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Aktuelles
Stellt ein Vermieter von Gewerberaum vor der Räumung durch den Mieter die Wasserversorgung ab, kann der Mieter hiergegen aus Treu und Glauben vorgehen, wenn er sowohl den Mietzins als auch die Betriebskostenvorauszahlungen weiterhin leistet. Das hat das OLG Hamburg mit Urteil vom 05.02.2025 (4 U 95/24) entschieden.
In dem Fall hatte der Vermieter die Kündigung des Mietvertrages erklärt. Ob das Mietverhältnis durch die Kündigung des Vermieters wirksam beendet wurde, hing davon ab, ob der Mieter eine Verlängerungsoption seines Mietvertrages wirksam ausgeübt hatte oder nicht. Der Mieter widersprach der Kündigung und nutzte den Mietgegenstand weiter. Daraufhin verlangte der Vermieter gerichtlich die Räumung des Mietgegenstandes. Außerdem stellte er dem Mieter das Wasser ab, obwohl dieser die Miete und die Nebenkostenvorauszahlungen weiterzahlte. Der Mieter beantragte eine einstweilige Verfügung mit dem Ziel, den Vermieter zu zwingen, die Wasserversorgung des Mietgegenstandes wieder aufzunehmen.
Nachdem die Vorinstanz dem Antrag des Mieters stattgegeben hatte, bestätigte auch das OLG Hamburg diese Entscheidung unter Verweis auf die einschlägige Rechtsprechung des BGH. Grundsätzlich ende zwar mit der Beendigung eines Mietvertrages auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben könnten einzelne Verpflichtungen des Vermieters aber auch noch nach der Vertragsbeendigung fortbestehen. Dazu könne auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen gehören. Für Gewerberaummietverhältnisse könnten sich solche nachvertraglichen Pflichten im Einzelfall aus besonderen Belangen des Mieters ergeben. Dazu gehörten auch Fälle, in denen der Mieter im Streit um die Wirksamkeit einer ausgesprochenen Kündigung mit nachvollziehbaren Erwägungen davon ausgehen durfte, weiter zum Besitz berechtigt zu sein. So sei es hier.
Allerdings, so das OLG, lasse sich eine solche Verpflichtung nur rechtfertigen, wenn sie berechtigten Interessen des Vermieters nicht in einer Weise zuwiderlaufe, die ihm die weitere Leistung unzumutbar macht. Das sei insbesondere der Fall, wenn der Mieter nicht mehr zahle und der Vermieter die Versorgungsleistungen mangels Vorauszahlungen des Mieters auf eigene Kosten erbringen müsste.
Wenn ein Mietverhältnis gekündigt wurde und der Mieter nicht von selbst auszieht, stellen sich Vermieter oftmals die Frage, ob sich der Verbleib für den Mieter nicht möglichst unattraktiv gestalten lässt. Dem hat der BGH mit der hier vom OLG Hamburg in Bezug genommen Rechtsprechung zumindest teilweise einen Riegel vorgeschoben.
Eine Schlussrechnung ist auch dann prüfbar, wenn sie nicht richtig ist oder von vorherigen Schlussrechnungen abweicht. Das hat der BGH mit Beschluss vom 20.11.2024 (VII ZR 191/23) klargestellt.
In dem entschiedenen Fall hatte der Bauunternehmer seine erste Schlussrechnung nach oben korrigiert und seine Vergütungsklage entsprechend erhöht. Die Richtigkeit des Sachverhalts, der das Bauunternehmen zur Rechnungskorrektur veranlasst hatte, wurde unter Beweis gestellt. Diesem Beweisangebot war das Instanzgericht nicht nachgegangen. Das wertete der BGH als Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG). Er verwies die Sache zurück an das Instanzgericht. Ferner wies der Senat auf Folgendes hin: Für die Prüffähigkeit einer Schlussrechnung seien ihre Richtigkeit und Abweichungen von vorherigen Schlussrechnungen unerheblich.
