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Ein Unternehmer haftet nicht für einen unterlassenen Bedenkenhinweis, wenn dieser nicht zu einer Abänderung seiner Leistungspflicht geführt hätte. Das hat das OLG München mit Beschluss vom 20.09.2023 (18 U 61/23) entschieden.
In dem Fall hatte der Kläger sein Auto wegen zu hohen Ölverbrauchs in die Werkstatt des Beklagten gegeben. Der Beklagte hatte daraufhin – gemäß Herstellerempfehlung – die Kolben mit Kolbenringen, die Zylinderkopfdichtung, den Motordichtsatz und den Thermostat ersetzt. Nach der Reparatur trat weiterhin ein Ölverbrauch von ca. 0,5 Litern auf tausend Kilometer auf. Dies entsprach dem Normwert für den streitigen Motortyp. Der Kläger war mit dem Ergebnis der Reparatur dennoch nicht zufrieden und verlangte Schadenersatz. Er vertrat die Ansicht, der Beklagte habe ihn darauf hinweisen müssen, dass die Reparatur den Ölverbrauch nicht vollständig beseitigen könne. Das sah das OLG München anders und lehnt einen Anspruch des Klägers ab.
Der Beklagte, so das OLG, müsse den Kläger nicht darauf hinweisen, dass weiterhin ein Ölverbrauch des Motors bestehen könne, wenn sich dieser Verbrauch im Rahmen der Normtoleranzen bewege. Dann sei die Reparatur erfolgreich und der Beklagte habe seine vertragliche Leistungspflicht erfüllt. Anders könne es sich nur verhalten, wenn der Beklagte ausdrücklich mit einer umfassenden Ursachenerforschung zu dem Ölverbrauch und dessen Beseitigung beauftragt gewesen wäre.
Auch wenn der Fall keine Bausache betraft, zeigt er auf, welche Grenzen die werkvertragliche Pflicht zu Bedenkenhinweisen hat. Wenn als Erfolg ein bestimmtes funktionierendes, den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Werk geschuldet ist, muss das Werk auch nur diesen Kriterien entsprechen. Der Werkunternehmer muss dann nicht noch auf die individuellen Vor- und Nachteile verschiedener anderer Konstruktionen oder Vorgehensweisen hinweisen. Das muss er nur, wenn eine solche Beratung Teil seines Auftrages ist.
Wenn eine Gemeinde eine Kindertagesstätte durch einen Bebauungsplan festsetzt, darf sie den entsprechenden Kinderlärm nicht als von vornherein unerheblich (1 C 10220/24) einstufen. Das hat das OVG Rheinland-Pfalz mit Urteil vom 12.06.2025 entschieden.
Worum ging es in dem Rechtsstreit? Eine Gemeinde hatte einen Bebauungsplan erlassen, der für seinen Geltungsbereich eine urbane Mischnutzung aus Wohnen, Arztpraxen, Anlagen für gesundheitliche Zwecke, Gastronomie, einem Nahversorgungsladen und einer Kindertagesstätte sowie eine Mobilitätsstation mit einem Parkhaus vorsah. Den Plan griff ein Nachbar an, dessen Grundstück an das Plangebiet angrenzte. Der Nachbar befürchtete, durch Kinderlärm und Verkehrslärm belästigt zu werden.
