Rechtsanwältin
Kristina Eistert

Zwar darf ein Architekt den Bauherrn nicht ohne weiteres rechtsgeschäftlich vertreten. Gleichwohl können Erklärungen des Architekten den Bauherrn nach den Grundsätzen der Duldungs- und Anscheinsvollmacht verpflichten. Das hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 06.10.2023 (29 U 143/21) entschieden.

In dem Fall war ein Bauunternehmer mit der Montage von Rollladenkästen beauftragt worden. Hierzu lag ein überarbeitetes Angebot des Bauunternehmers vor, von dem der Bauherr allerdings später behauptete, es sei ihm untergeschoben worden. Danach sollten die Kästen mit der Außendämmung bündig gestellt werden. Vor Ausführung der Arbeiten übersandte das Bauunternehmen dem Bauleiter entsprechende Detailzeichnungen mit der Bitte um Freigabe. Hierauf antwortete der Bauleiter per E-Mail, die in „cc“ auch an den Bauherrn gegangen war: „Wir haben Ihre angezeigten Details geprüft und sind der Meinung, dass die Umsetzung zur technischen Planung so i. O. ist. …“. Der Bauunternehmer baute die Rollladenkästen bündig ein. Das gefiel dem Bauherrn aber nicht. Er verweigerte die Bezahlung mit der Begründung, es sei keine bündige Ausführung der Rollladenkästen vereinbart worden. Die Leistung sei somit mangelhaft.

Das Oberlandesgericht hingegen verneint einen Mangel. Hierzu führt es aus: Der Bauleiter habe die Zeichnung des Bauunternehmers, aus der sich die konkrete Ausführung ergeben habe, auf dessen Nachfrage hin ausdrücklich freigegeben. Diese Freigabe-E-Mail sei in „cc“ an den Bauherrn gegangen, welcher der Freigabe auch im Nachhinein nicht widersprochen habe.  Auch andere E-Mails seien in der Folgezeit zur Prüfung und Freigabe dem Bauleiter mit „cc“ an den Bauherrn übersandt worden, ohne dass dieser hiergegen Widerspruch erhoben hätte.

Ein Bauleiter sei zwar ohne Zustimmung des Bauherrn nicht ohne weiteres befugt, diesen rechtsgeschäftlich zu vertreten. Jedoch sei anerkannt, dass ein Bauherr nach den Grundsätzen über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht vertraglich verpflichtet werden könne. Für den vorliegenden Einzelfall geht das OLG von einer solchen Anscheinsvollmacht aus. Es begründet seine Entscheidung damit, dass der Bauherr mehrfach von dem Schriftwechsel zwischen seinem Bauleiter und dem Bauunternehmer widerspruchslos Kenntnis genommen habe. Im konkreten Fall handele es sich nicht nur um einen belanglosen Prüfvermerk, sondern um eine verbindliche Vertragskonkretisierung. Diese sei dem Bauherrn kraft Anscheinsvollmacht des Bauleiters zurechenbar.

Die Entscheidung zeigt: Auftraggeber sollten die Korrespondenz ihrer Vertragspartner untereinander aufmerksam lesen. Die Erklärungen von Bauleitern, Architekten oder auch Projektsteuerern können Bindungswirkung entfalten, wenn diese regelmäßig schalten und walten dürfen, ohne dass der Auftraggeber dem widerspricht.

Nimmt ein Bauherr ein Protokoll widerspruchslos entgegen, erklärt er sich mit dessen Inhalt einverstanden. Dies gilt selbst dann, wenn sich aus dem Protokoll Ergänzungen oder Klarstellungen ergeben, und auch dann, wenn für den Bauherrn bei den Vertragsverhandlungen ein vollmachtloser Vertreter aufgetreten ist. Darauf weist das OLG Frankfurt am 06.10.2023 (29 U 143/21) hin.

