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Architektenpläne genießen nicht erst Urheberrechtsschutz, wenn gebaut wird. Schutzfähig kann schon der Entwurf sein – allerdings nur dann, wenn sich in ihm bereits freie und kreative Entscheidungen des Urhebers niederschlagen, die das geplante Bauwerk als persönliche geistige Schöpfung erscheinen lassen. Das hat das OLG Braunschweig mit Urteil vom 28.04.2026 (2 U 64/25) hervorgehoben.
In dem Fall stritten ein Projektentwickler und ein Architekturbüro über die Neuentwicklung eines innerstädtischen Areals. Das Architekturbüro hatte im Auftrag eines anderen potenziellen Investors Vorentwürfe und Skizzen erstellt, die dem Projektentwickler vorlagen. Er ließ für dasselbe Areal eine eigene Machbarkeitsanalyse samt 3D-Visualisierung anfertigen. Diese wies allerdings verschiedene Ähnlichkeiten mit dem Entwurf des Architekturbüros auf. Der Projektentwickler war der Ansicht, die Ideen und Entwürfe des Architekturbüros unterlägen nicht dem Schutz des Urheberrechts, zumindest aber habe er dieses nicht verletzt.
Das OLG gab dem Projektentwickler zwar insofern Recht, als es noch an einer konkreten Urheberrechtsverletzung fehlte. Zugleich stellte es aber klar, dass die konkreten Entwürfe und Skizzen des Architekturbüros grundsätzlich urheberrechtlich geschützt seien.
Das OLG betonte, dass bloße Ideen, Konzepte oder städtebauliche Grundgedanken nicht genügen. Schutz entstehe vielmehr erst dort, wo die Planung konkrete Form angenommen hat und einen Gestaltungsspielraum jenseits technischer Zwänge, bloßer Zweckmäßigkeit, Vorgaben des Auftraggebers und vorbekannter Gestaltungselemente schöpferisch ausnutzt. Maßgeblich sei also nicht, ob geplant wurde, sondern wie individuell geplant wurde. Dabei leitete das OLG den Schutz nicht aus einzelnen Merkmalen der Planung ab. Es stellte dazu fest, dass drei Baukörper, bestimmte Nutzungen, Freiflächen oder die Größe der Gebäude für sich genommen noch keinen urheberrechtlichen Schutz verdienten. Auch die Orientierung an historischen Vorbildern oder funktionalen Anforderungen trage den Schutz allein nicht. Entscheidend sei vielmehr die konkrete Kombination dieser Elemente zu einer ortsbezogenen, individuellen Gesamtplanung. Urheberrechtsschutz beginne daher erst bei der eigenpersönlichen gestalterischen Verdichtung dieser Komponenten im Entwurf.
Das Urheberrecht des Architekten wird in der Praxis oft unterschätzt. Oftmals gehen Bauherren oder Gebäudeeigentümer davon aus, das Urheberrecht spiele erst bei ikonischen Gebäuden oder erst nach der Bauausführung eine Rolle. Das ist gefährlich. Denn überschreitet bereits die Planung die Schutzschwelle, kann der spätere Umgang mit dem Entwurf ebenso heikel werden wie spätere Eingriffe in das errichtete Bauwerk selbst. Wer dann umplant, erweitert, umgestaltet oder Teile austauscht, bewegt sich möglicherweise nicht mehr nur im technischen oder wirtschaftlichen, sondern längst im urheberrechtlichen Risikobereich.
Der Bauherr, der wegen Überschreitung einer Baukostenobergrenze einen Schadensersatzanspruch geltend macht, muss darlegen und beweisen, dass die entstandenen Mehrkosten auf eine Pflichtverletzung des Architekten zurückzuführen sind. Es existiert keine Vermutung beratungsgerechten Verhaltens, die zu einer Beweislastumkehr führen würde. Das hat das OLG Hamm mit Urteil vom 05.06.2025 (24 U 57/22) klargestellt.
