Rechtsanwältin
Kristina Eistert

Wer einen Brief als Einwurf-Einschreiben im sog. Scan-Verfahren verschickt, kann damit nicht beweisen, dass der Empfänger den Brief tatsächlich erhalten hat. Das Bundesarbeitsgericht hat mit Urteil vom 07.05.2026 (2 AZR 184/25) entschieden, dass Einlieferungs- und Auslieferungsbeleg keinen Beweis des ersten Anscheins für den Zugang begründen.

Auch wenn es sich um eine Entscheidung aus dem Arbeitsrecht handelt, ist sie auf einen werkvertraglichen Sachverhalt übertragbar. Inhaltlich ging es um die Frage, ob die Kündigung eines Arbeitgebers (AG) wirksam war. Hierfür wiederum kam es darauf an, ob ein bestimmtes Schreiben dem Arbeitnehmer (AN) vorab zugegangen war. Dieses hatte der AG als Einwurf-Einschreiben versandt. Der AN behauptete, er habe dieses Schreiben nicht erhalten. Der AG legte den Einlieferungsbeleg und eine Reproduktion des Auslieferungsbelegs vor. Er meinte, damit sei der Zugang bewiesen.

Das Gericht wies diese Auffassung zurück. Beim Scan-Verfahren der Deutschen Post unterschreibe der Zusteller auf dem Eingabefeld seines Scanners, bevor er den Brief in den Briefkasten einlege. Die Unterschrift bestätige den Text: „Ich habe die o.g. Sendung dem Empfangsberechtigten übergeben bzw. das Einwurf-Einschreiben in die Empfangsvorrichtung des Empfängers eingelegt.“ Doch diese Bestätigung erfolge zu einem Zeitpunkt, zu dem der Einwurf noch gar nicht stattgefunden habe. Der Auslieferungsbeleg sei damit objektiv unwahr. Ein solcher Beleg könne nicht den Anschein begründen, dass die Sendung tatsächlich in den Briefkasten gelangt sei.

Das Gericht betonte, dass es sich hierbei nicht um eine bloße Förmelei handele. Nach dem Scan-Vorgang mit der Unterschrift verlange das Verfahren vom Zusteller keine besondere Aufmerksamkeit mehr. Es wäre durchaus möglich, dass der Zusteller nach der Unterschrift noch aufgehalten oder abgelenkt werde. Dann käme es nicht zu der bereits bestätigten Zustellung. Angesichts dessen könne kein typischer Geschehensablauf angenommen werden, der auf einen später eingetretenen Erfolg der Zustellung hinweise.

Da der AG somit den Zugang des Schreibens nicht beweisen konnte, war die Kündigung unwirksam.

Der Fall zeigt: Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte andere Zustellungsarten als ein Einwurf-Einschreiben in Erwägung ziehen. So kommt die Zustellung durch einen (zum Zeugen geeigneten) Boten in Betracht, die Zustellung durch Rückschein-Einschreiben oder die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher.

Die Objektbegehung im Rahmen der Leistungsphase 9 dient nicht nur dazu, optisch erkennbare Schäden aufzuspüren. Sie begründet vielmehr eine Überprüfungspflicht des Architekten, ob das vertraglich Geschuldete ordnungsgemäß ausgeführt wurde oder ob Anhaltspunkte für Mängel vorliegen. Das hat das OLG München (Beschluss vom 24.02.2026 – 27 U 2266/25 Bau) klargestellt.

