Rechtsanwalt
Dr. Marian Klepper

Eine größere beleuchtete Fremdwerbeanlage ist eine störende gewerbliche Anlage, die in einem faktischen Allgemeinen Wohngebiet nicht zugelassen werden kann. Dies gilt auch dann, wenn es in dem Gebiet bereits eine Tankstelle, eine Kfz-Werkstatt, eine Kneipe, andere Fremdwerbeanlagen und eine Lagerhalle gibt. Dies hat das OVG Saarland mit Urteil vom 10.02.2026 (2 A 102/24) entschieden.

Dem Urteil lag die Klage eines Werbeunternehmens zugrunde, das eine Baugenehmigung für eine 21,82 m² große und 5,42 m hohe doppelseitig beleuchtete City Star – Wechselwerbeanlage auf einem Monofuß erstreiten wollte. Das erstinstanzliche Verwaltungsgericht hatte der Klage stattgegeben. Das Vorhaben füge sich nach § 34 BauGB in die bauliche Umgebung ein. Aufgrund der dortigen gewerblichen Anlagen handele es sich um kein faktisches Allgemeines Wohngebiet, in welchem Fremdwerbeanlagen im Regelfall unzulässig seien. Vielmehr liege eine bauliche Gemengelage vor, die sich keiner Baugebietskategorie zuordnen lasse und unter anderem gewerblich geprägt sei.

Dem folgte das Oberverwaltungsgericht (OVG) nicht. Die Tankstelle und die Kfz-Werkstatt stünden dem Charakter eines Allgemeinen Wohngebietes nicht entgegen, weil sie in ihrer konkreten Ausprägung „gebietstypisch“ seien, das Wohnen nicht störten und daher ausnahmsweise in einem solchen Gebiet zugelassen werden könnten. Die Kneipe, Fremdwerbeanlagen und die Lagerhalle müssten bei der Feststellung des Gebietscharakters unberücksichtigt bleiben. Diese gewerblichen Anlagen könnten das Gebiet nicht prägen, da sie über keine Baugenehmigung verfügten und die Baubehörde bereits ein Verfahren gegen sie eingeleitet habe.

Anders als die Tankstelle und die Kfz-Werkstatt könne eine City Star – Werbeanlage in einem Allgemeinen Wohngebiet nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Bei dieser handele es sich im Gegensatz zu jenen um einen störenden Gewerbebetrieb. Aufgrund ihrer Größe und ihrer dauerhaften Beleuchtung wirke sie optisch störend und sei mit dem Charakter eines Wohngebietes unvereinbar.

Die Entscheidung zeigt: Auch wenn eine Wohnbebauung im unbeplanten Innenbereich mit einigen gewerblichen Anlagen durchsetzt ist, muss es sich nicht um ein faktisches Mischgebiet oder um eine Gemengelage handeln. Vielmehr kann trotzdem ein Allgemeines Wohngebiet vorliegen, in dem weitere gewerbliche Vorhaben wie etwa Werbeanlagen unzulässig sind. Mit Sicherheit lässt sich das – wenn überhaupt – nur sagen, wenn die Bauakten zu den anderen gewerblichen Anlagen ausgewertet werden. Denn sollten diese Anlagen weder behördlich genehmigt noch geduldet sein, dann sind sie bei der Feststellung des Gebietscharakters außen vor zu lassen.

Eine bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung ist auch dann zulässig, wenn nicht festgestellt werden kann, ob die untersagte Nutzung Bestandsschutz genießt oder nicht. Das hat der VGH Baden-Württemberg mit Beschluss vom 25.02.2026 (5 S 2295/25) entschieden.

