Rechtsanwalt
Dr. Marian Klepper

Auch wenn der notarielle Grundstückskaufvertrag einen umfassenden Gewährleistungsausschluss enthält, haften Immobilienverkäufer für Angaben in einem Verkaufsexposé, das der Makler erstellt hat. Dies hat das Landgericht Frankenthal mit Urteil vom 01.10.2025 (6 O 259/24) entschieden.

Die Klägerin hatte von dem beklagten Projektentwickler ein Einfamilienhaus aus dem Jahre 1835 gekauft. Das Maklerexposé pries das Objekt als „liebevoll kernsaniert“ an. Die Elektroinstallation stammte jedoch noch aus den 1990er Jahren und genügte aktuellen Bestimmungen nicht. In dem notariellen Vertrag war ein umfassender Gewährleistungsausschluss vereinbart und festgehalten worden, dass außerhalb der Urkunde keine besonderen Zusagen über die Beschaffenheit des Vertragsgegenstands gemacht worden seien. Nachdem die Käuferin den Mangel entdeckt hatte, erklärte sie den Rücktritt vom Kaufvertrag. Das LG gab ihr im Wesentlichen recht und verurteilte den Projektentwickler zur Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Grundstücks sowie zum Ersatz von Erwerbsnebenkosten in Höhe von rund 77.500 €.

Der Haftungsausschluss half dem Projektentwickler nicht: Die Angabe „kernsaniert“ im Maklerexposé sei, so das Gericht, eine öffentliche Äußerung im Sinne des § 434 Abs. 3 Nr. 2 b) BGB, auf die sich der Käufer auch beim notariell beurkundeten Grundstückskauf verlassen könne. Der Klausel im Vertrag, wonach keine besonderen Zusagen gemacht wurden, sei nicht konkret genug. Falls eine negative Beschaffenheitsvereinbarung gewollt gewesen sein, hätte ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden müssen, dass gerade keine Kernsanierung erfolgt sei. Eine Kernsanierung setze nach allgemeinem Sprachgebrauch voraus, dass die Bausubstanz in einen nahezu neuwertigen Zustand versetzt worden sei, wozu auch die Erneuerung der Haustechnik, insbesondere der Elektroinstallation, gehöre.

Die Entscheidung macht deutlich: Angaben im Maklerexposé sind nicht nur unverbindliche Werbeaussagen. Sie begründen als öffentliche Äußerungen die gesetzlich geschuldete Beschaffenheit der Kaufsache, und zwar auch dann, wenn der notarielle Grundstückskaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss enthält oder eine Haftung für Exposéangaben pauschal ausschließt. Wenn sich der Verkäufer enthaften will, muss er die tatsächliche, vom Exposé abweichende Beschaffenheit im Vertrag konkret beschreiben. Im vorliegenden Fall hätte dafür vertraglich festgehalten werden müssen, dass das Objekt nicht kernsaniert sei und insbesondere über keine neuen Elektroinstallationen verfüge.

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist in der Regel unwirksam, wenn der Wert des Grundstücks den Kaufpreis um mehr als 90 Prozent übersteigt. Dies hat das Oberlandesgericht Schleswig mit Urteil vom 29.06.2026 (10 U 130/25) entschieden.

Dem Fall lag zugrunde, dass eine Frau ihr geerbtes Haus für 90.000 € an ihren damaligen Lebensgefährten verkauft und von ihm für 1200 € im Monat zurückgemietet hatte. Tatsächlich betrug der Verkehrswert der Immobilie mindestens 250.000 €. Nach dem Erwerb zog sich der Lebensgefährte von der Frau zurück. Als er die Frau auf Erstattung der Notarkosten verklagte, erhob diese Widerklage auf Rückübertragung des Hauses.

Im Gegensatz zur Vorinstanz gab das OLG der Frau recht und verurteilte ihren Ex-Partner, das Haus zurückzugeben. Der Senat stellte fest, dass der Vertrag als „wucherähnliches Rechtsgeschäft“ gegen die guten Sitten verstoße und gemäß § 138 BGB unwirksam sei. Die Sittenwidrigkeit ergebe sich bei einem Grundstücksgeschäft aus dem groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, wenn der Preis den Verkehrswert um mindestens 90 Prozent übersteige oder unterschreite. Ab dieser Grenze spreche eine Vermutung dafür, dass der Begünstigte eine Notlage ausgenutzt habe. Auf besondere Begleitumstände, die dies im Einzelnen belegen, komme es dann nicht mehr an.