Der Entscheidung lag ein Fall zugrunde, in dem ein Bauunternehmer mit Montagearbeiten beauftragt worden war. Im Rahmen einer nachfolgenden Besprechung legten die Parteien verschiedene Details der beauftragten Leistungen fest. Dabei verständigten sie sich auch über eine Ausführung, die teilweise vom Auftrag abwich. Im Anschluss übersandte der Bauunternehmer dem Auftraggeber eine E-Mail, in welcher er die Ergebnisse der Besprechung festgehalten hatte. Dieser Nachricht widersprach der Auftraggeber nicht. Später wollte er die dort getroffenen Vereinbarungen jedoch nicht gegen sich gelten lassen.

Das Oberlandesgericht hat dazu eine klare Meinung: Im geschäftlichen Verkehr unter Personen, die  – wie vorliegend – in erheblichem Umfang am Geschäftsleben teilnehmen, sei die widerspruchslose Entgegennahme eines Schreibens als Einverständnis mit dem Inhalt zu verstehen. Dies gelte selbst dann, wenn sich hieraus ergänzende oder klarstellende Bestimmungen ergeben würden. Gleiches gelte sogar, wenn für den Empfänger des Bestätigungsschreibens ein vollmachtloser Vertreter bei den vorangegangenen Besprechungen aufgetreten sei. Diese Grundsätze seien entsprechend anzuwenden, wenn ein Protokoll mit dem Zweck gefertigt werde, eine vertragliche Einigung zu bestätigen und zu dokumentieren, etwa in (Nach-)Verhandlungen, Baubesprechungen oder in anderen Sitzungen.

Das OLG führt zur Begründung weiter aus: Die Vertragsparteien sollen sich nicht hinter dem „Schild der Unkenntnis“ verstecken können, wenn sie Änderungsverhandlungen durch ihr Personal haben führen lassen, ihnen aber das Protokoll anschließend zugesandt werde. Dabei reiche es aus, dass das Protokoll einem ihrer Wissensvertreter übermittelt werde. Die vorentwickelten Grundsätze würden selbstverständlich auch und erst Recht gelten, wenn nicht ein Vertreter, sondern die Partei selbst an der Sitzung teilgenommen habe. So lag der Fall hier.

Die Entscheidung verdeutlicht den Wert von Besprechungsprotokollen. Ist ein Empfänger eines solchen Protokolls der Auffassung, die Inhalte der Besprechung seien nicht richtig wiedergegeben, muss er unverzüglich widersprechen. Anderenfalls muss er sich an dem Vereinbarten festhalten lassen.

Wird ein Architekt bei Vertragsschluss mit allen Leistungsphasen nach HOAI beauftragt, hat er grundsätzlich einen Honoraranspruch auf die vollen Prozentsätze des HOAI-Leistungsbilds, auch wenn er nicht alle Grundleistungen erbracht hat. Etwas anderes gilt nur, wenn die rechtlichen Voraussetzungen für eine Honorarminderung vorliegen. Das hat das OLG München mit Urteil vom 10.06.2024 (28 U 588/24 Bau) klargestellt.

In dem Fall hatte der Auftraggeber nach umfassender Beauftragung des Architekten mit den Leistungsphasen 1 bis 3 und 5 bis 8 behauptet, diesem nicht alle Grundleistungen in Auftrag gegeben zu haben; entsprechend habe der Architekt auch nicht alle Grundleistungen erbracht bzw. erbringen müssen. Daraus wollte er einen reduzierten Honoraranspruch des Architekten herleiten.

Dem folgte der Senat nicht. Zur Begründung führte er aus: Soweit der Auftraggeber gerügt habe, dass nur Teilleistungen erbracht worden seien, sei das unerheblich. Wenn Teilleistungen weggelassen würden, führe das nicht automatisch zu einer Minderung der Vergütung.  Der Auftraggeber müsse vielmehr darlegen und beweisen, dass die nicht erbrachte Teilleistung einen Mangel begründe. Dieser Darlegungs- und Beweislast habe der Auftraggeber hier nicht genügt.