In dem Fall war ein Architekt mit den Leistungsphasen 1 bis 9 der Objektplanung Gebäude beauftragt worden. Nach Durchführung der Objektbegehung traten u.a. Mängel zutage, die auf unzureichenden Schutzmaßnahmen betreffend die Abdichtung der Tiefgarage beruhten. Der Bauherr nahm den Architekten erfolgreich auf Schadensersatz in Anspruch. Der Senat bejahte Versäumnisse bei der Begehung. Zur Begründung führte er aus, Aufgabe des Architekten im Rahmen der Leistungsphase 9 sei es, nach der Abnahme aufgetretene Mängel festzustellen und auf deren Beseitigung hinzuwirken. Bei dieser Gelegenheit habe er das Objekt im Rahmen des Zumutbaren bestmöglich dahin zu überprüfen, ob die Bauausführung erkennbar das gehalten hat, was in technischer Hinsicht vorauszusetzen war. Liegen Anhaltspunkte für Mängel vor, müssten nähere Untersuchungen erfolgen. Wende man diese Grundsätze an, so hätte vorliegend eine nähere Prüfung der Abdichtungsfrage vorgenommen werden müssen. Dies gelte auch gerade vor dem Hintergrund, dass die Abdichtungsfrage und der Schutz vor Chlorideintrag/-belastung seit jeher das zentrale Thema im Bereich des Tiefgaragenbaus darstelle. Sei mit bloßem Auge feststellbar, dass eine hochgezogene Beschichtung fehle, muss überprüft werden, wie das Abdichtungsproblem im konkreten Fall gelöst worden sei. Diese Überprüfung hätte bereits mittels Durchsicht der Pläne, Ausschreibungen bzw. einfacher Rücksprache mit dem Tragwerksplaner erfolgen hätten können. Das sei auch nicht unzumutbar.

Hervorzuheben ist, dass ein Architekt nach Auffassung des OLG von sich aus (!) zumindest eine Objektbegehung durchführen muss, bevor die betreffenden, jeweils maßgebenden Verjährungsfristen ablaufen. Daraus folgt die dringende Empfehlung an alle Architekten, die Verjährungsfristen jedes bauausführenden Unternehmens eigenständig zu prüfen und zu notieren, um rechtzeitig vor deren Ablauf die erforderliche Begehung durchzuführen. Übrigens: Auch die geringe Bewertung der Leistungsphase 9 mit 2 % des Gesamthonorars rechtfertigt es nicht, den Sorgfaltsmaßstab zu reduzieren, wie das OLG ausdrücklich betont hat.

Der Bauherr, der wegen Überschreitung einer Baukostenobergrenze einen Schadensersatzanspruch geltend macht, muss darlegen und beweisen, dass die entstandenen Mehrkosten auf eine Pflichtverletzung des Architekten zurückzuführen sind. Es existiert keine Vermutung beratungsgerechten Verhaltens, die zu einer Beweislastumkehr führen würde. Das hat das OLG Hamm mit Urteil vom 05.06.2025 (24 U 57/22) klargestellt.

In dem entschiedenen Fall war ein Architekt mit dem Umbau eines Hotelgebäudes beauftragt. Nachdem der Bauherr verschiedene Kostenzusammenstellungen des Architekten kritisch hinterfragt hatte, einigten sich die Parteien schließlich auf eine Kostenobergrenze von rund 4,6 Mio. €. Auf diesen Betrag endete auch die Kostenberechnung des Architekten. Bei der nachfolgenden Realisierung des Umbauvorhabens kam es zu erheblichen Mehrkosten. Der Umbau kostete wegen Sonder- und Änderungswünschen des Bauherrn letztlich rund 2,4 Mio. € mehr. Diese Differenz machte der Bauherr gegenüber dem Architekten als Schaden geltend.

