Ein Architekt, der weiß, dass keine gültige Baugenehmigung vorliegt, ist verpflichtet, den Bauherrn hierüber aufzuklären. Außerdem hat er die Bauarbeiten zu stoppen, da die Fortführung solcher Arbeiten gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt. Das hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 19.11.2025 (15 U 6/25) entschieden.

Ein Architekt war mit der Planung und Erstellung eines Bauantrags für einen Umbau von Lagerräumen in Wohnräume beauftragt worden. Eine entsprechende Baugenehmigung wurde nach wenigen Monaten erteilt. Bevor dieses Vorhaben umgesetzt wurde, sollte der Architekt ausloten, ob die Lagerräume auch abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden könnten. Hierfür erarbeitete der Architekt neue Pläne, die er in Abstimmung mit dem Bauherrn an eine Baufirma mit der Bitte übersandte, „diese Version zum Vergleich anzubieten“. Nur wenige Tage danach veranlasste der Bauherr bereits den Abriss des Gebäudes, ohne dass der Architekt hiervon Kenntnis gehabt hätte. Die weiteren Bauarbeiten begleitete der Architekt. Er wies den Bauherrn nicht darauf hin, dass diese nicht mit der erteilten Baugenehmigung konform gingen. Nachdem das Bauamt anlässlich eines gemeinsamen Baustellentermins bekundet hatte, dass „weitergebaut werden könne“, verfügte es schließlich die Einstellung des Baus, da die durchgeführten Arbeiten nicht von der Baugenehmigung gedeckt seien. Einen nachträglichen Bauantrag für den Neubau lehnte die Behörde ab und verfügt den Rückbau. Den dadurch entstandenen Schaden verlangt der Bauherr vom Architekten ersetzt.

Das OLG bejahte einen Anspruch auf Erstattung der Kosten, welche sich dadurch ergeben hätten, dass der Architekt die Bauarbeiten für den Neubau nicht gestoppt habe. Ein Architekt sei verpflichtet, die Einhaltung des Bauordnungsrechts sicherzustellen. Daher habe er den Bauherrn darüber aufklären müssen, dass keine gültige Baugenehmigung vorliege, und die Bauarbeiten stoppen müssen. Es entlaste den Architekten nicht, dass die Baugenehmigungsbehörde zwischenzeitlich eine Genehmigung in Aussicht gestellt habe. Die Haftung eines Architekten wegen einer nicht genehmigungsfähigen Planung sowie ihrer Umsetzung entfiele sogar dann nicht, wenn die Baugenehmigungsbehörde eine rechtswidrige Genehmigung erteilt hätte.

Wird ohne gültige Baugenehmigung gebaut, handelt es sich um einen gesetzeswidrigen Schwarzbau. Insofern besteht fraglos eine Aufklärungspflicht des Architekten. Fraglich ist aber, ob der Architekt selbst die Bauarbeiten stoppen darf oder sollte. Bekanntlich endet eine dem Architekten erteilte Vollmacht regelmäßig dort, wo das Portemonnaie des Bauherrn aufgeht. Die an ein Bauunternehmen gerichtete Anweisung, einem gerichtlichen oder behördlichen Baustopp Folge zu leisten, wird als Anordnung des Auftraggebers im Sinne von § 2 Abs. 5 VOB/B angesehen. Die entstehenden Stillstandskosten des Bauunternehmers muss der Auftraggeber ersetzen. Vor diesem Hintergrund erscheint eine Verpflichtung des Architekten zur Veranlassung eines Baustopps zweifelhaft.

Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt auch ohne Abnahme des Werkes zu laufen, wenn das Vertragsverhältnis in ein sogenanntes „Abrechnungsverhältnis“ übergegangen ist. Dieses kann bei Architektenverträgen bereits durch eine fristlose Kündigung entstehen. Darauf weist das OLG Hamburg (Urteil vom 09.11.2023 – 4 U 18/23) hin.

In dem entschiedenen Fall war ein Architekt mit Planungs- und Bauüberwachungsleistungen beauftragt. Vor Fertigstellung des Bauvorhabens kündigte der Bauherr den Architektenvertrag aus diversen Gründen fristlos. Zu diesem Zeitpunkt war bereits ein anderes Planungsbüro neben dem gekündigten Architekten tätig. Als der Bauherr diesen wegen verschiedener Mängel auf Schadensersatz verklagt, beruft sich der Architekt auf die Einrede der Verjährung.

