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Wenn Wartung keine Grenzen kennt: Neue Linie bei Gewerbemiet-Nebenkosten?

Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte technische Anlagen können in Gewerbemietverträgen formularvertraglich ohne Höchstgrenze auf den Mieter umgelegt werden. Das hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 27.03.2026 (4 U 102/24) entschieden und damit eine in der Fachliteratur und obergerichtlichen Rechtsprechung umstrittene Frage zugunsten der Vermieterseite beantwortet.

In dem Fall stritten die Parteien eines langjährigen Gewerbemietvertrags über ein Geschäftslokal in einem Einkaufszentrum um die Wirksamkeit zweier Klauseln:

  • 11 (2) des Mietvertrags legte dem Mieter die Kosten für „Betrieb und Wartung einzeln bzw. gemeinschaftlich genutzter Gebäudetechnik“ auf – beispielhaft aufgeführt waren mechanische Anlagen, Elektroanlagen, raumlufttechnische Anlagen, Heizungsanlagen, Brandschutzeinrichtungen, Aufzüge und weitere technische Einrichtungen –, ohne eine Kostenobergrenze vorzusehen.
  • 13 (2) regelte daneben die Umlage von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für gemeinschaftlich genutzte Gebäudetechnik, begrenzt auf 10 % der Jahresmindestmiete. Die Mieterin verlangte die Rückzahlung gezahlter Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für mehrere Jahre.

Der Mieter verlangte die Rückerstattung von Wartungs- und Instandhaltungskosten für mehrere Jahre. Er hielt die vorstehend wiedergegebenen Klauseln in AGB für unwirksam. Das sah das OLG anders. Die Klausel in § 11 (2) des Mietvertrages sei wirksam. Der Begriff „Wartung“ sei hinreichend bestimmt, die beispielhafte Aufzählung der Anlagen gebe ausreichend Orientierung und eine Kostenobergrenze sei für reine Wartungskosten nicht erforderlich.

Zur Begründung führte der Senat aus, dass Wartungskosten – anders als Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten – wiederkehrende Kosten vorbeugender Maßnahmen zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit technischer Anlagen seien. Sie erfüllten das Kriterium des laufenden Anfalls im Sinne von § 556 BGB i.V.m. der BetrKV und seien damit Betriebskosten, die auch im Wohnraummietrecht ohne Obergrenze umlegbar seien. Die formularvertragliche Auferlegung auf den gewerblichen Mieter weiche daher nicht vom gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ab und benachteilige den Mieter in AGB nicht unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1, 2 BGB. Die 10%-Grenze in § 13 (2) für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten hielt der Senat für angemessen und nicht überhöht; ein Summierungseffekt beider Klauseln führe nicht zur Unwirksamkeit, da Wartungskosten ohnehin ohne Deckel umlegbar seien.

Die Entscheidung setzt sich über die wohl herrschende Meinung in Literatur und Teilen der obergerichtlichen Rechtsprechung hinweg, die auch für reine Wartungskostenklauseln eine Kostenobergrenze fordern. Der BGH hatte in seinen Entscheidungen (Versäumnisurteil v. 10.09.2014 – XII ZR 56/11; Urt. v. 26.09.2012 – XII ZR 112/10) stets Klauseln beanstandet, die „Wartung und Instandhaltung“ einheitlich ohne Begrenzung auf den Mieter abwälzten; eine isolierte Betrachtung reiner Wartungskosten stand bisher nicht zur höchstrichterlichen Entscheidung an. Das OLG Karlsruhe hat die Revision zugelassen, so dass der BGH die Frage nun klären kann. Bis dahin sollten Vermieter bei der Gestaltung von Gewerbemietverträgen sicherheitshalber erwägen, auch für Wartungskosten eine angemessene Kostenobergrenze vorzusehen. Anderenfalls laufen sie Gefahr, diese langfristig gar nicht auf den Mieter umlegen zu können.

Aktuelles

Einwurf-Einschreiben: Kein Zugangsnachweis!