In seiner Grundsatzentscheidung vom 24.06.2004 (VII ZR 259/02) hatte der BGH klargestellt, dass der Auftraggeber regelmäßig – über das mangelfreie Entstehenlassen des Bauwerks hinaus – ein Interesse daran hat, dass der Architekt bestimmte Arbeitsschritte (= Grundleistungen) erbringt. Diese Arbeitsschritte schuldet der Architekt dann als Teilerfolge. Allerdings darf daraus nicht der Schluss gezogen werden, dass sich der Honoraranspruch des Architekten automatisch mindert, wenn er nicht alle Leistungen erbracht hat, die nach der Vertragsauslegung für den Bauherrn wichtig sind. Hat der Bauherr überhaupt kein Interesse (mehr) an bestimmten, nicht erbrachten Teilleistungen oder hat er die rechtlichen Voraussetzungen für eine Minderung des Honorars nicht eingehalten, kommt eine Honorarminderung nicht in Betracht, so auch im entschiedenen Fall.

Erfolgt die Kündigung eines Architektenvertrages nicht schriftlich, so ist sie formwidrig. Dieser Formmangel ist dann folgenlos, wenn die andere Partei die Kündigung hinnimmt. Es ist dann in der Regel eine stillschweigende Vertragsaufhebung anzunehmen. Das hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 11.05.2023 (22 U 19/22) entschieden.

In dem Fall hatten die Parteien einen Architektenvertrag geschlossen. Bevor der Architekt die beauftragten Leistungen erbracht hatte, veräußerte der Auftraggeber das vertragsgegenständliche Objekt. Dies wertete der Architekt als freie Kündigung. Dem widersprach der Auftraggeber. Eine [einvernehmliche?] Beendigung des Architektenvertrages lehnte er ebenfalls ab. Dennoch stellte der Architekt seine Schlussrechnung über das vereinbarte Pauschalhonorar.

Das Oberlandesgericht wies die Honorarklage des Architekten ab. Es bestehe schon deshalb kein Anspruch auf die vereinbarte Vergütung gemäß § 648 BGB, weil der Verkauf des Objekts keine Kündigung darstelle. Zur Begründung führte es aus:

Allein in der Veräußerung des Objekts sei nicht der Erklärungswert enthalten, dass der Auftraggeber an dem Architektenvertrag nicht mehr habe festhalten wollen. Daraus, dass der Auftraggeber nach der Veräußerung keine weiteren Architektenleistungen angefordert habe, habe nicht auf eine Kündigung des Architektenvertrages geschlossen werden können. Vielmehr hätte der Architekt beim Auftraggeber nachfragen müssen, ob er trotz des Verkaufs weitere Tätigkeiten erbringen solle, bevor er von einer Kündigung hätte ausgehen dürfen. Der Architekt habe den Auftraggeber auch nicht aufgefordert, weitere Leistungen abzurufen. Mithin ergäben sich aus dessen Verhalten keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass er an dem Architektenvertrag nicht mehr habe festhalten wollen.

Im Übrigen sei die für die Kündigungserklärung erforderliche Schriftform nicht gewahrt. Sowohl nach der vertraglichen als auch nach der gesetzlichen Regelung habe die Kündigung schriftlich zu erfolgen. Allerdings sei ein Formmangel dann folgenlos, wenn die andere Partei die Kündigung hinnehme. Es sei dann in der Regel eine stillschweigende Vertragsaufhebung anzunehmen. Davon sei hier jedoch nicht auszugehen, weil der Auftraggeber einer Vertragsbeendigung widersprochen habe.

Für Architekten- und Ingenieurverträge, die nach dem 31.12.2017 geschlossen wurden, gelten die Vorschriften des neuen Bauvertragsrechts entsprechend, vgl. § 650q BGB. Im Rahmen der Baurechtsnovelle wurde § 650h BGB eingefügt, wonach die Kündigung des Bauvertrags der schriftlichen Form bedarf. Hiermit sollen die Parteien vor übereilten Kündigungserklärungen geschützt werden. Zur Wahrung der Schriftform genügt z.B. eine E-Mail (nur Textform) nicht.