Sein Normenkontrollantrag hatte Erfolg: Das OVG erklärte den Bebauungsplan für unwirksam. Der Nachbar sei antragsbefugt. Denn es sei zumindest nicht auszuschließen, dass seine Belange in der Abwägung durch die Gemeinde fehlerhaft behandelt worden seien. Sein Interesse, von dem Kinderlärm verschont zu bleiben, sei abwägungserheblich. Ausweislich eines Schallgutachtens liege der prognostizierte Beurteilungspegel „im Grenzbereich“ des Orientierungswertes für ein allgemeines Wohngebiet; das Wohnhaus des Nachbarn werde von deutlich wahrnehmbaren Geräuschen betroffen. Weiter stelle das Gutachten fest, dass der Nachbar aufgrund der geringen Entfernung zwischen der Freispielfläche der Einrichtung und dem eigenen Grundstück die Geräusche der Kinder durchaus als belästigend einstufen könnten. Der Kinderlärm könne, so das OVG in Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung, auch nicht als von vornherein unerheblich behandelt werden, weil nach § 22 Abs. 1a BImSchG Geräuscheinwirkungen von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen „im Regelfall“ hinzunehmen seien. Die Vorschrift definiere eine Zumutbarkeitsschwelle und lasse nicht die Schlussfolgerung zu, dass Kinderlärm von vornherein als geringfügig einzustufen und daher nicht abwägungserheblich sei.
Das OVG gab dem Antrag des Nachbarn statt, obwohl es im Ergebnis gar keinen Abwägungsfehler in Bezug auf den Kinderlärm feststellte. Grund für die Stattgabe war letztlich ein Formfehler bei der Ausfertigung des Bebauungsplanes. Diesen hätte das OVG jedoch nicht festgestellt, wenn es bereits die Antragsbefugnis des Nachbarn verneint hätte. Die Antragsbefugnis hing davon ab, dass der Nachbar eine Betroffenheit in eigenen („subjektiven“) Rechten geltend machen konnte. Das war hier der Fall. Denn der Nachbar konnte von der Gemeinde verlangen, dass sein Interesse, von dem Kinderlärm verschont zu werden, gerecht abgewogen wurde. Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sollte daher nicht der Fehler gemacht werden, einen solchen Belang von vornherein als irrelevant zu behandeln.
Zwar darf ein Architekt den Bauherrn nicht ohne weiteres rechtsgeschäftlich vertreten. Gleichwohl können Erklärungen des Architekten den Bauherrn nach den Grundsätzen der Duldungs- und Anscheinsvollmacht verpflichten. Das hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 06.10.2023 (29 U 143/21) entschieden.
In dem Fall war ein Bauunternehmer mit der Montage von Rollladenkästen beauftragt worden. Hierzu lag ein überarbeitetes Angebot des Bauunternehmers vor, von dem der Bauherr allerdings später behauptete, es sei ihm untergeschoben worden. Danach sollten die Kästen mit der Außendämmung bündig gestellt werden. Vor Ausführung der Arbeiten übersandte das Bauunternehmen dem Bauleiter entsprechende Detailzeichnungen mit der Bitte um Freigabe. Hierauf antwortete der Bauleiter per E-Mail, die in „cc“ auch an den Bauherrn gegangen war: „Wir haben Ihre angezeigten Details geprüft und sind der Meinung, dass die Umsetzung zur technischen Planung so i. O. ist. …“. Der Bauunternehmer baute die Rollladenkästen bündig ein. Das gefiel dem Bauherrn aber nicht. Er verweigerte die Bezahlung mit der Begründung, es sei keine bündige Ausführung der Rollladenkästen vereinbart worden. Die Leistung sei somit mangelhaft.
Das Oberlandesgericht hingegen verneint einen Mangel. Hierzu führt es aus: Der Bauleiter habe die Zeichnung des Bauunternehmers, aus der sich die konkrete Ausführung ergeben habe, auf dessen Nachfrage hin ausdrücklich freigegeben. Diese Freigabe-E-Mail sei in „cc“ an den Bauherrn gegangen, welcher der Freigabe auch im Nachhinein nicht widersprochen habe. Auch andere E-Mails seien in der Folgezeit zur Prüfung und Freigabe dem Bauleiter mit „cc“ an den Bauherrn übersandt worden, ohne dass dieser hiergegen Widerspruch erhoben hätte.
