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Es ist Aufgabe des bauüberwachenden Architekten, dass das Bauwerk plangerecht und frei von Mängeln entsteht. Zwar schuldet er nicht unmittelbar die Mangelfreiheit der Bauleistung selbst, aber eine mangelfreie Überwachung der Bauleistung. Darauf hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 16.09.2024 (29 U 61/23) hingewiesen.
In dem entschiedenen Fall war der beklagte Architekt mit der Generalplanung für den Neubau eines Bürogebäudes beauftragt. Zu seinen Leistungen gehörte auch die Planung des Fußbodenaufbaus einschließlich des Teppichbodens und die Erstellung des zugehörigen Leistungsverzeichnisses. Nach Ausführung und Abnahme der Verlegearbeiten zeigten sich am Teppichboden Mängel in Form von Wellen und Schüsselungen. Das OLG bejahte einen Schadensersatzanspruch gegen den Generalplaner. Zur Begründung führte es aus:
Der bauüberwachende Architekt sei verpflichtet, die auszuführenden Arbeiten der Unternehmen in angemessener und zumutbarer Weise zu überwachen und sich durch Kontrollen zu vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden. Zwar müsse sich der Architekt nicht ständig auf der Baustelle aufhalten. In der Regel seien aber eine Einweisung bei Beginn der Arbeiten, die Durchführung von stichprobenhaften Überprüfungen an Ort und Stelle und eine Endkontrolle notwendig.
Ein weiteres Argument des OLG ist der Umfang der Maßnahme: Bei der Verlegung von 3.000 qm Teppichboden bestehe ein großes Schadenspotenzial. Daher seien die Verlegearbeiten nicht (mehr) als handwerkliche Selbstverständlichkeiten zu bewerten, die grundsätzlich keiner Überwachung bedürften. Vielmehr handele es sich um besonders überwachungspflichtige Arbeiten, bei denen man sich nicht auf eine Endkontrolle beschränken könne, sondern jedenfalls stichprobenartige Zwischenprüfungen vornehmen müsse.
Nach diesen Maßstäben habe der Architekt seine Überwachungspflichten verletzt, weil er nicht erkannt habe, dass die an sich erforderliche Grundierung des Bodens vor Aufbau des Teppichbodens unterblieben war.
Man fragt sich, ob und wie sich der Architekt hätte entlasten können. Da ein Verschulden vermutet wird, wäre es Sache des Architekten gewesen darzulegen, was er an konkreten Überwachungsmaßnahmen im Hinblick auf den konkreten Mangel geleistet habe. In der Regel dürfte es jedoch selbst bei einer sorgfältig dokumentierten Bauüberwachungstätigkeit nur schwer gelingen, den Entlastungsbeweis zu führen. Die Anforderungen, die die Rechtsprechung an den Bauüberwacher stellt, sind (nahezu unüberwindbar) hoch. Und, Hand aufs Herz: Hätte der Architekt bei den Verlegearbeiten, die wegen ihres reinen Umfangs in mehreren Etappen auszuführen waren, tatsächlich ausreichende Kontrollen vorgenommen, hätte er vermutlich den Mangel feststellen und den Schadenseintritt verhindern können.
Schuldet ein Vermieter die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an „Dach und Fach“ und ordnet der Mietvertrag dem Bereich „Fach“ einerseits konstruktive Teile zu und andererseits solche Teile, die der Funktionsfähigkeit dienen und die Benutzbarkeit der Mietsache ausmachen, kann der Innenputz nicht als ein solcher Teil des Gebäudes angesehen werden. Das hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 16.10.2025 (14 U 103/20) entschieden.
