Rechtsanwalt
Jobst Melcher

Ein Unternehmer haftet nicht für einen unterlassenen Bedenkenhinweis, wenn dieser nicht zu einer Abänderung seiner Leistungspflicht geführt hätte. Das hat das OLG München mit Beschluss vom 20.09.2023 (18 U 61/23) entschieden.

In dem Fall hatte der Kläger sein Auto wegen zu hohen Ölverbrauchs in die Werkstatt des Beklagten gegeben. Der Beklagte hatte daraufhin – gemäß Herstellerempfehlung – die Kolben mit Kolbenringen, die Zylinderkopfdichtung, den Motordichtsatz und den Thermostat ersetzt. Nach der Reparatur trat weiterhin ein Ölverbrauch von ca. 0,5 Litern auf tausend Kilometer auf. Dies entsprach dem Normwert für den streitigen Motortyp. Der Kläger war mit dem Ergebnis der Reparatur dennoch nicht zufrieden und verlangte Schadenersatz. Er vertrat die Ansicht, der Beklagte habe ihn darauf hinweisen müssen, dass die Reparatur den Ölverbrauch nicht vollständig beseitigen könne. Das sah das OLG München anders und lehnt einen Anspruch des Klägers ab.

Der Beklagte, so das OLG, müsse den Kläger nicht darauf hinweisen, dass weiterhin ein Ölverbrauch des Motors bestehen könne, wenn sich dieser Verbrauch im Rahmen der Normtoleranzen bewege. Dann sei die Reparatur erfolgreich und der Beklagte habe seine vertragliche Leistungspflicht erfüllt. Anders könne es sich nur verhalten, wenn der Beklagte ausdrücklich mit einer umfassenden Ursachenerforschung zu dem Ölverbrauch und dessen Beseitigung beauftragt gewesen wäre.

Auch wenn der Fall keine Bausache betraft, zeigt er auf, welche Grenzen die werkvertragliche Pflicht zu Bedenkenhinweisen hat. Wenn als Erfolg ein bestimmtes funktionierendes, den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Werk geschuldet ist, muss das Werk auch nur diesen Kriterien entsprechen. Der Werkunternehmer muss dann nicht noch auf die individuellen Vor- und Nachteile verschiedener anderer Konstruktionen oder Vorgehensweisen hinweisen. Das muss er nur, wenn eine solche Beratung Teil seines Auftrages ist.

Auf einen Vertrag über den Erwerb und die Installation einer Photovoltaikanlage mit Batteriespeicher findet Kaufrecht Anwendung, wenn der Schwerpunkt des Vertrags auf der Herstellung und Lieferung vorgefertigter Standardkomponenten liegt und die Montage von untergeordneter Bedeutung ist. Mängelansprüche des Erwerbers verjähren dann in zwei Jahren. Das hat das OLG Brandenburg mit Beschluss vom 10.07.2025 (10 U 27/25) entschieden.

In dem Fall ließ der Kläger an seinem Haus eine Photovoltaikanlage mit Batteriespeicher installieren. Der Batteriespeicher zeigte mehr als zwei Jahre nach der Lieferung nach Behauptung des Klägers einen Mangel. Dessen Behebung verlangte er gerichtlich. Der beklagte Lieferant trug vor, es habe sich bei dem zugrunde liegenden Vertrag um einen Kaufvertrag gehandelt. Mögliche Gewährleistungsansprüche seien daher mit Ablauf der zweijährigen Gewährleistungsfrist verjährt, die im Kaufrecht gilt. Der Kläger hatte dagegen einen Werkvertrag mit einer gesetzlichen Gewährleistungsfrist von fünf Jahren angenommen.

Das OLG Brandenburg wies die Auffassung des Klägers zurück. In dem Vertrag der Parteien habe der Schwerpunkt der Leistung auf der Lieferung von Standardkomponenten und nicht auf der Montage gelegen. Daher handele es sich bei der Leistung des Beklagten um einen Kaufvertrag mit Montageverpflichtung. Auf diesen finde grundsätzlich Kaufrecht Anwendung. Da die Bauteile nicht für ein Bauwerk im Sinne des § 438 BGB verwendet worden seien, gelte die kaufrechtliche Verjährungsfrist von zwei Jahren.

