ausführende Unternehmer mit Leistungen für ein Bauvorhaben beauftragt, den Ablauf des Bauvorhabens zu koordinieren. Hierfür habe er die einzelnen Leistungen abzustimmen und die für die Planung und Ausführung notwendigen Entscheidungen zu treffen. In den Vertragsverhältnissen zu den beteiligten planenden Architekten und ausführenden Unternehmen sei die Koordination eine notwendige Mitwirkungshandlung, die dem Besteller im eigenen Interesse obliege und die dessen Vertragspartner auch erwarten dürften. Bediene er sich – wie hier – zur Erfüllung dieser Obliegenheit eines Dritten, müsse er sich dessen Verschulden als Mitverschulden zurechnen lassen.

Die Besonderheit dieses Falles lag darin, dass der Bauherr dem mit der Objektüberwachung (= Leistungsphase 8 des § 34 HOAI) beauftragten Architekten zugleich die „Gesamtkoordination“ übertragen hatte. Deshalb hatte der BGH hier eine Pflichtverletzung des Objektüberwachers angenommen, die sich der Bauherr zurechnen lassen musste. Im Regelfall ist der Bauherr selbst zur Koordination der verschiedenen Projektbeteiligten während der Bauphase verpflichtet. Die Koordinationspflicht des Architekten umfasst normalerweise nur, die an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten zu koordinieren, nicht dagegen, auch das Zusammenwirken der ausführenden Unternehmen zu regeln.

Wann führt eine Nutzungseinstellung zum Verlust des Bestandsschutzes?

Der Bestandsschutz eines Gebäudes erlischt, wenn die Nutzung endgültig aufgegeben wird. Dafür muss aufgrund einer Gesamtbetrachtung eindeutig davon auszugehen sein, dass der Eigentümer auf die weitere Nutzung endgültig und dauerhaft verzichten will. Das hat das OVG Mecklenburg-Vorpommern mit Urteil vom 26.03.2025 (3 LB 154/20) entschieden.

Dabei ging es um den Fall eines Wohnhauses im Außenbereich. Es war in den Jahren 1937/38 rechtmäßig als Betriebswohnung eines benachbarten Betonwerkes errichtet worden und bis in das Jahr 2005 als solche genutzt worden. Der Kläger hatte das Anwesen etliche Jahre später erworben und wollte es zu privaten Wohnzwecken ausbauen. Die Baubehörde lehnte jedoch seinen Bauantrag ab.

Die Klage auf Erteilung der Baugenehmigung blieb ohne Erfolg. Das Vorhaben sei im Außenbereich nicht genehmigungsfähig, so das OVG. Das Gebäude genieße auch keinen Bestandsschutz mehr. Zwar sei dieser nicht aufgrund eines Verfalls des Gebäudes erloschen. Denn dieses könne instandgesetzt werden, ohne dass seine bauliche Identität verloren ginge.

Der Bestandsschutz sei jedoch durch eine endgültige Nutzungsaufgabe verloren gegangen. Diese könne zwar nicht allein aus einer mehrjährigen Nutzungsunterbrechung geschlossen werden. Vielmehr müsse in dem Verhalten des Eigentümers ein „dauerhafter und endgültiger Verzichtswille hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen“. Das sei nur durch eine Gesamtbetrachtung festzustellen. In diese seien alle nach außen getretenen Umstände einzubeziehen, die Rückschlüsse auf den Willen des Eigentümers zuließen. Als Beispiel nennt der Senat den baulichen Zustand, den Investitionsbedarf, die nach außen getretenen Gründe für die Beendigung der Nutzung, Veränderungen des Baugrundstücks und Umstände, die auf eine Wiederaufnahme der Nutzung schließen lassen. Auch die verstrichene Zeit seit der Nutzungseinstellung sei zu betrachten. Allerdings habe diese aus sich heraus keinen eindeutigen Erklärungswert, denn dem öffentlichen Baurecht sei eine Verpflichtung zur Nutzung einer baulichen Anlage grundsätzlich fremd. Daher führten auch langjährige oder jahrzehntelange Leerstände nicht zwingend zu einem Erlöschen der Baugenehmigung.