Ein Bauleiter sei zwar ohne Zustimmung des Bauherrn nicht ohne weiteres befugt, diesen rechtsgeschäftlich zu vertreten. Jedoch sei anerkannt, dass ein Bauherr nach den Grundsätzen über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht vertraglich verpflichtet werden könne. Für den vorliegenden Einzelfall geht das OLG von einer solchen Anscheinsvollmacht aus. Es begründet seine Entscheidung damit, dass der Bauherr mehrfach von dem Schriftwechsel zwischen seinem Bauleiter und dem Bauunternehmer widerspruchslos Kenntnis genommen habe. Im konkreten Fall handele es sich nicht nur um einen belanglosen Prüfvermerk, sondern um eine verbindliche Vertragskonkretisierung. Diese sei dem Bauherrn kraft Anscheinsvollmacht des Bauleiters zurechenbar.
Die Entscheidung zeigt: Auftraggeber sollten die Korrespondenz ihrer Vertragspartner untereinander aufmerksam lesen. Die Erklärungen von Bauleitern, Architekten oder auch Projektsteuerern können Bindungswirkung entfalten, wenn diese regelmäßig schalten und walten dürfen, ohne dass der Auftraggeber dem widerspricht.
Nimmt ein Bauherr ein Protokoll widerspruchslos entgegen, erklärt er sich mit dessen Inhalt einverstanden. Dies gilt selbst dann, wenn sich aus dem Protokoll Ergänzungen oder Klarstellungen ergeben, und auch dann, wenn für den Bauherrn bei den Vertragsverhandlungen ein vollmachtloser Vertreter aufgetreten ist. Darauf weist das OLG Frankfurt am 06.10.2023 (29 U 143/21) hin.
Der Entscheidung lag ein Fall zugrunde, in dem ein Bauunternehmer mit Montagearbeiten beauftragt worden war. Im Rahmen einer nachfolgenden Besprechung legten die Parteien verschiedene Details der beauftragten Leistungen fest. Dabei verständigten sie sich auch über eine Ausführung, die teilweise vom Auftrag abwich. Im Anschluss übersandte der Bauunternehmer dem Auftraggeber eine E-Mail, in welcher er die Ergebnisse der Besprechung festgehalten hatte. Dieser Nachricht widersprach der Auftraggeber nicht. Später wollte er die dort getroffenen Vereinbarungen jedoch nicht gegen sich gelten lassen.
Das Oberlandesgericht hat dazu eine klare Meinung: Im geschäftlichen Verkehr unter Personen, die – wie vorliegend – in erheblichem Umfang am Geschäftsleben teilnehmen, sei die widerspruchslose Entgegennahme eines Schreibens als Einverständnis mit dem Inhalt zu verstehen. Dies gelte selbst dann, wenn sich hieraus ergänzende oder klarstellende Bestimmungen ergeben würden. Gleiches gelte sogar, wenn für den Empfänger des Bestätigungsschreibens ein vollmachtloser Vertreter bei den vorangegangenen Besprechungen aufgetreten sei. Diese Grundsätze seien entsprechend anzuwenden, wenn ein Protokoll mit dem Zweck gefertigt werde, eine vertragliche Einigung zu bestätigen und zu dokumentieren, etwa in (Nach-)Verhandlungen, Baubesprechungen oder in anderen Sitzungen.
Das OLG führt zur Begründung weiter aus: Die Vertragsparteien sollen sich nicht hinter dem „Schild der Unkenntnis“ verstecken können, wenn sie Änderungsverhandlungen durch ihr Personal haben führen lassen, ihnen aber das Protokoll anschließend zugesandt werde. Dabei reiche es aus, dass das Protokoll einem ihrer Wissensvertreter übermittelt werde. Die vorentwickelten Grundsätze würden selbstverständlich auch und erst Recht gelten, wenn nicht ein Vertreter, sondern die Partei selbst an der Sitzung teilgenommen habe. So lag der Fall hier.
Die Entscheidung verdeutlicht den Wert von Besprechungsprotokollen. Ist ein Empfänger eines solchen Protokolls der Auffassung, die Inhalte der Besprechung seien nicht richtig wiedergegeben, muss er unverzüglich widersprechen. Anderenfalls muss er sich an dem Vereinbarten festhalten lassen.