In dem entschiedenen Fall war ein Architekt mit dem Umbau eines Hotelgebäudes beauftragt. Nachdem der Bauherr verschiedene Kostenzusammenstellungen des Architekten kritisch hinterfragt hatte, einigten sich die Parteien schließlich auf eine Kostenobergrenze von rund 4,6 Mio. €. Auf diesen Betrag endete auch die Kostenberechnung des Architekten. Bei der nachfolgenden Realisierung des Umbauvorhabens kam es zu erheblichen Mehrkosten. Der Umbau kostete wegen Sonder- und Änderungswünschen des Bauherrn letztlich rund 2,4 Mio. € mehr. Diese Differenz machte der Bauherr gegenüber dem Architekten als Schaden geltend.
Das OLG wies die Schadensersatzklage ab. Zwar sei die Leistung des Architekten mangelhaft. Denn die Parteien hätten eine Beschaffenheitsvereinbarung über eine Baukostenobergrenze getroffen, die überschritten worden sei. Diese Überschreitung sei auch nicht aufgrund von nachträglichen Sonder- und Änderungswünschen des Bauherrn gerechtfertigt. Denn der Architekt habe nicht substantiiert dargelegt, warum er die Zusatzleistungen, die bereits Bestandteil der ursprünglichen Planung gewesen wären, mit zu geringen Kosten berücksichtigt habe. Damit habe er die zu seinen Lasten gehende Verschuldensvermutung nicht widerlegt. Der Bauherr habe dem Architekten auch keine Gelegenheit zur Nachbesserung geben müssen, da die entstandenen Baukosten nicht mehr hätten verhindert werden können. Am Ende scheitere ein Schadensersatzanspruch des Bauherrn aber daran, dass die Baukostenerhöhung nicht ursächlich auf eine Pflichtverletzung des Architekten zurückzuführen sei. Das OLG ließ offen, ob und in welcher Höhe überhaupt ein Schaden eingetreten ist. Jedenfalls habe der Bauherr nicht darlegen und beweisen können, dass eine Pflichtverletzung des Architekten den Schaden verursacht habe. Das betreffe auch den Gesichtspunkt, ob der Bauherr bei richtiger Beratung von einem womöglich unwirtschaftlichen Bauvorhaben Abstand genommen hätte. Dabei könne sich der Bauherr hier nicht auf eine Vermutung beratungsgerechten Verhaltens berufen, die zu einer Beweislastumkehr führen würde. Denn es entziehe sich jeder typisierenden Betrachtung, wie sich der Bauherr verhalte, der von seinem Architekten pflichtgemäß über die Höhe der zu erwartenden Kosten aufgeklärt worden wäre.
Hier hat es den Architekten bereits gerettet, dass dem Bauherrn nicht der Beweis dafür gelungen ist, dass die letztlich entstandenen Baukosten tatsächlich auf die mangelhafte Arbeit des Architekten zurückzuführen waren. Oftmals scheitern Klagen wegen Baukostenüberschreitung am Ende jedenfalls daran, dass sich kein Schaden nachweisen lässt. Dies liegt daran, dass, das Gebäude meist eine entsprechende Wertsteigerung erfahren hat. Ganz „raus“ ist der Architekt trotzdem nicht: Denn er darf sein Honorar nur nach Maßgabe der (maximalen) Baukosten berechnen, die sich aus einer vereinbarten Kostenobergrenze ergeben. Dies ist mittlerweile in der Rechtsprechung anerkannt. Denn der Architekt, der eine Baukostenobergrenze zusagt, aber nicht verhindert, dass die Baukosten diese Grenze auch tatsächlich einhalten, hat ein mangelhaftes Werk erbracht.
Knüpft ein Bauträgervertrag die Fälligkeit der Schlussrate an die vollständige Fertigstellung, dann setzt das die Beseitigung der im Abnahmeprotokoll aufgeführten Mängel voraus. Dies hat der BGH mit Urteil vom 22.04.2026 (VII ZR 88/25) entschieden.
In dem Rechtsstreit wehrte sich der Käufer einer Eigentumswohnung dagegen, die Schlussrate in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises zu zahlen. Laut Bauträgervertrag sollte diese Rate „nach vollständiger Fertigstellung“ fällig werden. Der Käufer hatte zuvor die Abnahme seines Sondereigentums erklärt. In dem Abnahmeprotokoll war festgehalten worden, dass der Bauträger noch einige Baumängel zu beseitigen hatte. Der Käufer war der Auffassung, dass er die Schlussrate erst nach erfolgter Mangelbeseitigung leisten müsse.