Der Fall verdeutlicht: Die Annahme kann trügen, dass jede Montageleistung eine Bauleistung ist, für die eine fünfjährige Gewährleistungsfrist gilt. Dazu bedarf es nach der Rechtsprechung des BGH einer wesentlichen Bedeutung der Montageleistung für Konstruktion, Bestand, Erhaltung oder Benutzbarkeit des Gebäudes (BGH, Urteil vom 24.02.2016, VIII ZR 38/15). Um hier Klarheit zu haben, sollte der Kunde möglichst ausdrücklich eine längere Gewährleistungsfrist vereinbaren.

In Gewerberaummietverhältnissen haben Mieter weiterhin Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege. Ein Scan genügt nicht. Das hat das OLG Schleswig mit Urteil vom 18.07.2025 (12 U 73/24) entschieden.

In dem Fall wollte die Mieterin nicht auf eine Nebenkostenabrechnung zahlen, weil ihr die Originalbelege nicht vorgelegt worden waren. Der Vermieter hatte die Belege lediglich digital als Scan zur Verfügung gestellt. Er berief sich dabei auf eine entsprechende Regelung (§ 556 Abs. 4 BGB), die seit Anfang 2025 für Wohnraummietverhältnisse gilt. Seiner Ansicht nach müsste sie auch auf Gewerbemietverhältnisse Anwendung finden.

Das OLG Schleswig wies diese Auffassung zurück. § 578 BGB enthalte keinen Verweis auf § 556 Abs. 4 BGB. Deshalb sei auch keine entsprechende Anwendung möglich. Der Gesetzgeber habe den Parteien vielmehr die Möglichkeit eigener Vereinbarungen lassen wollen.

Zur Belegeinsicht gibt es auf Vermieterseite im Wesentlichen zwei Vorgehensweisen: Manche Vermieter erschweren die Einsicht in der Erwartung, dass sich dadurch weniger Widersprüche und Streitigkeiten ergeben. In der Regel verlangen sie, dass die Mieter die Originale beim Vermieter oder dessen Verwalter einsehen. Andere Vermieter setzen auf Transparenz und geringeren Arbeitsaufwand und stellen die Belege als Scan per E-Mail oder zum Herunterladen bereit. Wenn der Vermieter das Letztere will, muss er es ausdrücklich vereinbaren.

Bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags mit einer Unternehmensgesellschaft muss ein Vermieter grundsätzlich mit einem Gesellschafterwechsel rechnen. Es geht zu weit, bei jeglichem Wechsel im Gesellschafterbestand oder der Geschäftsführung ein berechtigtes Kontrollinteresse zu unterstellen. Das hat das OLG Frankfurt in seinem Urteil vom 21.02.2025 (2 U 35/24) entschieden.

In dem entschiedenen Fall ging es um die Pacht eines Hotels. Der entsprechende Vertrag wurde mit einer GmbH als Mieter abgeschlossen. Deren alleiniger Gesellschafter-Geschäftsführer übertrug während der Laufzeit des Pachtvertrages seine Gesellschaftsanteile auf einen neuen Gesellschafter, der ihn auch als Geschäftsführer ablöste. Der ehemalige Gesellschafter-Geschäftsführer hatte hierfür keine Genehmigung des Vermieters eingeholt. Dieser war der Ansicht, dass der neue Gesellschafter-Geschäftsführer nicht ausreichend zur Führung eines Hotelbetriebes geeignet sei.

Der Pachtvertrag, ein Formularvertrag, enthielt eine sogenannte „Change-of-Control“ -Klausel, wie man sie in gleicher oder ähnlicher Form häufig in gewerblichen Miet- oder Pachtverträgen findet. Demnach war der Mieter ohne Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. Die Einwilligung soll schriftlich erfolgen. Bei Firmen sollte ein Wechsel des Inhabers oder eine Änderung der Rechtsform als Gebrauchsüberlassung gelten.

Unter Berufung auf diese Klausel und darauf, dass er dem Wechsel des Gesellschafter-Geschäftsführers nicht zugestimmt hatte, kündigte der Verpächter den Mietvertrag und verlangte die Räumung des Pachtgegenstandes.

Zu Unrecht, wie das OLG Frankfurt entschied. Die „Change-of-Control” Klausel des Pachtvertrages sei als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Grundsätzlich stelle der Wechsel des Gesellschafters eines Mieters keinen Wechsel von dessen Person dar. Es bedürfe daher eines besonderen Interesses des Klauselverwenders an der Identität eines bestimmten Gesellschafters. Dieses Interesse müsse im Vertrag auch konkret benannt werden. Eine „weit“ formulierten Klausel wie die vorliegende gehe hingegen von einem Kontrollinteresse des Verpächters bei jeglichem Gesellschafterwechsel aus. Damit weiche sie zu sehr zum Nachteil des Pächters von der gesetzlichen Lage ab.

