Rechtsanwalt
Jobst Melcher

Indexierungsklauseln in Gewerberaummietverträgen unterliegen nicht nur den Beschränkungen durch das Preisklauselgesetz, sondern auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle. Hält eine solche Klausel dieser Kontrolle nicht stand, ist sie nach § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an unwirksam, nicht erst ab rechtskräftiger Feststellung nach § 8 PrKG. Das hat der BGH mit Urteil vom 11.03.2026 (XII ZR 51/25) entschieden.

In dem Fall stritten die Parteien eines Gewerberaummietvertrags über eine Wertsicherungsklausel, die eine automatische Mieterhöhung bei Änderung des Verbraucherpreisindex vorsah. Als Ausgangswert für die Indexierung war der Indexstand vom Mai 2017 vereinbart, obwohl der Mietvertrag erst im September 2019 begann. Der Mieter kam einem ersten Erhöhungsverlangen zunächst nach. Er berief sich sodann jedoch auf die Unwirksamkeit der Klausel und forderte die Rückzahlung aller Mieten, die er seit der Mietanpassung zu viel entrichtet hatte.

Zu Recht! Der BGH bestätigte die AGB-Widrigkeit der Klausel aus zwei Gründen: Zum einen benachteilige sie den Mieter unangemessen, weil die Inflation im Zeitraum zwischen Mai 2017 und September 2019 zu seinen Lasten gehe, obwohl er in dieser Zeit keine Gegenleistung erhalten habe. Zum anderen verstoße die Klausel gegen das Transparenzgebot, da sie einerseits eine automatische Änderung der Miete vorsehe, andererseits aber eine schriftliche Aufforderung durch den Vermieter verlange.

Die eigentliche Bedeutung des Urteils liegt jedoch in der Klärung der Rechtsfolgen. Der BGH stellt klar, dass formularvertragliche Preisklauseln in Gewerberaummietverträgen zwei verschiedenen Kontrollsystemen unterliegen: dem des Preisklauselgesetzes und dem des AGB-Rechtes im BGB. Diese verfolgten unterschiedliche Ziele. Das Preisklauselgesetz solle vor allem die Geldwertstabilität schützen. Verstoße eine Klausel dagegen, werde sie erst für die Zukunft unwirksam, sobald ein Gericht dies rechtskräftig feststellt. Das AGB-Recht hingegen prüfe, ob die Interessen beider Parteien fair gewahrt werden. Hier gelten strengere Regeln.

Hält eine Indexierungsklausel der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht stand, so der BGH, beurteilten sich die Rechtsfolgen nicht nach dem Preisklauselgesetz, sondern die Klausel sei nach § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an unwirksam. Der BGH begründet dies damit, dass der entsprechende § 8 PrKG als spezielleres Recht nur für Verstöße gegen das Preisklauselgesetz gelte, nicht jedoch für AGB-rechtliche Mängel. Die Entstehungsgeschichte des Gesetzes gebe keinen Hinweis darauf, dass der Gesetzgeber die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle für formularvertragliche Klauseln habe ausschalten wollen.

Die Entscheidung hat weitreichende praktische Konsequenzen. Vermieter, die AGB-widrige Indexierungsklauseln verwenden, müssen damit rechnen, die gesamten auf dieser Basis erhobenen Mieterhöhungen zurückzahlen zu müssen. Die Klausel ist schließlich nicht nur für die Zukunft unwirksam, sondern war es von Anfang an. Also auch in vergangenen Zeiträumen, in denen die Klausel bereits angewendet wurde und der Mieter die erhöhte Miete gezahlt hat. Indexierungsklauseln in Gewerberaummietverträgen müssen daher sorgfältig gestaltet werden. Der Ausgangsindex sollte zeitnah zum Mietbeginn gewählt werden, und die Klausel muss transparent formuliert sein. Vermieter sollten prüfen, ob ihre Klauseln der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhalten, da anderenfalls die Gefahr von Rückzahlungsansprüchen über Jahre hinweg besteht.

Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte technische Anlagen können in Gewerbemietverträgen formularvertraglich ohne Höchstgrenze auf den Mieter umgelegt werden. Das hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 27.03.2026 (4 U 102/24) entschieden und damit eine in der Fachliteratur und obergerichtlichen Rechtsprechung umstrittene Frage zugunsten der Vermieterseite beantwortet.