Auf einen Vertrag über den Erwerb und die Installation einer Photovoltaikanlage mit Batteriespeicher findet Kaufrecht Anwendung, wenn der Schwerpunkt des Vertrags auf der Herstellung und Lieferung vorgefertigter Standardkomponenten liegt und die Montage von untergeordneter Bedeutung ist. Mängelansprüche des Erwerbers verjähren dann in zwei Jahren. Das hat das OLG Brandenburg mit Beschluss vom 10.07.2025 (10 U 27/25) entschieden.
In dem Fall ließ der Kläger an seinem Haus eine Photovoltaikanlage mit Batteriespeicher installieren. Der Batteriespeicher zeigte mehr als zwei Jahre nach der Lieferung nach Behauptung des Klägers einen Mangel. Dessen Behebung verlangte er gerichtlich. Der beklagte Lieferant trug vor, es habe sich bei dem zugrunde liegenden Vertrag um einen Kaufvertrag gehandelt. Mögliche Gewährleistungsansprüche seien daher mit Ablauf der zweijährigen Gewährleistungsfrist verjährt, die im Kaufrecht gilt. Der Kläger hatte dagegen einen Werkvertrag mit einer gesetzlichen Gewährleistungsfrist von fünf Jahren angenommen.
Das OLG Brandenburg wies die Auffassung des Klägers zurück. In dem Vertrag der Parteien habe der Schwerpunkt der Leistung auf der Lieferung von Standardkomponenten und nicht auf der Montage gelegen. Daher handele es sich bei der Leistung des Beklagten um einen Kaufvertrag mit Montageverpflichtung. Auf diesen finde grundsätzlich Kaufrecht Anwendung. Da die Bauteile nicht für ein Bauwerk im Sinne des § 438 BGB verwendet worden seien, gelte die kaufrechtliche Verjährungsfrist von zwei Jahren.
Der Fall verdeutlicht: Die Annahme kann trügen, dass jede Montageleistung eine Bauleistung ist, für die eine fünfjährige Gewährleistungsfrist gilt. Dazu bedarf es nach der Rechtsprechung des BGH einer wesentlichen Bedeutung der Montageleistung für Konstruktion, Bestand, Erhaltung oder Benutzbarkeit des Gebäudes (BGH, Urteil vom 24.02.2016, VIII ZR 38/15). Um hier Klarheit zu haben, sollte der Kunde möglichst ausdrücklich eine längere Gewährleistungsfrist vereinbaren.
In Gewerberaummietverhältnissen haben Mieter weiterhin Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege. Ein Scan genügt nicht. Das hat das OLG Schleswig mit Urteil vom 18.07.2025 (12 U 73/24) entschieden.
In dem Fall wollte die Mieterin nicht auf eine Nebenkostenabrechnung zahlen, weil ihr die Originalbelege nicht vorgelegt worden waren. Der Vermieter hatte die Belege lediglich digital als Scan zur Verfügung gestellt. Er berief sich dabei auf eine entsprechende Regelung (§ 556 Abs. 4 BGB), die seit Anfang 2025 für Wohnraummietverhältnisse gilt. Seiner Ansicht nach müsste sie auch auf Gewerbemietverhältnisse Anwendung finden.
Das OLG Schleswig wies diese Auffassung zurück. § 578 BGB enthalte keinen Verweis auf § 556 Abs. 4 BGB. Deshalb sei auch keine entsprechende Anwendung möglich. Der Gesetzgeber habe den Parteien vielmehr die Möglichkeit eigener Vereinbarungen lassen wollen.