Anders als das Berliner Kammergericht, das vorher über den Fall entschieden hatte, gab der BGH dem Käufer Recht. Wenn in einem Bauträgervertrag die vollständige Fertigstellung als Fälligkeitsvoraussetzung für die Schlussrate vereinbart sei, reiche es nicht aus, wenn das Bauvorhaben lediglich abnahmereif – also frei von wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängeln – sei. Denn dies sei bereits Voraussetzung für die Bezugsfertigkeit, welche nach dem Vertrag die vorletzte Kaufpreisrate auslöse. Für die letzte Rate sei ein höherer Fertigstellungsgrad zu verlangen. Ein durchschnittlicher Vertragspartner könne erwarten, diese Rate erst zahlen zu müssen, wenn der Bauträger seine Verpflichtung erfüllt habe, die bei der Abnahme festgestellten Mängel (sog. „Protokollmängel“) zu beseitigen.
Mit seinem Urteil hat der BGH eine käuferfreundliche Position in einem Meinungsstreit bezogen, der die Juristenwelt schon lange beschäftigt hat. Während einige Gerichte und Stimmen aus der Literatur die vollständige Fertigstellung von der Beseitigung aller Protokollmängel abhängig machten, hielten andere wie das Kammergericht die Fertigstellungsrate schon dann für fällig, wenn lediglich Abnahmereife hergestellt war. Diese Auffassung dürfte nach der Entscheidung des BGH keine Zukunft mehr haben. Zwar bezieht sich das Urteil strenggenommen nicht auf den gesetzlichen Begriff der vollständigen Fertigstellung in § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV, sondern auf die Auslegung einer gleichlautenden Regelung in einem formularmäßigen Bauträgervertrag. Hierauf dürfte es jedoch im Ergebnis nicht ankommen. Denn die Erwägungen, auf welche der BGH sein Urteil gestützt hat, lassen sich auch zur Auslegung der MaBV heranziehen.
Ein Ingenieur darf im vereinbarten Stundenlohn abrechnen, wenn die schriftliche Beauftragung eine „vorläufige Abrechnung auf Stundenbasis bis zum Hauptvertrag“ vorsieht und kein Hauptvertrag mit einer abweichenden Honorarvereinbarung nach HOAI zu Stande kommt. Das hat das OLG Bamberg mit seinen Beschlüssen vom 02.01.2025 und vom 30.01.2025 (12 U 133/24) klargestellt.
In dem Fall hatten die Parteien bereits früher zusammengearbeitet und der Ingenieur hatte deutlich gemacht, dass er ohne einen schriftlichen Auftrag nicht mehr tätig werden würde. Vor diesem Hintergrund trafen die Parteien zunächst eine schriftliche Vereinbarung über eine „vorläufige Abrechnung auf Stundenbasis bis zum Hauptauftrag“. Nachfolgend legte der Ingenieur zwar ein Honorarangebot nach Maßgabe des Basishonorarsatzes der HOAI 2021 vor. Dieses Angebot nahm der Auftraggeber jedoch nicht an. Stattdessen bezahlte er auch nach Vorliegen des Angebots die weiterhin auf Stundenbasis gestellten Abschlagsrechnungen, zunächst anstandslos, später nur noch schleppend. Als der Auftraggeber seine Zahlungen am Ende ganz einstellte, kündigte der Ingenieur den Vertrag fristlos und klagte die nach der Stundenlohnvereinbarung noch offene Vergütung ein.