Zu entscheiden war über den Eilantrag eines Stukkateurbetriebes gegen eine sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung. Das Betriebsgrundstück lag in einem allgemeinen Wohngebiet. Anwohner hatten sich darüber beschwert, dass auf dem Grundstück Baumaterialien angeliefert, mit einem Gabelstapler abgeladen und im Freien gelagert würden. Durch diese Tätigkeiten entstünden unzumutbare Lärmbelästigungen. Die Baubehörde untersagte dem Stukkateurbetrieb die weitere Grundstücksnutzung. Nach der vorliegenden Baugenehmigung sei dort lediglich ein Gaststättenbetrieb zugelassen. Der Stukkateurbetrieb berief sich unter anderem darauf, dass das Grundstück „seit vielen Jahren“ in der gleichen Weise wie jetzt genutzt worden sei. Daher genieße diese Nutzung Bestandsschutz.

Der Antrag blieb ohne Erfolg. Zur Begründung verweist der VGH darauf, dass die formelle Baurechtswidrigkeit – also das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung – grundsätzlich für den Erlass einer Nutzungsuntersagung ausreiche. Eine Nutzungsuntersagung sei nur dann unverhältnismäßig, wenn die fragliche Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig sei. Ein solcher Fall liege hier nicht vor. Denn es sei erst noch im Einzelnen zu prüfen, welche Tätigkeiten der Stukkateurbetrieb ausübe und welche Belastungen für die Nachbarschaft damit verbunden seien.

Die Nutzungsuntersagung sei auch nicht rechtswidrig, weil die ausgeübte Grundstücksnutzung Bestandsschutz genieße. Es sei im Gegensatz zur Auffassung des Stukkateurbetriebes nicht die Aufgabe der Baubehörde, dieser Frage nachzugehen. Vielmehr hätte der Betrieb im Einzelnen darlegen müssen, wie das Baugrundstück in der Vergangenheit genutzt wurde. Darüber hinaus hätte er ausführen müssen, dass und warum diese Nutzung genehmigungsfähig gewesen sei. Dazu habe er jedoch keinerlei Angaben gemacht.

Es bleibt dabei: Bestandsschutz hilft einem Bauherrn nur, wenn er ihn auch beweisen kann. Dazu gehört auch der Nachweis, dass die fragliche Nutzung im Einklang mit dem damals geltenden Baurecht gestanden hat. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung geht das Risiko, dass sich diese Frage nicht klären lässt, allein zu Lasten des Bauherrn.

Der Bestandsschutz eines Gebäudes erlischt, wenn die Nutzung endgültig aufgegeben wird. Dafür muss aufgrund einer Gesamtbetrachtung eindeutig davon auszugehen sein, dass der Eigentümer auf die weitere Nutzung endgültig und dauerhaft verzichten will. Das hat das OVG Mecklenburg-Vorpommern mit Urteil vom 26.03.2025 (3 LB 154/20) entschieden.

Dabei ging es um den Fall eines Wohnhauses im Außenbereich. Es war in den Jahren 1937/38 rechtmäßig als Betriebswohnung eines benachbarten Betonwerkes errichtet worden und bis in das Jahr 2005 als solche genutzt worden. Der Kläger hatte das Anwesen etliche Jahre später erworben und wollte es zu privaten Wohnzwecken ausbauen. Die Baubehörde lehnte jedoch seinen Bauantrag ab.

Die Klage auf Erteilung der Baugenehmigung blieb ohne Erfolg. Das Vorhaben sei im Außenbereich nicht genehmigungsfähig, so das OVG. Das Gebäude genieße auch keinen Bestandsschutz mehr. Zwar sei dieser nicht aufgrund eines Verfalls des Gebäudes erloschen. Denn dieses könne instandgesetzt werden, ohne dass seine bauliche Identität verloren ginge.

