Rechtsanwalt
Jobst Melcher

Eine während der Verhandlungen individuell geänderte, ursprünglich vorformulierte Klausel bleibt grundsätzlich eine AGB-Klausel. Die Änderung ist nur ein Hinweis darauf, dass ausnahmsweise eine Individualvereinbarung vorliegen könnte (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB). Eine AGB-Klausel des Maklerkunden, die den Makler zur Rückzahlung der Provision verpflichtet, sobald der Kaufvertrag aus irgendeinem Grund nicht vollzogen wird, kann vom gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags abweichen und deshalb als AGB unwirksam sein. Das hat das OLG Hamm mit Urteil vom 29.01.2026 (18 U 53/25) entschieden.

In dem Fall stritten Käufer und Makler um die Rückzahlung der Maklerprovision, nachdem ein zustande gekommener Immobilienkaufvertrag durch Rücktritt des Käufers erloschen war.

Im Zuge der Verhandlung des zugrundeliegenden Maklervertrages hatte der Käufer zunächst folgende Klauseln (als AGB) für den Maklervertrag vorgesehen:

„[…] 2. Fällig ist die Vergütung mit Zahlung des vollständigen Kaufpreises und wenn alle vertraglich vereinbarten Bedingungen eingetreten und Rücktrittsrechte erloschen sind, sowie die Formvorschriften eingehalten wurden.

3. […] Der Provisionsanspruch entfällt rückwirkend, soweit der Grundstückskaufvertrag – gleich aus welchem Grund – nach Eintritt der vorgenannten Fälligkeitsvoraussetzungen rückabgewickelt wird […]“

Die Klauseln wurden sodann für die abgeschlossene Vertragsfassung wie folgt geändert:

[…] Fällig ist die Vergütung nach Unterzeichnung des Kaufvertrages. […]

[…] Sollte es zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages kommen, ist die dem Makler gezahlte Provision von diesem an den AG zurückzuzahlen.

Der Makler vertrat die Ansicht, auch die neue Klausel sei, trotz Veränderung im Zuge der Verhandlung, als AGB unwirksam und daher müsse er die Kaution nicht zurückzahlen. Dem stimmte das OLG zu.

Die Parteien, so das OLG, hätten die im Maklervertrag enthaltene Rückzahlungsklausel nicht „im Einzelnen ausgehandelt“ (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB). Ein Aushandeln setze mehr voraus als bloßes Verhandeln; erforderlich sei, dass der Verwender den gesetzesfremden Kern der Klausel ernsthaft zur Disposition stelle und dem Vertragspartner eine reale Möglichkeit einräume, den Inhalt zu beeinflussen.

Der gesetzesfremde Kern der ursprünglich vom Käufer vorgesehenen Regelung habe darin gelegen, den Provisionsanspruch abweichend von § 652 Abs. 1 BGB nicht nur vom Abschluss, sondern auch von der Durchführung des Kaufvertrags abhängig zu machen. Diesen Kerngehalt habe die Klägerin dem Beklagten gegenüber nicht ernsthaft zur Disposition gestellt.

Zwar sei im Verlauf der Verhandlungen die Fälligkeit der Provision auf die Unterzeichnung des Kaufvertrags vorverlegt und damit an das gesetzliche Leitbild angenähert worden. Die Verknüpfung der Provision mit der Durchführung des Kaufvertrags sei jedoch durch die Rückzahlungsklausel bei „Rückabwicklung“ bestehen geblieben. Damit sei der gesetzesfremde Kerngehalt erhalten geblieben, weshalb die vorgenommenen Änderungen keinen ausreichenden Hinweis auf ein Aushandeln im Sinne des Gesetzes lieferten.

Oft wird, zu leichtfertig; angenommen, Veränderungen einer AGB-Klausel im Rahmen der Vertragsverhandlung ließen bereits die Vermutung zu, die Klausel sei „verhandelt“ und unterliege daher nicht der AGB-Kontrolle. Der vorliegende Fall zeigt exemplarisch, dass dies zu kurz greift, wenn der gesetzesfremde Kern einer Klausel nicht berührt wird.