Die Entscheidung zeigt: Wird ein Grundstück weit unter Wert verkauft, kann dies den Vertrag zu Fall bringen. Das ist jedenfalls dann so, wenn der Verkehrswert den Kaufpreis um mehr als 90 Prozent übersteigt. Aber auch unterhalb dieser Grenze kann ein Kaufvertrag sittenwidrig sein, wenn zu einem auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung weitere Umstände hinzukommen, welche den Vertrag als sittenwidrig erscheinen lassen.

Festsetzungen, die ein Bebauungsplan zur überbaubaren Grundstücksfläche trifft, sind im Regelfall nicht drittschützend. Wird von diesen Festsetzungen befreit, kann der Nachbar sich hiergegen grundsätzlich nur zur Wehr setzen, wenn die Grenze der Unzumutbarkeit überschritten ist. Dies hat das OVG Bremen mit Beschluss vom 15.05.2026 (1 B 331/25) entschieden.

Dem Verfahren lag ein Fall zugrunde, in dem ein Bauherr eine Befreiung von einer rückwärtigen Baugrenze in einem Bebauungsplan erhalten hatte, um einen Kfz-Stellplatz hinter seinem Haus anzulegen. Hiergegen wehrten sich seine Nachbarn, welche eine Störung ihrer Wohnruhe sowie Immissionen durch Abgase und Licht befürchteten.

Die Rechtsmittel der Nachbarn blieben ohne Erfolg. Die Festsetzungen des Bebauungsplans zur Freihaltung der rückwärtigen Grundstücksflächen seien nicht nachbarschützend. Während Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung generell und unabhängig davon, ob der Nachbar beeinträchtigt wird oder nicht, als drittschützend angesehen würden, gelte dies nicht für Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche. Solchen Festsetzungen komme nur ausnahmsweise eine nachbarschützende Wirkung zu, wenn sich dieser Schutzzweck aus dem Bebauungsplan selbst oder seiner Begründung ergebe. Das sei hier nicht der Fall. Weder aus dem Plan selbst noch aus seiner Begründung könne entnommen werden, dass nachbarliche Interessen für die Festsetzung der hinteren Baugrenze maßgeblich gewesen sein könnten. Die Planbegründung spreche weder von Ruhezonen noch von Nachbarschutz. Vielmehr würden ausschließlich städtebauliche Ziele genannt.

Daher hätten die Nachbarn nur dann ein Abwehrrecht gegen die Befreiung, wenn diese ihnen gegenüber rücksichtslos sei. Diese setze eine unzumutbare Beeinträchtigung voraus. Diese liege hier fern, weil der Stellplatz nicht unmittelbar an das Grundstück der Nachbarn angrenze.

Die Entscheidung zeigt: Es bleibt dabei, dass Nachbarn sich grundsätzlich nur dann gegen Befreiungen von einem Bebauungsplan wehren können, wenn es um Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung geht. Bei allen anderen Festsetzungen gilt, dass Nachbarn nur im Ausnahmefall Abwehrrechte gegen eine Befreiung zustehen. Ein solcher Ausnahmefall verlangt, dass der Bebauungsplan die Festsetzung mit nachbarlichen Interessen begründet oder dass solche Interessen unzumutbar beeinträchtigt werden.

Eine Baugenehmigung erlischt nicht durch Zeitablauf, wenn der Bauherr innerhalb von drei Jahren mit zielgerichteten Bauarbeiten beginnt – und zwar auch dann, wenn dieser Baubeginn rechtswidrig erfolgt, weil die Baubeginnsanzeige und bautechnische Nachweise fehlen. Dies hat das OVG Sachsen mit Beschluss vom 12.05.2026 (1 B 6/26) entschieden.