Das OLG wies die Schadensersatzklage ab. Zwar sei die Leistung des Architekten mangelhaft. Denn die Parteien hätten eine Beschaffenheitsvereinbarung über eine Baukostenobergrenze getroffen, die überschritten worden sei. Diese Überschreitung sei auch nicht aufgrund von nachträglichen Sonder- und Änderungswünschen des Bauherrn gerechtfertigt. Denn der Architekt habe nicht substantiiert dargelegt, warum er die Zusatzleistungen, die bereits Bestandteil der ursprünglichen Planung gewesen wären, mit zu geringen Kosten berücksichtigt habe. Damit habe er die zu seinen Lasten gehende Verschuldensvermutung nicht widerlegt. Der Bauherr habe dem Architekten auch keine Gelegenheit zur Nachbesserung geben müssen, da die entstandenen Baukosten nicht mehr hätten verhindert werden können. Am Ende scheitere ein Schadensersatzanspruch des Bauherrn aber daran, dass die Baukostenerhöhung nicht ursächlich auf eine Pflichtverletzung des Architekten zurückzuführen sei. Das OLG ließ offen, ob und in welcher Höhe überhaupt ein Schaden eingetreten ist. Jedenfalls habe der Bauherr nicht darlegen und beweisen können, dass eine Pflichtverletzung des Architekten den Schaden verursacht habe. Das betreffe auch den Gesichtspunkt, ob der Bauherr bei richtiger Beratung von einem womöglich unwirtschaftlichen Bauvorhaben Abstand genommen hätte. Dabei könne sich der Bauherr hier nicht auf eine Vermutung beratungsgerechten Verhaltens berufen, die zu einer Beweislastumkehr führen würde. Denn es entziehe sich jeder typisierenden Betrachtung, wie sich der Bauherr verhalte, der von seinem Architekten pflichtgemäß über die Höhe der zu erwartenden Kosten aufgeklärt worden wäre.

Hier hat es den Architekten bereits gerettet, dass dem Bauherrn nicht der Beweis dafür gelungen ist, dass die letztlich entstandenen Baukosten tatsächlich auf die mangelhafte Arbeit des Architekten zurückzuführen waren. Oftmals scheitern Klagen wegen Baukostenüberschreitung am Ende jedenfalls daran, dass sich kein Schaden nachweisen lässt. Dies liegt daran, dass, das Gebäude meist eine entsprechende Wertsteigerung erfahren hat. Ganz „raus“ ist der Architekt trotzdem nicht: Denn er darf sein Honorar nur nach Maßgabe der (maximalen) Baukosten berechnen, die sich aus einer vereinbarten Kostenobergrenze ergeben. Dies ist mittlerweile in der Rechtsprechung anerkannt. Denn der Architekt, der eine Baukostenobergrenze zusagt, aber nicht verhindert, dass die Baukosten diese Grenze auch tatsächlich einhalten, hat ein mangelhaftes Werk erbracht.

Ein Ingenieur darf im vereinbarten Stundenlohn abrechnen, wenn die schriftliche Beauftragung eine „vorläufige Abrechnung auf Stundenbasis bis zum Hauptvertrag“ vorsieht und kein Hauptvertrag mit einer abweichenden Honorarvereinbarung nach HOAI zu Stande kommt. Das hat das OLG Bamberg mit seinen Beschlüssen vom 02.01.2025 und vom 30.01.2025 (12 U 133/24) klargestellt.

In dem Fall hatten die Parteien bereits früher zusammengearbeitet und der Ingenieur hatte deutlich gemacht, dass er ohne einen schriftlichen Auftrag nicht mehr tätig werden würde. Vor diesem Hintergrund trafen die Parteien zunächst eine schriftliche Vereinbarung über eine „vorläufige Abrechnung auf Stundenbasis bis zum Hauptauftrag“. Nachfolgend legte der Ingenieur zwar ein Honorarangebot nach Maßgabe des Basishonorarsatzes der HOAI 2021 vor. Dieses Angebot nahm der Auftraggeber jedoch nicht an. Stattdessen bezahlte er auch nach Vorliegen des Angebots die weiterhin auf Stundenbasis gestellten Abschlagsrechnungen, zunächst anstandslos, später nur noch schleppend. Als der Auftraggeber seine Zahlungen am Ende ganz einstellte, kündigte der Ingenieur den Vertrag fristlos und klagte die nach der Stundenlohnvereinbarung noch offene Vergütung ein.