Wird eine Partei eines Mietvertrages von mehreren Personen vertreten (z. B. eine GbR durch ihre Gesellschafter), reicht eine Unterschrift nicht immer. Die Schriftform ist nur eingehalten, wenn bei der Unterschrift klar steht: Die Person unterschreibt auch für die anderen (z. B. „i. V.“ oder „für die GbR/alle Gesellschafter“). Unterschreibt nur eine Person ohne so einen Zusatz, bleibt unklar, ob noch weitere unterschreiben sollten. Dann kann man davon ausgehen, dass mindestens eine Unterschrift fehlt. Dass der Name der GbR unter der Unterschriftszeile steht, ändert daran nichts. Das hat das OLG Dresden mit Beschluss vom 13.10.2025 (12 U 565/25) entschieden.

In dem Fall stritten Vermieter und Mieter um die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung eines Gewerbemietvertrages durch den Mieter. Der Vertrag sollte, seinem Wortlaut nach, eigentlich für eine feste Mietzeit von mehr als einem Jahr geschlossen werden. Für die vermietende GbR hatte den Vertrag (bzw. einen Nachtrag dazu) einer ihrer Gesellschafter ohne irgendeinen weiteren Zusatz unterschrieben.

Der Mieter kündigte den Vertrag mit ordentlicher Kündigung vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit. Er begründete dies damit, dass die – für diesen Vertrag noch geltende – gesetzliche Schriftform durch den Nachtrag nicht eingehalten sei. Der Nachtrag lasse nämlich nicht erkennen, dass der unterschreibende Gesellschafter der GbR auch für die anderen Gesellschafter zeichnen wollte.

Dem stimmte das OLG zu. Es sei aus dem Nachtrag nicht ersichtlich, ob alle zur Vertretung der Gesellschaft nötigen Unterschriften vorlagen. Das sei zur Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB jedoch erforderlich. Anders als bei der Vertretung juristischer Personen ergebe sich dies bei einer GbR als Personengesellschaft nicht bereits aus der Unterschrift einer natürlichen Person. Vielmehr sei hier zumindest ein Zusatz erforderlich, der auf den Vertretungswillen hindeute. Dass der Ausdruck des Vertragstextes unter der Unterschriftenzeile den Text „Unterschrift Vermieter, (…) GbR“ enthalte, ändere daran nichts.

Zwar ist das Schriftformerfordernis gemäß § 550 Satz 1 BGB für Gewerbemietverträge zwischenzeitlich durch ein Textformerfordernis ersetzt worden. Das Problem besteht jedoch fort. Obwohl ein Mietvertrag für eine feste Mietzeit von mehr als einem Jahr nun grundsätzlich z.B. durch den Austausch von E-Mails formgerecht geschlossen werden kann, ist immer noch ein Vertretungszusatz bei der Versendung der entsprechenden E-Mail durch einen Gesellschafter erforderlich. Die Gefahr, dass ein solcher Zusatz vergessen wird, erscheint im E-Mailverkehr sogar noch größer. Es empfiehlt sich daher grundsätzlich auch weiterhin, den Vertragstext zumindest in die Form einer unterzeichneten PDF-Datei zu bringen. Im Falle einer GbR sollten dann alle Gesellschafter unterzeichnen, oder aber ein Zusatz wie „für alle Gesellschafter der GbR“ gewählt werden.

Eine Verkehrssitte, wonach ein Mieter in gemieteten Räumen stets seinen Geschäftssitz unterhalten und Zustellungen ermöglichen muss, besteht nicht. Auch begründet die bloße Personenidentität der Geschäftsführer von Mieter und Untermieter keine Empfangsbotenstellung von Mitarbeitern des Untermieters für den Mieter. Das hat das OLG Hamburg mit Urteil vom 07.10.2025 (4 U 48/25) entschieden.