In dem Fall stritten Vermieter und Mieter einer Gewerbeimmobilie um die Pflicht des Vermieters zur Reparatur von schadhaftem Putz an tragenden Wänden und Geschossdecken. Nach den Regelungen des geschlossenen Mietvertrages war der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an „Dach und Fach“ auf seine Kosten verpflichtet. Für die sonstige Instandhaltung und Instandsetzung des Mietgegenstandes war nach dem Vertrag der Mieter zuständig. „Dach und Fach“ wurde in dem Vertrag einerseits definiert als konstruktive Teile und andererseits als Teile, die der Funktionsfähigkeit dienen und die Benutzbarkeit der Mietsache ausmachen. Der Definition folgte jeweils eine Liste von Beispielen für beide Kategorien. Putz oder andere Wandbeläge wurden dabei für den Innenbereich nicht ausdrücklich erwähnt. Der Mieter hielt den Putz für einen funktionalen Teil, der die Benutzbarkeit der Mietsache ausmacht. Er forderte daher vom Vermieter die Instandsetzung.
Der Vermieter war der Ansicht, bei dem Putz handele es sich nicht um einen Teil von „Dach und Fach“ im Sinne des Mietvertrages. Unter „Fach“ fielen nur die eigentlichen konstruktiven Teile und nicht der Wand- oder Deckenbelag. Daher sei der Mieter verpflichtet, die Arbeiten selbst durchführen zu lassen.
Dem stimmte das OLG Frankfurt zu. Nach der Auslegung des Vertrages durch das OLG sollte der Putz kein Bestandteil von „Fach“ sein. Die für diesen Bereich gewählten Beispiele zeigten nichts Anderes. Die Bezeichnung der einzelnen Bauteile zum Begriff „Fach“ mache deutlich, dass die Mietvertragsparteien zum einen die Gebäudekonstruktion und darüber hinaus nur die für die ordnungsgemäße Nutzung wesentlichen Bauteile bei der Vermieterin belassen und den übrigen, der unmittelbaren Nutzung des Mieters unterliegenden, Bereich im Gebäudeinneren dem Mieter überwälzen wollten. Dazu gehöre insbesondere der Innenputz, der wie Tapeten und Anstriche der unmittelbaren Nutzung des Mieters unterliege.
Die Bezeichnung „Dach und Fach“ für den konstruktiven Teil des Mietgegenstandes wird in gewerblichen Mietverträgen quasi standardmäßig verwendet. Der vorstehende Fall zeigt exemplarisch, dass sich in Verträgen eine genaue Definition dieses Begriffspaares empfiehlt, das sonst in seiner Bedeutung nicht feststeht.
Es ist ein unzulässiger „Etikettenschwindel“, wenn eine Gemeinde einen Bebauungsplan für ein Urbanes Gebiet (MU) festsetzt, obwohl die angestrebte Nutzungsmischung nicht über die eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) hinausgeht. Das hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) mit Beschluss vom 14.02.2025 (4 BN 24.24) entschieden.
Eine Gemeinde hatte einen Bebauungsplan für ein Urbanes Gebiet (MU) aufgestellt. Das Plangebiet ist erheblichen Lärmbelastungen durch Straßen- und Schienenverkehr ausgesetzt. Aus der Planbegründung und den textlichen Festsetzungen ergab sich, dass die Gemeinde nur solche Nutzungen anstrebte, die auch in einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) zulässig wären. Vorwiegend sollte das Gebiet zum Wohnen dienen; als nennenswerte gewerbliche Nutzung war lediglich ein Parkhaus für Touristen vorgesehen.
Das Oberverwaltungsgericht hat den Bebauungsplan im Rahmen einer Normenkontrolle aufgehoben. Die Planung ziele, so die Begründung, nicht wirklich auf eine Bebauung mit dem Charakter eines Urbanen Gebietes. Diese Gebietsfestsetzung solle nur dazu dienen, die höheren Immissionsrichtwerte des Urbanen Gebietes gegenüber denen eines Allgemeinen Wohngebietes auszunutzen. So wolle die Gemeinde die gewünschte Wohnbebauung trotz der hohen Lärmbelastung verwirklichen, ohne aktive Schallschutzmaßnahmen ergreifen zu müssen.