Das OLG Bamberg gab der Klage statt. Da der vorgesehene Hauptvertrag nicht zustande gekommen sei, sei maßgebliche Abrechnungsgrundlage die zwischen den Parteien getroffene Stundenlohnvereinbarung. Die im Raume stehende Frage, ob im Hinblick auf das – niedrigere – HOAI-Angebot ein konkludenter Vertrag zustande gekommen sei, verneinte der Senat dagegen. Zur Begründung führte er aus, der Ingenieur habe das Verhalten des Auftraggebers nach Übersendung des HOAI-Angebots nicht als dessen Annahme verstehen müssen. Ganz im Gegenteil ergebe sich daraus, dass der Auftraggeber weiterhin Zahlungen auf die Stundenlohnrechnungen des Ingenieurs geleistet habe, dass dieser selbst nicht von einem konkludenten Vertragsschluss ausgegangen wäre.

Für wirksame Honorarvereinbarungen gemäß der HOAI 2021 ist nur noch darauf zu achten, dass die Textform eingehalten ist. Hierfür genügt ein Schriftwechsel der Vertragsparteien per E-Mail. Demgegenüber kommt es nicht mehr darauf an, ob der Basishonorarsatz (früher: Mindestsatz) unterschritten oder der Höchstsatz überschritten ist.

Den Werkunternehmer trifft eine verschuldensunabhängige Erfolgshaftung. Deshalb haftet dieser für einen Werkmangel grundsätzlich unabhängig von der Mängelursache. Darauf weist das OLG Koblenz in seinem Urteil vom 19.09.2024 (1 U 977/23) hin.

Rund drei Jahre nach Straßenbauarbeiten kam es zu einer Rissbildung im Asphalt. Für die Nachbesserung verlangte das Straßenbauunternehmen vom beklagten Land über 1 Mio. € Vergütung. Das OLG hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung führt der Senat aus:

Grundsätzlich hafte der Unternehmer für einen Mangel seines Werks. Es spiele keine Rolle, aus wessen Verantwortungsbereich die Mängelursache herrühre. Dies gelte selbst bei mangelhaften Vorgaben des Auftraggebers. In einem solchen Fall müsse der Unternehmer sich enthaften, indem er Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung anmelde. Das sei hier jedoch nicht erfolgt. Der Unternehmer trage selbst vor, im Leistungsverzeichnis sei „eine unerprobte Bauweise verlangt „ worden. Bei dieser Sachlage hätte er Bedenken anmelden und darauf hinweisen müssen, dass keine praktischen Erfahrungen und fachlichen Regeln zu dem ausgeschriebenen Material vorlägen. Es liege auf der Hand, dass der Unternehmer nicht einfach ohne Vorkenntnisse ein Material verarbeiten dürfe, das keinem Standard entspreche. Die eigene Fachkenntnis des beklagten Landes ändere hieran nichts. Ebenso wenig sei dem Land eine Mitverantwortlichkeit anzulasten. Denn dieses habe, wie ein eingeholtes Schiedsgutachten belege, ein grundsätzlich geeignetes Material ausgeschrieben.

Die Entscheidung zeigt, wie wichtig eine offene Kommunikation bereits am Anfang einer Zusammenarbeit ist. Teilt der Auftragnehmer seine Zweifel gegenüber Anweisungen, Plan- oder Ausschreibungsunterlagen des Auftraggebers nicht mit oder verschweigt er, dass er nicht ausreichend erfahren oder fachkundig ist, haftet er, wenn später ein Mangel auftritt. Das gilt selbst dann, wenn die Vorgaben des Auftraggebers mangelhaft waren. In einem solchen Fall trifft diesen zwar ein Mitverschulden. Der Unternehmer kann sich aber auch dadurch nicht vollständig enthaften.

Es ist Aufgabe des Bauherrn, den Ablauf des Bauvorhabens zu koordinieren. Hierzu gehört insbesondere, die einzelnen Leistungen der verschiedenen Projektbeteiligten abzustimmen. Verletzt der Bauherr diese Mitwirkungshandlung, trifft ihn an etwaigen Schäden ein Mitverschulden. Das hat der BGH mit Urteil vom 15.01.2026 (VII ZR 119/24) klargestellt.