Wer einen Brief als Einwurf-Einschreiben im sog. Scan-Verfahren verschickt, kann damit nicht beweisen, dass der Empfänger den Brief tatsächlich erhalten hat. Das Bundesarbeitsgericht hat mit Urteil vom 07.05.2026 (2 AZR 184/25) entschieden, dass Einlieferungs- und Auslieferungsbeleg keinen Beweis des ersten Anscheins für den Zugang begründen.

Auch wenn es sich um eine Entscheidung aus dem Arbeitsrecht handelt, ist sie auf einen werkvertraglichen Sachverhalt übertragbar. Inhaltlich ging es um die Frage, ob die Kündigung eines Arbeitgebers (AG) wirksam war. Hierfür wiederum kam es darauf an, ob ein bestimmtes Schreiben dem Arbeitnehmer (AN) vorab zugegangen war. Dieses hatte der AG als Einwurf-Einschreiben versandt. Der AN behauptete, er habe dieses Schreiben nicht erhalten. Der AG legte den Einlieferungsbeleg und eine Reproduktion des Auslieferungsbelegs vor. Er meinte, damit sei der Zugang bewiesen.

Das Gericht wies diese Auffassung zurück. Beim Scan-Verfahren der Deutschen Post unterschreibe der Zusteller auf dem Eingabefeld seines Scanners, bevor er den Brief in den Briefkasten einlege. Die Unterschrift bestätige den Text: „Ich habe die o.g. Sendung dem Empfangsberechtigten übergeben bzw. das Einwurf-Einschreiben in die Empfangsvorrichtung des Empfängers eingelegt.“ Doch diese Bestätigung erfolge zu einem Zeitpunkt, zu dem der Einwurf noch gar nicht stattgefunden habe. Der Auslieferungsbeleg sei damit objektiv unwahr. Ein solcher Beleg könne nicht den Anschein begründen, dass die Sendung tatsächlich in den Briefkasten gelangt sei.

Das Gericht betonte, dass es sich hierbei nicht um eine bloße Förmelei handele. Nach dem Scan-Vorgang mit der Unterschrift verlange das Verfahren vom Zusteller keine besondere Aufmerksamkeit mehr. Es wäre durchaus möglich, dass der Zusteller nach der Unterschrift noch aufgehalten oder abgelenkt werde. Dann käme es nicht zu der bereits bestätigten Zustellung. Angesichts dessen könne kein typischer Geschehensablauf angenommen werden, der auf einen später eingetretenen Erfolg der Zustellung hinweise.

Da der AG somit den Zugang des Schreibens nicht beweisen konnte, war die Kündigung unwirksam.

Der Fall zeigt: Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte andere Zustellungsarten als ein Einwurf-Einschreiben in Erwägung ziehen. So kommt die Zustellung durch einen (zum Zeugen geeigneten) Boten in Betracht, die Zustellung durch Rückschein-Einschreiben oder die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher.

Mietvertrag: AGB-widrige Indexierung von Anfang an unwirksam!

Indexierungsklauseln in Gewerberaummietverträgen unterliegen nicht nur den Beschränkungen durch das Preisklauselgesetz, sondern auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle. Hält eine solche Klausel dieser Kontrolle nicht stand, ist sie nach § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an unwirksam, nicht erst ab rechtskräftiger Feststellung nach § 8 PrKG. Das hat der BGH mit Urteil vom 11.03.2026 (XII ZR 51/25) entschieden.

In dem Fall stritten die Parteien eines Gewerberaummietvertrags über eine Wertsicherungsklausel, die eine automatische Mieterhöhung bei Änderung des Verbraucherpreisindex vorsah. Als Ausgangswert für die Indexierung war der Indexstand vom Mai 2017 vereinbart, obwohl der Mietvertrag erst im September 2019 begann. Der Mieter kam einem ersten Erhöhungsverlangen zunächst nach. Er berief sich sodann jedoch auf die Unwirksamkeit der Klausel und forderte die Rückzahlung aller Mieten, die er seit der Mietanpassung zu viel entrichtet hatte.

Zu Recht! Der BGH bestätigte die AGB-Widrigkeit der Klausel aus zwei Gründen: Zum einen benachteilige sie den Mieter unangemessen, weil die Inflation im Zeitraum zwischen Mai 2017 und September 2019 zu seinen Lasten gehe, obwohl er in dieser Zeit keine Gegenleistung erhalten habe. Zum anderen verstoße die Klausel gegen das Transparenzgebot, da sie einerseits eine automatische Änderung der Miete vorsehe, andererseits aber eine schriftliche Aufforderung durch den Vermieter verlange.