Dem Verfahren lag der Streit um eine Baugenehmigung für die Sanierung und den Umbau eines Geschäftshauses zugrunde. Die Baubehörde vertrat die Auffassung, die Genehmigung sei erloschen, weil innerhalb von drei Jahren kein ordnungsgemäßer Baubeginn erfolgt sei und der Bauherr die Bauarbeiten viel zu zögerlich vorangetrieben habe. Das Verwaltungsgericht folgte dieser Sicht und lehnte den Rechtsschutzantrag des Bauherrn ab.

Das Oberverwaltungsgericht hob diese Entscheidung auf und gab dem Bauherrn Recht. Er habe zwar versäumt, innerhalb der gesetzlichen Frist die vorgeschriebene Baubeginnsanzeige und bautechnischen Nachweise vorzulegen. Der Bauherr habe aber durch eidesstattliche Versicherungen, Rechnungen, Lohnbescheinigungen und eine Fotodokumentation glaubhaft gemacht, dass fristgerecht mit Abbrucharbeiten, Entkernung und Installationsarbeiten begonnen worden sei. Die Arbeiten seien in Eigenregie über Jahre hinweg kontinuierlich fortgesetzt worden.

Ein rechtswidriger Baubeginn verhindere ein Erlöschen der Baugenehmigung ebenso wie ein rechtmäßiger, so das OVG. Das Gesetz sehe außerdem keine Höchstfrist für die Fertigstellung vor. Auch ein mehr als zehnjähriger Bauzeitraum führe nicht zum Erlöschen. Ein Umbau, der sich über Jahre hinzieht, genüge den Anforderungen, solange die Arbeiten objektiv der Verwirklichung des genehmigten Vorhabens dienten.

Was folgt aus der Entscheidung? Auch bei ordnungswidrigen und schleppenden Bauaktivitäten behält die Baugenehmigung ihren Bestand. Entscheidend ist der objektive Zusammenhang mit dem genehmigten Vorhaben, nicht die formale Rechtmäßigkeit oder die Geschwindigkeit der Ausführung. Für die Praxis bedeutet dies: Bauherren sollten ihre Bauaktivitäten lückenlos dokumentieren (Rechnungen, eidesstattliche Versicherungen, Fotos), auch wenn formale Anzeigen unterblieben sind. So beugen Sie dem Risiko vor, dass die Baubehörde oder spätere Kaufinteressenten an der Wirksamkeit der Baugenehmigung für das Objekt zweifeln.

Knüpft ein Bauträgervertrag die Fälligkeit der Schlussrate an die vollständige Fertigstellung, dann setzt das die Beseitigung der im Abnahmeprotokoll aufgeführten Mängel voraus. Dies hat der BGH mit Urteil vom 22.04.2026 (VII ZR 88/25) entschieden.

In dem Rechtsstreit wehrte sich der Käufer einer Eigentumswohnung dagegen, die Schlussrate in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises zu zahlen. Laut Bauträgervertrag sollte diese Rate „nach vollständiger Fertigstellung“ fällig werden. Der Käufer hatte zuvor die Abnahme seines Sondereigentums erklärt. In dem Abnahmeprotokoll war festgehalten worden, dass der Bauträger noch einige Baumängel zu beseitigen hatte. Der Käufer war der Auffassung, dass er die Schlussrate erst nach erfolgter Mangelbeseitigung leisten müsse.

Anders als das Berliner Kammergericht, das vorher über den Fall entschieden hatte, gab der BGH dem Käufer Recht. Wenn in einem Bauträgervertrag die vollständige Fertigstellung als Fälligkeitsvoraussetzung für die Schlussrate vereinbart sei, reiche es nicht aus, wenn das Bauvorhaben lediglich abnahmereif – also frei von wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängeln – sei. Denn dies sei bereits Voraussetzung für die Bezugsfertigkeit, welche nach dem Vertrag die vorletzte Kaufpreisrate auslöse. Für die letzte Rate sei ein höherer Fertigstellungsgrad zu verlangen. Ein durchschnittlicher Vertragspartner könne erwarten, diese Rate erst zahlen zu müssen, wenn der Bauträger seine Verpflichtung erfüllt habe, die bei der Abnahme festgestellten Mängel (sog. „Protokollmängel“) zu beseitigen.