Eine Schlussrechnung, die nicht prüffähig ist, löst keine Fälligkeit aus. Mangels Fälligkeit kann weder der Auftraggeber in Verzug geraten noch der Auftragnehmer sich auf ein Leistungsverweigerungsrecht berufen. Dieser ist daher gut beraten, für die Prüfbarkeit seiner Schlussrechnung Sorge zu tragen. Hierfür hat der BGH folgende Grundsätze aufgestellt:
- Die Anforderungen an die Prüfbarkeit dürfen nicht überspannt werden.
- Sie richten sich nach den Kontroll- und Informationsinteressen des konkreten Auftraggebers.
- Diese bestimmen und begrenzen Umfang und Differenzierung der Angaben, die für eine Prüfbarkeit erforderlich sind.
In einem Einkaufszentrum sind auch Freizeiteinrichtungen wie ein Fitnessstudio zulässig, sofern sie lediglich untergeordneten Charakter haben. Dies hat das niedersächsische OVG mit Urteil vom 12.12.2024 (1 LB 93/23) entschieden.
Die Entscheidung erging in einem Rechtsstreit um einen Bauvorbescheid, mit dem der Eigentümer eines Einkaufszentrums erweiterte Öffnungszeiten für ein dort betriebenes Fitnessstudio erreichen wollte. Das OVG stellte fest, dass die Ausdehnung der Öffnungszeiten auf Sonn- und Feiertage bauplanungsrechtlich zulässig sei. Dem stehe nicht entgegen, dass der Bebauungsplan ein Sondergebiet „Einkaufszentrum“ festgesetzt habe. Einkaufszentren hätten sich von einem schwerpunktmäßig auf den Einzelhandel konzentrierten Angebot mehr und mehr zu Orten entwickelt, an denen neben dem Einkauf und seinen klassischen Verbundgeschäften auch Möglichkeiten der Freizeitgestaltung nachgefragt werden. Entsprechende Einrichtungen seien als Teil des Einkaufszentrums zulässig, sofern sie sich diesem flächenmäßig, aber auch im Hinblick auf den Aufenthaltszweck unterordneten. Entscheidend sei, dass die Motivation für den Besuch des Standorts typischerweise (auch) der Einkauf sei und so die Freizeitgestaltung in einem Zusammenhang mit dem Einkauf stehe. Dies sei etwa dann nicht mehr der Fall, wenn ein Veranstaltungszentrum eigener Art oder ein selbstständiges Freizeitangebot mit aus sich selbst heraus generierter hoher Anziehungskraft entstünde.
Im vorliegenden Fall sei das Fitnessstudio räumlich in das Einkaufszentrum integriert und ihm flächenmäßig untergeordnet. Es erreiche keine Dimension, in der es sich als von dem Einkaufszentrum abgekoppelte, eigenständige Einrichtung darstelle. Dem stehe auch die Ausdehnung der Öffnungszeiten nicht entgegen. Zwar sei an Sonn- und Feiertagen kein klassischer Einkauf möglich. Für die erforderliche Anbindung an das Einkaufszentrum reiche es jedoch aus, dass sich die Öffnungszeiten des Fitnessstudios weitgehend mit denen des Einkaufszentrums überschnitten.
Die Entscheidung ist sichtlich von dem Bemühen geleitet, den Betreibern von Einkaufszentren durch eine großzügige Auslegung des Bauplanungsrechts zu helfen. Die Betreiber sind zunehmend gezwungen, stillgelegte Einzelhandelsflächen umzunutzen, um Leerstände und Frequenzverluste zu vermeiden. Die Vermietung an Fitnessstudios stellt eine Möglichkeit dar, auf ein verändertes Einkaufsverhalten zu reagieren und Investitionsruinen zu verhindern.
Auch die Vergütung für Leistungen, die ein Werkunternehmer kündigungsbedingt nicht mehr erbringen muss, unterliegt der Mehrwertsteuerpflicht. Dies hat die Auslegung der europäischen Mehrwertsteuerrichtlinie durch den EuGH (Urteil vom 28.11.2024 – Rs. C-622/23) ergeben.