Die eigentliche Bedeutung des Urteils liegt jedoch in der Klärung der Rechtsfolgen. Der BGH stellt klar, dass formularvertragliche Preisklauseln in Gewerberaummietverträgen zwei verschiedenen Kontrollsystemen unterliegen: dem des Preisklauselgesetzes und dem des AGB-Rechtes im BGB. Diese verfolgten unterschiedliche Ziele. Das Preisklauselgesetz solle vor allem die Geldwertstabilität schützen. Verstoße eine Klausel dagegen, werde sie erst für die Zukunft unwirksam, sobald ein Gericht dies rechtskräftig feststellt. Das AGB-Recht hingegen prüfe, ob die Interessen beider Parteien fair gewahrt werden. Hier gelten strengere Regeln.

Hält eine Indexierungsklausel der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht stand, so der BGH, beurteilten sich die Rechtsfolgen nicht nach dem Preisklauselgesetz, sondern die Klausel sei nach § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an unwirksam. Der BGH begründet dies damit, dass der entsprechende § 8 PrKG als spezielleres Recht nur für Verstöße gegen das Preisklauselgesetz gelte, nicht jedoch für AGB-rechtliche Mängel. Die Entstehungsgeschichte des Gesetzes gebe keinen Hinweis darauf, dass der Gesetzgeber die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle für formularvertragliche Klauseln habe ausschalten wollen.

Die Entscheidung hat weitreichende praktische Konsequenzen. Vermieter, die AGB-widrige Indexierungsklauseln verwenden, müssen damit rechnen, die gesamten auf dieser Basis erhobenen Mieterhöhungen zurückzahlen zu müssen. Die Klausel ist schließlich nicht nur für die Zukunft unwirksam, sondern war es von Anfang an. Also auch in vergangenen Zeiträumen, in denen die Klausel bereits angewendet wurde und der Mieter die erhöhte Miete gezahlt hat. Indexierungsklauseln in Gewerberaummietverträgen müssen daher sorgfältig gestaltet werden. Der Ausgangsindex sollte zeitnah zum Mietbeginn gewählt werden, und die Klausel muss transparent formuliert sein. Vermieter sollten prüfen, ob ihre Klauseln der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhalten, da anderenfalls die Gefahr von Rückzahlungsansprüchen über Jahre hinweg besteht.

Baugrenzen dienen nicht dem Nachbarschutz!

Festsetzungen, die ein Bebauungsplan zur überbaubaren Grundstücksfläche trifft, sind im Regelfall nicht drittschützend. Wird von diesen Festsetzungen befreit, kann der Nachbar sich hiergegen grundsätzlich nur zur Wehr setzen, wenn die Grenze der Unzumutbarkeit überschritten ist. Dies hat das OVG Bremen mit Beschluss vom 15.05.2026 (1 B 331/25) entschieden.

Dem Verfahren lag ein Fall zugrunde, in dem ein Bauherr eine Befreiung von einer rückwärtigen Baugrenze in einem Bebauungsplan erhalten hatte, um einen Kfz-Stellplatz hinter seinem Haus anzulegen. Hiergegen wehrten sich seine Nachbarn, welche eine Störung ihrer Wohnruhe sowie Immissionen durch Abgase und Licht befürchteten.

Die Rechtsmittel der Nachbarn blieben ohne Erfolg. Die Festsetzungen des Bebauungsplans zur Freihaltung der rückwärtigen Grundstücksflächen seien nicht nachbarschützend. Während Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung generell und unabhängig davon, ob der Nachbar beeinträchtigt wird oder nicht, als drittschützend angesehen würden, gelte dies nicht für Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche. Solchen Festsetzungen komme nur ausnahmsweise eine nachbarschützende Wirkung zu, wenn sich dieser Schutzzweck aus dem Bebauungsplan selbst oder seiner Begründung ergebe. Das sei hier nicht der Fall. Weder aus dem Plan selbst noch aus seiner Begründung könne entnommen werden, dass nachbarliche Interessen für die Festsetzung der hinteren Baugrenze maßgeblich gewesen sein könnten. Die Planbegründung spreche weder von Ruhezonen noch von Nachbarschutz. Vielmehr würden ausschließlich städtebauliche Ziele genannt.