In dem Fall ging es um den Umbau eines Bestandsgebäudes, auf dessen Obergeschoss Penthousewohnungen errichtet werden sollten. Dabei wurde eine Teer-Abdichtungsbahn, die über dem Obergeschoss aufgebracht war, nicht entfernt, obwohl dies – wegen einer Kontamination – geboten gewesen wäre. Mit der Planung und Objektüberwachung des Umbauvorhabens waren zwei unterschiedliche Architekturbüros beauftragt. Zusätzlich war der Objektüberwacher beauftragt, in enger Abstimmung mit dem Bauherrn die „Gesamtkoordination“ des Bauvorhabens zu übernehmen. Nach Fertigstellung und Verkauf der Penthousewohnungen kam es zu gesundheitsgefährdenden Ausdünstungen. Der Bauherr verlangt sowohl vom planenden als auch vom objektüberwachenden Architekten Schadensersatz für die Sanierung und für die Nutzungsentschädigung, die er an die Käufer der Penthousewohnungen zahlen musste.

Der BGH bejaht – neben einer Haftung des planenden Architekten – eine Haftung des mit der Objektüberwachung und Gesamtkoordination beauftragten Architekten. Zur Begründung führt der Senat aus: Es obliege dem Besteller, der verschiedene Architekten und ausführende Unternehmer mit Leistungen für ein Bauvorhaben beauftragt, den Ablauf des Bauvorhabens zu koordinieren. Hierfür habe er die einzelnen Leistungen abzustimmen und die für die Planung und Ausführung notwendigen Entscheidungen zu treffen. In den Vertragsverhältnissen zu den beteiligten planenden Architekten und ausführenden Unternehmen sei die Koordination eine notwendige Mitwirkungshandlung, die dem Besteller im eigenen Interesse obliege und die dessen Vertragspartner auch erwarten dürften. Bediene er sich – wie hier – zur Erfüllung dieser Obliegenheit eines Dritten, müsse er sich dessen Verschulden als Mitverschulden zurechnen lassen.

Die Besonderheit dieses Falles lag darin, dass der Bauherr dem mit der Objektüberwachung (= Leistungsphase 8 des § 34 HOAI) beauftragten Architekten zugleich die „Gesamtkoordination“ übertragen hatte. Deshalb hatte der BGH hier eine Pflichtverletzung des Objektüberwachers angenommen, die sich der Bauherr zurechnen lassen musste. Im Regelfall ist der Bauherr selbst zur Koordination der verschiedenen Projektbeteiligten während der Bauphase verpflichtet. Die Koordinationspflicht des Architekten umfasst normalerweise nur, die an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten zu koordinieren, nicht dagegen, auch das Zusammenwirken der ausführenden Unternehmen zu regeln.

Ein Architekt, der weiß, dass keine gültige Baugenehmigung vorliegt, ist verpflichtet, den Bauherrn hierüber aufzuklären. Außerdem hat er die Bauarbeiten zu stoppen, da die Fortführung solcher Arbeiten gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt. Das hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 19.11.2025 (15 U 6/25) entschieden.

Ein Architekt war mit der Planung und Erstellung eines Bauantrags für einen Umbau von Lagerräumen in Wohnräume beauftragt worden. Eine entsprechende Baugenehmigung wurde nach wenigen Monaten erteilt. Bevor dieses Vorhaben umgesetzt wurde, sollte der Architekt ausloten, ob die Lagerräume auch abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden könnten. Hierfür erarbeitete der Architekt neue Pläne, die er in Abstimmung mit dem Bauherrn an eine Baufirma mit der Bitte übersandte, „diese Version zum Vergleich anzubieten“. Nur wenige Tage danach veranlasste der Bauherr bereits den Abriss des Gebäudes, ohne dass der Architekt hiervon Kenntnis gehabt hätte. Die weiteren Bauarbeiten begleitete der Architekt. Er wies den Bauherrn nicht darauf hin, dass diese nicht mit der erteilten Baugenehmigung konform gingen. Nachdem das Bauamt anlässlich eines gemeinsamen Baustellentermins bekundet hatte, dass „weitergebaut werden könne“, verfügte es schließlich die Einstellung des Baus, da die durchgeführten Arbeiten nicht von der Baugenehmigung gedeckt seien. Einen nachträglichen Bauantrag für den Neubau lehnte die Behörde ab und verfügt den Rückbau. Den dadurch entstandenen Schaden verlangt der Bauherr vom Architekten ersetzt.