Zur Belegeinsicht gibt es auf Vermieterseite im Wesentlichen zwei Vorgehensweisen: Manche Vermieter erschweren die Einsicht in der Erwartung, dass sich dadurch weniger Widersprüche und Streitigkeiten ergeben. In der Regel verlangen sie, dass die Mieter die Originale beim Vermieter oder dessen Verwalter einsehen. Andere Vermieter setzen auf Transparenz und geringeren Arbeitsaufwand und stellen die Belege als Scan per E-Mail oder zum Herunterladen bereit. Wenn der Vermieter das Letztere will, muss er es ausdrücklich vereinbaren.
Ein Grundstückseigentümer, dessen Gebäude selbst grenzständig errichtet ist, kann sich gegenüber einem Nachbarbauvorhaben nicht auf eine Verletzung des Abstandsflächenrechts berufen. Das gilt auch dann, wenn durch das Vorhaben Wandöffnungen zugebaut werden. Dies hat der VGH München mit Beschluss vom 15.08.2025 (9 ZB 23.2289) entschieden.
Worum ging es in dem Fall? Ein Grundstückseigentümer hatte im Jahre 2013 ein Wohnhaus errichtet. Eine Außenwand steht direkt an der Grenze zum unbebauten Nachbargrundstück. Diese Wand weist vier Fenster und eine Tür auf. Der Nachbar erhält im Jahre 2021 eine Baugenehmigung, die ihm ebenfalls erlaubt, ein Wohnhaus an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu errichten. Durch die Ausführung der Baugenehmigung wird der Neubau an das Bestandsgebäude angebaut, so dass dessen Wandöffnungen entfallen. Hiergegen wehrt sich der Grundstückseigentümer vor den Verwaltungsgerichten.
Die Klage bleibt ohne Erfolg. Wie der VGH feststellt, liegen beide Grundstücke im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB). Da es in der näheren Umgebung sowohl Gebäude mit als auch ohne Grenzabstand gebe, dürfe der Nachbar bauplanungsrechtlich bis an die Grenze bauen. Der Kläger könne sich auch deshalb nicht auf Abstandsrechte berufen, da er sein Gebäude selbst grenzständig errichtet habe. Denn derjenige, der mit seinem Gebäude den erforderlichen Grenzabstand nicht einhalte, könne billigerweise nicht verlangen, dass der Nachbar Abstandsflächen freihalte. Es sei auch nicht rücksichtslos, dass der Nachbar an die Außenwand anbaue und so deren Fenster und die Tür verschließe. Das Bestandsgebäude verfüge noch über genügend andere Wandöffnungen, um seine Nutzbarkeit zu gewährleisten. Im Übrigen seien dem Kläger die Öffnungen nur „auf Widerruf“ gestattet worden.
Der Fall zeigt: Die Planung des Klägers beruhte auf einer unsicheren Grundlage. Da er selbst bis an die Grundstücksgrenze baute, musste er damit rechnen, dass dies auch seinem Nachbarn erlaubt würde. Daher war es riskant, in die seitliche Außenwand Öffnungen einzubauen, die im Falle eines Grenzanbaus von der anderen Seite wegfallen würden.
Ein Werkunternehmer darf seine Arbeiten einstellen, wenn der Auftraggeber eine fällige Rechnung nicht bezahlt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn dem Auftraggeber seinerseits keine Rechte auf Mangelbeseitigung in mindestens gleicher Höhe zustehen. Das hat das OLG Braunschweig am 12.09.2024 (8 U 14/22) entschieden.