Der Bestandsschutz sei jedoch durch eine endgültige Nutzungsaufgabe verloren gegangen. Diese könne zwar nicht allein aus einer mehrjährigen Nutzungsunterbrechung geschlossen werden. Vielmehr müsse in dem Verhalten des Eigentümers ein „dauerhafter und endgültiger Verzichtswille hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen“. Das sei nur durch eine Gesamtbetrachtung festzustellen. In diese seien alle nach außen getretenen Umstände einzubeziehen, die Rückschlüsse auf den Willen des Eigentümers zuließen. Als Beispiel nennt der Senat den baulichen Zustand, den Investitionsbedarf, die nach außen getretenen Gründe für die Beendigung der Nutzung, Veränderungen des Baugrundstücks und Umstände, die auf eine Wiederaufnahme der Nutzung schließen lassen. Auch die verstrichene Zeit seit der Nutzungseinstellung sei zu betrachten. Allerdings habe diese aus sich heraus keinen eindeutigen Erklärungswert, denn dem öffentlichen Baurecht sei eine Verpflichtung zur Nutzung einer baulichen Anlage grundsätzlich fremd. Daher führten auch langjährige oder jahrzehntelange Leerstände nicht zwingend zu einem Erlöschen der Baugenehmigung.

Im vorliegenden Fall sei maßgeblich, dass eine Renovierung ohne identitätsverändernde Eingriffe wirtschaftlich nicht sinnvoll erscheine, weil der vorhandene Baukörper nach seinem Zuschnitt keinen modernen Wohnanforderungen entspreche. Dies gelte sowohl im Hinblick auf die Wohnfläche (70 qm) als auch auf die Raumhöhe (2,20 m). Eine endgültige Nutzungsaufgabe liege auch deshalb vor, weil die betriebliche Wohnnutzung aufgegeben worden sei. Mit dem Auszug der letzten Bewohnerin und dem Verkauf des Grundstücks an den Kläger sei die Koppelung an den Betrieb des Betonwerks entfallen.

Obschon das Urteil den Bestandsschutz im entschiedenen Fall verneint hat, hat es das zugrundeliegende Rechtsinstitut gestärkt. Denn im Gegensatz zur älteren Rechtsprechung betont das OVG, dass die Nutzung eines Gebäudes auch viele Jahre unterbrochen werden kann, ohne dass es seinen Bestandsschutz einbüßt. Hierfür sind vielmehr besondere Umstände erforderlich, die eindeutig darauf hinweisen, dass der Eigentümer auf die weitere Nutzung verzichten wollte.

Erreicht oder übersteigt die vereinbarte Maklerprovision das Mehrfache des Üblichen, dann ist die Provisionsabrede sittenwidrig. Daran ändert sich nichts, wenn die Provision als „Dienstleistungspauschale“ bezeichnet wird. Dies hat das Kammergericht in Berlin mit Urteil vom 10.11.2025 (10 U 147/22) entschieden.

Geklagt hatte ein Makler, der einem Käufer eine Immobilie zum Kaufpreis von 297.000 € vermittelt hatte. In einer „Kaufabsichtserklärung und Reservierungsvereinbarung“ hatte sich der Käufer verpflichtet, dem Makler bei Zustandekommen des Kaufvertrages eine „Dienstleistungspauschale in Höhe von 98.000 € (netto)“ zu zahlen. Nachdem er das Objekt erworben hatte, weigerte sich der Käufer, den Makler zu bezahlen. Er berief sich auf die Sittenwidrigkeit der entsprechenden Vereinbarung.

Das Kammergericht gab dem Käufer Recht und wies die Zahlungsklage des Maklers ab. Da die „Dienstleistungspauschale“ für die Vermittlung der Immobilie gezahlt werden sollte, handele es sich trotz ihrer Bezeichnung um eine Maklerprovision. Die Provisionsvereinbarung sei zudem sittenwidrig, § 138 Abs. 1 BGB. Zwischen der Höhe der versprochenen Vergütung und der dafür zu erbringenden Leistung bestehe ein auffälliges Missverhältnis. Die höchstrichterliche Rechtsprechung habe das bei gegenseitigen Verträgen in der Regel bejaht, wenn der Preis knapp doppelt so hoch sei wie der Wert der Gegenleistung. Ausgangspunkt für die Beantwortung der Frage, ob hier ebenfalls ein auffälliges Missverhältnis vorliege, sei die Gegenüberstellung von üblicher und vereinbarter Maklerprovision. Erreiche oder übersteige die vereinbarte Provision das Mehrfache der üblichen Provision, dann werde die Entscheidungs- und wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Geschäftspartners zu stark eingeengt. Ein derartiges Missverhältnis mache die Provisionsabrede sittenwidrig; denn sie lasse den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Maklers zu.