Das OLG bejahte einen Anspruch auf Erstattung der Kosten, welche sich dadurch ergeben hätten, dass der Architekt die Bauarbeiten für den Neubau nicht gestoppt habe. Ein Architekt sei verpflichtet, die Einhaltung des Bauordnungsrechts sicherzustellen. Daher habe er den Bauherrn darüber aufklären müssen, dass keine gültige Baugenehmigung vorliege, und die Bauarbeiten stoppen müssen. Es entlaste den Architekten nicht, dass die Baugenehmigungsbehörde zwischenzeitlich eine Genehmigung in Aussicht gestellt habe. Die Haftung eines Architekten wegen einer nicht genehmigungsfähigen Planung sowie ihrer Umsetzung entfiele sogar dann nicht, wenn die Baugenehmigungsbehörde eine rechtswidrige Genehmigung erteilt hätte.

Wird ohne gültige Baugenehmigung gebaut, handelt es sich um einen gesetzeswidrigen Schwarzbau. Insofern besteht fraglos eine Aufklärungspflicht des Architekten. Fraglich ist aber, ob der Architekt selbst die Bauarbeiten stoppen darf oder sollte. Bekanntlich endet eine dem Architekten erteilte Vollmacht regelmäßig dort, wo das Portemonnaie des Bauherrn aufgeht. Die an ein Bauunternehmen gerichtete Anweisung, einem gerichtlichen oder behördlichen Baustopp Folge zu leisten, wird als Anordnung des Auftraggebers im Sinne von § 2 Abs. 5 VOB/B angesehen. Die entstehenden Stillstandskosten des Bauunternehmers muss der Auftraggeber ersetzen. Vor diesem Hintergrund erscheint eine Verpflichtung des Architekten zur Veranlassung eines Baustopps zweifelhaft.

Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt auch ohne Abnahme des Werkes zu laufen, wenn das Vertragsverhältnis in ein sogenanntes „Abrechnungsverhältnis“ übergegangen ist. Dieses kann bei Architektenverträgen bereits durch eine fristlose Kündigung entstehen. Darauf weist das OLG Hamburg (Urteil vom 09.11.2023 – 4 U 18/23) hin.

In dem entschiedenen Fall war ein Architekt mit Planungs- und Bauüberwachungsleistungen beauftragt. Vor Fertigstellung des Bauvorhabens kündigte der Bauherr den Architektenvertrag aus diversen Gründen fristlos. Zu diesem Zeitpunkt war bereits ein anderes Planungsbüro neben dem gekündigten Architekten tätig. Als der Bauherr diesen wegen verschiedener Mängel auf Schadensersatz verklagt, beruft sich der Architekt auf die Einrede der Verjährung.

Das OLG bestätigte eine Verjährung etwaiger Mängelansprüche, mit folgender Begründung: Zwar beginne die Verjährungsfrist normalerweise mit der Abnahme, und eine solche sei hier unstreitig nicht erfolgt. Aber auf die Abnahme komme es ausnahmsweise nicht an, wenn das ursprüngliche Erfüllungsverhältnis in ein „Abrechnungsverhältnis“ übergegangen sei. Die Rechtsfigur des Abrechnungsverhältnisses finde insbesondere auch in solchen Fallgestaltungen Anwendung, in denen der Beginn der Verjährungsfrist ohne Abnahme im Raum stehe.