Für technische Gewerke, die der Architekt mangels eigener Sachkunde nicht überwachen kann, muss ein Fachplaner beauftragt werden. Hierauf hat der Architekt seinen Bauherrn hinzuweisen, anderenfalls haftet er für Schäden, die auf eine unterbliebene Überwachung dieser Gewerke zurückzuführen sind. Dies hat das OLG Düsseldorf am 06.03.2025 (Az.: 22 U 55/24) entschieden.

In dem Fall war dem Architekten die sog. Vollarchitektur für den Umbau eines Fitnessstudios übertragen worden. Weitere Planer hatte der Bauherr nicht beauftragt, dieser hatte aber Fachfirmen mit der Ausführung der Technischen Gebäudeausrüstung (TGA) betraut. Nachfolgend hatte die für die Duschanlagen zuständige Sanitärfirma u.a. die Duschrinnen mangelhaft ausgeführt, insbesondere nicht genügend abgedichtet. Dadurch war es zu einem Feuchtigkeitsschaden gekommen. Das OLG bestätigt die Entscheidung des Landgerichts Krefeld, das den Architekten zum Schadensersatz verurteilt hat.

Zur Begründung weist der Senat darauf hin, dass der Begriff „Vollarchitektur“ allgemein dahin verstanden werde, dass alle Leistungsphasen eines Leistungsbildes übertragen werden, mithin auch die Bauüberwachung (Leistungsphase 8 des § 34 HOAI). Mit der Bauüberwachung beauftragte „Sonderfachleute“ gab es hingegen nicht. Der Senat widerspricht der Ansicht des Architekten, er habe sich mit den Duschrinnen überhaupt nicht befassen müssen. Bei der Ausführung der Duschrinnen handele sich auch nicht lediglich um handwerkliche Selbstverständlichkeiten, die nicht zu überwachen seien. Vorliegend gehe es um eine Abdichtung, die eine Koordination mehrerer Gewerke voraussetzte. Abdichtungen seien besonders kritische Bauteile, mithin gerade keine handwerklichen Selbstverständlichkeiten. Schließlich ändere auch eine „Eigenüberwachung“ des ausführenden Bauunternehmers nichts an einer Haftung des Architekten. Denn die Bauüberwachung sei eine „Kontrollinstanz“, die dem Bauherrn zusätzliche Sicherheit verschaffe, dass die Werkleistung mangelfrei ausgeführt werde. Ausführender Unternehmer und Bauüberwacher könnten daher nicht personenidentisch sein.

Zu beachten ist: Selbstverständlich müssen auch zuverlässige Fachunternehmer überwacht werden. Letztlich hat es hier (nur) deshalb den Architekten getroffen, weil er die Notwendigkeit einer Überwachung der Sanitärarbeiten nicht erkannt hat. Dabei hätte es genügt, wenn der Architekt – der sich offenbar selbst nicht zur Überwachung in der Lage sah – den Bauherrn darauf hingewiesen hätte, dass die TGA-Arbeiten durch einen Fachplaner überwacht werden müssten.

Stellt ein Auftragnehmer die Arbeiten ein, um einen Nachtrag durchzusetzen, ist darin eine schwerwiegende Verletzung der bauvertraglichen Kooperationspflicht zu sehen. Dies berechtigt den Auftraggeber zur fristlosen Kündigung. Das hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 05.04.2023 (15 U 101/22) klargestellt.