Diese Voraussetzungen seien hier erfüllt. Wenn man zugunsten des Maklers unterstelle, dass eine übliche Maklerprovisionen 7,14 % des Kaufpreises betragen habe, dann hätte sich im Streitfall eine Vergütung von 21.205,80 € ergeben. Der Käufer hätte hier jedoch an den Makler 98.000,00 € (netto) abführen müssen. Das sei rund ein Drittel des Kaufpreises, also etwa das 4,6-fache der im Regelfall üblichen Provision.

In Deutschland fallen die üblichen Maklerprovisionen für die Vermittlung von Immobilien regional unterschiedlich aus. Während sie vielerorts 7,14 % betragen, belaufen sie sich z. B. in Mecklenburg-Vorpommern lediglich auf 5,95 % und in Hamburg auf 6,25 %. Der jeweilige Satz ist maßgeblich dafür, ab wann eine Provisionsvereinbarung sittenwidrig ist. Zwar bleibt auch nach der Entscheidung des Kammergerichts ungeklärt, ob die Sittenwidrigkeit bereits bei einer Verdoppelung der üblichen Provision eintritt oder erst bei einer höheren Überschreitung, wie sie hier vorlag. Dennoch ist den Parteien einer Maklervereinbarung zu raten, zur Sicherheit nicht mehr als das Doppelte des Üblichen zu vereinbaren.

Gehört das Abstandsflächenrecht nicht mehr zum Prüfprogramm im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren, kann der Nachbar die Baugenehmigung nicht wegen entsprechender Verstöße anfechten. Das hat der VGH Hessen mit Beschluss vom 05.11.2025 (5 B 808/25) entschieden.

Dem VGH lag folgender Fall vor: Ein Nachbar wendete sich mit einem Eilantrag gegen eine Baugenehmigung, die im vereinfachten Verfahren erteilt worden war. Genehmigungsgegenstand war der Umbau eines Nachbarhauses. Durch den Anbau eines Aufzuges sollte sich der Grenzabstand auf weniger als 2,50 m verringern. Das hielt der Nachbar für unzulässig und darüber hinaus für rücksichtslos, da die Belichtung seines Grundstücks verschlechtert werde und der Aufzugsbetrieb zu unzumutbaren Lärmbelästigungen führe.

Der VGH wies den Eilantrag des Nachbarn zurück. Das Vorhaben sei nicht rücksichtslos, da die Belichtung des Nachbargrundstücks nur marginal beeinträchtigt werde und keine unzumutbaren Lärmimmissionen zu erwarten seien. Ein Abstandsflächenverstoß liege zwar vor, da der Grenzabstand des Aufzugs zu gering sei. Der Verstoß führe jedoch nicht zu einer Anfechtbarkeit der Baugenehmigung. Denn nach dem hessischen Bauordnungsrecht gehörten die Bestimmungen über die Abstandsflächen nicht mehr zum behördlichen Prüfprogramm im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren. Daher könnten entsprechende Verstöße die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung nicht berühren; eine Anfechtung der Baugenehmigung gehe insoweit ins Leere.

Im Zuge der Bemühungen um einen Bürokratieabbau und die Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren haben die Länder in unterschiedlich radikaler Weise den Prüfungsumfang im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren verringert. Dies hat Folgen für den Nachbarschutz. Denn wenn bestimmte Vorschriften – wie hier diejenigen über die Abstandsflächen – nicht mehr vor Erteilung einer Baugenehmigung geprüft werden, kann sich der Nachbar auch nicht mehr mit einer Anfechtungsklage oder eines Antrags auf aufschiebende Wirkung (§ 80 VwGO) gegen entsprechende Verstöße zur Wehr setzen. Er muss dann vielmehr die Baubehörde gerichtlich zwingen lassen, mit einer Baueinstellungs- oder einer Beseitigungsverfügung gegen den Verstoß vorzugehen.