In dem Fall hatte der Bauunternehmer nach Erbringung und Abnahme verschiedener Bauleistungen seine Schlussrechnung gestellt. Diese bezahlte der Bauherr nicht. Daraufhin schrieb ihm der Unternehmer: „Bevor der von mir in Rechnung gestellte Betrag nicht auf meinem Konto ist, geht es am Objekt nicht weiter!“ Diese Aussage wertete das OLG als Einrede des nichterfüllten Vertrages. Dazu stellte das Gericht fest: Der Auftragnehmer durfte sich hierauf auch berufen. Denn der Vergütungsanspruch sei infolge der zuvor erfolgten Abnahme fällig geworden. Zwar sei der Bauherr wegen etwaiger, noch nicht ausgeführter Arbeiten oder noch zu beseitigender Mängel seinerseits berechtigt gewesen, ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, sprich: die Rechnung nicht zu bezahlen. Dieses Recht habe aber nur in Höhe des Doppelten der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten bestanden. Da dem Werkunternehmer aus seiner Schlussrechnung noch ein deutlich höheren Zahlungsanspruch zugestanden habe, hätte der Bauherr zumindest einen Teil der Rechnung (bis auf den Teil, für den ihm ein Leistungsverweigerungsrecht zugestanden habe) begleichen müssen. Das OLG kommt somit zu dem Ergebnis: Der Auftragnehmer habe zu Recht weitere Leistungen verweigert.
Das Ganze hätte auch anders ausgehen können: Wären die Ansprüche des Bauherrn auf Mängelbeseitigung höher zu bewerten gewesen als der Zahlungsanspruch aus der Schlussrechnung des Unternehmers, wäre dessen Leistungsverweigerung unberechtigt gewesen. Hier gilt die Faustformel: Der Auftraggeber kann den doppelten Betrag der von ihm – richtig – ermittelten Kosten der Mängelbeseitigung geltend machen. Hierzu gehören nicht nur die Kosten für die Ausführung der Bauleistungen, die zur Herstellung eines mangelfreien Werks erforderlich sind. Vielmehr zählen hierzu auch die Kosten für eine ggf. notwendige Sanierungsplanung und anschließende Überwachung der Mängelbeseitigungsarbeiten. Da kann schnell eine hohe Summe zusammenkommen.
Bringt eine Saisonarbeiterunterkunft einem Gartenbaubetrieb lediglich eine Ersparnis von Unterbringungskosten und Anfahrtswegen, dann ist sie im Außenbereich unzulässig. Das hat der VGH München mit Beschluss vom 04.07.2025 (9 ZB 24.663) entschieden.
Der Kläger wollte im Außenbereich ein Produktionsgewächshaus für Snack-Paprika errichten. Auf demselben Grundstück plante er eine Arbeiterunterkunft mit 26 Apartments für je zwei Personen. Die Unterkunft sollte ganzjährig von wechselnden Arbeitnehmern bewohnt werden, die in der Pflanzenproduktion beschäftigt werden sollten. Die Behörden verweigerten die hierfür erforderliche Baugenehmigung. Zur Begründung führten sie aus, dass das Unterkunftsgebäude keinem landwirtschaftlichen Betrieb diene im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Es sei daher im Außenbereich unzulässig.
Der VGH wies die Klage auf Erteilung der Baugenehmigung zurück. Die Arbeitnehmerunterkunft möge zwar für den Betrieb förderlich sein, für dessen spezifische Abläufe und Anforderungen sei sie jedoch nicht in besonderer Weise notwendig. So sei weder dargelegt noch ersichtlich, dass es aufgrund von Witterungs- und Natureinflüssen erforderlich sei, die Arbeitnehmer vor Ort unterzubringen. Notwendige Handarbeit führe nicht dazu, dass das Personal stets einsatzbereit vor Ort sein müsse. Denn sie löse keine Arbeitseinsätze aus, die eine unmittelbare Reaktion auf einen raschen Witterungsumschwung und damit eine sofortige Verfügbarkeit der Arbeitskräfte vor Ort notwendig machen. Da hier nur ein einziges Produkt angepflanzt werden solle, sei die Arbeit auch leichter einteilbar als im Falle eines landwirtschaftlichen Betriebs mit Freilandbewirtschaftung. Es bleibt daher allein der Wunsch nach einer kostengünstigen Unterbringung und dem Anwerben günstiger Arbeitskräfte. Dieser unterscheide die Klägerin nicht von sonstigen Wirtschaftsunternehmen und rechtfertige es nicht, das Gebot der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs zugunsten des Vorhabens des Klägers zurücktreten zu lassen.