In dem Fall stritten die Parteien eines langjährigen Gewerbemietvertrags über ein Geschäftslokal in einem Einkaufszentrum um die Wirksamkeit zweier Klauseln:

• 11 (2) des Mietvertrags legte dem Mieter die Kosten für „Betrieb und Wartung einzeln bzw. gemeinschaftlich genutzter Gebäudetechnik“ auf – beispielhaft aufgeführt waren mechanische Anlagen, Elektroanlagen, raumlufttechnische Anlagen, Heizungsanlagen, Brandschutzeinrichtungen, Aufzüge und weitere technische Einrichtungen –, ohne eine Kostenobergrenze vorzusehen.
• 13 (2) regelte daneben die Umlage von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für gemeinschaftlich genutzte Gebäudetechnik, begrenzt auf 10 % der Jahresmindestmiete. Die Mieterin verlangte die Rückzahlung gezahlter Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für mehrere Jahre.

Der Mieter verlangte die Rückerstattung von Wartungs- und Instandhaltungskosten für mehrere Jahre. Er hielt die vorstehend wiedergegebenen Klauseln in AGB für unwirksam. Das sah das OLG anders. Die Klausel in § 11 (2) des Mietvertrages sei wirksam. Der Begriff „Wartung“ sei hinreichend bestimmt, die beispielhafte Aufzählung der Anlagen gebe ausreichend Orientierung und eine Kostenobergrenze sei für reine Wartungskosten nicht erforderlich.

Zur Begründung führte der Senat aus, dass Wartungskosten – anders als Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten – wiederkehrende Kosten vorbeugender Maßnahmen zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit technischer Anlagen seien. Sie erfüllten das Kriterium des laufenden Anfalls im Sinne von § 556 BGB i.V.m. der BetrKV und seien damit Betriebskosten, die auch im Wohnraummietrecht ohne Obergrenze umlegbar seien. Die formularvertragliche Auferlegung auf den gewerblichen Mieter weiche daher nicht vom gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ab und benachteilige den Mieter in AGB nicht unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1, 2 BGB. Die 10%-Grenze in § 13 (2) für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten hielt der Senat für angemessen und nicht überhöht; ein Summierungseffekt beider Klauseln führe nicht zur Unwirksamkeit, da Wartungskosten ohnehin ohne Deckel umlegbar seien.

Die Entscheidung setzt sich über die wohl herrschende Meinung in Literatur und Teilen der obergerichtlichen Rechtsprechung hinweg, die auch für reine Wartungskostenklauseln eine Kostenobergrenze fordern. Der BGH hatte in seinen Entscheidungen (Versäumnisurteil v. 10.09.2014 – XII ZR 56/11; Urt. v. 26.09.2012 – XII ZR 112/10) stets Klauseln beanstandet, die „Wartung und Instandhaltung“ einheitlich ohne Begrenzung auf den Mieter abwälzten; eine isolierte Betrachtung reiner Wartungskosten stand bisher nicht zur höchstrichterlichen Entscheidung an. Das OLG Karlsruhe hat die Revision zugelassen, so dass der BGH die Frage nun klären kann. Bis dahin sollten Vermieter bei der Gestaltung von Gewerbemietverträgen sicherheitshalber erwägen, auch für Wartungskosten eine angemessene Kostenobergrenze vorzusehen. Anderenfalls laufen sie Gefahr, diese langfristig gar nicht auf den Mieter umlegen zu können.

Architektenpläne genießen nicht erst Urheberrechtsschutz, wenn gebaut wird. Schutzfähig kann schon der Entwurf sein – allerdings nur dann, wenn sich in ihm bereits freie und kreative Entscheidungen des Urhebers niederschlagen, die das geplante Bauwerk als persönliche geistige Schöpfung erscheinen lassen. Das hat das OLG Braunschweig mit Urteil vom 28.04.2026 (2 U 64/25) hervorgehoben.