In dem Fall stritten Vermieter und Mieter einer Büroimmobilie um die Wirkung einer fristlosen Kündigung. Der Mieter, eine rechtsfähige Gesellschaft, hatte die Mieträume an eine andere rechtsfähige Gesellschaft untervermietet. Die Geschäftsführer beider Gesellschaften waren identisch. Der Mieter hatte laut Handelsregister seinen Sitz nicht in den Mieträumen.

Der Vermieter hatte die Kündigung einer Angestellten der Untermieterin im Mietgegenstand ausgehändigt. Er war der Meinung, damit sei die Kündigung der Mieterin wirksam zugegangen. Das sah das OLG Hamburg anders.

Es entschied, dass die Kündigung nicht wirksam zugegangen sei. Denn es bestehe grundsätzlich keine Verkehrssitte, wonach der Mieter seinen Geschäftssitz in dem Mietgegenstand haben müsse. Auch begründe die Personenidentität der Geschäftsführer keine Empfangsvollmacht des Untermieters für den Mieter.

Der Entscheidung des OLG Hamburg ist zuzustimmen. Oftmals machen es sich Vermieter sehr einfach und stellen Kündigungen einfach in den Mieträumen zu. Das ist, wie der vorliegende Fall zeigt, besonders im Falle einer Untervermietung riskant. Auch die hier vorliegende Konstellation der identischen Geschäftsführer ändert daran nichts.

Bei der Vermietung an größere Unternehmen kommt es recht häufig vor, dass eine Gesellschaft eines Unternehmens Flächen mietet, um diese dann an andere Gesellschaften desselben Unternehmens unterzuvermieten. Wenn der Mietvertrag dann keine besonderen Regelungen zur Korrespondenz zwischen Mieter und Vermieter enthält, sollte diese immer an die im Handelsregister enthaltene Geschäftsanschrift des Mieters gerichtet werden. Die gilt umgekehrt natürlich auch für Schreiben des Mieters an den Vermieter.

Schuldet ein Vermieter die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an „Dach und Fach“ und ordnet der Mietvertrag dem Bereich „Fach“ einerseits konstruktive Teile zu und andererseits solche Teile, die der Funktionsfähigkeit dienen und die Benutzbarkeit der Mietsache ausmachen, kann der Innenputz nicht als ein solcher Teil des Gebäudes angesehen werden. Das hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 16.10.2025 (14 U 103/20) entschieden.

In dem Fall stritten Vermieter und Mieter einer Gewerbeimmobilie um die Pflicht des Vermieters zur Reparatur von schadhaftem Putz an tragenden Wänden und Geschossdecken. Nach den Regelungen des geschlossenen Mietvertrages war der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an „Dach und Fach“ auf seine Kosten verpflichtet. Für die sonstige Instandhaltung und Instandsetzung des Mietgegenstandes war nach dem Vertrag der Mieter zuständig. „Dach und Fach“ wurde in dem Vertrag einerseits definiert als konstruktive Teile und andererseits als Teile, die der Funktionsfähigkeit dienen und die Benutzbarkeit der Mietsache ausmachen. Der Definition folgte jeweils eine Liste von Beispielen für beide Kategorien. Putz oder andere Wandbeläge wurden dabei für den Innenbereich nicht ausdrücklich erwähnt. Der Mieter hielt den Putz für einen funktionalen Teil, der die Benutzbarkeit der Mietsache ausmacht. Er forderte daher vom Vermieter die Instandsetzung.

Der Vermieter war der Ansicht, bei dem Putz handele es sich nicht um einen Teil von „Dach und Fach“ im Sinne des Mietvertrages. Unter „Fach“ fielen nur die eigentlichen konstruktiven Teile und nicht der Wand- oder Deckenbelag. Daher sei der Mieter verpflichtet, die Arbeiten selbst durchführen zu lassen.