Mit seinem Urteil hat der BGH eine käuferfreundliche Position in einem Meinungsstreit bezogen, der die Juristenwelt schon lange beschäftigt hat. Während einige Gerichte und Stimmen aus der Literatur die vollständige Fertigstellung von der Beseitigung aller Protokollmängel abhängig machten, hielten andere wie das Kammergericht die Fertigstellungsrate schon dann für fällig, wenn lediglich Abnahmereife hergestellt war. Diese Auffassung dürfte nach der Entscheidung des BGH keine Zukunft mehr haben. Zwar bezieht sich das Urteil strenggenommen nicht auf den gesetzlichen Begriff der vollständigen Fertigstellung in § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV, sondern auf die Auslegung einer gleichlautenden Regelung in einem formularmäßigen Bauträgervertrag. Hierauf dürfte es jedoch im Ergebnis nicht ankommen. Denn die Erwägungen, auf welche der BGH sein Urteil gestützt hat, lassen sich auch zur Auslegung der MaBV heranziehen.

Eine größere beleuchtete Fremdwerbeanlage ist eine störende gewerbliche Anlage, die in einem faktischen Allgemeinen Wohngebiet nicht zugelassen werden kann. Dies gilt auch dann, wenn es in dem Gebiet bereits eine Tankstelle, eine Kfz-Werkstatt, eine Kneipe, andere Fremdwerbeanlagen und eine Lagerhalle gibt. Dies hat das OVG Saarland mit Urteil vom 10.02.2026 (2 A 102/24) entschieden.

Dem Urteil lag die Klage eines Werbeunternehmens zugrunde, das eine Baugenehmigung für eine 21,82 m² große und 5,42 m hohe doppelseitig beleuchtete City Star – Wechselwerbeanlage auf einem Monofuß erstreiten wollte. Das erstinstanzliche Verwaltungsgericht hatte der Klage stattgegeben. Das Vorhaben füge sich nach § 34 BauGB in die bauliche Umgebung ein. Aufgrund der dortigen gewerblichen Anlagen handele es sich um kein faktisches Allgemeines Wohngebiet, in welchem Fremdwerbeanlagen im Regelfall unzulässig seien. Vielmehr liege eine bauliche Gemengelage vor, die sich keiner Baugebietskategorie zuordnen lasse und unter anderem gewerblich geprägt sei.

Dem folgte das Oberverwaltungsgericht (OVG) nicht. Die Tankstelle und die Kfz-Werkstatt stünden dem Charakter eines Allgemeinen Wohngebietes nicht entgegen, weil sie in ihrer konkreten Ausprägung „gebietstypisch“ seien, das Wohnen nicht störten und daher ausnahmsweise in einem solchen Gebiet zugelassen werden könnten. Die Kneipe, Fremdwerbeanlagen und die Lagerhalle müssten bei der Feststellung des Gebietscharakters unberücksichtigt bleiben. Diese gewerblichen Anlagen könnten das Gebiet nicht prägen, da sie über keine Baugenehmigung verfügten und die Baubehörde bereits ein Verfahren gegen sie eingeleitet habe.

Anders als die Tankstelle und die Kfz-Werkstatt könne eine City Star – Werbeanlage in einem Allgemeinen Wohngebiet nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Bei dieser handele es sich im Gegensatz zu jenen um einen störenden Gewerbebetrieb. Aufgrund ihrer Größe und ihrer dauerhaften Beleuchtung wirke sie optisch störend und sei mit dem Charakter eines Wohngebietes unvereinbar.

Die Entscheidung zeigt: Auch wenn eine Wohnbebauung im unbeplanten Innenbereich mit einigen gewerblichen Anlagen durchsetzt ist, muss es sich nicht um ein faktisches Mischgebiet oder um eine Gemengelage handeln. Vielmehr kann trotzdem ein Allgemeines Wohngebiet vorliegen, in dem weitere gewerbliche Vorhaben wie etwa Werbeanlagen unzulässig sind. Mit Sicherheit lässt sich das – wenn überhaupt – nur sagen, wenn die Bauakten zu den anderen gewerblichen Anlagen ausgewertet werden. Denn sollten diese Anlagen weder behördlich genehmigt noch geduldet sein, dann sind sie bei der Feststellung des Gebietscharakters außen vor zu lassen.