In dem Fall stritten ein Projektentwickler und ein Architekturbüro über die Neuentwicklung eines innerstädtischen Areals. Das Architekturbüro hatte im Auftrag eines anderen potenziellen Investors Vorentwürfe und Skizzen erstellt, die dem Projektentwickler vorlagen. Er ließ für dasselbe Areal eine eigene Machbarkeitsanalyse samt 3D-Visualisierung anfertigen. Diese wies allerdings verschiedene Ähnlichkeiten mit dem Entwurf des Architekturbüros auf. Der Projektentwickler war der Ansicht, die Ideen und Entwürfe des Architekturbüros unterlägen nicht dem Schutz des Urheberrechts, zumindest aber habe er dieses nicht verletzt.

Das OLG gab dem Projektentwickler zwar insofern Recht, als es noch an einer konkreten Urheberrechtsverletzung fehlte. Zugleich stellte es aber klar, dass die konkreten Entwürfe und Skizzen des Architekturbüros grundsätzlich urheberrechtlich geschützt seien.

Das OLG betonte, dass bloße Ideen, Konzepte oder städtebauliche Grundgedanken nicht genügen. Schutz entstehe vielmehr erst dort, wo die Planung konkrete Form angenommen hat und einen Gestaltungsspielraum jenseits technischer Zwänge, bloßer Zweckmäßigkeit, Vorgaben des Auftraggebers und vorbekannter Gestaltungselemente schöpferisch ausnutzt. Maßgeblich sei also nicht, ob geplant wurde, sondern wie individuell geplant wurde. Dabei leitete das OLG den Schutz nicht aus einzelnen Merkmalen der Planung ab. Es stellte dazu fest, dass drei Baukörper, bestimmte Nutzungen, Freiflächen oder die Größe der Gebäude für sich genommen noch keinen urheberrechtlichen Schutz verdienten. Auch die Orientierung an historischen Vorbildern oder funktionalen Anforderungen trage den Schutz allein nicht. Entscheidend sei vielmehr die konkrete Kombination dieser Elemente zu einer ortsbezogenen, individuellen Gesamtplanung. Urheberrechtsschutz beginne daher erst bei der eigenpersönlichen gestalterischen Verdichtung dieser Komponenten im Entwurf.

Das Urheberrecht des Architekten wird in der Praxis oft unterschätzt. Oftmals gehen Bauherren oder Gebäudeeigentümer davon aus, das Urheberrecht spiele erst bei ikonischen Gebäuden oder erst nach der Bauausführung eine Rolle. Das ist gefährlich. Denn überschreitet bereits die Planung die Schutzschwelle, kann der spätere Umgang mit dem Entwurf ebenso heikel werden wie spätere Eingriffe in das errichtete Bauwerk selbst. Wer dann umplant, erweitert, umgestaltet oder Teile austauscht, bewegt sich möglicherweise nicht mehr nur im technischen oder wirtschaftlichen, sondern längst im urheberrechtlichen Risikobereich.

Eine vertragliche Klausel, die die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs von einer vorherigen schriftlichen Abmahnung abhängig macht, modifiziert § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB inhaltlich. Spricht der Vermieter gleichwohl zunächst ohne eine solche Abmahnung fristlos die Kündigung aus, ist diese unwirksam. Darin kann aber zugleich die vertraglich erforderliche Abmahnung für einen spätere erneute Kündigung liegen. Das hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 20.03.2026 (14 U 128/25) entschieden.

In dem Fall ging es um einen langfristigen Hotelmietvertrag mit einer Festlaufzeit von 25 Jahren. Die Parteien hatten vereinbart, dass ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung insbesondere dann vorliegt, wenn die Mieterin trotz vorangegangener schriftlicher Abmahnung mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Nachdem es zu wiederholten Zahlungsrückständen gekommen war, kündigten die Vermieterinnen zunächst fristlos, ohne zuvor eine schriftliche Abmahnung auszusprechen. Fünf Monate später erfolgte eine weitere fristlose Kündigung wegen der inzwischen eingetretenen weiteren Zahlungsrückstände. Die Mieterin hielt beide Kündigungen für unwirksam, weil es an der vertraglich vereinbarten vorherigen Abmahnung gefehlt habe.