Die ablehnende Entscheidung des VGH entspricht einer gefestigten Rechtsprechung zum Bauen im Außenbereich. Danach gilt in der „klassischen“ Landwirtschaft der Grundsatz der Einheit von Wohnen und Arbeitsplatz. Deshalb kann z. B. das Wohnhaus eines Landwirts normalerweise als privilegiertes Vorhaben im Außenbereich genehmigt werden. Das wird jedoch bei Gartenbaubetrieben anders gesehen. Infolge der meist kleineren Betriebsflächen und der geringeren Abhängigkeit von Witterungseinflüssen lehnen die Gerichte bei ihnen in der Regel eine Privilegierung des betrieblichen Wohnens ab; entsprechende Vorhaben bleiben im Außenbereich verboten.
Bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags mit einer Unternehmensgesellschaft muss ein Vermieter grundsätzlich mit einem Gesellschafterwechsel rechnen. Es geht zu weit, bei jeglichem Wechsel im Gesellschafterbestand oder der Geschäftsführung ein berechtigtes Kontrollinteresse zu unterstellen. Das hat das OLG Frankfurt in seinem Urteil vom 21.02.2025 (2 U 35/24) entschieden.
In dem entschiedenen Fall ging es um die Pacht eines Hotels. Der entsprechende Vertrag wurde mit einer GmbH als Mieter abgeschlossen. Deren alleiniger Gesellschafter-Geschäftsführer übertrug während der Laufzeit des Pachtvertrages seine Gesellschaftsanteile auf einen neuen Gesellschafter, der ihn auch als Geschäftsführer ablöste. Der ehemalige Gesellschafter-Geschäftsführer hatte hierfür keine Genehmigung des Vermieters eingeholt. Dieser war der Ansicht, dass der neue Gesellschafter-Geschäftsführer nicht ausreichend zur Führung eines Hotelbetriebes geeignet sei.
Der Pachtvertrag, ein Formularvertrag, enthielt eine sogenannte „Change-of-Control“ -Klausel, wie man sie in gleicher oder ähnlicher Form häufig in gewerblichen Miet- oder Pachtverträgen findet. Demnach war der Mieter ohne Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. Die Einwilligung soll schriftlich erfolgen. Bei Firmen sollte ein Wechsel des Inhabers oder eine Änderung der Rechtsform als Gebrauchsüberlassung gelten.
Unter Berufung auf diese Klausel und darauf, dass er dem Wechsel des Gesellschafter-Geschäftsführers nicht zugestimmt hatte, kündigte der Verpächter den Mietvertrag und verlangte die Räumung des Pachtgegenstandes.
Zu Unrecht, wie das OLG Frankfurt entschied. Die „Change-of-Control” Klausel des Pachtvertrages sei als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Grundsätzlich stelle der Wechsel des Gesellschafters eines Mieters keinen Wechsel von dessen Person dar. Es bedürfe daher eines besonderen Interesses des Klauselverwenders an der Identität eines bestimmten Gesellschafters. Dieses Interesse müsse im Vertrag auch konkret benannt werden. Eine „weit“ formulierten Klausel wie die vorliegende gehe hingegen von einem Kontrollinteresse des Verpächters bei jeglichem Gesellschafterwechsel aus. Damit weiche sie zu sehr zum Nachteil des Pächters von der gesetzlichen Lage ab.
Das Urteil des OLG Frankfurt bestätigt, was eigentlich selbstverständlich sein sollte: Wenn eine Partei eines Vertrages ein bestimmtes Verhalten der anderen Partei aus gut vertretbaren Gründen nicht gestatten will, dann sollte dies individuell und unter konkreter Benennung von prüfbaren Kriterien vertraglich geregelt werden. Dann unterfällt eine entsprechende Klausel nicht der AGB-Kontrolle und wird, wenn sie nicht anderen gesetzlichen Verboten widerspricht, wirksam vereinbart.