Es ist ein unzulässiger „Etikettenschwindel“, wenn eine Gemeinde einen Bebauungsplan für ein Urbanes Gebiet (MU) festsetzt, obwohl die angestrebte Nutzungsmischung nicht über die eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) hinausgeht. Das hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) mit Beschluss vom 14.02.2025 (4 BN 24.24) entschieden.

Eine Gemeinde hatte einen Bebauungsplan für ein Urbanes Gebiet (MU) aufgestellt. Das Plangebiet ist erheblichen Lärmbelastungen durch Straßen- und Schienenverkehr ausgesetzt. Aus der Planbegründung und den textlichen Festsetzungen ergab sich, dass die Gemeinde nur solche Nutzungen anstrebte, die auch in einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) zulässig wären. Vorwiegend sollte das Gebiet zum Wohnen dienen; als nennenswerte gewerbliche Nutzung war lediglich ein Parkhaus für Touristen vorgesehen.

Das Oberverwaltungsgericht hat den Bebauungsplan im Rahmen einer Normenkontrolle aufgehoben. Die Planung ziele, so die Begründung, nicht wirklich auf eine Bebauung mit dem Charakter eines Urbanen Gebietes. Diese Gebietsfestsetzung solle nur dazu dienen, die höheren Immissionsrichtwerte des Urbanen Gebietes gegenüber denen eines Allgemeinen Wohngebietes auszunutzen. So wolle die Gemeinde die gewünschte Wohnbebauung trotz der hohen Lärmbelastung verwirklichen, ohne aktive Schallschutzmaßnahmen ergreifen zu müssen.

Das BVerwG hat Rechtsmittel gegen diese Entscheidung zurückgewiesen. Das Urbane Gebiet sei von einer Nutzungsmischung (Wohnen, Gewerbe usw.) gekennzeichnet. Diese müsse zwar nicht gleichgewichtig sein; der Gebietscharakter sei aber nur gewahrt, wenn jede Hauptnutzung das Gebiet mitpräge. Das sei nicht der Fall, wenn die Wohnnutzung in derselben Weise vorherrsche, wie es dem Charakter eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) entspreche. Die Gemeinde verstoße gegen das Verbot des „Etikettenschwindels“, wenn sie die Schutzwürdigkeit der Wohnnutzung mit Blick auf Lärmimmissionen mindern wolle, aber die Nutzungsstruktur des festgesetzten Gebietstyps tatsächlich gar nicht anstrebe.

Anzumerken ist: Der Gesetzgeber wollte mit der Einführung des Urbanen Gebietes im Jahr 2014 den Gemeinden die Möglichkeit geben, eine „nutzungsgemischte Stadt der kurzen Wege“ zu verwirklichen. Parallel war die TA Lärm angepasst und ein Immissionsrichtwert bestimmt worden, der ganz erheblich – nämlich 8 dB (A) – über dem für Allgemeine Wohngebiete liegt. Die Entscheidung zeigt jedoch: Der bloße Wunsch nach höheren Immissionsrichtwerten kann niemals die Festsetzung eines Urbanen Gebietes rechtfertigen. Vielmehr ist darauf zu achten, dass sich die angestrebte Nutzungsmischung deutlich von anderen Baugebieten, insbesondere solchen mit strengeren Immissionsrichtwerten, unterscheidet. Anderenfalls liegt ein unzulässiger „Etikettenschwindel“ nahe.

