Ist eine Änderung des Mietzwecks nicht in einem schriftformgerechten Nachtrag zum Mietvertrag niedergelegt, kann das Mietverhältnis jederzeit mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Das hat das OLG Hamburg mit Urteil vom 31.01.2024 (4 U 69/23) erneut bestätigt.
Der Fall, über den das OLG zu entscheiden hatte, behandelt exemplarisch die gesetzliche Schriftform, welche bekanntlich für Mietverträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr gilt. Hier verlangte die Vermieterin die Räumung von Kanzleiräumen, nachdem sie gegenüber ihrer Mieterin, einer Rechtsanwaltssozietät, eine ordentliche Kündigung ausgesprochen hatte.
Die Räume hatten die Rechtsanwälte eigentlich für eine längere Festlaufzeit angemietet. Zwischenzeitlich hatten sich die Parteien allerdings auf eine Änderung des Mietzwecks von „Betrieb einer Rechtsanwaltssozietät“ auf „Betrieb einer Rechtsanwaltssozietät und verwandter Berufsausübung wie Steuerberatung, Wirtschaftsprüfung und Vermögensberatung“ geeinigt. Zu der Änderung gab es keine förmliche Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag, sondern lediglich ein Bestätigungsschreiben. Die Vermieterin berief sich zur Begründung ihrer ordentlichen Kündigung auf einen Schriftformmangel. Dieser liege darin, dass die Änderung des vereinbarten Mietzwecks, einer wesentlichen Vertragsbestimmung, ohne Einhaltung der gesetzlichen Schriftform vereinbart worden sei. Die beklagten Rechtsanwälte waren der Ansicht, es handele sich nicht um die Änderung einer wesentlichen Vertragsbestimmung, sondern nur um eine unwesentliche Modifikation des Mietzwecks „Büronutzung“.
Zu Unrecht, wie das OLG Hamburg entschied. Es berief sich dazu auf die einschlägige Rechtsprechung des BGH. Demnach handelt es sich bei einer Änderung des Mietzwecks bzw. der zulässigen Nutzungen der Mietsache stets um wesentliche Vertragsinhalte, die zur Vermeidung des Verlustes der festen vereinbarten Vertragslaufzeit der Schriftform bedürfen (BGH, Beschluss vom 25. Januar 2017 – XII ZR 69/16).
Die Entscheidung des OLG Hamburg war in Anbetracht der vorliegenden BGH-Rechtsprechung wenig überraschend. Sie soll hier aber zum Anlass genommen werden, noch einmal auf die gegebenenfalls erheblichen Risiken hinzuweisen, die Mietern und Vermietern drohen, wenn sich die jeweils andere Partei wegen eines Schriftformmangels zur Beendigung eines, eigentlich langfristig geschlossenen, Mietvertrages entscheiden kann.
Allerdings besteht die Hoffnung, dass das „Damoklesschwert“ der Schriftform endlich entschärft wird: Die Bundesregierung hat einen Gesetzesentwurf eingebracht, mit dem die Regelung zur Schriftform für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die nicht Wohnräume sind, aufgehoben und durch die Textform des § 126b BGB ersetzt werden soll. Die Textform ist leichter einzuhalten als die Schriftform, verlangt sie doch lediglich, dass eine Erklärung in einer zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise abgegeben werden muss. Dem genügen, neben Brief oder Fax zum Beispiel auch E-Mails.
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