Dem stimmte das OLG Frankfurt zu. Nach der Auslegung des Vertrages durch das OLG sollte der Putz kein Bestandteil von „Fach“ sein. Die für diesen Bereich gewählten Beispiele zeigten nichts Anderes. Die Bezeichnung der einzelnen Bauteile zum Begriff „Fach“ mache deutlich, dass die Mietvertragsparteien zum einen die Gebäudekonstruktion und darüber hinaus nur die für die ordnungsgemäße Nutzung wesentlichen Bauteile bei der Vermieterin belassen und den übrigen, der unmittelbaren Nutzung des Mieters unterliegenden, Bereich im Gebäudeinneren dem Mieter überwälzen wollten. Dazu gehöre insbesondere der Innenputz, der wie Tapeten und Anstriche der unmittelbaren Nutzung des Mieters unterliege.

Die Bezeichnung „Dach und Fach“ für den konstruktiven Teil des Mietgegenstandes wird in gewerblichen Mietverträgen quasi standardmäßig verwendet. Der vorstehende Fall zeigt exemplarisch, dass sich in Verträgen eine genaue Definition dieses Begriffspaares empfiehlt, das sonst in seiner Bedeutung nicht feststeht.

Ein Unternehmer haftet nicht für einen unterlassenen Bedenkenhinweis, wenn dieser nicht zu einer Abänderung seiner Leistungspflicht geführt hätte. Das hat das OLG München mit Beschluss vom 20.09.2023 (18 U 61/23) entschieden.

In dem Fall hatte der Kläger sein Auto wegen zu hohen Ölverbrauchs in die Werkstatt des Beklagten gegeben. Der Beklagte hatte daraufhin – gemäß Herstellerempfehlung – die Kolben mit Kolbenringen, die Zylinderkopfdichtung, den Motordichtsatz und den Thermostat ersetzt. Nach der Reparatur trat weiterhin ein Ölverbrauch von ca. 0,5 Litern auf tausend Kilometer auf. Dies entsprach dem Normwert für den streitigen Motortyp. Der Kläger war mit dem Ergebnis der Reparatur dennoch nicht zufrieden und verlangte Schadenersatz. Er vertrat die Ansicht, der Beklagte habe ihn darauf hinweisen müssen, dass die Reparatur den Ölverbrauch nicht vollständig beseitigen könne. Das sah das OLG München anders und lehnt einen Anspruch des Klägers ab.

Der Beklagte, so das OLG, müsse den Kläger nicht darauf hinweisen, dass weiterhin ein Ölverbrauch des Motors bestehen könne, wenn sich dieser Verbrauch im Rahmen der Normtoleranzen bewege. Dann sei die Reparatur erfolgreich und der Beklagte habe seine vertragliche Leistungspflicht erfüllt. Anders könne es sich nur verhalten, wenn der Beklagte ausdrücklich mit einer umfassenden Ursachenerforschung zu dem Ölverbrauch und dessen Beseitigung beauftragt gewesen wäre.

Auch wenn der Fall keine Bausache betraft, zeigt er auf, welche Grenzen die werkvertragliche Pflicht zu Bedenkenhinweisen hat. Wenn als Erfolg ein bestimmtes funktionierendes, den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Werk geschuldet ist, muss das Werk auch nur diesen Kriterien entsprechen. Der Werkunternehmer muss dann nicht noch auf die individuellen Vor- und Nachteile verschiedener anderer Konstruktionen oder Vorgehensweisen hinweisen. Das muss er nur, wenn eine solche Beratung Teil seines Auftrages ist.

Auf einen Vertrag über den Erwerb und die Installation einer Photovoltaikanlage mit Batteriespeicher findet Kaufrecht Anwendung, wenn der Schwerpunkt des Vertrags auf der Herstellung und Lieferung vorgefertigter Standardkomponenten liegt und die Montage von untergeordneter Bedeutung ist. Mängelansprüche des Erwerbers verjähren dann in zwei Jahren. Das hat das OLG Brandenburg mit Beschluss vom 10.07.2025 (10 U 27/25) entschieden.