Das OLG Bamberg gab der Klage statt. Da der vorgesehene Hauptvertrag nicht zustande gekommen sei, sei maßgebliche Abrechnungsgrundlage die zwischen den Parteien getroffene Stundenlohnvereinbarung. Die im Raume stehende Frage, ob im Hinblick auf das – niedrigere – HOAI-Angebot ein konkludenter Vertrag zustande gekommen sei, verneinte der Senat dagegen. Zur Begründung führte er aus, der Ingenieur habe das Verhalten des Auftraggebers nach Übersendung des HOAI-Angebots nicht als dessen Annahme verstehen müssen. Ganz im Gegenteil ergebe sich daraus, dass der Auftraggeber weiterhin Zahlungen auf die Stundenlohnrechnungen des Ingenieurs geleistet habe, dass dieser selbst nicht von einem konkludenten Vertragsschluss ausgegangen wäre.
Für wirksame Honorarvereinbarungen gemäß der HOAI 2021 ist nur noch darauf zu achten, dass die Textform eingehalten ist. Hierfür genügt ein Schriftwechsel der Vertragsparteien per E-Mail. Demgegenüber kommt es nicht mehr darauf an, ob der Basishonorarsatz (früher: Mindestsatz) unterschritten oder der Höchstsatz überschritten ist.
Eine größere beleuchtete Fremdwerbeanlage ist eine störende gewerbliche Anlage, die in einem faktischen Allgemeinen Wohngebiet nicht zugelassen werden kann. Dies gilt auch dann, wenn es in dem Gebiet bereits eine Tankstelle, eine Kfz-Werkstatt, eine Kneipe, andere Fremdwerbeanlagen und eine Lagerhalle gibt. Dies hat das OVG Saarland mit Urteil vom 10.02.2026 (2 A 102/24) entschieden.
Dem Urteil lag die Klage eines Werbeunternehmens zugrunde, das eine Baugenehmigung für eine 21,82 m² große und 5,42 m hohe doppelseitig beleuchtete City Star – Wechselwerbeanlage auf einem Monofuß erstreiten wollte. Das erstinstanzliche Verwaltungsgericht hatte der Klage stattgegeben. Das Vorhaben füge sich nach § 34 BauGB in die bauliche Umgebung ein. Aufgrund der dortigen gewerblichen Anlagen handele es sich um kein faktisches Allgemeines Wohngebiet, in welchem Fremdwerbeanlagen im Regelfall unzulässig seien. Vielmehr liege eine bauliche Gemengelage vor, die sich keiner Baugebietskategorie zuordnen lasse und unter anderem gewerblich geprägt sei.
Dem folgte das Oberverwaltungsgericht (OVG) nicht. Die Tankstelle und die Kfz-Werkstatt stünden dem Charakter eines Allgemeinen Wohngebietes nicht entgegen, weil sie in ihrer konkreten Ausprägung „gebietstypisch“ seien, das Wohnen nicht störten und daher ausnahmsweise in einem solchen Gebiet zugelassen werden könnten. Die Kneipe, Fremdwerbeanlagen und die Lagerhalle müssten bei der Feststellung des Gebietscharakters unberücksichtigt bleiben. Diese gewerblichen Anlagen könnten das Gebiet nicht prägen, da sie über keine Baugenehmigung verfügten und die Baubehörde bereits ein Verfahren gegen sie eingeleitet habe.
Anders als die Tankstelle und die Kfz-Werkstatt könne eine City Star – Werbeanlage in einem Allgemeinen Wohngebiet nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Bei dieser handele es sich im Gegensatz zu jenen um einen störenden Gewerbebetrieb. Aufgrund ihrer Größe und ihrer dauerhaften Beleuchtung wirke sie optisch störend und sei mit dem Charakter eines Wohngebietes unvereinbar.
Die Entscheidung zeigt: Auch wenn eine Wohnbebauung im unbeplanten Innenbereich mit einigen gewerblichen Anlagen durchsetzt ist, muss es sich nicht um ein faktisches Mischgebiet oder um eine Gemengelage handeln. Vielmehr kann trotzdem ein Allgemeines Wohngebiet vorliegen, in dem weitere gewerbliche Vorhaben wie etwa Werbeanlagen unzulässig sind. Mit Sicherheit lässt sich das – wenn überhaupt – nur sagen, wenn die Bauakten zu den anderen gewerblichen Anlagen ausgewertet werden. Denn sollten diese Anlagen weder behördlich genehmigt noch geduldet sein, dann sind sie bei der Feststellung des Gebietscharakters außen vor zu lassen.