Das BVerwG hat Rechtsmittel gegen diese Entscheidung zurückgewiesen. Das Urbane Gebiet sei von einer Nutzungsmischung (Wohnen, Gewerbe usw.) gekennzeichnet. Diese müsse zwar nicht gleichgewichtig sein; der Gebietscharakter sei aber nur gewahrt, wenn jede Hauptnutzung das Gebiet mitpräge. Das sei nicht der Fall, wenn die Wohnnutzung in derselben Weise vorherrsche, wie es dem Charakter eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) entspreche. Die Gemeinde verstoße gegen das Verbot des „Etikettenschwindels“, wenn sie die Schutzwürdigkeit der Wohnnutzung mit Blick auf Lärmimmissionen mindern wolle, aber die Nutzungsstruktur des festgesetzten Gebietstyps tatsächlich gar nicht anstrebe.
Anzumerken ist: Der Gesetzgeber wollte mit der Einführung des Urbanen Gebietes im Jahr 2014 den Gemeinden die Möglichkeit geben, eine „nutzungsgemischte Stadt der kurzen Wege“ zu verwirklichen. Parallel war die TA Lärm angepasst und ein Immissionsrichtwert bestimmt worden, der ganz erheblich – nämlich 8 dB (A) – über dem für Allgemeine Wohngebiete liegt. Die Entscheidung zeigt jedoch: Der bloße Wunsch nach höheren Immissionsrichtwerten kann niemals die Festsetzung eines Urbanen Gebietes rechtfertigen. Vielmehr ist darauf zu achten, dass sich die angestrebte Nutzungsmischung deutlich von anderen Baugebieten, insbesondere solchen mit strengeren Immissionsrichtwerten, unterscheidet. Anderenfalls liegt ein unzulässiger „Etikettenschwindel“ nahe.
Ein Unternehmer haftet nicht für einen unterlassenen Bedenkenhinweis, wenn dieser nicht zu einer Abänderung seiner Leistungspflicht geführt hätte. Das hat das OLG München mit Beschluss vom 20.09.2023 (18 U 61/23) entschieden.
In dem Fall hatte der Kläger sein Auto wegen zu hohen Ölverbrauchs in die Werkstatt des Beklagten gegeben. Der Beklagte hatte daraufhin – gemäß Herstellerempfehlung – die Kolben mit Kolbenringen, die Zylinderkopfdichtung, den Motordichtsatz und den Thermostat ersetzt. Nach der Reparatur trat weiterhin ein Ölverbrauch von ca. 0,5 Litern auf tausend Kilometer auf. Dies entsprach dem Normwert für den streitigen Motortyp. Der Kläger war mit dem Ergebnis der Reparatur dennoch nicht zufrieden und verlangte Schadenersatz. Er vertrat die Ansicht, der Beklagte habe ihn darauf hinweisen müssen, dass die Reparatur den Ölverbrauch nicht vollständig beseitigen könne. Das sah das OLG München anders und lehnt einen Anspruch des Klägers ab.
Der Beklagte, so das OLG, müsse den Kläger nicht darauf hinweisen, dass weiterhin ein Ölverbrauch des Motors bestehen könne, wenn sich dieser Verbrauch im Rahmen der Normtoleranzen bewege. Dann sei die Reparatur erfolgreich und der Beklagte habe seine vertragliche Leistungspflicht erfüllt. Anders könne es sich nur verhalten, wenn der Beklagte ausdrücklich mit einer umfassenden Ursachenerforschung zu dem Ölverbrauch und dessen Beseitigung beauftragt gewesen wäre.
Auch wenn der Fall keine Bausache betraft, zeigt er auf, welche Grenzen die werkvertragliche Pflicht zu Bedenkenhinweisen hat. Wenn als Erfolg ein bestimmtes funktionierendes, den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Werk geschuldet ist, muss das Werk auch nur diesen Kriterien entsprechen. Der Werkunternehmer muss dann nicht noch auf die individuellen Vor- und Nachteile verschiedener anderer Konstruktionen oder Vorgehensweisen hinweisen. Das muss er nur, wenn eine solche Beratung Teil seines Auftrages ist.