Das Urteil des OLG Frankfurt bestätigt, was eigentlich selbstverständlich sein sollte: Wenn eine Partei eines Vertrages ein bestimmtes Verhalten der anderen Partei aus gut vertretbaren Gründen nicht gestatten will, dann sollte dies individuell und unter konkreter Benennung von prüfbaren Kriterien vertraglich geregelt werden. Dann unterfällt eine entsprechende Klausel nicht der AGB-Kontrolle und wird, wenn sie nicht anderen gesetzlichen Verboten widerspricht, wirksam vereinbart.

Die Änderung der im Mietvertrag vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen stellt grundsätzlich eine wesentliche Vertragsänderung dar, die dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfällt. Das hat der BGH mit Beschluss vom 14.05.2025 – (XII ZR 88/23) entschieden.

In dem Fall hatten Mieter und Vermieter eines Gewerbemietvertrages mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr eine Änderung der Nebenkostenvorauszahlung vereinbart, ohne dabei die Schriftform einzuhalten. Nach der Veräußerung des Grundstücks kündigte der neue Eigentümer das Mietverhältnis unter Berufung auf den Schriftformmangel. Dagegen wehrte sich der Mieter.

Ohne Erfolg, wie der BGH entschied. Die vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung sei als Teil der Miete ein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages. Wenn daher eine Änderung der Nebenkostenvorauszahlung ohne Einhaltung der Schriftform erfolge, führe dies zu einem Schriftformmangel.

Der Inhalt des Beschlusses des BGH ist als solcher nicht überraschend, gibt aber Anlass zu zwei Anmerkungen:

Der Beschluss nimmt noch Bezug auf die alte Rechtslage vor dem 01.01.2025. Seit diesem Datum ist die gesetzliche Schriftform für Gewerbemietverträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr durch die gesetzliche Textform ersetzt worden (§ 578 Abs.1 BGB). Gemäß § 126b BGB ist die Textform gewahrt, wenn die vertraglichen Erklärungen auf einem „dauerhaften Datenträger“ abgegeben werden. Daher ist die Wahrung der gesetzlichen Form nun nicht mehr nur durch die Erstellung einer gegenständlichen Vertragsurkunde mit Unterschriften beider Parteien möglich, sondern z.B. auch durch den Austausch eines PDF per E-Mail.

Da der Beschluss den zugrundeliegenden Sachverhalt nur rudimentär wiedergibt, könnte der Eindruck entstehen, jegliche Änderung der Höhe der Nebenkostenvorauszahlung bedürfe der gesetzlichen Form. Das wird in der Praxis jedoch eher selten der Fall sein. Die meisten gewerblichen Mietverträge enthalten nämlich einen Anpassungsmechanismus zur Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen oder aber ein ausdrückliches Recht des Vermieters zur (angemessenen) Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung. In solchen Fällen ist die Änderung bereits vertraglich geregelt und es entsteht nach der Rechtsprechung des BGH kein Formmangel, wenn die entsprechende Klausel befolgt wird.

Ein Architekt schuldet eine Planung, die den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Weicht die Planung hiervon ab, liegt regelmäßig bereits ein Mangel vor – unabhängig davon, ob in der Folge tatsächlich ein Schaden am Bauwerk eingetreten ist. Entsteht in der Folge ein Schaden am Gebäude, so trägt der Architekt die Beweislast dafür, dass der Schaden nicht auf die Abweichung von den technischen Regeln zurückzuführen ist.  Das hat das OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 24. 01. 2025 (22 U 19/24) klargestellt.

In dem entschiedenen Fall plante ein Architekt die Ausführung von Umbauarbeiten an einem Schulgebäude. Dabei wich er von den allgemein anerkannten Regeln der Technik ab, indem er eine Abdichtung der Bestandsbodenplatte wegließ. In der Folge trat ein Schaden am Gebäude ein. Der Architekt war der Meinung, der Schaden sei nicht auf seine Planung zurückzuführen.