Daher hätten die Nachbarn nur dann ein Abwehrrecht gegen die Befreiung, wenn diese ihnen gegenüber rücksichtslos sei. Diese setze eine unzumutbare Beeinträchtigung voraus. Diese liege hier fern, weil der Stellplatz nicht unmittelbar an das Grundstück der Nachbarn angrenze.

Die Entscheidung zeigt: Es bleibt dabei, dass Nachbarn sich grundsätzlich nur dann gegen Befreiungen von einem Bebauungsplan wehren können, wenn es um Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung geht. Bei allen anderen Festsetzungen gilt, dass Nachbarn nur im Ausnahmefall Abwehrrechte gegen eine Befreiung zustehen. Ein solcher Ausnahmefall verlangt, dass der Bebauungsplan die Festsetzung mit nachbarlichen Interessen begründet oder dass solche Interessen unzumutbar beeinträchtigt werden.

Sorgfalt bei der Objektbegehung!

Die Objektbegehung im Rahmen der Leistungsphase 9 dient nicht nur dazu, optisch erkennbare Schäden aufzuspüren. Sie begründet vielmehr eine Überprüfungspflicht des Architekten, ob das vertraglich Geschuldete ordnungsgemäß ausgeführt wurde oder ob Anhaltspunkte für Mängel vorliegen. Das hat das OLG München (Beschluss vom 24.02.2026 – 27 U 2266/25 Bau) klargestellt.

In dem Fall war ein Architekt mit den Leistungsphasen 1 bis 9 der Objektplanung Gebäude beauftragt worden. Nach Durchführung der Objektbegehung traten u.a. Mängel zutage, die auf unzureichenden Schutzmaßnahmen betreffend die Abdichtung der Tiefgarage beruhten. Der Bauherr nahm den Architekten erfolgreich auf Schadensersatz in Anspruch. Der Senat bejahte Versäumnisse bei der Begehung. Zur Begründung führte er aus, Aufgabe des Architekten im Rahmen der Leistungsphase 9 sei es, nach der Abnahme aufgetretene Mängel festzustellen und auf deren Beseitigung hinzuwirken. Bei dieser Gelegenheit habe er das Objekt im Rahmen des Zumutbaren bestmöglich dahin zu überprüfen, ob die Bauausführung erkennbar das gehalten hat, was in technischer Hinsicht vorauszusetzen war. Liegen Anhaltspunkte für Mängel vor, müssten nähere Untersuchungen erfolgen. Wende man diese Grundsätze an, so hätte vorliegend eine nähere Prüfung der Abdichtungsfrage vorgenommen werden müssen. Dies gelte auch gerade vor dem Hintergrund, dass die Abdichtungsfrage und der Schutz vor Chlorideintrag/-belastung seit jeher das zentrale Thema im Bereich des Tiefgaragenbaus darstelle. Sei mit bloßem Auge feststellbar, dass eine hochgezogene Beschichtung fehle, muss überprüft werden, wie das Abdichtungsproblem im konkreten Fall gelöst worden sei. Diese Überprüfung hätte bereits mittels Durchsicht der Pläne, Ausschreibungen bzw. einfacher Rücksprache mit dem Tragwerksplaner erfolgen hätten können. Das sei auch nicht unzumutbar.

Hervorzuheben ist, dass ein Architekt nach Auffassung des OLG von sich aus (!) zumindest eine Objektbegehung durchführen muss, bevor die betreffenden, jeweils maßgebenden Verjährungsfristen ablaufen. Daraus folgt die dringende Empfehlung an alle Architekten, die Verjährungsfristen jedes bauausführenden Unternehmens eigenständig zu prüfen und zu notieren, um rechtzeitig vor deren Ablauf die erforderliche Begehung durchzuführen. Übrigens: Auch die geringe Bewertung der Leistungsphase 9 mit 2 % des Gesamthonorars rechtfertigt es nicht, den Sorgfaltsmaßstab zu reduzieren, wie das OLG ausdrücklich betont hat.