Eine bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung ist auch dann zulässig, wenn nicht festgestellt werden kann, ob die untersagte Nutzung Bestandsschutz genießt oder nicht. Das hat der VGH Baden-Württemberg mit Beschluss vom 25.02.2026 (5 S 2295/25) entschieden.

Zu entscheiden war über den Eilantrag eines Stukkateurbetriebes gegen eine sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung. Das Betriebsgrundstück lag in einem allgemeinen Wohngebiet. Anwohner hatten sich darüber beschwert, dass auf dem Grundstück Baumaterialien angeliefert, mit einem Gabelstapler abgeladen und im Freien gelagert würden. Durch diese Tätigkeiten entstünden unzumutbare Lärmbelästigungen. Die Baubehörde untersagte dem Stukkateurbetrieb die weitere Grundstücksnutzung. Nach der vorliegenden Baugenehmigung sei dort lediglich ein Gaststättenbetrieb zugelassen. Der Stukkateurbetrieb berief sich unter anderem darauf, dass das Grundstück „seit vielen Jahren“ in der gleichen Weise wie jetzt genutzt worden sei. Daher genieße diese Nutzung Bestandsschutz.

Der Antrag blieb ohne Erfolg. Zur Begründung verweist der VGH darauf, dass die formelle Baurechtswidrigkeit – also das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung – grundsätzlich für den Erlass einer Nutzungsuntersagung ausreiche. Eine Nutzungsuntersagung sei nur dann unverhältnismäßig, wenn die fragliche Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig sei. Ein solcher Fall liege hier nicht vor. Denn es sei erst noch im Einzelnen zu prüfen, welche Tätigkeiten der Stukkateurbetrieb ausübe und welche Belastungen für die Nachbarschaft damit verbunden seien.

Die Nutzungsuntersagung sei auch nicht rechtswidrig, weil die ausgeübte Grundstücksnutzung Bestandsschutz genieße. Es sei im Gegensatz zur Auffassung des Stukkateurbetriebes nicht die Aufgabe der Baubehörde, dieser Frage nachzugehen. Vielmehr hätte der Betrieb im Einzelnen darlegen müssen, wie das Baugrundstück in der Vergangenheit genutzt wurde. Darüber hinaus hätte er ausführen müssen, dass und warum diese Nutzung genehmigungsfähig gewesen sei. Dazu habe er jedoch keinerlei Angaben gemacht.

Es bleibt dabei: Bestandsschutz hilft einem Bauherrn nur, wenn er ihn auch beweisen kann. Dazu gehört auch der Nachweis, dass die fragliche Nutzung im Einklang mit dem damals geltenden Baurecht gestanden hat. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung geht das Risiko, dass sich diese Frage nicht klären lässt, allein zu Lasten des Bauherrn.

Der Bestandsschutz eines Gebäudes erlischt, wenn die Nutzung endgültig aufgegeben wird. Dafür muss aufgrund einer Gesamtbetrachtung eindeutig davon auszugehen sein, dass der Eigentümer auf die weitere Nutzung endgültig und dauerhaft verzichten will. Das hat das OVG Mecklenburg-Vorpommern mit Urteil vom 26.03.2025 (3 LB 154/20) entschieden.

Dabei ging es um den Fall eines Wohnhauses im Außenbereich. Es war in den Jahren 1937/38 rechtmäßig als Betriebswohnung eines benachbarten Betonwerkes errichtet worden und bis in das Jahr 2005 als solche genutzt worden. Der Kläger hatte das Anwesen etliche Jahre später erworben und wollte es zu privaten Wohnzwecken ausbauen. Die Baubehörde lehnte jedoch seinen Bauantrag ab.

Die Klage auf Erteilung der Baugenehmigung blieb ohne Erfolg. Das Vorhaben sei im Außenbereich nicht genehmigungsfähig, so das OVG. Das Gebäude genieße auch keinen Bestandsschutz mehr. Zwar sei dieser nicht aufgrund eines Verfalls des Gebäudes erloschen. Denn dieses könne instandgesetzt werden, ohne dass seine bauliche Identität verloren ginge.