Der Entscheidung ging ein Rechtsstreit vor dem Obersten Gerichtshof (OGH) in Österreich voraus. Dort hatte ein Bauunternehmen seine Vergütung – inklusive Mehrwertsteuer – eingeklagt, nachdem der Auftraggeber das bereits begonnene Bauvorhaben vorzeitig und ohne ein Verschulden des Bauunternehmens beendet hatte. Ähnlich dem deutschen Recht (vgl. § 648 BGB) sieht das österreichische Recht für einen solchen Fall vor, dass der Auftraggeber auch für den nicht mehr erbrachten Teil der Werkleistung eine Vergütung schuldet. Der OGH hatte allerdings Zweifel an deren Mehrwertsteuerpflichtigkeit. Denn nach Art. 2 der Mehrwertsteuerrichtlinie unterlägen nur „Dienstleistungen gegen Entgelt“ der Mehrwertsteuer, während der Auftragnehmer im Falle einer freien Kündigung gerade keine (Dienst-)Leistungen mehr erbringen müsse.
Das sah der EuGH anders und bejahte die Mehrwertsteuerpflicht. Begründung: Eine Dienstleistung werde dann „gegen Entgelt“ im Sinne der Richtlinie erbracht, wenn gegenseitige Leistungen ausgetauscht würden und die Vergütung den tatsächlichen Gegenwert für die erbrachte, bestimmbare Dienstleistung bildete. Dies sei dann der Fall, wenn zwischen der erbrachten Dienstleistung und dem erhaltenen Gegenwert ein unmittelbarer Zusammenhang bestehe. Hier bestehe der Gegenwert der Vergütung in dem Recht des Auftraggebers, in den Genuss der Vertragserfüllung des Auftragnehmers zu kommen. Das gelte unabhängig davon, ob er dieses Recht auch wahrnehme. Deshalb erbringe der Auftragnehmer seine (volle) Leistung bereits, sobald er den Auftraggeber in die Lage versetze, diese Leistung in Anspruch zu nehmen.
Werkleistungen sind Dienstleistungen im Sinne des Europarechts. Deshalb ist gemäß der EuGH-Entscheidung künftig folgendes zu beachten, wenn nach einer freien Kündigung abgerechnet wird: Nach wie vor ist eine zweigeteilte Schlussrechnung erforderlich. Mit dem ersten Teil werden die bis zur Kündigung konkret erbrachten Leistungen abgerechnet. Im zweiten Teil kann die vereinbarte Vergütung für die Leistungen angesetzt werden, die zwar beauftragt waren, aber infolge der Kündigung nicht mehr zu erbringen sind. Hiervon sind ersparte Aufwendung und ggf. anderweitiger Erwerb abzuziehen (§ 648 Satz 2 BGB). Neu ist, dass auf beide Leistungs-/Rechnungsteile Mehrwertsteuer anfällt.
Mit dem Beginn des Jahres 2025 ist das vierte Bürokratieentlastungsgesetz in Kraft getreten. Das Gesetz zielt darauf ab, den bürokratischen Aufwand von Unternehmen zu verringern. Dazu wurde unter anderem die bislang vorgeschriebene Schriftform für Mietverträge mit fester Laufzeit von mehr als einem Jahr durch die nun vorgeschriebene Textform ersetzt. Wird gegen die Textform verstoßen, hat dies die gleichen Folgen, wie bislang der Verstoß gegen die Schriftform. Der Vertrag gilt dann als „auf unbestimmte Zeit“ abgeschlossen und kann – ungeachtet der vereinbarten Laufzeit – mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Bei Verträgen über Geschäftsräume gilt dazu in der Regel eine Frist von sechs Monaten zum Quartalsende.