Baugenehmigung: kein Erlöschen trotz rechtswidrigen Baubeginns!

Eine Baugenehmigung erlischt nicht durch Zeitablauf, wenn der Bauherr innerhalb von drei Jahren mit zielgerichteten Bauarbeiten beginnt – und zwar auch dann, wenn dieser Baubeginn rechtswidrig erfolgt, weil die Baubeginnsanzeige und bautechnische Nachweise fehlen. Dies hat das OVG Sachsen mit Beschluss vom 12.05.2026 (1 B 6/26) entschieden.

Dem Verfahren lag der Streit um eine Baugenehmigung für die Sanierung und den Umbau eines Geschäftshauses zugrunde. Die Baubehörde vertrat die Auffassung, die Genehmigung sei erloschen, weil innerhalb von drei Jahren kein ordnungsgemäßer Baubeginn erfolgt sei und der Bauherr die Bauarbeiten viel zu zögerlich vorangetrieben habe. Das Verwaltungsgericht folgte dieser Sicht und lehnte den Rechtsschutzantrag des Bauherrn ab.

Das Oberverwaltungsgericht hob diese Entscheidung auf und gab dem Bauherrn Recht. Er habe zwar versäumt, innerhalb der gesetzlichen Frist die vorgeschriebene Baubeginnsanzeige und bautechnischen Nachweise vorzulegen. Der Bauherr habe aber durch eidesstattliche Versicherungen, Rechnungen, Lohnbescheinigungen und eine Fotodokumentation glaubhaft gemacht, dass fristgerecht mit Abbrucharbeiten, Entkernung und Installationsarbeiten begonnen worden sei. Die Arbeiten seien in Eigenregie über Jahre hinweg kontinuierlich fortgesetzt worden.

Ein rechtswidriger Baubeginn verhindere ein Erlöschen der Baugenehmigung ebenso wie ein rechtmäßiger, so das OVG. Das Gesetz sehe außerdem keine Höchstfrist für die Fertigstellung vor. Auch ein mehr als zehnjähriger Bauzeitraum führe nicht zum Erlöschen. Ein Umbau, der sich über Jahre hinzieht, genüge den Anforderungen, solange die Arbeiten objektiv der Verwirklichung des genehmigten Vorhabens dienten.

Was folgt aus der Entscheidung? Auch bei ordnungswidrigen und schleppenden Bauaktivitäten behält die Baugenehmigung ihren Bestand. Entscheidend ist der objektive Zusammenhang mit dem genehmigten Vorhaben, nicht die formale Rechtmäßigkeit oder die Geschwindigkeit der Ausführung. Für die Praxis bedeutet dies: Bauherren sollten ihre Bauaktivitäten lückenlos dokumentieren (Rechnungen, eidesstattliche Versicherungen, Fotos), auch wenn formale Anzeigen unterblieben sind. So beugen Sie dem Risiko vor, dass die Baubehörde oder spätere Kaufinteressenten an der Wirksamkeit der Baugenehmigung für das Objekt zweifeln.

Wenn Wartung keine Grenzen kennt: Neue Linie bei Gewerbemiet-Nebenkosten?

Mehr als eine gute Idee: Wann Architektenpläne Urheberrechtsschutz genießen

Architektenpläne genießen nicht erst Urheberrechtsschutz, wenn gebaut wird. Schutzfähig kann schon der Entwurf sein – allerdings nur dann, wenn sich in ihm bereits freie und kreative Entscheidungen des Urhebers niederschlagen, die das geplante Bauwerk als persönliche geistige Schöpfung erscheinen lassen. Das hat das OLG Braunschweig mit Urteil vom 28.04.2026 (2 U 64/25) hervorgehoben.

In dem Fall stritten ein Projektentwickler und ein Architekturbüro über die Neuentwicklung eines innerstädtischen Areals. Das Architekturbüro hatte im Auftrag eines anderen potenziellen Investors Vorentwürfe und Skizzen erstellt, die dem Projektentwickler vorlagen. Er ließ für dasselbe Areal eine eigene Machbarkeitsanalyse samt 3D-Visualisierung anfertigen. Diese wies allerdings verschiedene Ähnlichkeiten mit dem Entwurf des Architekturbüros auf. Der Projektentwickler war der Ansicht, die Ideen und Entwürfe des Architekturbüros unterlägen nicht dem Schutz des Urheberrechts, zumindest aber habe er dieses nicht verletzt.