In dem entschiedenen Fall hatte der Auftraggeber eine Abschlagsrechnung nicht bezahlt, in der mehrere streitige Nachträge enthalten waren. Daraufhin mahnte der Auftragnehmer die Nachträge an und drohte für den Fall der Nichtzahlung die Kündigung an. Da die Zahlung ausblieb, zog der Auftragnehmer sämtliches Personal von der Baustelle ab und entfernte jegliche Baustellenbeschilderung, die seinen Namen trug. Der Auftraggeber forderte ihn unter Fristsetzung zur Wiederaufnahme der Arbeiten auf. Dem kam der Auftragnehmer nicht nach, woraufhin der Auftraggeber fristlos kündigte.

Das OLG hält die Kündigung für gerechtfertigt. Zur Begründung führt es aus: Das Verhalten des Auftragnehmers stelle einen schweren Verstoß gegen die bauvertragliche Kooperationspflicht dar. Damit liege zugleich ein wichtiger Kündigungsgrund vor, der dem Auftraggeber eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar gemacht habe. Dies gelte vorliegend umso mehr, als die Vertragsparteien ausdrücklich vereinbart hätten, dass der Auftragnehmer bei Meinungsverschiedenheiten in keinem Fall berechtigt sei, die Arbeiten einzustellen. Die Arbeitseinstellung lasse die fristlose Kündigung schon deshalb als gerechtfertigt erscheinen, weil der Auftragnehmer gegen diese vertragliche Regelung verstoßen habe.

Die Parteien eines Bauvertrages sind in besonderem Maße zur gegenseitigen Kooperation verpflichtet. Bei Meinungsverschiedenheiten ist jeder Vertragspartner grundsätzlich gehalten, im Wege der Verhandlung eine Klärung und eine einvernehmliche Lösung zu versuchen. Dies gilt insbesondere bei gegenteiligen Auffassungen über die Fragen, ob überhaupt ein zusätzlicher Vergütungsanspruch besteht oder wie die Vergütung anzupassen ist.

Eine Schlussrechnung ist auch dann prüfbar, wenn sie nicht richtig ist oder von vorherigen Schlussrechnungen abweicht. Das hat der BGH mit Beschluss vom 20.11.2024 (VII ZR 191/23) klargestellt.

In dem entschiedenen Fall hatte der Bauunternehmer seine erste Schlussrechnung nach oben korrigiert und seine Vergütungsklage entsprechend erhöht. Die Richtigkeit des Sachverhalts, der das Bauunternehmen zur Rechnungskorrektur veranlasst hatte, wurde unter Beweis gestellt. Diesem Beweisangebot war das Instanzgericht nicht nachgegangen. Das wertete der BGH als Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG). Er verwies die Sache zurück an das Instanzgericht. Ferner wies der Senat auf Folgendes hin: Für die Prüffähigkeit einer Schlussrechnung seien ihre Richtigkeit und Abweichungen von vorherigen Schlussrechnungen unerheblich.

Eine Schlussrechnung, die nicht prüffähig ist, löst keine Fälligkeit aus. Mangels Fälligkeit kann weder der Auftraggeber in Verzug geraten noch der Auftragnehmer sich auf ein Leistungsverweigerungsrecht berufen. Dieser ist daher gut beraten, für die Prüfbarkeit seiner Schlussrechnung Sorge zu tragen. Hierfür hat der BGH folgende Grundsätze aufgestellt:

• Die Anforderungen an die Prüfbarkeit dürfen nicht überspannt werden.
• Sie richten sich nach den Kontroll- und Informationsinteressen des konkreten Auftraggebers.
• Diese bestimmen und begrenzen Umfang und Differenzierung der Angaben, die für eine Prüfbarkeit erforderlich sind.

Auch die Vergütung für Leistungen, die ein Werkunternehmer kündigungsbedingt nicht mehr erbringen muss, unterliegt der Mehrwertsteuerpflicht. Dies hat die Auslegung der europäischen Mehrwertsteuerrichtlinie durch den EuGH (Urteil vom 28.11.2024 – Rs. C-622/23) ergeben.