Der Bestandsschutz sei jedoch durch eine endgültige Nutzungsaufgabe verloren gegangen. Diese könne zwar nicht allein aus einer mehrjährigen Nutzungsunterbrechung geschlossen werden. Vielmehr müsse in dem Verhalten des Eigentümers ein „dauerhafter und endgültiger Verzichtswille hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen“. Das sei nur durch eine Gesamtbetrachtung festzustellen. In diese seien alle nach außen getretenen Umstände einzubeziehen, die Rückschlüsse auf den Willen des Eigentümers zuließen. Als Beispiel nennt der Senat den baulichen Zustand, den Investitionsbedarf, die nach außen getretenen Gründe für die Beendigung der Nutzung, Veränderungen des Baugrundstücks und Umstände, die auf eine Wiederaufnahme der Nutzung schließen lassen. Auch die verstrichene Zeit seit der Nutzungseinstellung sei zu betrachten. Allerdings habe diese aus sich heraus keinen eindeutigen Erklärungswert, denn dem öffentlichen Baurecht sei eine Verpflichtung zur Nutzung einer baulichen Anlage grundsätzlich fremd. Daher führten auch langjährige oder jahrzehntelange Leerstände nicht zwingend zu einem Erlöschen der Baugenehmigung.

Im vorliegenden Fall sei maßgeblich, dass eine Renovierung ohne identitätsverändernde Eingriffe wirtschaftlich nicht sinnvoll erscheine, weil der vorhandene Baukörper nach seinem Zuschnitt keinen modernen Wohnanforderungen entspreche. Dies gelte sowohl im Hinblick auf die Wohnfläche (70 qm) als auch auf die Raumhöhe (2,20 m). Eine endgültige Nutzungsaufgabe liege auch deshalb vor, weil die betriebliche Wohnnutzung aufgegeben worden sei. Mit dem Auszug der letzten Bewohnerin und dem Verkauf des Grundstücks an den Kläger sei die Koppelung an den Betrieb des Betonwerks entfallen.

Obschon das Urteil den Bestandsschutz im entschiedenen Fall verneint hat, hat es das zugrundeliegende Rechtsinstitut gestärkt. Denn im Gegensatz zur älteren Rechtsprechung betont das OVG, dass die Nutzung eines Gebäudes auch viele Jahre unterbrochen werden kann, ohne dass es seinen Bestandsschutz einbüßt. Hierfür sind vielmehr besondere Umstände erforderlich, die eindeutig darauf hinweisen, dass der Eigentümer auf die weitere Nutzung verzichten wollte.

Erreicht oder übersteigt die vereinbarte Maklerprovision das Mehrfache des Üblichen, dann ist die Provisionsabrede sittenwidrig. Daran ändert sich nichts, wenn die Provision als „Dienstleistungspauschale“ bezeichnet wird. Dies hat das Kammergericht in Berlin mit Urteil vom 10.11.2025 (10 U 147/22) entschieden.

Geklagt hatte ein Makler, der einem Käufer eine Immobilie zum Kaufpreis von 297.000 € vermittelt hatte. In einer „Kaufabsichtserklärung und Reservierungsvereinbarung“ hatte sich der Käufer verpflichtet, dem Makler bei Zustandekommen des Kaufvertrages eine „Dienstleistungspauschale in Höhe von 98.000 € (netto)“ zu zahlen. Nachdem er das Objekt erworben hatte, weigerte sich der Käufer, den Makler zu bezahlen. Er berief sich auf die Sittenwidrigkeit der entsprechenden Vereinbarung.

Das Kammergericht gab dem Käufer Recht und wies die Zahlungsklage des Maklers ab. Da die „Dienstleistungspauschale“ für die Vermittlung der Immobilie gezahlt werden sollte, handele es sich trotz ihrer Bezeichnung um eine Maklerprovision. Die Provisionsvereinbarung sei zudem sittenwidrig, § 138 Abs. 1 BGB. Zwischen der Höhe der versprochenen Vergütung und der dafür zu erbringenden Leistung bestehe ein auffälliges Missverhältnis. Die höchstrichterliche Rechtsprechung habe das bei gegenseitigen Verträgen in der Regel bejaht, wenn der Preis knapp doppelt so hoch sei wie der Wert der Gegenleistung. Ausgangspunkt für die Beantwortung der Frage, ob hier ebenfalls ein auffälliges Missverhältnis vorliege, sei die Gegenüberstellung von üblicher und vereinbarter Maklerprovision. Erreiche oder übersteige die vereinbarte Provision das Mehrfache der üblichen Provision, dann werde die Entscheidungs- und wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Geschäftspartners zu stark eingeengt. Ein derartiges Missverhältnis mache die Provisionsabrede sittenwidrig; denn sie lasse den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Maklers zu.