Das OLG gab dem Projektentwickler zwar insofern Recht, als es noch an einer konkreten Urheberrechtsverletzung fehlte. Zugleich stellte es aber klar, dass die konkreten Entwürfe und Skizzen des Architekturbüros grundsätzlich urheberrechtlich geschützt seien.

Das OLG betonte, dass bloße Ideen, Konzepte oder städtebauliche Grundgedanken nicht genügen. Schutz entstehe vielmehr erst dort, wo die Planung konkrete Form angenommen hat und einen Gestaltungsspielraum jenseits technischer Zwänge, bloßer Zweckmäßigkeit, Vorgaben des Auftraggebers und vorbekannter Gestaltungselemente schöpferisch ausnutzt. Maßgeblich sei also nicht, ob geplant wurde, sondern wie individuell geplant wurde. Dabei leitete das OLG den Schutz nicht aus einzelnen Merkmalen der Planung ab. Es stellte dazu fest, dass drei Baukörper, bestimmte Nutzungen, Freiflächen oder die Größe der Gebäude für sich genommen noch keinen urheberrechtlichen Schutz verdienten. Auch die Orientierung an historischen Vorbildern oder funktionalen Anforderungen trage den Schutz allein nicht. Entscheidend sei vielmehr die konkrete Kombination dieser Elemente zu einer ortsbezogenen, individuellen Gesamtplanung. Urheberrechtsschutz beginne daher erst bei der eigenpersönlichen gestalterischen Verdichtung dieser Komponenten im Entwurf.

Das Urheberrecht des Architekten wird in der Praxis oft unterschätzt. Oftmals gehen Bauherren oder Gebäudeeigentümer davon aus, das Urheberrecht spiele erst bei ikonischen Gebäuden oder erst nach der Bauausführung eine Rolle. Das ist gefährlich. Denn überschreitet bereits die Planung die Schutzschwelle, kann der spätere Umgang mit dem Entwurf ebenso heikel werden wie spätere Eingriffe in das errichtete Bauwerk selbst. Wer dann umplant, erweitert, umgestaltet oder Teile austauscht, bewegt sich möglicherweise nicht mehr nur im technischen oder wirtschaftlichen, sondern längst im urheberrechtlichen Risikobereich.

Baukostenobergrenze – ein Damoklesschwert?

Der Bauherr, der wegen Überschreitung einer Baukostenobergrenze einen Schadensersatzanspruch geltend macht, muss darlegen und beweisen, dass die entstandenen Mehrkosten auf eine Pflichtverletzung des Architekten zurückzuführen sind. Es existiert keine Vermutung beratungsgerechten Verhaltens, die zu einer Beweislastumkehr führen würde. Das hat das OLG Hamm mit Urteil vom 05.06.2025 (24 U 57/22) klargestellt.

In dem entschiedenen Fall war ein Architekt mit dem Umbau eines Hotelgebäudes beauftragt. Nachdem der Bauherr verschiedene Kostenzusammenstellungen des Architekten kritisch hinterfragt hatte, einigten sich die Parteien schließlich auf eine Kostenobergrenze von rund 4,6 Mio. €. Auf diesen Betrag endete auch die Kostenberechnung des Architekten. Bei der nachfolgenden Realisierung des Umbauvorhabens kam es zu erheblichen Mehrkosten. Der Umbau kostete wegen Sonder- und Änderungswünschen des Bauherrn letztlich rund 2,4 Mio. € mehr. Diese Differenz machte der Bauherr gegenüber dem Architekten als Schaden geltend.