Wenn eine Gemeinde eine Kindertagesstätte durch einen Bebauungsplan festsetzt, darf sie den entsprechenden Kinderlärm nicht als von vornherein unerheblich (1 C 10220/24) einstufen. Das hat das OVG Rheinland-Pfalz mit Urteil vom 12.06.2025 entschieden.
Worum ging es in dem Rechtsstreit? Eine Gemeinde hatte einen Bebauungsplan erlassen, der für seinen Geltungsbereich eine urbane Mischnutzung aus Wohnen, Arztpraxen, Anlagen für gesundheitliche Zwecke, Gastronomie, einem Nahversorgungsladen und einer Kindertagesstätte sowie eine Mobilitätsstation mit einem Parkhaus vorsah. Den Plan griff ein Nachbar an, dessen Grundstück an das Plangebiet angrenzte. Der Nachbar befürchtete, durch Kinderlärm und Verkehrslärm belästigt zu werden.
Sein Normenkontrollantrag hatte Erfolg: Das OVG erklärte den Bebauungsplan für unwirksam. Der Nachbar sei antragsbefugt. Denn es sei zumindest nicht auszuschließen, dass seine Belange in der Abwägung durch die Gemeinde fehlerhaft behandelt worden seien. Sein Interesse, von dem Kinderlärm verschont zu bleiben, sei abwägungserheblich. Ausweislich eines Schallgutachtens liege der prognostizierte Beurteilungspegel „im Grenzbereich“ des Orientierungswertes für ein allgemeines Wohngebiet; das Wohnhaus des Nachbarn werde von deutlich wahrnehmbaren Geräuschen betroffen. Weiter stelle das Gutachten fest, dass der Nachbar aufgrund der geringen Entfernung zwischen der Freispielfläche der Einrichtung und dem eigenen Grundstück die Geräusche der Kinder durchaus als belästigend einstufen könnten. Der Kinderlärm könne, so das OVG in Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung, auch nicht als von vornherein unerheblich behandelt werden, weil nach § 22 Abs. 1a BImSchG Geräuscheinwirkungen von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen „im Regelfall“ hinzunehmen seien. Die Vorschrift definiere eine Zumutbarkeitsschwelle und lasse nicht die Schlussfolgerung zu, dass Kinderlärm von vornherein als geringfügig einzustufen und daher nicht abwägungserheblich sei.
Das OVG gab dem Antrag des Nachbarn statt, obwohl es im Ergebnis gar keinen Abwägungsfehler in Bezug auf den Kinderlärm feststellte. Grund für die Stattgabe war letztlich ein Formfehler bei der Ausfertigung des Bebauungsplanes. Diesen hätte das OVG jedoch nicht festgestellt, wenn es bereits die Antragsbefugnis des Nachbarn verneint hätte. Die Antragsbefugnis hing davon ab, dass der Nachbar eine Betroffenheit in eigenen („subjektiven“) Rechten geltend machen konnte. Das war hier der Fall. Denn der Nachbar konnte von der Gemeinde verlangen, dass sein Interesse, von dem Kinderlärm verschont zu werden, gerecht abgewogen wurde. Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sollte daher nicht der Fehler gemacht werden, einen solchen Belang von vornherein als irrelevant zu behandeln.
Zwar darf ein Architekt den Bauherrn nicht ohne weiteres rechtsgeschäftlich vertreten. Gleichwohl können Erklärungen des Architekten den Bauherrn nach den Grundsätzen der Duldungs- und Anscheinsvollmacht verpflichten. Das hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 06.10.2023 (29 U 143/21) entschieden.
In dem Fall war ein Bauunternehmer mit der Montage von Rollladenkästen beauftragt worden. Hierzu lag ein überarbeitetes Angebot des Bauunternehmers vor, von dem der Bauherr allerdings später behauptete, es sei ihm untergeschoben worden. Danach sollten die Kästen mit der Außendämmung bündig gestellt werden. Vor Ausführung der Arbeiten übersandte das Bauunternehmen dem Bauleiter entsprechende Detailzeichnungen mit der Bitte um Freigabe. Hierauf antwortete der Bauleiter per E-Mail, die in „cc“ auch an den Bauherrn gegangen war: „Wir haben Ihre angezeigten Details geprüft und sind der Meinung, dass die Umsetzung zur technischen Planung so i. O. ist. …“. Der Bauunternehmer baute die Rollladenkästen bündig ein. Das gefiel dem Bauherrn aber nicht. Er verweigerte die Bezahlung mit der Begründung, es sei keine bündige Ausführung der Rollladenkästen vereinbart worden. Die Leistung sei somit mangelhaft.