Wenn eine Gemeinde eine Kindertagesstätte durch einen Bebauungsplan festsetzt, darf sie den entsprechenden Kinderlärm nicht als von vornherein unerheblich (1 C 10220/24) einstufen. Das hat das OVG Rheinland-Pfalz mit Urteil vom 12.06.2025 entschieden.

Worum ging es in dem Rechtsstreit? Eine Gemeinde hatte einen Bebauungsplan erlassen, der für seinen Geltungsbereich eine urbane Mischnutzung aus Wohnen, Arztpraxen, Anlagen für gesundheitliche Zwecke, Gastronomie, einem Nahversorgungsladen und einer Kindertagesstätte sowie eine Mobilitätsstation mit einem Parkhaus vorsah. Den Plan griff ein Nachbar an, dessen Grundstück an das Plangebiet angrenzte. Der Nachbar befürchtete, durch Kinderlärm und Verkehrslärm belästigt zu werden.

Sein Normenkontrollantrag hatte Erfolg: Das OVG erklärte den Bebauungsplan für unwirksam. Der Nachbar sei antragsbefugt. Denn es sei zumindest nicht auszuschließen, dass seine Belange in der Abwägung durch die Gemeinde fehlerhaft behandelt worden seien. Sein Interesse, von dem Kinderlärm verschont zu bleiben, sei abwägungserheblich. Ausweislich eines Schallgutachtens liege der prognostizierte Beurteilungspegel „im Grenzbereich“ des Orientierungswertes für ein allgemeines Wohngebiet; das Wohnhaus des Nachbarn werde von deutlich wahrnehmbaren Geräuschen betroffen. Weiter stelle das Gutachten fest, dass der Nachbar aufgrund der geringen Entfernung zwischen der Freispielfläche der Einrichtung und dem eigenen Grundstück die Geräusche der Kinder durchaus als belästigend einstufen könnten. Der Kinderlärm könne, so das OVG in Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung, auch nicht als von vornherein unerheblich behandelt werden, weil nach § 22 Abs. 1a BImSchG Geräuscheinwirkungen von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen „im Regelfall“ hinzunehmen seien. Die Vorschrift definiere eine Zumutbarkeitsschwelle und lasse nicht die Schlussfolgerung zu, dass Kinderlärm von vornherein als geringfügig einzustufen und daher nicht abwägungserheblich sei.

Das OVG gab dem Antrag des Nachbarn statt, obwohl es im Ergebnis gar keinen Abwägungsfehler in Bezug auf den Kinderlärm feststellte. Grund für die Stattgabe war letztlich ein Formfehler bei der Ausfertigung des Bebauungsplanes. Diesen hätte das OVG jedoch nicht festgestellt, wenn es bereits die Antragsbefugnis des Nachbarn verneint hätte. Die Antragsbefugnis hing davon ab, dass der Nachbar eine Betroffenheit in eigenen („subjektiven“) Rechten geltend machen konnte. Das war hier der Fall. Denn der Nachbar konnte von der Gemeinde verlangen, dass sein Interesse, von dem Kinderlärm verschont zu werden, gerecht abgewogen wurde. Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sollte daher nicht der Fehler gemacht werden, einen solchen Belang von vornherein als irrelevant zu behandeln.

Ein Grundstückseigentümer, dessen Gebäude selbst grenzständig errichtet ist, kann sich gegenüber einem Nachbarbauvorhaben nicht auf eine Verletzung des Abstandsflächenrechts berufen. Das gilt auch dann, wenn durch das Vorhaben Wandöffnungen zugebaut werden. Dies hat der VGH München mit Beschluss vom 15.08.2025 (9 ZB 23.2289) entschieden.

Worum ging es in dem Fall? Ein Grundstückseigentümer hatte im Jahre 2013 ein Wohnhaus errichtet. Eine Außenwand steht direkt an der Grenze zum unbebauten Nachbargrundstück. Diese Wand weist vier Fenster und eine Tür auf. Der Nachbar erhält im Jahre 2021 eine Baugenehmigung, die ihm ebenfalls erlaubt, ein Wohnhaus an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu errichten. Durch die Ausführung der Baugenehmigung wird der Neubau an das Bestandsgebäude angebaut, so dass dessen Wandöffnungen entfallen. Hiergegen wehrt sich der Grundstückseigentümer vor den Verwaltungsgerichten.