Das sah das OLG Düsseldorf anders. Es stellte klar, dass ein Architekt eine Planung schuldet, die den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ein Mangel liege bereits dann vor, wenn die Planung hiervon abweicht – unabhängig davon, ob es infolge dieser Abweichung zu einem Schaden gekommen ist. Maßgeblich sei allein, dass die vereinbarte und geschuldete Beschaffenheit nicht erreicht wurde. Der Architekt müsse beweisen, dass ein Schaden auch dann eingetreten wäre, wenn er sich richtig verhalten hätte. Grundsätzlich sei zu vermuten, dass der Auftraggeber bei ausreichender Aufklärung die (Mehr-) Kosten für eine Ausführung nach den anerkannten Regeln der Technik in Kauf genommen hätte.

Das Urteil bestätigt die strengen Anforderungen an Planungsleistungen. Abweichungen von den technischen Standards führen zu Gewährleistungs- und ggf. Schadensersatzansprüchen, ohne dass es auf den Eintritt eines Schadens ankommt. Wollen Architekten dennoch von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abweichen, müssen sie das umfassend begründen und mit dem Bauherrn vereinbaren. Der Bauherr muss dabei so gut beraten werden, dass er eine eigenverantwortliche Entscheidung über das Risiko der Abweichung treffen kann. Da der Architekt im Streitfall eine entsprechende Aufklärung und Vereinbarung zu beweisen hat, empfiehlt sich eine ausführliche schriftliche Dokumentation.

Eine Klausel, welche die Fälligkeit des Übereignungsanspruchs von der Zahlung des „gesamten Kaufpreises“ abhängig macht, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist deshalb unwirksam. Darauf hat das OLG Düsseldorf mit einem Beschluss vom 25.02.2025 (22 U 106/24) hingewiesen.

In dem Fall hatte der Kläger als Verbraucher durch einen notariellen Standard-Bauträgervertrag eine Eigentumswohnung und dazu einen Tiefgaragenstellplatz erworben. Die Übergabe der Wohnung und des Stellplatzes war erfolgt und der Erwerbspreis bis auf die letzte vereinbarte Teilzahlung getilgt. Diese letzte Rate des Erwerbspreises wurde erst bei vollständiger Fertigstellung fällig. Der Kläger hatte die letzte Rate noch nicht bezahlt, weil die Tiefgarage wegen einer zu engen Zufahrt zu den Stellplätzen mangelhaft war. Der Kläger verlangte Umschreibung des Eigentums an der Wohnung und dem Stellplatz im Grundbuch. Der Bauträgervertrag enthielt dazu die folgende Klausel:

„Zur Sicherung der Zahlung des Kaufpreises vereinbaren die Beteiligten, dass der Verkäufer solange Eigentümer des Kaufobjektes bleibt, bis die Zahlung des gesamten Kaufpreises einschließlich etwa fällig werdender Zinsen und einschließlich der Kosten für Sonderwünsche und einschließlich der Kosten für die von dem Käufer nach Vertragsabschluss geäußerten Sonderwünsche erfolgt oder sichergestellt ist.“

Der beklagte Bauträger berief sich auf die vorstehende Klausel und war nur gegen Stellung einer Sicherheit oder vollständige Zahlung zur Übereignung bereit. Dem widersprach das OLG. Die verwendete Klausel sei als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, da sie den Erwerber unangemessen benachteilige. Die Übertragung des Eigentums dürfe nicht verweigert werden, wenn die vollständige Zahlung des Erwerbspreises aus Gründen unterbleibe, die der Bauträger zu vertreten habe. Da das Zurückbehaltungsrecht des Erwerbers aus § 641 Abs. 3 BGB den Betrag der letzten Rate abdecke, bestehe der Übereignungsanspruch.

Oftmals wird angenommen, bei Standardklauseln in notariellen Verträgen könne es sich nicht um allgemeine Geschäftsbedingungen einer der Vertragsparteien handeln. Diese müssten schließlich von einer Partei des Vertrages in diesen eingeführt („gestellt“) werden. Das ist, jedenfalls bei Verträgen von Unternehmern mit Verbrauchern, nicht der Fall. § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB enthält nämlich die Fiktion, dass allgemeine Geschäftsbedingungen als vom Unternehmer gestellt gelten, es sei denn, dass sie durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden. Dass eine Vertragsbedingung aus einem vom beurkundenden Notar verwendeten Muster stammt, ist daher in Verbraucherverträgen unbeachtlich.