Das Oberlandesgericht hingegen verneint einen Mangel. Hierzu führt es aus: Der Bauleiter habe die Zeichnung des Bauunternehmers, aus der sich die konkrete Ausführung ergeben habe, auf dessen Nachfrage hin ausdrücklich freigegeben. Diese Freigabe-E-Mail sei in „cc“ an den Bauherrn gegangen, welcher der Freigabe auch im Nachhinein nicht widersprochen habe. Auch andere E-Mails seien in der Folgezeit zur Prüfung und Freigabe dem Bauleiter mit „cc“ an den Bauherrn übersandt worden, ohne dass dieser hiergegen Widerspruch erhoben hätte.
Ein Bauleiter sei zwar ohne Zustimmung des Bauherrn nicht ohne weiteres befugt, diesen rechtsgeschäftlich zu vertreten. Jedoch sei anerkannt, dass ein Bauherr nach den Grundsätzen über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht vertraglich verpflichtet werden könne. Für den vorliegenden Einzelfall geht das OLG von einer solchen Anscheinsvollmacht aus. Es begründet seine Entscheidung damit, dass der Bauherr mehrfach von dem Schriftwechsel zwischen seinem Bauleiter und dem Bauunternehmer widerspruchslos Kenntnis genommen habe. Im konkreten Fall handele es sich nicht nur um einen belanglosen Prüfvermerk, sondern um eine verbindliche Vertragskonkretisierung. Diese sei dem Bauherrn kraft Anscheinsvollmacht des Bauleiters zurechenbar.
Die Entscheidung zeigt: Auftraggeber sollten die Korrespondenz ihrer Vertragspartner untereinander aufmerksam lesen. Die Erklärungen von Bauleitern, Architekten oder auch Projektsteuerern können Bindungswirkung entfalten, wenn diese regelmäßig schalten und walten dürfen, ohne dass der Auftraggeber dem widerspricht.
Nimmt ein Bauherr ein Protokoll widerspruchslos entgegen, erklärt er sich mit dessen Inhalt einverstanden. Dies gilt selbst dann, wenn sich aus dem Protokoll Ergänzungen oder Klarstellungen ergeben, und auch dann, wenn für den Bauherrn bei den Vertragsverhandlungen ein vollmachtloser Vertreter aufgetreten ist. Darauf weist das OLG Frankfurt am 06.10.2023 (29 U 143/21) hin.
Der Entscheidung lag ein Fall zugrunde, in dem ein Bauunternehmer mit Montagearbeiten beauftragt worden war. Im Rahmen einer nachfolgenden Besprechung legten die Parteien verschiedene Details der beauftragten Leistungen fest. Dabei verständigten sie sich auch über eine Ausführung, die teilweise vom Auftrag abwich. Im Anschluss übersandte der Bauunternehmer dem Auftraggeber eine E-Mail, in welcher er die Ergebnisse der Besprechung festgehalten hatte. Dieser Nachricht widersprach der Auftraggeber nicht. Später wollte er die dort getroffenen Vereinbarungen jedoch nicht gegen sich gelten lassen.
Das Oberlandesgericht hat dazu eine klare Meinung: Im geschäftlichen Verkehr unter Personen, die – wie vorliegend – in erheblichem Umfang am Geschäftsleben teilnehmen, sei die widerspruchslose Entgegennahme eines Schreibens als Einverständnis mit dem Inhalt zu verstehen. Dies gelte selbst dann, wenn sich hieraus ergänzende oder klarstellende Bestimmungen ergeben würden. Gleiches gelte sogar, wenn für den Empfänger des Bestätigungsschreibens ein vollmachtloser Vertreter bei den vorangegangenen Besprechungen aufgetreten sei. Diese Grundsätze seien entsprechend anzuwenden, wenn ein Protokoll mit dem Zweck gefertigt werde, eine vertragliche Einigung zu bestätigen und zu dokumentieren, etwa in (Nach-)Verhandlungen, Baubesprechungen oder in anderen Sitzungen.