Eine vertragliche Klausel, die die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs von einer vorherigen schriftlichen Abmahnung abhängig macht, modifiziert § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB inhaltlich. Spricht der Vermieter gleichwohl zunächst ohne eine solche Abmahnung fristlos die Kündigung aus, ist diese unwirksam. Darin kann aber zugleich die vertraglich erforderliche Abmahnung für einen spätere erneute Kündigung liegen. Das hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 20.03.2026 (14 U 128/25) entschieden.
In dem Fall ging es um einen langfristigen Hotelmietvertrag mit einer Festlaufzeit von 25 Jahren. Die Parteien hatten vereinbart, dass ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung insbesondere dann vorliegt, wenn die Mieterin trotz vorangegangener schriftlicher Abmahnung mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Nachdem es zu wiederholten Zahlungsrückständen gekommen war, kündigten die Vermieterinnen zunächst fristlos, ohne zuvor eine schriftliche Abmahnung auszusprechen. Fünf Monate später erfolgte eine weitere fristlose Kündigung wegen der inzwischen eingetretenen weiteren Zahlungsrückstände. Die Mieterin hielt beide Kündigungen für unwirksam, weil es an der vertraglich vereinbarten vorherigen Abmahnung gefehlt habe.
Zu Unrecht, wie das OLG Karlsruhe entschied. Die erste Kündigung sei zwar unwirksam, weil es an der vertraglich vorausgesetzten Abmahnung gefehlt habe. Die zweite Kündigung jedoch nicht, da die erste Kündigung als „Minus“ die vertraglich verlangte Abmahnung enthalten habe.
Der Sinn einer Abmahnung bestehe darin, dem Vertragspartner die Vertragsverletzung und die drohenden Folgen unmissverständlich vor Augen zu führen. Genau das geschehe durch eine fristlose Kündigung in gesteigerter Form. Der Mieter wisse dann erst recht, dass weitere Rückstände nicht mehr hingenommen werden. Dass die erste Kündigung rechtlich noch nicht als solche wirke, nehme ihr diesen Warncharakter nicht.
Der Zweck der Abmahnung könne auch nicht auf einen ganz bestimmten, punktgenau identischen, Rückstand verengt werden. Die Kündigungsklausel sei nicht so zu verstehen, dass vor jeder späteren Kündigung erneut exakt der dann bestehende Zweimonatsrückstand angemahnt werden müsse. Andernfalls habe es der Mieter weitgehend in der Hand, durch Teilzahlungen die Schwelle immer wieder knapp zu unterschreiten und die vertraglich vereinbarte Kündigungsmöglichkeit so dauerhaft zu blockieren. Das Abmahnerfordernis würde, so das OLG, dann vom Warninstrument zum Kündigungshindernis.
Die Entscheidung nimmt die privatautonome Verschärfung des gesetzlichen Kündigungsrechts durch das Erfordernis der Abmahnung ernst, ohne sie in eine praktisch folgenlose Formalie kippen zu lassen. Ist dem Mieter durch eine – wenn auch unwirksame – Kündigung bereits in aller Deutlichkeit signalisiert worden, dass weitere erhebliche Zahlungsrückstände nicht mehr toleriert werden, ist der Zweck der Abmahnung erreicht. Für die Praxis gilt daher: Eine verfrüht ausgesprochene fristlose Kündigung ist nicht zwingend nutzlos. Sie kann den Boden für die nächste, dann wirksame, Kündigung bereiten.
Ein bloßer Mangelverdacht ist nicht schon deshalb ein Sachmangel, weil ihm nachgegangen wurde. Nur in Ausnahmefällen reicht bereits der Verdacht aus, etwa bei einem altlastenverdächtigen Grundstück, einem möglichen Hausschwammbefall oder dem Verdacht einer Kontamination von Lebensmitteln. Voraussetzung ist, dass schon der Verdacht selbst nach der Verkehrsanschauung den Wert der Kaufsache mindert. Das hat der BGH mit Beschluss vom 26.02.2026 (V ZR 83/25) hervorgehoben.