Zu Unrecht, wie das OLG Karlsruhe entschied. Die erste Kündigung sei zwar unwirksam, weil es an der vertraglich vorausgesetzten Abmahnung gefehlt habe. Die zweite Kündigung jedoch nicht, da die erste Kündigung als „Minus“ die vertraglich verlangte Abmahnung enthalten habe.

Der Sinn einer Abmahnung bestehe darin, dem Vertragspartner die Vertragsverletzung und die drohenden Folgen unmissverständlich vor Augen zu führen. Genau das geschehe durch eine fristlose Kündigung in gesteigerter Form. Der Mieter wisse dann erst recht, dass weitere Rückstände nicht mehr hingenommen werden. Dass die erste Kündigung rechtlich noch nicht als solche wirke, nehme ihr diesen Warncharakter nicht.

Der Zweck der Abmahnung könne auch nicht auf einen ganz bestimmten, punktgenau identischen, Rückstand verengt werden. Die Kündigungsklausel sei nicht so zu verstehen, dass vor jeder späteren Kündigung erneut exakt der dann bestehende Zweimonatsrückstand angemahnt werden müsse. Andernfalls habe es der Mieter weitgehend in der Hand, durch Teilzahlungen die Schwelle immer wieder knapp zu unterschreiten und die vertraglich vereinbarte Kündigungsmöglichkeit so dauerhaft zu blockieren. Das Abmahnerfordernis würde, so das OLG, dann vom Warninstrument zum Kündigungshindernis.

Die Entscheidung nimmt die privatautonome Verschärfung des gesetzlichen Kündigungsrechts durch das Erfordernis der Abmahnung ernst, ohne sie in eine praktisch folgenlose Formalie kippen zu lassen. Ist dem Mieter durch eine – wenn auch unwirksame – Kündigung bereits in aller Deutlichkeit signalisiert worden, dass weitere erhebliche Zahlungsrückstände nicht mehr toleriert werden, ist der Zweck der Abmahnung erreicht. Für die Praxis gilt daher: Eine verfrüht ausgesprochene fristlose Kündigung ist nicht zwingend nutzlos. Sie kann den Boden für die nächste, dann wirksame, Kündigung bereiten.

Ein bloßer Mangelverdacht ist nicht schon deshalb ein Sachmangel, weil ihm nachgegangen wurde. Nur in Ausnahmefällen reicht bereits der Verdacht aus, etwa bei einem altlastenverdächtigen Grundstück, einem möglichen Hausschwammbefall oder dem Verdacht einer Kontamination von Lebensmitteln. Voraussetzung ist, dass schon der Verdacht selbst nach der Verkehrsanschauung den Wert der Kaufsache mindert. Das hat der BGH mit Beschluss vom 26.02.2026 (V ZR 83/25) hervorgehoben.

In dem Fall hatte die Verkäuferin eine vermietete Gewerbeimmobilie veräußert. Kurz vor dem Kauf waren wegen des Verdachts eines Feuchtigkeitsmangels im Keller Kernbohrungen beauftragt, aber noch nicht durchgeführt worden. Anlass für die Beauftragung der Bohrungen war gewesen, dass sich der Fußboden abgelöst hatte, den ein Mieter im Keller verlegt hatte. Die Ursache konnte nach Kenntnis des Verkäufers auch darin liegen, dass der Mieter den Boden fehlerhaft verlegt hatte.

Die Käuferin erwarb das Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Über die Beauftragung der Kernbohrungen wurde sie nicht informiert. Später verlangte sie erhebliche Mängelbeseitigungskosten sowie weiteren Schadensersatz. Sie war der Ansicht, bereits die Feuchtigkeitsproblematik, beziehungsweise schon der Verdacht eines erheblichen Mangels, dem man mit Kernbohrungen habe nachgehen wollen, genüge für die Sachmängelhaftung. Dem schloss sich der BGH nicht an.