In dem Fall ließ der Kläger an seinem Haus eine Photovoltaikanlage mit Batteriespeicher installieren. Der Batteriespeicher zeigte mehr als zwei Jahre nach der Lieferung nach Behauptung des Klägers einen Mangel. Dessen Behebung verlangte er gerichtlich. Der beklagte Lieferant trug vor, es habe sich bei dem zugrunde liegenden Vertrag um einen Kaufvertrag gehandelt. Mögliche Gewährleistungsansprüche seien daher mit Ablauf der zweijährigen Gewährleistungsfrist verjährt, die im Kaufrecht gilt. Der Kläger hatte dagegen einen Werkvertrag mit einer gesetzlichen Gewährleistungsfrist von fünf Jahren angenommen.

Das OLG Brandenburg wies die Auffassung des Klägers zurück. In dem Vertrag der Parteien habe der Schwerpunkt der Leistung auf der Lieferung von Standardkomponenten und nicht auf der Montage gelegen. Daher handele es sich bei der Leistung des Beklagten um einen Kaufvertrag mit Montageverpflichtung. Auf diesen finde grundsätzlich Kaufrecht Anwendung. Da die Bauteile nicht für ein Bauwerk im Sinne des § 438 BGB verwendet worden seien, gelte die kaufrechtliche Verjährungsfrist von zwei Jahren.

Der Fall verdeutlicht: Die Annahme kann trügen, dass jede Montageleistung eine Bauleistung ist, für die eine fünfjährige Gewährleistungsfrist gilt. Dazu bedarf es nach der Rechtsprechung des BGH einer wesentlichen Bedeutung der Montageleistung für Konstruktion, Bestand, Erhaltung oder Benutzbarkeit des Gebäudes (BGH, Urteil vom 24.02.2016, VIII ZR 38/15). Um hier Klarheit zu haben, sollte der Kunde möglichst ausdrücklich eine längere Gewährleistungsfrist vereinbaren.

In Gewerberaummietverhältnissen haben Mieter weiterhin Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege. Ein Scan genügt nicht. Das hat das OLG Schleswig mit Urteil vom 18.07.2025 (12 U 73/24) entschieden.

In dem Fall wollte die Mieterin nicht auf eine Nebenkostenabrechnung zahlen, weil ihr die Originalbelege nicht vorgelegt worden waren. Der Vermieter hatte die Belege lediglich digital als Scan zur Verfügung gestellt. Er berief sich dabei auf eine entsprechende Regelung (§ 556 Abs. 4 BGB), die seit Anfang 2025 für Wohnraummietverhältnisse gilt. Seiner Ansicht nach müsste sie auch auf Gewerbemietverhältnisse Anwendung finden.

Das OLG Schleswig wies diese Auffassung zurück. § 578 BGB enthalte keinen Verweis auf § 556 Abs. 4 BGB. Deshalb sei auch keine entsprechende Anwendung möglich. Der Gesetzgeber habe den Parteien vielmehr die Möglichkeit eigener Vereinbarungen lassen wollen.

Zur Belegeinsicht gibt es auf Vermieterseite im Wesentlichen zwei Vorgehensweisen: Manche Vermieter erschweren die Einsicht in der Erwartung, dass sich dadurch weniger Widersprüche und Streitigkeiten ergeben. In der Regel verlangen sie, dass die Mieter die Originale beim Vermieter oder dessen Verwalter einsehen. Andere Vermieter setzen auf Transparenz und geringeren Arbeitsaufwand und stellen die Belege als Scan per E-Mail oder zum Herunterladen bereit. Wenn der Vermieter das Letztere will, muss er es ausdrücklich vereinbaren.

Bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags mit einer Unternehmensgesellschaft muss ein Vermieter grundsätzlich mit einem Gesellschafterwechsel rechnen. Es geht zu weit, bei jeglichem Wechsel im Gesellschafterbestand oder der Geschäftsführung ein berechtigtes Kontrollinteresse zu unterstellen. Das hat das OLG Frankfurt in seinem Urteil vom 21.02.2025 (2 U 35/24) entschieden.

In dem entschiedenen Fall ging es um die Pacht eines Hotels. Der entsprechende Vertrag wurde mit einer GmbH als Mieter abgeschlossen. Deren alleiniger Gesellschafter-Geschäftsführer übertrug während der Laufzeit des Pachtvertrages seine Gesellschaftsanteile auf einen neuen Gesellschafter, der ihn auch als Geschäftsführer ablöste. Der ehemalige Gesellschafter-Geschäftsführer hatte hierfür keine Genehmigung des Vermieters eingeholt. Dieser war der Ansicht, dass der neue Gesellschafter-Geschäftsführer nicht ausreichend zur Führung eines Hotelbetriebes geeignet sei.

Der Pachtvertrag, ein Formularvertrag, enthielt eine sogenannte „Change-of-Control“ -Klausel, wie man sie in gleicher oder ähnlicher Form häufig in gewerblichen Miet- oder Pachtverträgen findet. Demnach war der Mieter ohne Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. Die Einwilligung soll schriftlich erfolgen. Bei Firmen sollte ein Wechsel des Inhabers oder eine Änderung der Rechtsform als Gebrauchsüberlassung gelten.

Unter Berufung auf diese Klausel und darauf, dass er dem Wechsel des Gesellschafter-Geschäftsführers nicht zugestimmt hatte, kündigte der Verpächter den Mietvertrag und verlangte die Räumung des Pachtgegenstandes.

Zu Unrecht, wie das OLG Frankfurt entschied. Die „Change-of-Control” Klausel des Pachtvertrages sei als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Grundsätzlich stelle der Wechsel des Gesellschafters eines Mieters keinen Wechsel von dessen Person dar. Es bedürfe daher eines besonderen Interesses des Klauselverwenders an der Identität eines bestimmten Gesellschafters. Dieses Interesse müsse im Vertrag auch konkret benannt werden. Eine „weit“ formulierten Klausel wie die vorliegende gehe hingegen von einem Kontrollinteresse des Verpächters bei jeglichem Gesellschafterwechsel aus. Damit weiche sie zu sehr zum Nachteil des Pächters von der gesetzlichen Lage ab.

Das Urteil des OLG Frankfurt bestätigt, was eigentlich selbstverständlich sein sollte: Wenn eine Partei eines Vertrages ein bestimmtes Verhalten der anderen Partei aus gut vertretbaren Gründen nicht gestatten will, dann sollte dies individuell und unter konkreter Benennung von prüfbaren Kriterien vertraglich geregelt werden. Dann unterfällt eine entsprechende Klausel nicht der AGB-Kontrolle und wird, wenn sie nicht anderen gesetzlichen Verboten widerspricht, wirksam vereinbart.

Die Änderung der im Mietvertrag vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen stellt grundsätzlich eine wesentliche Vertragsänderung dar, die dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfällt. Das hat der BGH mit Beschluss vom 14.05.2025 – (XII ZR 88/23) entschieden.

In dem Fall hatten Mieter und Vermieter eines Gewerbemietvertrages mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr eine Änderung der Nebenkostenvorauszahlung vereinbart, ohne dabei die Schriftform einzuhalten. Nach der Veräußerung des Grundstücks kündigte der neue Eigentümer das Mietverhältnis unter Berufung auf den Schriftformmangel. Dagegen wehrte sich der Mieter.

Ohne Erfolg, wie der BGH entschied. Die vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung sei als Teil der Miete ein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages. Wenn daher eine Änderung der Nebenkostenvorauszahlung ohne Einhaltung der Schriftform erfolge, führe dies zu einem Schriftformmangel.