In dem Fall hatte die Verkäuferin eine vermietete Gewerbeimmobilie veräußert. Kurz vor dem Kauf waren wegen des Verdachts eines Feuchtigkeitsmangels im Keller Kernbohrungen beauftragt, aber noch nicht durchgeführt worden. Anlass für die Beauftragung der Bohrungen war gewesen, dass sich der Fußboden abgelöst hatte, den ein Mieter im Keller verlegt hatte. Die Ursache konnte nach Kenntnis des Verkäufers auch darin liegen, dass der Mieter den Boden fehlerhaft verlegt hatte.
Die Käuferin erwarb das Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Über die Beauftragung der Kernbohrungen wurde sie nicht informiert. Später verlangte sie erhebliche Mängelbeseitigungskosten sowie weiteren Schadensersatz. Sie war der Ansicht, bereits die Feuchtigkeitsproblematik, beziehungsweise schon der Verdacht eines erheblichen Mangels, dem man mit Kernbohrungen habe nachgehen wollen, genüge für die Sachmängelhaftung. Dem schloss sich der BGH nicht an.
Es sei konsequent zwischen Symptom, Verdacht und festgestelltem Mangel zu unterscheiden. Nicht jede Feuchtigkeit im Keller sei ein Sachmangel; es komme vielmehr auf die Umstände des Einzelfalls an. Daher sei auch der Verdacht eines Feuchtigkeitsmangels oder eines Fehlers im Fußbodenaufbau noch kein Mangel. Die Kernbohrung habe ja gerade dazu dienen sollen, den Verdacht zu bestätigen oder zu entkräften. Die Beauftragung der Bohrung ersetze die Feststellung des Mangels nicht. Davon abzugrenzen seien anerkannte Ausnahmefälle: Beim Altlastenverdacht, beim Hausschwammverdacht oder bei kontaminationsverdächtigen Lebensmitteln liege die Besonderheit darin, dass schon der Verdacht selbst wertmindernd wirke. Genau das fehle bei dem Verdacht auf Feuchtigkeit oder Probleme im Fußbodenaufbau. Würde man bereits solche Prüf- und Verdachtslagen genügen lassen, so der BGH, ließe sich beinahe jede vorsorgliche Untersuchung im Nachhinein zum Sachmangel umetikettieren. Das würde den Mangelbegriff überdehnen.
Käufer können somit aus einer eingeleiteten Untersuchung allein noch keine Kenntnis von einem Sachmangel herleiten und Verkäufer müssen nicht jede Prüfmaßnahme offenbaren, um nicht arglistig zu agieren. Maßgeblich sind vielmehr Anlass, Ergebnis und konkrete Auswirkung auf die Kaufsache. Gerade bei Immobilienkaufverträgen mit Haftungsausschluss schafft der BGH damit die nötige dogmatische Klarheit: Maßgeblich ist der feststellbare Mangel, nicht der bloße Verdacht eines Mangels. In der Praxis wird man sich als Käufer mit einer Zusicherung des Verkäufers behelfen müssen, dass ihm keine Umstände bekannt sind, welche auf einen Mangel des Kaufgegenstandes hindeuten könnten.
Eine bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung ist auch dann zulässig, wenn nicht festgestellt werden kann, ob die untersagte Nutzung Bestandsschutz genießt oder nicht. Das hat der VGH Baden-Württemberg mit Beschluss vom 25.02.2026 (5 S 2295/25) entschieden.
Zu entscheiden war über den Eilantrag eines Stukkateurbetriebes gegen eine sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung. Das Betriebsgrundstück lag in einem allgemeinen Wohngebiet. Anwohner hatten sich darüber beschwert, dass auf dem Grundstück Baumaterialien angeliefert, mit einem Gabelstapler abgeladen und im Freien gelagert würden. Durch diese Tätigkeiten entstünden unzumutbare Lärmbelästigungen. Die Baubehörde untersagte dem Stukkateurbetrieb die weitere Grundstücksnutzung. Nach der vorliegenden Baugenehmigung sei dort lediglich ein Gaststättenbetrieb zugelassen. Der Stukkateurbetrieb berief sich unter anderem darauf, dass das Grundstück „seit vielen Jahren“ in der gleichen Weise wie jetzt genutzt worden sei. Daher genieße diese Nutzung Bestandsschutz.