Sofern nichts anderes vereinbart ist, hat der Erwerber eines Tiefgaragenstellplatzes keinen Anspruch darauf, mit einem Mittelklassefahrzeug in einem Zug ohne Korrekturzüge ein- und ausparken zu können, den Stellplatz vorwärts ansteuern und vorwärts ohne Korrekturzug einparken zu können oder eine Wendemöglichkeit in unmittelbarer Nähe seines Stellplatzes nutzen zu können. Der geschuldete Standard der mittleren Art und Güte ist erst unterschritten, wenn das Ein- und Ausparken die Grenze des Zumutbaren mit einem durchschnittlichen Fahrzeug und durchschnittlichen Fahrkünsten überschreitet. Das hat das Kammergericht mit Urteil vom 12.03.2025 (21 U 138/24) entschieden.

In dem Fall hatte der Erwerber einer neuen Eigentumswohnung eine Kaufpreisminderung wegen der Beschaffenheit des miterworbenen Tiefgaragenstellplatzes verlangt. Um den Stellplatz zu erreichen, musste er von der Ein- und Ausfahrtrampe ca. 30 m weit fahren, wobei er zweimal vor- und zurück rangieren musste. Nach Auffassung des Erwerbers war der Rangieraufwand unverhältnismäßig hoch und der Stellplatz mangelhaft.

Der verkaufende Bauträger sah das anders. Es sei weder vertraglich vereinbart noch entspreche es der allgemeinen Erwartung, dass jeder Stellplatz ohne Rangieren erreichbar sei. Eine übliche und zumutbare Nutzbarkeit bestehe auch dann, wenn ein Stellplatz nur durch Rückwärtsfahren erreicht werden könne. Es sei auch nicht vereinbart, dass sich der Stellplatz für besonders große Fahrzeuge eignen müsse.

Dem widersprach das Kammergericht. Da der Kaufvertrag keine weitergehende Beschreibung enthalte, schulde der Verkäufer einen Stellplatz, der für den Zweck des Ein- und Ausparkens den Standard der mittleren Art und Güte erreiche. Dass sei hier nicht der Fall. Eine Gebrauchsmöglichkeit mittlerer Art und Güte setze zumindest eine sichere und nutzerfreundliche Variante für einen durchschnittlichen Fahrer mit durchschnittlichem Fahrzeug voraus. Vorliegend liege eine solche nutzerfreundliche Variante hingegen nur mit einem Kleinwagen vor.

Die Beschaffenheit und Erreichbarkeit von PKW-Stellplätzen in Tiefgaragen ist häufiger Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten. Bauträger haben naturgemäß Interesse daran, auf der vorhandenen Grundstücksfläche möglichst viele Stellplätze verkaufen zu können. Dieses Interesse findet seine Grenze, wenn die Nutzbarkeit leidet. Wie das Kammergericht festgestellt hat, ist die Grenze ohne entsprechende Vereinbarungen jedenfalls dann erreicht, wenn sich ein Stellplatz nur noch mit Kleinwagen vernünftig erreichen lässt. Bauträgern ist daher zu empfehlen, die Grenzen der Nutzbarkeit problematischer Stellplätze im Kaufvertrag ausdrücklich zu vereinbaren.

Stellt ein Vermieter von Gewerberaum vor der Räumung durch den Mieter die Wasserversorgung ab, kann der Mieter hiergegen aus Treu und Glauben vorgehen, wenn er sowohl den Mietzins als auch die Betriebskostenvorauszahlungen weiterhin leistet. Das hat das OLG Hamburg mit Urteil vom 05.02.2025 (4 U 95/24) entschieden.

In dem Fall hatte der Vermieter die Kündigung des Mietvertrages erklärt. Ob das Mietverhältnis durch die Kündigung des Vermieters wirksam beendet wurde, hing davon ab, ob der Mieter eine Verlängerungsoption seines Mietvertrages wirksam ausgeübt hatte oder nicht. Der Mieter widersprach der Kündigung und nutzte den Mietgegenstand weiter. Daraufhin verlangte der Vermieter gerichtlich die Räumung des Mietgegenstandes. Außerdem stellte er dem Mieter das Wasser ab, obwohl dieser die Miete und die Nebenkostenvorauszahlungen weiterzahlte. Der Mieter beantragte eine einstweilige Verfügung mit dem Ziel, den Vermieter zu zwingen, die Wasserversorgung des Mietgegenstandes wieder aufzunehmen.