Der Inhalt des Beschlusses des BGH ist als solcher nicht überraschend, gibt aber Anlass zu zwei Anmerkungen:

Der Beschluss nimmt noch Bezug auf die alte Rechtslage vor dem 01.01.2025. Seit diesem Datum ist die gesetzliche Schriftform für Gewerbemietverträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr durch die gesetzliche Textform ersetzt worden (§ 578 Abs.1 BGB). Gemäß § 126b BGB ist die Textform gewahrt, wenn die vertraglichen Erklärungen auf einem „dauerhaften Datenträger“ abgegeben werden. Daher ist die Wahrung der gesetzlichen Form nun nicht mehr nur durch die Erstellung einer gegenständlichen Vertragsurkunde mit Unterschriften beider Parteien möglich, sondern z.B. auch durch den Austausch eines PDF per E-Mail.

Da der Beschluss den zugrundeliegenden Sachverhalt nur rudimentär wiedergibt, könnte der Eindruck entstehen, jegliche Änderung der Höhe der Nebenkostenvorauszahlung bedürfe der gesetzlichen Form. Das wird in der Praxis jedoch eher selten der Fall sein. Die meisten gewerblichen Mietverträge enthalten nämlich einen Anpassungsmechanismus zur Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen oder aber ein ausdrückliches Recht des Vermieters zur (angemessenen) Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung. In solchen Fällen ist die Änderung bereits vertraglich geregelt und es entsteht nach der Rechtsprechung des BGH kein Formmangel, wenn die entsprechende Klausel befolgt wird.

Ein Architekt schuldet eine Planung, die den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Weicht die Planung hiervon ab, liegt regelmäßig bereits ein Mangel vor – unabhängig davon, ob in der Folge tatsächlich ein Schaden am Bauwerk eingetreten ist. Entsteht in der Folge ein Schaden am Gebäude, so trägt der Architekt die Beweislast dafür, dass der Schaden nicht auf die Abweichung von den technischen Regeln zurückzuführen ist.  Das hat das OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 24. 01. 2025 (22 U 19/24) klargestellt.

In dem entschiedenen Fall plante ein Architekt die Ausführung von Umbauarbeiten an einem Schulgebäude. Dabei wich er von den allgemein anerkannten Regeln der Technik ab, indem er eine Abdichtung der Bestandsbodenplatte wegließ. In der Folge trat ein Schaden am Gebäude ein. Der Architekt war der Meinung, der Schaden sei nicht auf seine Planung zurückzuführen.

Das sah das OLG Düsseldorf anders. Es stellte klar, dass ein Architekt eine Planung schuldet, die den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ein Mangel liege bereits dann vor, wenn die Planung hiervon abweicht – unabhängig davon, ob es infolge dieser Abweichung zu einem Schaden gekommen ist. Maßgeblich sei allein, dass die vereinbarte und geschuldete Beschaffenheit nicht erreicht wurde. Der Architekt müsse beweisen, dass ein Schaden auch dann eingetreten wäre, wenn er sich richtig verhalten hätte. Grundsätzlich sei zu vermuten, dass der Auftraggeber bei ausreichender Aufklärung die (Mehr-) Kosten für eine Ausführung nach den anerkannten Regeln der Technik in Kauf genommen hätte.

Das Urteil bestätigt die strengen Anforderungen an Planungsleistungen. Abweichungen von den technischen Standards führen zu Gewährleistungs- und ggf. Schadensersatzansprüchen, ohne dass es auf den Eintritt eines Schadens ankommt. Wollen Architekten dennoch von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abweichen, müssen sie das umfassend begründen und mit dem Bauherrn vereinbaren. Der Bauherr muss dabei so gut beraten werden, dass er eine eigenverantwortliche Entscheidung über das Risiko der Abweichung treffen kann. Da der Architekt im Streitfall eine entsprechende Aufklärung und Vereinbarung zu beweisen hat, empfiehlt sich eine ausführliche schriftliche Dokumentation.