Das OLG bestätigte eine Verjährung etwaiger Mängelansprüche, mit folgender Begründung: Zwar beginne die Verjährungsfrist normalerweise mit der Abnahme, und eine solche sei hier unstreitig nicht erfolgt. Aber auf die Abnahme komme es ausnahmsweise nicht an, wenn das ursprüngliche Erfüllungsverhältnis in ein „Abrechnungsverhältnis“ übergegangen sei. Die Rechtsfigur des Abrechnungsverhältnisses finde insbesondere auch in solchen Fallgestaltungen Anwendung, in denen der Beginn der Verjährungsfrist ohne Abnahme im Raum stehe.

Ein Abrechnungsverhältnis entstehe, wenn ein Bauherr deutlich mache, dass er von seinem Architekten endgültig keine weiteren Leistungen mehr erwarte. Hierfür genüge zwar allein die (fristlose) Kündigung des Architektenvertrages durch den Bauherrn nicht. Vielmehr müssten zusätzlich solche Umstände hinzutreten, nach denen eine Erfüllung des Vertrages nicht mehr in Betracht komme. Nach diesen Maßstäben sei das Vertragsverhältnis hier jedoch schon mit Zugang des Kündigungsschreibens in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen. Aus den dort genannten Gründen ergebe sich unmissverständlich, dass der Bauherr in keinem Fall weiterhin mit dem Architekten zusammenarbeiten wolle. Denn er habe dem Architekten mitgeteilt, dass er kein Vertrauen mehr in seine Person habe. Überdies habe der Bauherr erklärt, dass er bereits ein anderes Unternehmen mit der Fortsetzung der Architektenleistungen beauftragt habe. Schließlich sei zu berücksichtigen, dass der Bauherr vom Architekten auch nach der Kündigung keine Nachbesserung mehr verlangt habe.

Für vom Bauherrn gekündigte Architektenverträge gilt demnach der Grundsatz: Das Abrechnungsverhältnis entsteht bereits unmittelbar mit der Kündigung, ohne dass der Architekt noch eine Abnahme verlangen muss. Denn Mängel des Architektenwerks werden sich regelmäßig bereits im Bauwerk verkörpert haben, so dass eine Nachbesserung durch den Architekten nicht mehr in Frage kommt. Der Bauherr kann also nur noch Schadensersatz verlangen, und für entsprechende Ansprüche gegen den Architekten beginnt die Verjährung zu laufen. Bauherrn sind somit gut beraten, wenn sie in solchen Fällen eine Verjährungsfrist notieren, die mit dem Zugang des Kündigungsschreibens beginnt.

Es ist Aufgabe des bauüberwachenden Architekten, dass das Bauwerk plangerecht und frei von Mängeln entsteht. Zwar schuldet er nicht unmittelbar die Mangelfreiheit der Bauleistung selbst, aber eine mangelfreie Überwachung der Bauleistung. Darauf hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 16.09.2024 (29 U 61/23) hingewiesen.

In dem entschiedenen Fall war der beklagte Architekt mit der Generalplanung für den Neubau eines Bürogebäudes beauftragt. Zu seinen Leistungen gehörte auch die Planung des Fußbodenaufbaus einschließlich des Teppichbodens und die Erstellung des zugehörigen Leistungsverzeichnisses. Nach Ausführung und Abnahme der Verlegearbeiten zeigten sich am Teppichboden Mängel in Form von Wellen und Schüsselungen. Das OLG bejahte einen Schadensersatzanspruch gegen den Generalplaner. Zur Begründung führte es aus:

Der bauüberwachende Architekt sei verpflichtet, die auszuführenden Arbeiten der Unternehmen in angemessener und zumutbarer Weise zu überwachen und sich durch Kontrollen zu vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden. Zwar müsse sich der Architekt nicht ständig auf der Baustelle aufhalten. In der Regel seien aber eine Einweisung bei Beginn der Arbeiten, die Durchführung von stichprobenhaften Überprüfungen an Ort und Stelle und eine Endkontrolle notwendig.

Ein weiteres Argument des OLG ist der Umfang der Maßnahme: Bei der Verlegung von 3.000 qm Teppichboden bestehe ein großes Schadenspotenzial. Daher seien die Verlegearbeiten nicht (mehr) als handwerkliche Selbstverständlichkeiten zu bewerten, die grundsätzlich keiner Überwachung bedürften. Vielmehr handele es sich um besonders überwachungspflichtige Arbeiten, bei denen man sich nicht auf eine Endkontrolle beschränken könne, sondern jedenfalls stichprobenartige Zwischenprüfungen vornehmen müsse.