Was bedeutet die Änderung für die Praxis? Im Gegensatz zur bislang geltenden Schriftform verlangt die nun erforderliche Textform keine eigenhändig unterzeichnete Vertragsurkunde mehr, in der alle wesentlichen Regelungen des Vertrages enthalten sind. Stattdessen genügen nun lesbare Erklärungen auf einem dauerhaften Datenträger, welche die Verfasser und die wesentlichen Vertragsinhalte enthalten, etwa eine E-Mail-Konversation der Vertragsparteien oder eine zwischen Ihnen per E-Mail ausgetauschte PDF-Datei des Mietvertrages. Möglich wird so auch der Abschluss langfristiger Mietverträge durch einfache elektronische Unterzeichnung. Bislang war eine qualifizierte elektronische Unterzeichnung erforderlich, also eine Signatur, die durch eine staatlich dazu bestimmte Stelle verifiziert wird.
Es liegt auf der Hand, dass der Wegfall der Papierurkunden zu einer erheblichen Erleichterung und Beschleunigung beim Vertragsabschluss und bei der Vertragsänderung führt. Allerdings empfiehlt es sich auch weiterhin, an der Einheitlichkeit einer Mietvertragsurkunde festzuhalten. Auch weiterhin sollten also alle wesentlichen Vertragsinhalte in einem Dokument geregelt sein und in Vertragsanlagen und Nachträgen sollte Bezug auf einander genommen werden. Dies dient neben der sicheren Einhaltung der Textform dem Vertragsmanagement. Einheitliche Vertragsdokumente lassen sich im Alltag besser handhaben als eine Vielzahl von Erklärungen, Plänen und sonstigen Dokumenten. Nicht zuletzt sollte es auch der leichteren Verkäuflichkeit einer Immobilie dienen, wenn gut strukturierte und übersichtliche Mietvertragsdokumente vorgelegt werden können.
Will ein Bebauungsplan durch seine Festsetzungen „möglichst viele“ Sichtbezüge zu einem See gewährleisten, kommt dem keine nachbarschützende Wirkung zu. Dies hat das OVG Nordrhein-Westfalen mit Beschluss vom 06.11.2024 (7 A 75/23) entschieden.
Der Rechtsstreit betraf ein Bauvorhaben auf einem Seegrundstück. Der Bauherr wollte die Breite seines Wohnhauses durch einen Anbau auf 11,51 m erweitern. Der Bebauungsplan erlaubte nur eine maximale Gebäudebreite von 10,00 m. Diese Festsetzung war damit begründet worden, dass ein „zusammenhängendes geleitetes Erscheinungsbild“ entstehen und „möglichst viele Sichtbezüge“ zu dem See gewährleistet werden sollten. Die Baubehörde erteilte dem Bauherrn eine Befreiung von der Festsetzung zur Gebäudebreite, so dass er sein Vorhaben ausführen konnte. Hiergegen wendete sich ein Nachbar. Er stützte seine Klage darauf, dass seine Sicht auf den See eingeschränkt werde.
Das erstinstanzliche Verwaltungsgericht (VG) hatte dem Nachbarn Recht gegeben. Es handele sich bei der Festsetzung über die Gebäudebreite um eine Gestaltungsvorschrift, welche ausnahmsweise nachbarschützenden Inhalt habe. Aus der Planbegründung ergebe sich, dass das Bebauungskonzept von möglichst vielen Grundstücken und Gebäuden aus einen Seeblick ermöglichen wolle. Durch die „Überbreite“ des Bauvorhabens werde dem Nachbarn ein Teil seiner Sichtmöglichkeiten genommen. Es seien keine Interessen des Bauherrn ersichtlich, welche diesen Eingriff in die Rechte des Nachbarn rechtfertigen könnten.
Gegen die Entscheidung rief der Bauherr das Oberverwaltungsgericht (OVG) an. Mit Erfolg: Vorschriften über das Maß der baulichen Nutzung oder die Baugestaltung hätten, so das OVG, nur ausnahmsweise nachbarschützende Wirkung. Hier gebe es keine Anhaltspunkte, dass die Festsetzungen zur Gebäudebreite eine derartige Ausnahme darstellten. Selbst wenn laut Planbegründung auch die Eigentümer bzw. Nutzer der nicht unmittelbar an den See grenzenden Baugrundstücke durch die Sichtbeziehungen von der Seelage profitieren sollten, begründe das keine einklagbaren subjektiven Rechte. Denn es handele es sich nach Überzeugung des Senats um eine „rein städtebauliche, der Allgemeinheit dienende Zielsetzung“.