Das OLG wies die Schadensersatzklage ab. Zwar sei die Leistung des Architekten mangelhaft. Denn die Parteien hätten eine Beschaffenheitsvereinbarung über eine Baukostenobergrenze getroffen, die überschritten worden sei. Diese Überschreitung sei auch nicht aufgrund von nachträglichen Sonder- und Änderungswünschen des Bauherrn gerechtfertigt. Denn der Architekt habe nicht substantiiert dargelegt, warum er die Zusatzleistungen, die bereits Bestandteil der ursprünglichen Planung gewesen wären, mit zu geringen Kosten berücksichtigt habe. Damit habe er die zu seinen Lasten gehende Verschuldensvermutung nicht widerlegt. Der Bauherr habe dem Architekten auch keine Gelegenheit zur Nachbesserung geben müssen, da die entstandenen Baukosten nicht mehr hätten verhindert werden können. Am Ende scheitere ein Schadensersatzanspruch des Bauherrn aber daran, dass die Baukostenerhöhung nicht ursächlich auf eine Pflichtverletzung des Architekten zurückzuführen sei. Das OLG ließ offen, ob und in welcher Höhe überhaupt ein Schaden eingetreten ist. Jedenfalls habe der Bauherr nicht darlegen und beweisen können, dass eine Pflichtverletzung des Architekten den Schaden verursacht habe. Das betreffe auch den Gesichtspunkt, ob der Bauherr bei richtiger Beratung von einem womöglich unwirtschaftlichen Bauvorhaben Abstand genommen hätte. Dabei könne sich der Bauherr hier nicht auf eine Vermutung beratungsgerechten Verhaltens berufen, die zu einer Beweislastumkehr führen würde. Denn es entziehe sich jeder typisierenden Betrachtung, wie sich der Bauherr verhalte, der von seinem Architekten pflichtgemäß über die Höhe der zu erwartenden Kosten aufgeklärt worden wäre.

Hier hat es den Architekten bereits gerettet, dass dem Bauherrn nicht der Beweis dafür gelungen ist, dass die letztlich entstandenen Baukosten tatsächlich auf die mangelhafte Arbeit des Architekten zurückzuführen waren. Oftmals scheitern Klagen wegen Baukostenüberschreitung am Ende jedenfalls daran, dass sich kein Schaden nachweisen lässt. Dies liegt daran, dass, das Gebäude meist eine entsprechende Wertsteigerung erfahren hat. Ganz „raus“ ist der Architekt trotzdem nicht: Denn er darf sein Honorar nur nach Maßgabe der (maximalen) Baukosten berechnen, die sich aus einer vereinbarten Kostenobergrenze ergeben. Dies ist mittlerweile in der Rechtsprechung anerkannt. Denn der Architekt, der eine Baukostenobergrenze zusagt, aber nicht verhindert, dass die Baukosten diese Grenze auch tatsächlich einhalten, hat ein mangelhaftes Werk erbracht.

Bauträgervertrag: Schlussrate erst nach Mangelbeseitigung!

Knüpft ein Bauträgervertrag die Fälligkeit der Schlussrate an die vollständige Fertigstellung, dann setzt das die Beseitigung der im Abnahmeprotokoll aufgeführten Mängel voraus. Dies hat der BGH mit Urteil vom 22.04.2026 (VII ZR 88/25) entschieden.

In dem Rechtsstreit wehrte sich der Käufer einer Eigentumswohnung dagegen, die Schlussrate in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises zu zahlen. Laut Bauträgervertrag sollte diese Rate „nach vollständiger Fertigstellung“ fällig werden. Der Käufer hatte zuvor die Abnahme seines Sondereigentums erklärt. In dem Abnahmeprotokoll war festgehalten worden, dass der Bauträger noch einige Baumängel zu beseitigen hatte. Der Käufer war der Auffassung, dass er die Schlussrate erst nach erfolgter Mangelbeseitigung leisten müsse.

Anders als das Berliner Kammergericht, das vorher über den Fall entschieden hatte, gab der BGH dem Käufer Recht. Wenn in einem Bauträgervertrag die vollständige Fertigstellung als Fälligkeitsvoraussetzung für die Schlussrate vereinbart sei, reiche es nicht aus, wenn das Bauvorhaben lediglich abnahmereif – also frei von wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängeln – sei. Denn dies sei bereits Voraussetzung für die Bezugsfertigkeit, welche nach dem Vertrag die vorletzte Kaufpreisrate auslöse. Für die letzte Rate sei ein höherer Fertigstellungsgrad zu verlangen. Ein durchschnittlicher Vertragspartner könne erwarten, diese Rate erst zahlen zu müssen, wenn der Bauträger seine Verpflichtung erfüllt habe, die bei der Abnahme festgestellten Mängel (sog. „Protokollmängel“) zu beseitigen.