Es sei konsequent zwischen Symptom, Verdacht und festgestelltem Mangel zu unterscheiden. Nicht jede Feuchtigkeit im Keller sei ein Sachmangel; es komme vielmehr auf die Umstände des Einzelfalls an. Daher sei auch der Verdacht eines Feuchtigkeitsmangels oder eines Fehlers im Fußbodenaufbau noch kein Mangel. Die Kernbohrung habe ja gerade dazu dienen sollen, den Verdacht zu bestätigen oder zu entkräften. Die Beauftragung der Bohrung ersetze die Feststellung des Mangels nicht. Davon abzugrenzen seien anerkannte Ausnahmefälle: Beim Altlastenverdacht, beim Hausschwammverdacht oder bei kontaminationsverdächtigen Lebensmitteln liege die Besonderheit darin, dass schon der Verdacht selbst wertmindernd wirke. Genau das fehle bei dem Verdacht auf Feuchtigkeit oder Probleme im Fußbodenaufbau. Würde man bereits solche Prüf- und Verdachtslagen genügen lassen, so der BGH, ließe sich beinahe jede vorsorgliche Untersuchung im Nachhinein zum Sachmangel umetikettieren. Das würde den Mangelbegriff überdehnen.

Käufer können somit aus einer eingeleiteten Untersuchung allein noch keine Kenntnis von einem Sachmangel herleiten und Verkäufer müssen nicht jede Prüfmaßnahme offenbaren, um nicht arglistig zu agieren. Maßgeblich sind vielmehr Anlass, Ergebnis und konkrete Auswirkung auf die Kaufsache. Gerade bei Immobilienkaufverträgen mit Haftungsausschluss schafft der BGH damit die nötige dogmatische Klarheit: Maßgeblich ist der feststellbare Mangel, nicht der bloße Verdacht eines Mangels. In der Praxis wird man sich als Käufer mit einer Zusicherung des Verkäufers behelfen müssen, dass ihm keine Umstände bekannt sind, welche auf einen Mangel des Kaufgegenstandes hindeuten könnten.

Eine während der Verhandlungen individuell geänderte, ursprünglich vorformulierte Klausel bleibt grundsätzlich eine AGB-Klausel. Die Änderung ist nur ein Hinweis darauf, dass ausnahmsweise eine Individualvereinbarung vorliegen könnte (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB). Eine AGB-Klausel des Maklerkunden, die den Makler zur Rückzahlung der Provision verpflichtet, sobald der Kaufvertrag aus irgendeinem Grund nicht vollzogen wird, kann vom gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags abweichen und deshalb als AGB unwirksam sein. Das hat das OLG Hamm mit Urteil vom 29.01.2026 (18 U 53/25) entschieden.

In dem Fall stritten Käufer und Makler um die Rückzahlung der Maklerprovision, nachdem ein zustande gekommener Immobilienkaufvertrag durch Rücktritt des Käufers erloschen war.

Im Zuge der Verhandlung des zugrundeliegenden Maklervertrages hatte der Käufer zunächst folgende Klauseln (als AGB) für den Maklervertrag vorgesehen:

„[…] 2. Fällig ist die Vergütung mit Zahlung des vollständigen Kaufpreises und wenn alle vertraglich vereinbarten Bedingungen eingetreten und Rücktrittsrechte erloschen sind, sowie die Formvorschriften eingehalten wurden.

3. […] Der Provisionsanspruch entfällt rückwirkend, soweit der Grundstückskaufvertrag – gleich aus welchem Grund – nach Eintritt der vorgenannten Fälligkeitsvoraussetzungen rückabgewickelt wird […]“

Die Klauseln wurden sodann für die abgeschlossene Vertragsfassung wie folgt geändert:

[…] Fällig ist die Vergütung nach Unterzeichnung des Kaufvertrages. […]

[…] Sollte es zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages kommen, ist die dem Makler gezahlte Provision von diesem an den AG zurückzuzahlen.

Der Makler vertrat die Ansicht, auch die neue Klausel sei, trotz Veränderung im Zuge der Verhandlung, als AGB unwirksam und daher müsse er die Kaution nicht zurückzahlen. Dem stimmte das OLG zu.

Die Parteien, so das OLG, hätten die im Maklervertrag enthaltene Rückzahlungsklausel nicht „im Einzelnen ausgehandelt“ (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB). Ein Aushandeln setze mehr voraus als bloßes Verhandeln; erforderlich sei, dass der Verwender den gesetzesfremden Kern der Klausel ernsthaft zur Disposition stelle und dem Vertragspartner eine reale Möglichkeit einräume, den Inhalt zu beeinflussen.