Die Entscheidung betrifft einen Grenzfall. Dies wird schon daran deutlich, dass das VG und das OVG zu völlig gegensätzlichen Antworten auf die Frage gekommen sind, ob die Festsetzung Nachbarrechte begründen sollte oder nicht. Aus Sicht des OVG wäre das offenbar nur dann zu bejahen gewesen, wenn der Bebauungsplan die Blickbeziehungen von ganz bestimmten Grundstücken und nicht nur von „möglichst vielen“ aus hätte schützen wollen. Denn so war die Zielsetzung der Festsetzung zu allgemein gefasst, um einen individuell geschützten Personenkreis feststellen zu können.
Wer ein Telefonat heimlich mitgehört hat, kann später vor Gericht nicht als Zeuge zu dessen Inhalt aussagen. Das hat das LG Konstanz mit Urteil vom 11.12.2023 (A 61 S 10/23) entschieden.
In dem Fall, einem Streit um Mietzahlungen für eine Wohnung, wollte der Kläger ein Telefonat und dessen Inhalt beweisen. In einem Telefonat sollten die Beklagten nach Darstellung des Klägers die Übernahme der Mietwohnung grundlos verweigert haben. Daher, so der Kläger, schuldeten die Beklagten auch ohne Einzug in die Wohnung Miete. Als Beweismittel führte der Kläger eine Zeugin an, die das heimlich laut gestellte Telefonat mitgehört habe.
Das Gericht lehnte die Vernehmung der Zeugin zu dem Telefonat ab. Etwaige Aussagen der Zeugin zum Telefonat und dessen Inhalt dürften im Gerichtsverfahren nicht verwertet werden. Eine solche Verwertung sei mit dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht der „belauschten“ Personen nicht zu vereinbaren. Dabei komme es auch nicht darauf an, ob es sich bei den „erlauschten“ Informationen selbst um personale oder gar persönlichkeitssensible Daten handele.
Auch im geschäftlichen Umfeld wird gelegentlich erwogen, Telefonate heimlich aufzuzeichnen oder durch Zeugen mithören zu lassen. Aus den hier vom Gericht angeführten Gründen ist das regelmäßig sinnlos, da entsprechende Aufnahmen oder Zeugenaussagen gerichtlich nicht verwertet werden dürfen. Das Persönlichkeitsrecht umfasst auch das Recht am gesprochenen Wort und insbesondere auch das Recht, darüber zu bestimmen, wem die verbal geäußerten Inhalte zugänglich sein sollen.
Nur in besonderen Ausnahmefällen kann etwas anderes gelten. Dann müssen erhebliche Interessen dem Schutz des gesprochenen Wortes vorgehen. Dass ist beispielsweise der Fall, wenn es um den Beweis erpresserischer Drohungen geht. Wird mit dem gesprochenen Wort zugleich eine Straftat begangen, sind die entsprechenden Inhalte nicht schutzwürdig. Das Interesse, die Voraussetzungen einer zivilrechtlichen Forderung zu beweisen, vermag eine solche Ausnahme hingegen nicht zu rechtfertigen.
Führen überwachungsbedürftige Arbeiten zu einem Mangel am Bauwerk, spricht der erste Anschein dafür, dass der bauleitende Architekt einen Bauüberwachungsfehler begangen hat. Das hat das OLG Köln mit Urteil vom 11.01.2024 (7 U 39/23) klargestellt.