Diese Voraussetzungen seien hier erfüllt. Wenn man zugunsten des Maklers unterstelle, dass eine übliche Maklerprovisionen 7,14 % des Kaufpreises betragen habe, dann hätte sich im Streitfall eine Vergütung von 21.205,80 € ergeben. Der Käufer hätte hier jedoch an den Makler 98.000,00 € (netto) abführen müssen. Das sei rund ein Drittel des Kaufpreises, also etwa das 4,6-fache der im Regelfall üblichen Provision.

In Deutschland fallen die üblichen Maklerprovisionen für die Vermittlung von Immobilien regional unterschiedlich aus. Während sie vielerorts 7,14 % betragen, belaufen sie sich z. B. in Mecklenburg-Vorpommern lediglich auf 5,95 % und in Hamburg auf 6,25 %. Der jeweilige Satz ist maßgeblich dafür, ab wann eine Provisionsvereinbarung sittenwidrig ist. Zwar bleibt auch nach der Entscheidung des Kammergerichts ungeklärt, ob die Sittenwidrigkeit bereits bei einer Verdoppelung der üblichen Provision eintritt oder erst bei einer höheren Überschreitung, wie sie hier vorlag. Dennoch ist den Parteien einer Maklervereinbarung zu raten, zur Sicherheit nicht mehr als das Doppelte des Üblichen zu vereinbaren.

Gehört das Abstandsflächenrecht nicht mehr zum Prüfprogramm im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren, kann der Nachbar die Baugenehmigung nicht wegen entsprechender Verstöße anfechten. Das hat der VGH Hessen mit Beschluss vom 05.11.2025 (5 B 808/25) entschieden.

Dem VGH lag folgender Fall vor: Ein Nachbar wendete sich mit einem Eilantrag gegen eine Baugenehmigung, die im vereinfachten Verfahren erteilt worden war. Genehmigungsgegenstand war der Umbau eines Nachbarhauses. Durch den Anbau eines Aufzuges sollte sich der Grenzabstand auf weniger als 2,50 m verringern. Das hielt der Nachbar für unzulässig und darüber hinaus für rücksichtslos, da die Belichtung seines Grundstücks verschlechtert werde und der Aufzugsbetrieb zu unzumutbaren Lärmbelästigungen führe.

Der VGH wies den Eilantrag des Nachbarn zurück. Das Vorhaben sei nicht rücksichtslos, da die Belichtung des Nachbargrundstücks nur marginal beeinträchtigt werde und keine unzumutbaren Lärmimmissionen zu erwarten seien. Ein Abstandsflächenverstoß liege zwar vor, da der Grenzabstand des Aufzugs zu gering sei. Der Verstoß führe jedoch nicht zu einer Anfechtbarkeit der Baugenehmigung. Denn nach dem hessischen Bauordnungsrecht gehörten die Bestimmungen über die Abstandsflächen nicht mehr zum behördlichen Prüfprogramm im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren. Daher könnten entsprechende Verstöße die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung nicht berühren; eine Anfechtung der Baugenehmigung gehe insoweit ins Leere.

Im Zuge der Bemühungen um einen Bürokratieabbau und die Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren haben die Länder in unterschiedlich radikaler Weise den Prüfungsumfang im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren verringert. Dies hat Folgen für den Nachbarschutz. Denn wenn bestimmte Vorschriften – wie hier diejenigen über die Abstandsflächen – nicht mehr vor Erteilung einer Baugenehmigung geprüft werden, kann sich der Nachbar auch nicht mehr mit einer Anfechtungsklage oder eines Antrags auf aufschiebende Wirkung (§ 80 VwGO) gegen entsprechende Verstöße zur Wehr setzen. Er muss dann vielmehr die Baubehörde gerichtlich zwingen lassen, mit einer Baueinstellungs- oder einer Beseitigungsverfügung gegen den Verstoß vorzugehen.