Die Klage bleibt ohne Erfolg. Wie der VGH feststellt, liegen beide Grundstücke im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB). Da es in der näheren Umgebung sowohl Gebäude mit als auch ohne Grenzabstand gebe, dürfe der Nachbar bauplanungsrechtlich bis an die Grenze bauen. Der Kläger könne sich auch deshalb nicht auf Abstandsrechte berufen, da er sein Gebäude selbst grenzständig errichtet habe. Denn derjenige, der mit seinem Gebäude den erforderlichen Grenzabstand nicht einhalte, könne billigerweise nicht verlangen, dass der Nachbar Abstandsflächen freihalte. Es sei auch nicht rücksichtslos, dass der Nachbar an die Außenwand anbaue und so deren Fenster und die Tür verschließe. Das Bestandsgebäude verfüge noch über genügend andere Wandöffnungen, um seine Nutzbarkeit zu gewährleisten. Im Übrigen seien dem Kläger die Öffnungen nur „auf Widerruf“ gestattet worden.

Der Fall zeigt: Die Planung des Klägers beruhte auf einer unsicheren Grundlage. Da er selbst bis an die Grundstücksgrenze baute, musste er damit rechnen, dass dies auch seinem Nachbarn erlaubt würde. Daher war es riskant, in die seitliche Außenwand Öffnungen einzubauen, die im Falle eines Grenzanbaus von der anderen Seite wegfallen würden.

Bringt eine Saisonarbeiterunterkunft einem Gartenbaubetrieb lediglich eine Ersparnis von Unterbringungskosten und Anfahrtswegen, dann ist sie im Außenbereich unzulässig. Das hat der VGH München mit Beschluss vom 04.07.2025 (9 ZB 24.663) entschieden.

Der Kläger wollte im Außenbereich ein Produktionsgewächshaus für Snack-Paprika errichten. Auf demselben Grundstück plante er eine Arbeiterunterkunft mit 26 Apartments für je zwei Personen. Die Unterkunft sollte ganzjährig von wechselnden Arbeitnehmern bewohnt werden, die in der Pflanzenproduktion beschäftigt werden sollten. Die Behörden verweigerten die hierfür erforderliche Baugenehmigung. Zur Begründung führten sie aus, dass das Unterkunftsgebäude keinem landwirtschaftlichen Betrieb diene im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Es sei daher im Außenbereich unzulässig.

Der VGH wies die Klage auf Erteilung der Baugenehmigung zurück. Die Arbeitnehmerunterkunft möge zwar für den Betrieb förderlich sein, für dessen spezifische Abläufe und Anforderungen sei sie jedoch nicht in besonderer Weise notwendig. So sei weder dargelegt noch ersichtlich, dass es aufgrund von Witterungs- und Natureinflüssen erforderlich sei, die Arbeitnehmer vor Ort unterzubringen. Notwendige Handarbeit führe nicht dazu, dass das Personal stets einsatzbereit vor Ort sein müsse. Denn sie löse keine Arbeitseinsätze aus, die eine unmittelbare Reaktion auf einen raschen Witterungsumschwung und damit eine sofortige Verfügbarkeit der Arbeitskräfte vor Ort notwendig machen. Da hier nur ein einziges Produkt angepflanzt werden solle, sei die Arbeit auch leichter einteilbar als im Falle eines landwirtschaftlichen Betriebs mit Freilandbewirtschaftung. Es bleibt daher allein der Wunsch nach einer kostengünstigen Unterbringung und dem Anwerben günstiger Arbeitskräfte. Dieser unterscheide die Klägerin nicht von sonstigen Wirtschaftsunternehmen und rechtfertige es nicht, das Gebot der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs zugunsten des Vorhabens des Klägers zurücktreten zu lassen.

