Wird dem Mieter die vertragsgemäße Nutzung der Mieträume ordnungsbehördlich untersagt, darf er den Mietvertrag fristlos kündigen. Das gilt jedenfalls, wenn eine sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung wegen Eigenschaften der Mietsache ergeht, die nicht im Einwirkungsbereich des Mieters liegen.
Dies hat das OLG Dresden mit Beschluss vom 27.03.2023 (5 U 2520/20) entschieden. Dem Senat lag ein Fall zur Entscheidung vor, in welchem es um einen Mietvertrag für ein Schulungszentrum ging. Die Baubehörde hatte im Rahmen einer Brandverhütungsschau festgestellt, dass sich diese Nutzung nicht im Rahmen der bestehenden Baugenehmigung hielt. Außerdem bestanden Brandschutzmängel, weil es an einem zweiten Rettungsweg fehlte. Nachdem der Vermieter keine Maßnahmen zur Abhilfe ergriffen hatte, ordnete das Amt gegenüber dem Mieter zur Gefahrenabwehr eine sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung an.
Der Mieter kündigte daraufhin fristlos. Dem trat der Vermieter in seiner Klage entgegen. Er berief sich unter anderem darauf, dass es der Mieter versäumt hatte, Rechtsmittel gegen die Nutzungsuntersagung einzulegen. Das sah das OLG anders:
Die Nutzungsuntersagung habe einen Mietmangel begründet, da sie sich auf die konkrete Beschaffenheit der Mietsache stützte. Dieser Mietmangel habe den Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. Zwar könne einem Mieter im Grundsatz zugemutet werden, behördliche Anordnungen auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen, wenn diese den Mietgebrauch betreffen. Auf das Risiko eines Verwaltungsrechtsstreits mit ungewissem Ausgang müsse sich der Mieter aber jedenfalls dann nicht einlassen, wenn die Behörde bereits eine sofortige Untersagung der Nutzung verfügt habe und der Grund dafür außerhalb des Einwirkungsbereichs des Mieters liege. Beides sei hier der Fall. Die Behörde habe den Sofortvollzug angeordnet. Auch hätten sich die Baugenehmigung und die Brandschutzmängel der Einwirkung des Mieters entzogen.
Ergänzend ist anzumerken: Der Mieter hätte nicht allein deshalb kündigen dürfen, weil die mietvertragliche Nutzung nicht von der Baugenehmigung gedeckt war oder gegen materielles Baurecht verstieß. Zu einem Mietmangel verdichten sich öffentlich-rechtliche Verstöße nur, wenn sie zu einem behördlichen Einschreiten führen, das sich gegen den konkreten Mietgebrauch richtet. Und selbst dann kann der Mieter verpflichtet sein, erst einmal Rechtsmittel gegen die Ordnungsverfügung zu ergreifen. Hier war ihm das allerdings aus den genannten Gründen nicht zuzumuten.
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