Der gesetzesfremde Kern der ursprünglich vom Käufer vorgesehenen Regelung habe darin gelegen, den Provisionsanspruch abweichend von § 652 Abs. 1 BGB nicht nur vom Abschluss, sondern auch von der Durchführung des Kaufvertrags abhängig zu machen. Diesen Kerngehalt habe die Klägerin dem Beklagten gegenüber nicht ernsthaft zur Disposition gestellt.

Zwar sei im Verlauf der Verhandlungen die Fälligkeit der Provision auf die Unterzeichnung des Kaufvertrags vorverlegt und damit an das gesetzliche Leitbild angenähert worden. Die Verknüpfung der Provision mit der Durchführung des Kaufvertrags sei jedoch durch die Rückzahlungsklausel bei „Rückabwicklung“ bestehen geblieben. Damit sei der gesetzesfremde Kerngehalt erhalten geblieben, weshalb die vorgenommenen Änderungen keinen ausreichenden Hinweis auf ein Aushandeln im Sinne des Gesetzes lieferten.

Oft wird, zu leichtfertig; angenommen, Veränderungen einer AGB-Klausel im Rahmen der Vertragsverhandlung ließen bereits die Vermutung zu, die Klausel sei „verhandelt“ und unterliege daher nicht der AGB-Kontrolle. Der vorliegende Fall zeigt exemplarisch, dass dies zu kurz greift, wenn der gesetzesfremde Kern einer Klausel nicht berührt wird.

Wird eine Partei eines Mietvertrages von mehreren Personen vertreten (z. B. eine GbR durch ihre Gesellschafter), reicht eine Unterschrift nicht immer. Die Schriftform ist nur eingehalten, wenn bei der Unterschrift klar steht: Die Person unterschreibt auch für die anderen (z. B. „i. V.“ oder „für die GbR/alle Gesellschafter“). Unterschreibt nur eine Person ohne so einen Zusatz, bleibt unklar, ob noch weitere unterschreiben sollten. Dann kann man davon ausgehen, dass mindestens eine Unterschrift fehlt. Dass der Name der GbR unter der Unterschriftszeile steht, ändert daran nichts. Das hat das OLG Dresden mit Beschluss vom 13.10.2025 (12 U 565/25) entschieden.

In dem Fall stritten Vermieter und Mieter um die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung eines Gewerbemietvertrages durch den Mieter. Der Vertrag sollte, seinem Wortlaut nach, eigentlich für eine feste Mietzeit von mehr als einem Jahr geschlossen werden. Für die vermietende GbR hatte den Vertrag (bzw. einen Nachtrag dazu) einer ihrer Gesellschafter ohne irgendeinen weiteren Zusatz unterschrieben.

Der Mieter kündigte den Vertrag mit ordentlicher Kündigung vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit. Er begründete dies damit, dass die – für diesen Vertrag noch geltende – gesetzliche Schriftform durch den Nachtrag nicht eingehalten sei. Der Nachtrag lasse nämlich nicht erkennen, dass der unterschreibende Gesellschafter der GbR auch für die anderen Gesellschafter zeichnen wollte.

Dem stimmte das OLG zu. Es sei aus dem Nachtrag nicht ersichtlich, ob alle zur Vertretung der Gesellschaft nötigen Unterschriften vorlagen. Das sei zur Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB jedoch erforderlich. Anders als bei der Vertretung juristischer Personen ergebe sich dies bei einer GbR als Personengesellschaft nicht bereits aus der Unterschrift einer natürlichen Person. Vielmehr sei hier zumindest ein Zusatz erforderlich, der auf den Vertretungswillen hindeute. Dass der Ausdruck des Vertragstextes unter der Unterschriftenzeile den Text „Unterschrift Vermieter, (…) GbR“ enthalte, ändere daran nichts.