Mit seinem Urteil hat der BGH eine käuferfreundliche Position in einem Meinungsstreit bezogen, der die Juristenwelt schon lange beschäftigt hat. Während einige Gerichte und Stimmen aus der Literatur die vollständige Fertigstellung von der Beseitigung aller Protokollmängel abhängig machten, hielten andere wie das Kammergericht die Fertigstellungsrate schon dann für fällig, wenn lediglich Abnahmereife hergestellt war. Diese Auffassung dürfte nach der Entscheidung des BGH keine Zukunft mehr haben. Zwar bezieht sich das Urteil strenggenommen nicht auf den gesetzlichen Begriff der vollständigen Fertigstellung in § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV, sondern auf die Auslegung einer gleichlautenden Regelung in einem formularmäßigen Bauträgervertrag. Hierauf dürfte es jedoch im Ergebnis nicht ankommen. Denn die Erwägungen, auf welche der BGH sein Urteil gestützt hat, lassen sich auch zur Auslegung der MaBV heranziehen.

Planer darf aufgrund vorläufiger Honorarvereinbarung auf Stundenbasis abrechnen

Ein Ingenieur darf im vereinbarten Stundenlohn abrechnen, wenn die schriftliche Beauftragung eine „vorläufige Abrechnung auf Stundenbasis bis zum Hauptvertrag“ vorsieht und kein Hauptvertrag mit einer abweichenden Honorarvereinbarung nach HOAI zu Stande kommt. Das hat das OLG Bamberg mit seinen Beschlüssen vom 02.01.2025 und vom 30.01.2025 (12 U 133/24) klargestellt.

In dem Fall hatten die Parteien bereits früher zusammengearbeitet und der Ingenieur hatte deutlich gemacht, dass er ohne einen schriftlichen Auftrag nicht mehr tätig werden würde. Vor diesem Hintergrund trafen die Parteien zunächst eine schriftliche Vereinbarung über eine „vorläufige Abrechnung auf Stundenbasis bis zum Hauptauftrag“. Nachfolgend legte der Ingenieur zwar ein Honorarangebot nach Maßgabe des Basishonorarsatzes der HOAI 2021 vor. Dieses Angebot nahm der Auftraggeber jedoch nicht an. Stattdessen bezahlte er auch nach Vorliegen des Angebots die weiterhin auf Stundenbasis gestellten Abschlagsrechnungen, zunächst anstandslos, später nur noch schleppend. Als der Auftraggeber seine Zahlungen am Ende ganz einstellte, kündigte der Ingenieur den Vertrag fristlos und klagte die nach der Stundenlohnvereinbarung noch offene Vergütung ein.

Das OLG Bamberg gab der Klage statt. Da der vorgesehene Hauptvertrag nicht zustande gekommen sei, sei maßgebliche Abrechnungsgrundlage die zwischen den Parteien getroffene Stundenlohnvereinbarung. Die im Raume stehende Frage, ob im Hinblick auf das – niedrigere – HOAI-Angebot ein konkludenter Vertrag zustande gekommen sei, verneinte der Senat dagegen. Zur Begründung führte er aus, der Ingenieur habe das Verhalten des Auftraggebers nach Übersendung des HOAI-Angebots nicht als dessen Annahme verstehen müssen. Ganz im Gegenteil ergebe sich daraus, dass der Auftraggeber weiterhin Zahlungen auf die Stundenlohnrechnungen des Ingenieurs geleistet habe, dass dieser selbst nicht von einem konkludenten Vertragsschluss ausgegangen wäre.

Für wirksame Honorarvereinbarungen gemäß der HOAI 2021 ist nur noch darauf zu achten, dass die Textform eingehalten ist. Hierfür genügt ein Schriftwechsel der Vertragsparteien per E-Mail. Demgegenüber kommt es nicht mehr darauf an, ob der Basishonorarsatz (früher: Mindestsatz) unterschritten oder der Höchstsatz überschritten ist.

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