Das OLG führt zur Begründung weiter aus: Die Vertragsparteien sollen sich nicht hinter dem „Schild der Unkenntnis“ verstecken können, wenn sie Änderungsverhandlungen durch ihr Personal haben führen lassen, ihnen aber das Protokoll anschließend zugesandt werde. Dabei reiche es aus, dass das Protokoll einem ihrer Wissensvertreter übermittelt werde. Die vorentwickelten Grundsätze würden selbstverständlich auch und erst Recht gelten, wenn nicht ein Vertreter, sondern die Partei selbst an der Sitzung teilgenommen habe. So lag der Fall hier.
Die Entscheidung verdeutlicht den Wert von Besprechungsprotokollen. Ist ein Empfänger eines solchen Protokolls der Auffassung, die Inhalte der Besprechung seien nicht richtig wiedergegeben, muss er unverzüglich widersprechen. Anderenfalls muss er sich an dem Vereinbarten festhalten lassen.
Auf einen Vertrag über den Erwerb und die Installation einer Photovoltaikanlage mit Batteriespeicher findet Kaufrecht Anwendung, wenn der Schwerpunkt des Vertrags auf der Herstellung und Lieferung vorgefertigter Standardkomponenten liegt und die Montage von untergeordneter Bedeutung ist. Mängelansprüche des Erwerbers verjähren dann in zwei Jahren. Das hat das OLG Brandenburg mit Beschluss vom 10.07.2025 (10 U 27/25) entschieden.
In dem Fall ließ der Kläger an seinem Haus eine Photovoltaikanlage mit Batteriespeicher installieren. Der Batteriespeicher zeigte mehr als zwei Jahre nach der Lieferung nach Behauptung des Klägers einen Mangel. Dessen Behebung verlangte er gerichtlich. Der beklagte Lieferant trug vor, es habe sich bei dem zugrunde liegenden Vertrag um einen Kaufvertrag gehandelt. Mögliche Gewährleistungsansprüche seien daher mit Ablauf der zweijährigen Gewährleistungsfrist verjährt, die im Kaufrecht gilt. Der Kläger hatte dagegen einen Werkvertrag mit einer gesetzlichen Gewährleistungsfrist von fünf Jahren angenommen.
Das OLG Brandenburg wies die Auffassung des Klägers zurück. In dem Vertrag der Parteien habe der Schwerpunkt der Leistung auf der Lieferung von Standardkomponenten und nicht auf der Montage gelegen. Daher handele es sich bei der Leistung des Beklagten um einen Kaufvertrag mit Montageverpflichtung. Auf diesen finde grundsätzlich Kaufrecht Anwendung. Da die Bauteile nicht für ein Bauwerk im Sinne des § 438 BGB verwendet worden seien, gelte die kaufrechtliche Verjährungsfrist von zwei Jahren.
Der Fall verdeutlicht: Die Annahme kann trügen, dass jede Montageleistung eine Bauleistung ist, für die eine fünfjährige Gewährleistungsfrist gilt. Dazu bedarf es nach der Rechtsprechung des BGH einer wesentlichen Bedeutung der Montageleistung für Konstruktion, Bestand, Erhaltung oder Benutzbarkeit des Gebäudes (BGH, Urteil vom 24.02.2016, VIII ZR 38/15). Um hier Klarheit zu haben, sollte der Kunde möglichst ausdrücklich eine längere Gewährleistungsfrist vereinbaren.
In Gewerberaummietverhältnissen haben Mieter weiterhin Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege. Ein Scan genügt nicht. Das hat das OLG Schleswig mit Urteil vom 18.07.2025 (12 U 73/24) entschieden.