Zwar ist das Schriftformerfordernis gemäß § 550 Satz 1 BGB für Gewerbemietverträge zwischenzeitlich durch ein Textformerfordernis ersetzt worden. Das Problem besteht jedoch fort. Obwohl ein Mietvertrag für eine feste Mietzeit von mehr als einem Jahr nun grundsätzlich z.B. durch den Austausch von E-Mails formgerecht geschlossen werden kann, ist immer noch ein Vertretungszusatz bei der Versendung der entsprechenden E-Mail durch einen Gesellschafter erforderlich. Die Gefahr, dass ein solcher Zusatz vergessen wird, erscheint im E-Mailverkehr sogar noch größer. Es empfiehlt sich daher grundsätzlich auch weiterhin, den Vertragstext zumindest in die Form einer unterzeichneten PDF-Datei zu bringen. Im Falle einer GbR sollten dann alle Gesellschafter unterzeichnen, oder aber ein Zusatz wie „für alle Gesellschafter der GbR“ gewählt werden.

Eine Verkehrssitte, wonach ein Mieter in gemieteten Räumen stets seinen Geschäftssitz unterhalten und Zustellungen ermöglichen muss, besteht nicht. Auch begründet die bloße Personenidentität der Geschäftsführer von Mieter und Untermieter keine Empfangsbotenstellung von Mitarbeitern des Untermieters für den Mieter. Das hat das OLG Hamburg mit Urteil vom 07.10.2025 (4 U 48/25) entschieden.

In dem Fall stritten Vermieter und Mieter einer Büroimmobilie um die Wirkung einer fristlosen Kündigung. Der Mieter, eine rechtsfähige Gesellschaft, hatte die Mieträume an eine andere rechtsfähige Gesellschaft untervermietet. Die Geschäftsführer beider Gesellschaften waren identisch. Der Mieter hatte laut Handelsregister seinen Sitz nicht in den Mieträumen.

Der Vermieter hatte die Kündigung einer Angestellten der Untermieterin im Mietgegenstand ausgehändigt. Er war der Meinung, damit sei die Kündigung der Mieterin wirksam zugegangen. Das sah das OLG Hamburg anders.

Es entschied, dass die Kündigung nicht wirksam zugegangen sei. Denn es bestehe grundsätzlich keine Verkehrssitte, wonach der Mieter seinen Geschäftssitz in dem Mietgegenstand haben müsse. Auch begründe die Personenidentität der Geschäftsführer keine Empfangsvollmacht des Untermieters für den Mieter.

Der Entscheidung des OLG Hamburg ist zuzustimmen. Oftmals machen es sich Vermieter sehr einfach und stellen Kündigungen einfach in den Mieträumen zu. Das ist, wie der vorliegende Fall zeigt, besonders im Falle einer Untervermietung riskant. Auch die hier vorliegende Konstellation der identischen Geschäftsführer ändert daran nichts.

Bei der Vermietung an größere Unternehmen kommt es recht häufig vor, dass eine Gesellschaft eines Unternehmens Flächen mietet, um diese dann an andere Gesellschaften desselben Unternehmens unterzuvermieten. Wenn der Mietvertrag dann keine besonderen Regelungen zur Korrespondenz zwischen Mieter und Vermieter enthält, sollte diese immer an die im Handelsregister enthaltene Geschäftsanschrift des Mieters gerichtet werden. Die gilt umgekehrt natürlich auch für Schreiben des Mieters an den Vermieter.

Schuldet ein Vermieter die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an „Dach und Fach“ und ordnet der Mietvertrag dem Bereich „Fach“ einerseits konstruktive Teile zu und andererseits solche Teile, die der Funktionsfähigkeit dienen und die Benutzbarkeit der Mietsache ausmachen, kann der Innenputz nicht als ein solcher Teil des Gebäudes angesehen werden. Das hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 16.10.2025 (14 U 103/20) entschieden.

In dem Fall stritten Vermieter und Mieter einer Gewerbeimmobilie um die Pflicht des Vermieters zur Reparatur von schadhaftem Putz an tragenden Wänden und Geschossdecken. Nach den Regelungen des geschlossenen Mietvertrages war der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an „Dach und Fach“ auf seine Kosten verpflichtet. Für die sonstige Instandhaltung und Instandsetzung des Mietgegenstandes war nach dem Vertrag der Mieter zuständig. „Dach und Fach“ wurde in dem Vertrag einerseits definiert als konstruktive Teile und andererseits als Teile, die der Funktionsfähigkeit dienen und die Benutzbarkeit der Mietsache ausmachen. Der Definition folgte jeweils eine Liste von Beispielen für beide Kategorien. Putz oder andere Wandbeläge wurden dabei für den Innenbereich nicht ausdrücklich erwähnt. Der Mieter hielt den Putz für einen funktionalen Teil, der die Benutzbarkeit der Mietsache ausmacht. Er forderte daher vom Vermieter die Instandsetzung.