Der Entscheidung ging ein Rechtsstreit vor dem Obersten Gerichtshof (OGH) in Österreich voraus. Dort hatte ein Bauunternehmen seine Vergütung – inklusive Mehrwertsteuer – eingeklagt, nachdem der Auftraggeber das bereits begonnene Bauvorhaben vorzeitig und ohne ein Verschulden des Bauunternehmens beendet hatte. Ähnlich dem deutschen Recht (vgl. § 648 BGB) sieht das österreichische Recht für einen solchen Fall vor, dass der Auftraggeber auch für den nicht mehr erbrachten Teil der Werkleistung eine Vergütung schuldet. Der OGH hatte allerdings Zweifel an deren Mehrwertsteuerpflichtigkeit. Denn nach Art. 2 der Mehrwertsteuerrichtlinie unterlägen nur „Dienstleistungen gegen Entgelt“ der Mehrwertsteuer, während der Auftragnehmer im Falle einer freien Kündigung gerade keine (Dienst-)Leistungen mehr erbringen müsse.

Das sah der EuGH anders und bejahte die Mehrwertsteuerpflicht. Begründung: Eine Dienstleistung werde dann „gegen Entgelt“ im Sinne der Richtlinie erbracht, wenn gegenseitige Leistungen ausgetauscht würden und die Vergütung den tatsächlichen Gegenwert für die erbrachte, bestimmbare Dienstleistung bildete. Dies sei dann der Fall, wenn zwischen der erbrachten Dienstleistung und dem erhaltenen Gegenwert ein unmittelbarer Zusammenhang bestehe. Hier bestehe der Gegenwert der Vergütung in dem Recht des Auftraggebers, in den Genuss der Vertragserfüllung des Auftragnehmers zu kommen. Das gelte unabhängig davon, ob er dieses Recht auch wahrnehme. Deshalb erbringe der Auftragnehmer seine (volle) Leistung bereits, sobald er den Auftraggeber in die Lage versetze, diese Leistung in Anspruch zu nehmen.

Werkleistungen sind Dienstleistungen im Sinne des Europarechts. Deshalb ist gemäß der EuGH-Entscheidung künftig folgendes zu beachten, wenn nach einer freien Kündigung abgerechnet wird:  Nach wie vor ist eine zweigeteilte Schlussrechnung erforderlich. Mit dem ersten Teil werden die bis zur Kündigung konkret erbrachten Leistungen abgerechnet. Im zweiten Teil kann die vereinbarte Vergütung für die Leistungen angesetzt werden, die zwar beauftragt waren, aber infolge der Kündigung nicht mehr zu erbringen sind. Hiervon sind ersparte Aufwendung und ggf. anderweitiger Erwerb abzuziehen (§ 648 Satz 2 BGB). Neu ist, dass auf beide Leistungs-/Rechnungsteile Mehrwertsteuer anfällt.

Führen überwachungsbedürftige Arbeiten zu einem Mangel am Bauwerk, spricht der erste Anschein dafür, dass der bauleitende Architekt einen Bauüberwachungsfehler begangen hat. Das hat das OLG Köln mit Urteil vom 11.01.2024 (7 U 39/23) klargestellt.

Dem Senat lag ein Fall zur Entscheidung vor, in welchem Dachdeckerarbeiten zu gravierenden Feuchtigkeitsschäden am Dach geführt hatten. Die Arbeiten, die u.a. die Ausführung von Dampfsperrbahnen und einer Wärmedämmung beinhalteten, ordnete das Gericht als schwierig und gefahrträchtig ein. Damit hätten sie in jedem Fall einer umfangreichen Bauaufsicht des Architekten bedurft. Diese Überwachungspflichten hatte der Architekt verletzt, wofür der erste Anschein spreche. Hierzu erläutert das Gericht: Ein Beweis des ersten Anscheins für einen Bauüberwachungsfehler könne jedenfalls bei der mangelhaften Ausführung solcher Arbeiten angenommen werden, die besonders zu überwachen gewesen wären. Dies sei bei den streitgegenständlichen Dachdeckerarbeiten wegen ihrer Schwierigkeit und Gefahrträchtigkeit zu bejahen. Die Mangelhaftigkeit der Arbeiten und die dadurch entstandenen Schäden wären auch bei der gebotenen intensiven Überwachung ohne weiteres für den Bauleiter erkennbar gewesen, so das Gericht. Dieser konnte den Anscheinsbeweis nicht widerlegen, etwa durch detaillierte (Foto-) Dokumentation seiner Überwachungstätigkeit. Der Architekt muss daher für den eingetretenen Schaden einstehen.