Dem Senat lag ein Fall zur Entscheidung vor, in welchem Dachdeckerarbeiten zu gravierenden Feuchtigkeitsschäden am Dach geführt hatten. Die Arbeiten, die u.a. die Ausführung von Dampfsperrbahnen und einer Wärmedämmung beinhalteten, ordnete das Gericht als schwierig und gefahrträchtig ein. Damit hätten sie in jedem Fall einer umfangreichen Bauaufsicht des Architekten bedurft. Diese Überwachungspflichten hatte der Architekt verletzt, wofür der erste Anschein spreche. Hierzu erläutert das Gericht: Ein Beweis des ersten Anscheins für einen Bauüberwachungsfehler könne jedenfalls bei der mangelhaften Ausführung solcher Arbeiten angenommen werden, die besonders zu überwachen gewesen wären. Dies sei bei den streitgegenständlichen Dachdeckerarbeiten wegen ihrer Schwierigkeit und Gefahrträchtigkeit zu bejahen. Die Mangelhaftigkeit der Arbeiten und die dadurch entstandenen Schäden wären auch bei der gebotenen intensiven Überwachung ohne weiteres für den Bauleiter erkennbar gewesen, so das Gericht. Dieser konnte den Anscheinsbeweis nicht widerlegen, etwa durch detaillierte (Foto-) Dokumentation seiner Überwachungstätigkeit. Der Architekt muss daher für den eingetretenen Schaden einstehen.
Bauleiter sollten stets konkret und vollständig dokumentieren, welche Überwachungstätigkeiten sie durchgeführt haben, idealerweise mit Datum, Uhrzeit, Gewerk etc. Dies gilt jedenfalls für kritische Bauarbeiten, die typische Gefahrenquellen beinhalten; diese sind anders als handwerkliche Selbstverständlichkeiten besonders zu überwachen. Hierzu gehören z.B. Abdichtungs- und Isolierungsarbeiten, Drainagearbeiten, Betonierungs- und Bewehrungsarbeiten, Ausschachtungs- arbeiten usw. Nur durch substantiierte und belegbare Angaben zu den einzelnen Überwachungstätigkeiten kann es gelingen, einen anderenfalls anzunehmenden Anscheinsbeweis zu entkräften.
Bei einem erwarteten Kaufkraftabfluss von weniger als 10 % sind keine schädlichen Auswirkungen eines Einzelhandelsbetriebs auf zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten. Das hat der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg mit Urteil vom 29.08.2024 (8 S 2499/22) bestätigt.
Worum ging es? Ein Unternehmer beantragte bei der Baubehörde einen Bauvorbescheid für sein Vorhaben, einen Getränkemarkt in das Erdgeschoss eines Parkhauses einzubauen. Der Getränkemarkt sollte eine Verkaufsfläche von 790 m² haben. Auf dem Nachbargrundstück befand sich bereits ein Verbrauchermarkt mit einer Verkaufsfläche von 5000 m², zu der auch eine Getränkeabteilung gehörte. Die Baubehörde lehnte den Bauvorbescheid mit der Begründung ab, dass von dem geplanten Getränkemarkt schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten seien.
Dem folgt der VGH – anders als das erstinstanzliche Verwaltungsgericht – nicht. Er gab der Klage auf Erteilung des Bauvorbescheides statt. Zur Begründung führte der VGH aus: Schädliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB verlangten, dass die Funktionsfähigkeit zentraler Forschungsbereiche der Beklagten oder von Nachbargemeinden so nachhaltig gestört würden, dass sie ihren Versorgungsauftrag nicht mehr substantiell wahrnehmen könnten. Das sei hier nicht zu erwarten. „Allein mit der Möglichkeit einzelner Kundenverlagerungen mit gelegentlich auch stattfindenden Kaufkraftabschlüssen“ könnten keine schädlichen Auswirkungen begründet werden. Die Unschädlichkeit des Vorhabens werde hier durch die Auswirkungswirkungsanalyse des Verbrauchermarktbetreibers bestätigt. Danach habe der unmittelbar benachbarte Verbrauchermarkt selbst dann, wenn man eine maximale Flächenproduktivität des Getränkemarkts annähme, nur einen Umsatzrückgang von weniger als 2 % zu befürchten. Bei einem derart niedrigen Wert liege es, so der VGH, „gänzlich fern, dass in einem der zentralen Versorgungbereiche ein erheblicher Kaufkraftabfluss – von ca. 10 % oder mehr – zu erwarten sein könnte“.