Der Antrag blieb ohne Erfolg. Zur Begründung verweist der VGH darauf, dass die formelle Baurechtswidrigkeit – also das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung – grundsätzlich für den Erlass einer Nutzungsuntersagung ausreiche. Eine Nutzungsuntersagung sei nur dann unverhältnismäßig, wenn die fragliche Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig sei. Ein solcher Fall liege hier nicht vor. Denn es sei erst noch im Einzelnen zu prüfen, welche Tätigkeiten der Stukkateurbetrieb ausübe und welche Belastungen für die Nachbarschaft damit verbunden seien.
Die Nutzungsuntersagung sei auch nicht rechtswidrig, weil die ausgeübte Grundstücksnutzung Bestandsschutz genieße. Es sei im Gegensatz zur Auffassung des Stukkateurbetriebes nicht die Aufgabe der Baubehörde, dieser Frage nachzugehen. Vielmehr hätte der Betrieb im Einzelnen darlegen müssen, wie das Baugrundstück in der Vergangenheit genutzt wurde. Darüber hinaus hätte er ausführen müssen, dass und warum diese Nutzung genehmigungsfähig gewesen sei. Dazu habe er jedoch keinerlei Angaben gemacht.
Es bleibt dabei: Bestandsschutz hilft einem Bauherrn nur, wenn er ihn auch beweisen kann. Dazu gehört auch der Nachweis, dass die fragliche Nutzung im Einklang mit dem damals geltenden Baurecht gestanden hat. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung geht das Risiko, dass sich diese Frage nicht klären lässt, allein zu Lasten des Bauherrn.
Den Werkunternehmer trifft eine verschuldensunabhängige Erfolgshaftung. Deshalb haftet dieser für einen Werkmangel grundsätzlich unabhängig von der Mängelursache. Darauf weist das OLG Koblenz in seinem Urteil vom 19.09.2024 (1 U 977/23) hin.
Rund drei Jahre nach Straßenbauarbeiten kam es zu einer Rissbildung im Asphalt. Für die Nachbesserung verlangte das Straßenbauunternehmen vom beklagten Land über 1 Mio. € Vergütung. Das OLG hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung führt der Senat aus:
Grundsätzlich hafte der Unternehmer für einen Mangel seines Werks. Es spiele keine Rolle, aus wessen Verantwortungsbereich die Mängelursache herrühre. Dies gelte selbst bei mangelhaften Vorgaben des Auftraggebers. In einem solchen Fall müsse der Unternehmer sich enthaften, indem er Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung anmelde. Das sei hier jedoch nicht erfolgt. Der Unternehmer trage selbst vor, im Leistungsverzeichnis sei „eine unerprobte Bauweise verlangt „ worden. Bei dieser Sachlage hätte er Bedenken anmelden und darauf hinweisen müssen, dass keine praktischen Erfahrungen und fachlichen Regeln zu dem ausgeschriebenen Material vorlägen. Es liege auf der Hand, dass der Unternehmer nicht einfach ohne Vorkenntnisse ein Material verarbeiten dürfe, das keinem Standard entspreche. Die eigene Fachkenntnis des beklagten Landes ändere hieran nichts. Ebenso wenig sei dem Land eine Mitverantwortlichkeit anzulasten. Denn dieses habe, wie ein eingeholtes Schiedsgutachten belege, ein grundsätzlich geeignetes Material ausgeschrieben.
Die Entscheidung zeigt, wie wichtig eine offene Kommunikation bereits am Anfang einer Zusammenarbeit ist. Teilt der Auftragnehmer seine Zweifel gegenüber Anweisungen, Plan- oder Ausschreibungsunterlagen des Auftraggebers nicht mit oder verschweigt er, dass er nicht ausreichend erfahren oder fachkundig ist, haftet er, wenn später ein Mangel auftritt. Das gilt selbst dann, wenn die Vorgaben des Auftraggebers mangelhaft waren. In einem solchen Fall trifft diesen zwar ein Mitverschulden. Der Unternehmer kann sich aber auch dadurch nicht vollständig enthaften.