Bauleiter sollten stets konkret und vollständig dokumentieren, welche Überwachungstätigkeiten sie durchgeführt haben, idealerweise mit Datum, Uhrzeit, Gewerk etc. Dies gilt jedenfalls für kritische Bauarbeiten, die typische Gefahrenquellen beinhalten; diese sind anders als handwerkliche Selbstverständlichkeiten besonders zu überwachen. Hierzu gehören z.B. Abdichtungs- und Isolierungsarbeiten, Drainagearbeiten, Betonierungs- und Bewehrungsarbeiten, Ausschachtungs- arbeiten usw. Nur durch substantiierte und belegbare Angaben zu den einzelnen Überwachungstätigkeiten kann es gelingen, einen anderenfalls anzunehmenden Anscheinsbeweis zu entkräften.

Im Rahmen der Objektüberwachung muss der Architekt kritischeren und wichtigeren Bauabschnitten erhöhte Aufmerksamkeit schenken. Dies gilt erst recht, wenn sich im Laufe der Bauausführung bereits Anhaltspunkte für Mängel gezeigt haben. In diesem Fall reicht es nicht, wenn der Architekt lediglich Stichproben durchführt. Das hat das OLG Oldenburg (Urteil vom 08.11.2022 – 2 U 10/22) klargestellt.

Ein Architekt war mit der baubegleitenden Bauüberwachung für den Bau eines Einfamilienhauses beauftragt worden. Vor Fertigstellung des Bauvorhabens kamen dem Bauherrn Zweifel an der Mangelfreiheit der Wärmedämmarbeiten. Ein Sachverständiger stellte fest, dass der Baufirma bei Ausführung der Arbeiten tatsächlich Fehler unterlaufen waren, die der Architekt hätte erkennen können und müssen. Das Gericht gab der Schadensersatzklage des Bauherren statt, weil der Architekt seine Bauüberwachungspflichten verletzt habe. Hierzu führte das OLG Oldenburg aus, dass Umfang und Intensität der geschuldeten Überwachung von den Anforderungen der Baumaßnahme sowie den konkreten Umständen abhingen. Einfache Arbeiten bedürften gar keiner Überwachung. Hingegen unterliege die Überwachung von Wärmedämmarbeiten höheren Anforderungen. Diesen Anforderungen sei der Architekt, der nur stichprobenartige Prüfungen vorgenommen habe, nicht ansatzweise gerecht geworden. Überdies hätte dem Architekten anhand der Stichproben auffallen müssen, dass die Arbeiten mangelhaft gewesen seien.

Immer wieder sehen sich mit der Objektüberwachung beauftragte Architekten den Schadensersatzansprüchen ihrer Bauherren ausgesetzt. Nicht selten haben die Bauherren mit diesen Ansprüchen Erfolg. Denn zu oft werden die Überwachungspflichten nicht erfüllt bzw. nicht ernst genug genommen. Das mag auch daran liegen, dass die Rechtsprechung die Anforderungen an die Überwachung so verschärft hat, dass sie kaum noch leistbar erscheint. Erschwerend kommt hinzu: Die geschädigten Bauherren halten sich bei einem Schaden meist nicht die ausführende Baufirma, die in erster Linie verantwortlich ist. Vielmehr nehmen sie den Architekten in Anspruch, weil dieser haftpflichtversichert ist.