Ein Abrechnungsverhältnis entstehe, wenn ein Bauherr deutlich mache, dass er von seinem Architekten endgültig keine weiteren Leistungen mehr erwarte. Hierfür genüge zwar allein die (fristlose) Kündigung des Architektenvertrages durch den Bauherrn nicht. Vielmehr müssten zusätzlich solche Umstände hinzutreten, nach denen eine Erfüllung des Vertrages nicht mehr in Betracht komme. Nach diesen Maßstäben sei das Vertragsverhältnis hier jedoch schon mit Zugang des Kündigungsschreibens in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen. Aus den dort genannten Gründen ergebe sich unmissverständlich, dass der Bauherr in keinem Fall weiterhin mit dem Architekten zusammenarbeiten wolle. Denn er habe dem Architekten mitgeteilt, dass er kein Vertrauen mehr in seine Person habe. Überdies habe der Bauherr erklärt, dass er bereits ein anderes Unternehmen mit der Fortsetzung der Architektenleistungen beauftragt habe. Schließlich sei zu berücksichtigen, dass der Bauherr vom Architekten auch nach der Kündigung keine Nachbesserung mehr verlangt habe.

Für vom Bauherrn gekündigte Architektenverträge gilt demnach der Grundsatz: Das Abrechnungsverhältnis entsteht bereits unmittelbar mit der Kündigung, ohne dass der Architekt noch eine Abnahme verlangen muss. Denn Mängel des Architektenwerks werden sich regelmäßig bereits im Bauwerk verkörpert haben, so dass eine Nachbesserung durch den Architekten nicht mehr in Frage kommt. Der Bauherr kann also nur noch Schadensersatz verlangen, und für entsprechende Ansprüche gegen den Architekten beginnt die Verjährung zu laufen. Bauherrn sind somit gut beraten, wenn sie in solchen Fällen eine Verjährungsfrist notieren, die mit dem Zugang des Kündigungsschreibens beginnt.

Es ist Aufgabe des bauüberwachenden Architekten, dass das Bauwerk plangerecht und frei von Mängeln entsteht. Zwar schuldet er nicht unmittelbar die Mangelfreiheit der Bauleistung selbst, aber eine mangelfreie Überwachung der Bauleistung. Darauf hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 16.09.2024 (29 U 61/23) hingewiesen.

In dem entschiedenen Fall war der beklagte Architekt mit der Generalplanung für den Neubau eines Bürogebäudes beauftragt. Zu seinen Leistungen gehörte auch die Planung des Fußbodenaufbaus einschließlich des Teppichbodens und die Erstellung des zugehörigen Leistungsverzeichnisses. Nach Ausführung und Abnahme der Verlegearbeiten zeigten sich am Teppichboden Mängel in Form von Wellen und Schüsselungen. Das OLG bejahte einen Schadensersatzanspruch gegen den Generalplaner. Zur Begründung führte es aus:

Der bauüberwachende Architekt sei verpflichtet, die auszuführenden Arbeiten der Unternehmen in angemessener und zumutbarer Weise zu überwachen und sich durch Kontrollen zu vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden. Zwar müsse sich der Architekt nicht ständig auf der Baustelle aufhalten. In der Regel seien aber eine Einweisung bei Beginn der Arbeiten, die Durchführung von stichprobenhaften Überprüfungen an Ort und Stelle und eine Endkontrolle notwendig.

Ein weiteres Argument des OLG ist der Umfang der Maßnahme: Bei der Verlegung von 3.000 qm Teppichboden bestehe ein großes Schadenspotenzial. Daher seien die Verlegearbeiten nicht (mehr) als handwerkliche Selbstverständlichkeiten zu bewerten, die grundsätzlich keiner Überwachung bedürften. Vielmehr handele es sich um besonders überwachungspflichtige Arbeiten, bei denen man sich nicht auf eine Endkontrolle beschränken könne, sondern jedenfalls stichprobenartige Zwischenprüfungen vornehmen müsse.

Nach diesen Maßstäben habe der Architekt seine Überwachungspflichten verletzt, weil er nicht erkannt habe, dass die an sich erforderliche Grundierung des Bodens vor Aufbau des Teppichbodens unterblieben war.