Eine während der Verhandlungen individuell geänderte, ursprünglich vorformulierte Klausel bleibt grundsätzlich eine AGB-Klausel. Die Änderung ist nur ein Hinweis darauf, dass ausnahmsweise eine Individualvereinbarung vorliegen könnte (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB). Eine AGB-Klausel des Maklerkunden, die den Makler zur Rückzahlung der Provision verpflichtet, sobald der Kaufvertrag aus irgendeinem Grund nicht vollzogen wird, kann vom gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags abweichen und deshalb als AGB unwirksam sein. Das hat das OLG Hamm mit Urteil vom 29.01.2026 (18 U 53/25) entschieden.
In dem Fall stritten Käufer und Makler um die Rückzahlung der Maklerprovision, nachdem ein zustande gekommener Immobilienkaufvertrag durch Rücktritt des Käufers erloschen war.
Im Zuge der Verhandlung des zugrundeliegenden Maklervertrages hatte der Käufer zunächst folgende Klauseln (als AGB) für den Maklervertrag vorgesehen:
„[…] 2. Fällig ist die Vergütung mit Zahlung des vollständigen Kaufpreises und wenn alle vertraglich vereinbarten Bedingungen eingetreten und Rücktrittsrechte erloschen sind, sowie die Formvorschriften eingehalten wurden.
- […] Der Provisionsanspruch entfällt rückwirkend, soweit der Grundstückskaufvertrag – gleich aus welchem Grund – nach Eintritt der vorgenannten Fälligkeitsvoraussetzungen rückabgewickelt wird […]“
Die Klauseln wurden sodann für die abgeschlossene Vertragsfassung wie folgt geändert:
[…] Fällig ist die Vergütung nach Unterzeichnung des Kaufvertrages. […]
[…] Sollte es zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages kommen, ist die dem Makler gezahlte Provision von diesem an den AG zurückzuzahlen.
Der Makler vertrat die Ansicht, auch die neue Klausel sei, trotz Veränderung im Zuge der Verhandlung, als AGB unwirksam und daher müsse er die Kaution nicht zurückzahlen. Dem stimmte das OLG zu.
Die Parteien, so das OLG, hätten die im Maklervertrag enthaltene Rückzahlungsklausel nicht „im Einzelnen ausgehandelt“ (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB). Ein Aushandeln setze mehr voraus als bloßes Verhandeln; erforderlich sei, dass der Verwender den gesetzesfremden Kern der Klausel ernsthaft zur Disposition stelle und dem Vertragspartner eine reale Möglichkeit einräume, den Inhalt zu beeinflussen.
Der gesetzesfremde Kern der ursprünglich vom Käufer vorgesehenen Regelung habe darin gelegen, den Provisionsanspruch abweichend von § 652 Abs. 1 BGB nicht nur vom Abschluss, sondern auch von der Durchführung des Kaufvertrags abhängig zu machen. Diesen Kerngehalt habe die Klägerin dem Beklagten gegenüber nicht ernsthaft zur Disposition gestellt.
Zwar sei im Verlauf der Verhandlungen die Fälligkeit der Provision auf die Unterzeichnung des Kaufvertrags vorverlegt und damit an das gesetzliche Leitbild angenähert worden. Die Verknüpfung der Provision mit der Durchführung des Kaufvertrags sei jedoch durch die Rückzahlungsklausel bei „Rückabwicklung“ bestehen geblieben. Damit sei der gesetzesfremde Kerngehalt erhalten geblieben, weshalb die vorgenommenen Änderungen keinen ausreichenden Hinweis auf ein Aushandeln im Sinne des Gesetzes lieferten.
Oft wird, zu leichtfertig; angenommen, Veränderungen einer AGB-Klausel im Rahmen der Vertragsverhandlung ließen bereits die Vermutung zu, die Klausel sei „verhandelt“ und unterliege daher nicht der AGB-Kontrolle. Der vorliegende Fall zeigt exemplarisch, dass dies zu kurz greift, wenn der gesetzesfremde Kern einer Klausel nicht berührt wird.