In dem Fall wollte die Mieterin nicht auf eine Nebenkostenabrechnung zahlen, weil ihr die Originalbelege nicht vorgelegt worden waren. Der Vermieter hatte die Belege lediglich digital als Scan zur Verfügung gestellt. Er berief sich dabei auf eine entsprechende Regelung (§ 556 Abs. 4 BGB), die seit Anfang 2025 für Wohnraummietverhältnisse gilt. Seiner Ansicht nach müsste sie auch auf Gewerbemietverhältnisse Anwendung finden.
Das OLG Schleswig wies diese Auffassung zurück. § 578 BGB enthalte keinen Verweis auf § 556 Abs. 4 BGB. Deshalb sei auch keine entsprechende Anwendung möglich. Der Gesetzgeber habe den Parteien vielmehr die Möglichkeit eigener Vereinbarungen lassen wollen.
Zur Belegeinsicht gibt es auf Vermieterseite im Wesentlichen zwei Vorgehensweisen: Manche Vermieter erschweren die Einsicht in der Erwartung, dass sich dadurch weniger Widersprüche und Streitigkeiten ergeben. In der Regel verlangen sie, dass die Mieter die Originale beim Vermieter oder dessen Verwalter einsehen. Andere Vermieter setzen auf Transparenz und geringeren Arbeitsaufwand und stellen die Belege als Scan per E-Mail oder zum Herunterladen bereit. Wenn der Vermieter das Letztere will, muss er es ausdrücklich vereinbaren.
Ein Grundstückseigentümer, dessen Gebäude selbst grenzständig errichtet ist, kann sich gegenüber einem Nachbarbauvorhaben nicht auf eine Verletzung des Abstandsflächenrechts berufen. Das gilt auch dann, wenn durch das Vorhaben Wandöffnungen zugebaut werden. Dies hat der VGH München mit Beschluss vom 15.08.2025 (9 ZB 23.2289) entschieden.
Worum ging es in dem Fall? Ein Grundstückseigentümer hatte im Jahre 2013 ein Wohnhaus errichtet. Eine Außenwand steht direkt an der Grenze zum unbebauten Nachbargrundstück. Diese Wand weist vier Fenster und eine Tür auf. Der Nachbar erhält im Jahre 2021 eine Baugenehmigung, die ihm ebenfalls erlaubt, ein Wohnhaus an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu errichten. Durch die Ausführung der Baugenehmigung wird der Neubau an das Bestandsgebäude angebaut, so dass dessen Wandöffnungen entfallen. Hiergegen wehrt sich der Grundstückseigentümer vor den Verwaltungsgerichten.
Die Klage bleibt ohne Erfolg. Wie der VGH feststellt, liegen beide Grundstücke im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB). Da es in der näheren Umgebung sowohl Gebäude mit als auch ohne Grenzabstand gebe, dürfe der Nachbar bauplanungsrechtlich bis an die Grenze bauen. Der Kläger könne sich auch deshalb nicht auf Abstandsrechte berufen, da er sein Gebäude selbst grenzständig errichtet habe. Denn derjenige, der mit seinem Gebäude den erforderlichen Grenzabstand nicht einhalte, könne billigerweise nicht verlangen, dass der Nachbar Abstandsflächen freihalte. Es sei auch nicht rücksichtslos, dass der Nachbar an die Außenwand anbaue und so deren Fenster und die Tür verschließe. Das Bestandsgebäude verfüge noch über genügend andere Wandöffnungen, um seine Nutzbarkeit zu gewährleisten. Im Übrigen seien dem Kläger die Öffnungen nur „auf Widerruf“ gestattet worden.
Der Fall zeigt: Die Planung des Klägers beruhte auf einer unsicheren Grundlage. Da er selbst bis an die Grundstücksgrenze baute, musste er damit rechnen, dass dies auch seinem Nachbarn erlaubt würde. Daher war es riskant, in die seitliche Außenwand Öffnungen einzubauen, die im Falle eines Grenzanbaus von der anderen Seite wegfallen würden.