Nach diesen Maßstäben habe der Architekt seine Überwachungspflichten verletzt, weil er nicht erkannt habe, dass die an sich erforderliche Grundierung des Bodens vor Aufbau des Teppichbodens unterblieben war.

Man fragt sich, ob und wie sich der Architekt hätte entlasten können. Da ein Verschulden vermutet wird, wäre es Sache des Architekten gewesen darzulegen, was er an konkreten Überwachungsmaßnahmen im Hinblick auf den konkreten Mangel geleistet habe. In der Regel dürfte es jedoch selbst bei einer sorgfältig dokumentierten Bauüberwachungstätigkeit nur schwer gelingen, den Entlastungsbeweis zu führen. Die Anforderungen, die die Rechtsprechung an den Bauüberwacher stellt, sind (nahezu unüberwindbar) hoch. Und, Hand aufs Herz: Hätte der Architekt bei den Verlegearbeiten, die wegen ihres reinen Umfangs in mehreren Etappen auszuführen waren, tatsächlich ausreichende Kontrollen vorgenommen, hätte er vermutlich den Mangel feststellen und den Schadenseintritt verhindern können.

Zwar darf ein Architekt den Bauherrn nicht ohne weiteres rechtsgeschäftlich vertreten. Gleichwohl können Erklärungen des Architekten den Bauherrn nach den Grundsätzen der Duldungs- und Anscheinsvollmacht verpflichten. Das hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 06.10.2023 (29 U 143/21) entschieden.

In dem Fall war ein Bauunternehmer mit der Montage von Rollladenkästen beauftragt worden. Hierzu lag ein überarbeitetes Angebot des Bauunternehmers vor, von dem der Bauherr allerdings später behauptete, es sei ihm untergeschoben worden. Danach sollten die Kästen mit der Außendämmung bündig gestellt werden. Vor Ausführung der Arbeiten übersandte das Bauunternehmen dem Bauleiter entsprechende Detailzeichnungen mit der Bitte um Freigabe. Hierauf antwortete der Bauleiter per E-Mail, die in „cc“ auch an den Bauherrn gegangen war: „Wir haben Ihre angezeigten Details geprüft und sind der Meinung, dass die Umsetzung zur technischen Planung so i. O. ist. …“. Der Bauunternehmer baute die Rollladenkästen bündig ein. Das gefiel dem Bauherrn aber nicht. Er verweigerte die Bezahlung mit der Begründung, es sei keine bündige Ausführung der Rollladenkästen vereinbart worden. Die Leistung sei somit mangelhaft.

Das Oberlandesgericht hingegen verneint einen Mangel. Hierzu führt es aus: Der Bauleiter habe die Zeichnung des Bauunternehmers, aus der sich die konkrete Ausführung ergeben habe, auf dessen Nachfrage hin ausdrücklich freigegeben. Diese Freigabe-E-Mail sei in „cc“ an den Bauherrn gegangen, welcher der Freigabe auch im Nachhinein nicht widersprochen habe.  Auch andere E-Mails seien in der Folgezeit zur Prüfung und Freigabe dem Bauleiter mit „cc“ an den Bauherrn übersandt worden, ohne dass dieser hiergegen Widerspruch erhoben hätte.

Ein Bauleiter sei zwar ohne Zustimmung des Bauherrn nicht ohne weiteres befugt, diesen rechtsgeschäftlich zu vertreten. Jedoch sei anerkannt, dass ein Bauherr nach den Grundsätzen über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht vertraglich verpflichtet werden könne. Für den vorliegenden Einzelfall geht das OLG von einer solchen Anscheinsvollmacht aus. Es begründet seine Entscheidung damit, dass der Bauherr mehrfach von dem Schriftwechsel zwischen seinem Bauleiter und dem Bauunternehmer widerspruchslos Kenntnis genommen habe. Im konkreten Fall handele es sich nicht nur um einen belanglosen Prüfvermerk, sondern um eine verbindliche Vertragskonkretisierung. Diese sei dem Bauherrn kraft Anscheinsvollmacht des Bauleiters zurechenbar.

Die Entscheidung zeigt: Auftraggeber sollten die Korrespondenz ihrer Vertragspartner untereinander aufmerksam lesen. Die Erklärungen von Bauleitern, Architekten oder auch Projektsteuerern können Bindungswirkung entfalten, wenn diese regelmäßig schalten und walten dürfen, ohne dass der Auftraggeber dem widerspricht.