Im vorliegenden Fall sei maßgeblich, dass eine Renovierung ohne identitätsverändernde Eingriffe wirtschaftlich nicht sinnvoll erscheine, weil der vorhandene Baukörper nach seinem Zuschnitt keinen modernen Wohnanforderungen entspreche. Dies gelte sowohl im Hinblick auf die Wohnfläche (70 qm) als auch auf die Raumhöhe (2,20 m). Eine endgültige Nutzungsaufgabe liege auch deshalb vor, weil die betriebliche Wohnnutzung aufgegeben worden sei. Mit dem Auszug der letzten Bewohnerin und dem Verkauf des Grundstücks an den Kläger sei die Koppelung an den Betrieb des Betonwerks entfallen.

Obschon das Urteil den Bestandsschutz im entschiedenen Fall verneint hat, hat es das zugrundeliegende Rechtsinstitut gestärkt. Denn im Gegensatz zur älteren Rechtsprechung betont das OVG, dass die Nutzung eines Gebäudes auch viele Jahre unterbrochen werden kann, ohne dass es seinen Bestandsschutz einbüßt. Hierfür sind vielmehr besondere Umstände erforderlich, die eindeutig darauf hinweisen, dass der Eigentümer auf die weitere Nutzung verzichten wollte.

Achtung, Formfehler! Herausforderungen bei GbR-Mietverträgen

Wird eine Partei eines Mietvertrages von mehreren Personen vertreten (z. B. eine GbR durch ihre Gesellschafter), reicht eine Unterschrift nicht immer. Die Schriftform ist nur eingehalten, wenn bei der Unterschrift klar steht: Die Person unterschreibt auch für die anderen (z. B. „i. V.“ oder „für die GbR/alle Gesellschafter“). Unterschreibt nur eine Person ohne so einen Zusatz, bleibt unklar, ob noch weitere unterschreiben sollten. Dann kann man davon ausgehen, dass mindestens eine Unterschrift fehlt. Dass der Name der GbR unter der Unterschriftszeile steht, ändert daran nichts. Das hat das OLG Dresden mit Beschluss vom 13.10.2025 (12 U 565/25) entschieden.

In dem Fall stritten Vermieter und Mieter um die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung eines Gewerbemietvertrages durch den Mieter. Der Vertrag sollte, seinem Wortlaut nach, eigentlich für eine feste Mietzeit von mehr als einem Jahr geschlossen werden. Für die vermietende GbR hatte den Vertrag (bzw. einen Nachtrag dazu) einer ihrer Gesellschafter ohne irgendeinen weiteren Zusatz unterschrieben.

Der Mieter kündigte den Vertrag mit ordentlicher Kündigung vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit. Er begründete dies damit, dass die – für diesen Vertrag noch geltende – gesetzliche Schriftform durch den Nachtrag nicht eingehalten sei. Der Nachtrag lasse nämlich nicht erkennen, dass der unterschreibende Gesellschafter der GbR auch für die anderen Gesellschafter zeichnen wollte.

Dem stimmte das OLG zu. Es sei aus dem Nachtrag nicht ersichtlich, ob alle zur Vertretung der Gesellschaft nötigen Unterschriften vorlagen. Das sei zur Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB jedoch erforderlich. Anders als bei der Vertretung juristischer Personen ergebe sich dies bei einer GbR als Personengesellschaft nicht bereits aus der Unterschrift einer natürlichen Person. Vielmehr sei hier zumindest ein Zusatz erforderlich, der auf den Vertretungswillen hindeute. Dass der Ausdruck des Vertragstextes unter der Unterschriftenzeile den Text „Unterschrift Vermieter, (…) GbR“ enthalte, ändere daran nichts.

Zwar ist das Schriftformerfordernis gemäß § 550 Satz 1 BGB für Gewerbemietverträge zwischenzeitlich durch ein Textformerfordernis ersetzt worden. Das Problem besteht jedoch fort. Obwohl ein Mietvertrag für eine feste Mietzeit von mehr als einem Jahr nun grundsätzlich z.B. durch den Austausch von E-Mails formgerecht geschlossen werden kann, ist immer noch ein Vertretungszusatz bei der Versendung der entsprechenden E-Mail durch einen Gesellschafter erforderlich. Die Gefahr, dass ein solcher Zusatz vergessen wird, erscheint im E-Mailverkehr sogar noch größer. Es empfiehlt sich daher grundsätzlich auch weiterhin, den Vertragstext zumindest in die Form einer unterzeichneten PDF-Datei zu bringen. Im Falle einer GbR sollten dann alle Gesellschafter unterzeichnen, oder aber ein Zusatz wie „für alle Gesellschafter der GbR“ gewählt werden.

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