Der Vermieter war der Ansicht, bei dem Putz handele es sich nicht um einen Teil von „Dach und Fach“ im Sinne des Mietvertrages. Unter „Fach“ fielen nur die eigentlichen konstruktiven Teile und nicht der Wand- oder Deckenbelag. Daher sei der Mieter verpflichtet, die Arbeiten selbst durchführen zu lassen.

Dem stimmte das OLG Frankfurt zu. Nach der Auslegung des Vertrages durch das OLG sollte der Putz kein Bestandteil von „Fach“ sein. Die für diesen Bereich gewählten Beispiele zeigten nichts Anderes. Die Bezeichnung der einzelnen Bauteile zum Begriff „Fach“ mache deutlich, dass die Mietvertragsparteien zum einen die Gebäudekonstruktion und darüber hinaus nur die für die ordnungsgemäße Nutzung wesentlichen Bauteile bei der Vermieterin belassen und den übrigen, der unmittelbaren Nutzung des Mieters unterliegenden, Bereich im Gebäudeinneren dem Mieter überwälzen wollten. Dazu gehöre insbesondere der Innenputz, der wie Tapeten und Anstriche der unmittelbaren Nutzung des Mieters unterliege.

Die Bezeichnung „Dach und Fach“ für den konstruktiven Teil des Mietgegenstandes wird in gewerblichen Mietverträgen quasi standardmäßig verwendet. Der vorstehende Fall zeigt exemplarisch, dass sich in Verträgen eine genaue Definition dieses Begriffspaares empfiehlt, das sonst in seiner Bedeutung nicht feststeht.

Ein Unternehmer haftet nicht für einen unterlassenen Bedenkenhinweis, wenn dieser nicht zu einer Abänderung seiner Leistungspflicht geführt hätte. Das hat das OLG München mit Beschluss vom 20.09.2023 (18 U 61/23) entschieden.

In dem Fall hatte der Kläger sein Auto wegen zu hohen Ölverbrauchs in die Werkstatt des Beklagten gegeben. Der Beklagte hatte daraufhin – gemäß Herstellerempfehlung – die Kolben mit Kolbenringen, die Zylinderkopfdichtung, den Motordichtsatz und den Thermostat ersetzt. Nach der Reparatur trat weiterhin ein Ölverbrauch von ca. 0,5 Litern auf tausend Kilometer auf. Dies entsprach dem Normwert für den streitigen Motortyp. Der Kläger war mit dem Ergebnis der Reparatur dennoch nicht zufrieden und verlangte Schadenersatz. Er vertrat die Ansicht, der Beklagte habe ihn darauf hinweisen müssen, dass die Reparatur den Ölverbrauch nicht vollständig beseitigen könne. Das sah das OLG München anders und lehnt einen Anspruch des Klägers ab.

Der Beklagte, so das OLG, müsse den Kläger nicht darauf hinweisen, dass weiterhin ein Ölverbrauch des Motors bestehen könne, wenn sich dieser Verbrauch im Rahmen der Normtoleranzen bewege. Dann sei die Reparatur erfolgreich und der Beklagte habe seine vertragliche Leistungspflicht erfüllt. Anders könne es sich nur verhalten, wenn der Beklagte ausdrücklich mit einer umfassenden Ursachenerforschung zu dem Ölverbrauch und dessen Beseitigung beauftragt gewesen wäre.

Auch wenn der Fall keine Bausache betraft, zeigt er auf, welche Grenzen die werkvertragliche Pflicht zu Bedenkenhinweisen hat. Wenn als Erfolg ein bestimmtes funktionierendes, den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Werk geschuldet ist, muss das Werk auch nur diesen Kriterien entsprechen. Der Werkunternehmer muss dann nicht noch auf die individuellen Vor- und Nachteile verschiedener anderer Konstruktionen oder Vorgehensweisen hinweisen. Das muss er nur, wenn eine solche Beratung Teil seines Auftrages ist.