Die ablehnende Entscheidung des VGH entspricht einer gefestigten Rechtsprechung zum Bauen im Außenbereich. Danach gilt in der „klassischen“ Landwirtschaft der Grundsatz der Einheit von Wohnen und Arbeitsplatz. Deshalb kann z. B. das Wohnhaus eines Landwirts normalerweise als privilegiertes Vorhaben im Außenbereich genehmigt werden. Das wird jedoch bei Gartenbaubetrieben anders gesehen. Infolge der meist kleineren Betriebsflächen und der geringeren Abhängigkeit von Witterungseinflüssen lehnen die Gerichte bei ihnen in der Regel eine Privilegierung des betrieblichen Wohnens ab; entsprechende Vorhaben bleiben im Außenbereich verboten.

Der öffentliche Belang des Denkmalschutzes kann das überragende öffentliche Interesse an Strom aus erneuerbaren Energien nur in Ausnahmefällen überwinden. Das hat das OVG Rheinland-Pfalz mit Urteil vom 15.08.2024 (1 A 10.604/23) entschieden.

Dem lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Ein Grundstückseigentümer wollte an seiner denkmalgeschützten Villa einen „Solarzaun“ errichten. Den entsprechenden Bauantrag lehnte das Bauamt unter Verweis auf den Denkmalschutz ab. Dem folgte das erstinstanzliche Verwaltungsgericht. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) hob die Entscheidung auf und gab dem Grundstückseigentümer recht. Zur Begründung führte das OVG aus:

Nach § 2 Satz 1 EEG (Erneuerbare-Energien-Gesetz) lägen die Errichtung und der Betrieb von Anlagen zur Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien im überragenden öffentlichen Interesse und dienten der öffentlichen Gesundheit und Sicherheit. Bis die Stromerzeugung im Bundesgebiet nahezu treibhausgasneutral sei, sollten die erneuerbaren Energien gemäß § 2 Satz 2 EEG als vorrangiger Belang in alle „Schutzgüterabwägungen“ nach den jeweiligen Fachgesetzen eingebracht werden. Das gelte auch für denkmalrechtliche Abwägungsentscheidungen. Dort überwiege das Interesse an der Errichtung von Solaranlagen grundsätzlich das Interesse am Denkmalschutz.

Etwas anderes könne nur in atypischen Ausnahmefällen gelten. Das komme etwa bei Denkmalen in Betracht, welche aufgrund ihrer außergewöhnlichen architektonischen Qualität oder ihrer besonderen identitätsstiftenden Bedeutung als besonders wertvoll anzusehen sind. Der Denkmalschutz könne ausnahmsweise auch dann überwiegen, wenn die Beeinträchtigung eines Denkmals über das hinausgehe, was typischerweise mit der Errichtung von Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien verbunden sei, etwa im Falle einer vollständigen Vernichtung des Denkmalwerts.

Die Entscheidung stellt eine der ersten Antworten auf die Frage dar, wie das „überragende öffentliche Interesse“, das der Gesetzgeber der „Energiewende“ zumisst, in der behördlichen Praxis berücksichtigt werden soll. Legt man das Urteil des OVG Rheinland-Pfalz zugrunde, so müssen andere Abwägungsbelange – wie der Denkmal- und Landschaftsschutz – im Regelfall weichen, wenn es um Anlagen zur Nutzung von Energie aus Sonne, Wind, Wasser, Erdwärme oder ähnlichen Quellen geht. Betroffen sind allerdings nur solche Verwaltungsentscheidungen, die das Gesetz – wie hier – von einer Güterabwägung abhängig macht. Wenn ein Gesetz gar keine Abwägungsentscheidung vorsieht, sondern ein bestimmtes Verwaltungshandeln vorschreibt, dann findet die Vorrangsregelung des § 2 EEG keine Anwendung.