Man fragt sich, ob und wie sich der Architekt hätte entlasten können. Da ein Verschulden vermutet wird, wäre es Sache des Architekten gewesen darzulegen, was er an konkreten Überwachungsmaßnahmen im Hinblick auf den konkreten Mangel geleistet habe. In der Regel dürfte es jedoch selbst bei einer sorgfältig dokumentierten Bauüberwachungstätigkeit nur schwer gelingen, den Entlastungsbeweis zu führen. Die Anforderungen, die die Rechtsprechung an den Bauüberwacher stellt, sind (nahezu unüberwindbar) hoch. Und, Hand aufs Herz: Hätte der Architekt bei den Verlegearbeiten, die wegen ihres reinen Umfangs in mehreren Etappen auszuführen waren, tatsächlich ausreichende Kontrollen vorgenommen, hätte er vermutlich den Mangel feststellen und den Schadenseintritt verhindern können.

Zwar darf ein Architekt den Bauherrn nicht ohne weiteres rechtsgeschäftlich vertreten. Gleichwohl können Erklärungen des Architekten den Bauherrn nach den Grundsätzen der Duldungs- und Anscheinsvollmacht verpflichten. Das hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 06.10.2023 (29 U 143/21) entschieden.

In dem Fall war ein Bauunternehmer mit der Montage von Rollladenkästen beauftragt worden. Hierzu lag ein überarbeitetes Angebot des Bauunternehmers vor, von dem der Bauherr allerdings später behauptete, es sei ihm untergeschoben worden. Danach sollten die Kästen mit der Außendämmung bündig gestellt werden. Vor Ausführung der Arbeiten übersandte das Bauunternehmen dem Bauleiter entsprechende Detailzeichnungen mit der Bitte um Freigabe. Hierauf antwortete der Bauleiter per E-Mail, die in „cc“ auch an den Bauherrn gegangen war: „Wir haben Ihre angezeigten Details geprüft und sind der Meinung, dass die Umsetzung zur technischen Planung so i. O. ist. …“. Der Bauunternehmer baute die Rollladenkästen bündig ein. Das gefiel dem Bauherrn aber nicht. Er verweigerte die Bezahlung mit der Begründung, es sei keine bündige Ausführung der Rollladenkästen vereinbart worden. Die Leistung sei somit mangelhaft.

Das Oberlandesgericht hingegen verneint einen Mangel. Hierzu führt es aus: Der Bauleiter habe die Zeichnung des Bauunternehmers, aus der sich die konkrete Ausführung ergeben habe, auf dessen Nachfrage hin ausdrücklich freigegeben. Diese Freigabe-E-Mail sei in „cc“ an den Bauherrn gegangen, welcher der Freigabe auch im Nachhinein nicht widersprochen habe.  Auch andere E-Mails seien in der Folgezeit zur Prüfung und Freigabe dem Bauleiter mit „cc“ an den Bauherrn übersandt worden, ohne dass dieser hiergegen Widerspruch erhoben hätte.

Ein Bauleiter sei zwar ohne Zustimmung des Bauherrn nicht ohne weiteres befugt, diesen rechtsgeschäftlich zu vertreten. Jedoch sei anerkannt, dass ein Bauherr nach den Grundsätzen über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht vertraglich verpflichtet werden könne. Für den vorliegenden Einzelfall geht das OLG von einer solchen Anscheinsvollmacht aus. Es begründet seine Entscheidung damit, dass der Bauherr mehrfach von dem Schriftwechsel zwischen seinem Bauleiter und dem Bauunternehmer widerspruchslos Kenntnis genommen habe. Im konkreten Fall handele es sich nicht nur um einen belanglosen Prüfvermerk, sondern um eine verbindliche Vertragskonkretisierung. Diese sei dem Bauherrn kraft Anscheinsvollmacht des Bauleiters zurechenbar.

Die Entscheidung zeigt: Auftraggeber sollten die Korrespondenz ihrer Vertragspartner untereinander aufmerksam lesen. Die Erklärungen von Bauleitern, Architekten oder auch Projektsteuerern können Bindungswirkung entfalten, wenn diese regelmäßig schalten und walten dürfen, ohne dass der Auftraggeber dem widerspricht.