Das Urteil zeigt: Die Rechtsprechung betont zwar, dass es für die Frage, ob ein Einzelhandelsvorhaben schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche habe, auf eine „Gesamtbetrachtung aller städtebaulich relevanten Umstände“ ankomme. Falls sich aber bereits aufgrund ‚harter‘ gutachterlicher Zahlen belegen lässt, dass bei den vorhandenen Betrieben kein Umsatzrückgang von mindestens 10 % zu erwarten ist, darf einem neu hinzutretenden Betrieb die Zulassung nicht verwehrt werden.
Das Recht, aus einer Mietbürgschaft Zahlung zu verlangen, richtet sich im Zweifel nicht nach der Bezeichnung in der Bürgschaftsurkunde, sondern nach der Vermieterstellung. Das hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 20.12.2023 (3 U 129/23) entschieden.
In dem Fall verlangte der Vermieter eines Gewerberaummietvertrages von der Mietbürgin – einer Versicherung – die Zahlung wegen Rückständen des Mieters. In der Bürgschaftsurkunde war der Vermieter als Berechtigter nicht ausdrücklich genannt, sondern die für das Mietobjekt zuständige Hausverwaltung. Der Mietvertrag und sein Mietgegenstand waren aber so genau bezeichnet, dass über das zugrundeliegende Mietverhältnis kein Zweifel bestand.
Die Bürgin war der Ansicht, dem Vermieter keine Zahlung aus der Bürgschaft zu schulden, da dieser in der Vertragsurkunde nicht als Gläubiger genannt sei. Das sah das OLG Frankfurt anders.
Nach dem Inhalt der Bürgschaftserklärungen stehe dem Vermieter die Forderung aus der Bürgschaft zu. Dass er nicht ausdrücklich als begünstigter Gläubiger genannt sei, ändere daran nichts. Die Bürgschaft sei vielmehr so auszulegen, dass die Bürgin sich bereit erklärt habe, an den betreffenden Vermieter zu zahlen.
Die Bürgin müsse die Bürgschaftserklärung so gegen sich gelten lassen, wie sie bei Berücksichtigung der für den Vermieter erkennbaren Umstände objektiv aufzufassen sei. Die Begleitumstände müssten in die Auslegung einbezogen werden, wenn sie für den Vermieter einen Schluss auf den Sinngehalt der Erklärung zulassen. Die Eintragung des Verwalters sei insofern nicht ausschlaggebend. Er könne offensichtlich nicht als Berechtigter gemeint sein, da er nicht Partei des Mietvertrages sei und daher nie Ansprüche aus dem Vertrag haben könne, die mit der Bürgschaft gesichert werden sollten. Weil das besicherte Mietverhältnis hier völlig eindeutig bezeichnet wurde, bestehe kein Zweifel daran, dass der Vermieter Berechtigter aus der Bürgschaft sein sollte.
Obwohl die Ungenauigkeiten in der Bürgschaftsurkunde hier nicht zum Tragen kamen, sollte man als Vermieter bei der Annahme von Mietbürgschaften immer sehr genau auf deren Inhalt achten. Denn auch in anderen Fällen entspricht der Inhalt der Bürgschaftsurkunde nicht den Vereinbarungen des Mietvertrages. Entsprechende Fehler geschehen zum Beispiel, weil Muster des Bürgen genutzt werden. Akzeptiert der Vermieter eine Bürgschaft, die vom Vertrag abweicht, kann darin eine stillschweigende Änderung des Mietvertrages liegen. Diese kann wiederum die gesetzliche Schriftform verletzen mit der Folge, dass der Mietvertrag vor dem Ablauf der vereinbarten Festlaufzeit kündbar ist (§§ 578, 550 BGB).
Dass der Gesetzgeber die gesetzliche Schriftform durch die gesetzliche Textform ersetzen will, ändert daran nichts. Denn eine stillschweigende Vertragsänderung erfüllt auch keine Textform.