Nachdem die Vorinstanz dem Antrag des Mieters stattgegeben hatte, bestätigte auch das OLG Hamburg diese Entscheidung unter Verweis auf die einschlägige Rechtsprechung des BGH. Grundsätzlich ende zwar mit der Beendigung eines Mietvertrages auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben könnten einzelne Verpflichtungen des Vermieters aber auch noch nach der Vertragsbeendigung fortbestehen. Dazu könne auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen gehören. Für Gewerberaummietverhältnisse könnten sich solche nachvertraglichen Pflichten im Einzelfall aus besonderen Belangen des Mieters ergeben. Dazu gehörten auch Fälle, in denen der Mieter im Streit um die Wirksamkeit einer ausgesprochenen Kündigung mit nachvollziehbaren Erwägungen davon ausgehen durfte, weiter zum Besitz berechtigt zu sein. So sei es hier.

Allerdings, so das OLG, lasse sich eine solche Verpflichtung nur rechtfertigen, wenn sie berechtigten Interessen des Vermieters nicht in einer Weise zuwiderlaufe, die ihm die weitere Leistung unzumutbar macht. Das sei insbesondere der Fall, wenn der Mieter nicht mehr zahle und der Vermieter die Versorgungsleistungen mangels Vorauszahlungen des Mieters auf eigene Kosten erbringen müsste.

Wenn ein Mietverhältnis gekündigt wurde und der Mieter nicht von selbst auszieht, stellen sich Vermieter oftmals die Frage, ob sich der Verbleib für den Mieter nicht möglichst unattraktiv gestalten lässt. Dem hat der BGH mit der hier vom OLG Hamburg in Bezug genommen Rechtsprechung zumindest teilweise einen Riegel vorgeschoben.

Mit dem Beginn des Jahres 2025 ist das vierte Bürokratieentlastungsgesetz in Kraft getreten. Das Gesetz zielt darauf ab, den bürokratischen Aufwand von Unternehmen zu verringern. Dazu wurde unter anderem die bislang vorgeschriebene Schriftform für Mietverträge mit fester Laufzeit von mehr als einem Jahr durch die nun vorgeschriebene Textform ersetzt. Wird gegen die Textform verstoßen, hat dies die gleichen Folgen, wie bislang der Verstoß gegen die Schriftform. Der Vertrag gilt dann als „auf unbestimmte Zeit“ abgeschlossen und kann – ungeachtet der vereinbarten Laufzeit – mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Bei Verträgen über Geschäftsräume gilt dazu in der Regel eine Frist von sechs Monaten zum Quartalsende.

Was bedeutet die Änderung für die Praxis? Im Gegensatz zur bislang geltenden Schriftform verlangt die nun erforderliche Textform keine eigenhändig unterzeichnete Vertragsurkunde mehr, in der alle wesentlichen Regelungen des Vertrages enthalten sind. Stattdessen genügen nun lesbare Erklärungen auf einem dauerhaften Datenträger, welche die Verfasser und die wesentlichen Vertragsinhalte enthalten, etwa eine E-Mail-Konversation der Vertragsparteien oder eine zwischen Ihnen per E-Mail ausgetauschte PDF-Datei des Mietvertrages. Möglich wird so auch der Abschluss langfristiger Mietverträge durch einfache elektronische Unterzeichnung. Bislang war eine qualifizierte elektronische Unterzeichnung erforderlich, also eine Signatur, die durch eine staatlich dazu bestimmte Stelle verifiziert wird.

Es liegt auf der Hand, dass der Wegfall der Papierurkunden zu einer erheblichen Erleichterung und Beschleunigung beim Vertragsabschluss und bei der Vertragsänderung führt. Allerdings empfiehlt es sich auch weiterhin, an der Einheitlichkeit einer Mietvertragsurkunde festzuhalten. Auch weiterhin sollten also alle wesentlichen Vertragsinhalte in einem Dokument geregelt sein und in Vertragsanlagen und Nachträgen sollte Bezug auf einander genommen werden. Dies dient neben der sicheren Einhaltung der Textform dem Vertragsmanagement. Einheitliche Vertragsdokumente lassen sich im Alltag besser handhaben als eine Vielzahl von Erklärungen, Plänen und sonstigen Dokumenten. Nicht zuletzt sollte es auch der leichteren Verkäuflichkeit einer Immobilie dienen, wenn gut strukturierte und übersichtliche Mietvertragsdokumente vorgelegt werden können.